（2016）鲁民终1003号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-12-29
案件名称
石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司与威海天润实业集团有限公司、威海天润实业集团有限公司乳山分公司商品房委托代理销售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省高级人民法院
所属地区
山东省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司,威海天润实业集团有限公司,威海天润实业集团有限公司乳山分公司
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁民终1003号上诉人（原审原告、反诉被告）：石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司，住所地：河北省石家庄市桥西区联邦名都B座2806室。法定代表人：刘景福，董事长。委托诉讼代理人：于复荣，山东金恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：威海天润实业集团有限公司，住所地：山东省威经技区海滨南路15-19号。法定代表人：赵宇波，董事长。被上诉人（原审被告、反诉原告）：威海天润实业集团有限公司乳山分公司，住所地：山东省威海市乳山市银滩齐城银滩生活区67号。法定代表人：赵宇波，董事长。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李密，山东鹏华律师事务所律师。上诉人石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司（以下简称嘉鑫元公司）因与被上诉人威海天润实业集团有限公司（以下简称天润公司）、威海天润实业集团有限公司乳山分公司（以下简称天润公司乳山分公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案,不服山东省威海市中级人民法院(2014)威民一初字第85号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人嘉鑫元公司的委托诉讼代理人于复荣，被上诉人天润公司、天润公司乳山分公司的共同委托诉讼代理人李密到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人嘉鑫元公司上诉请求：依法撤销威海市中级人民法院(2014)威民一初字第85号民事判决书,支持上诉人原审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清。原审上诉人提交了被上诉人佣金计算表中明确记载了上诉人包销被上诉人“海韵豪庭”小区240套房产,实际销售218套,原审已认定的事实，从被上诉人于218户购房者签订商品房买卖合同每户收取20%的首付款收据,还有每户商品房销售发票,均证明了上诉人为被上诉人包销的商品房已售出218套,被上诉人共收取购房者房屋总价款60696517元,该数额有被上诉人与218户商品房买卖合同,银行按揭贷款合同为证。而被上诉人只给付了上诉人部分佣金,均是分批次部分给付,且被上诉人为上诉人出具了佣金计算表,只是上诉人单方面的意思表示,没有双方签字确认,庭审中被上诉人否认该计算表。但该计算表能充分证明上诉人销售218套房产,销售房屋总价款60696517元的事实。而原审法院认定“故本院认定被告实际应付原告佣金数额为14027897.29元。”该认定无事实依据,无证据佐证,无法律依据，只是原审法院偏袒被上诉人编造的数额,对原审法院认定被上诉人已给付上诉人佣金12614993.5元,也无事实依据证据佐证,而是以(2012)威民一初字第25号民事判决书未证实,该判决卷宗根本未查明被上诉人具体给付上诉人多少佣金,只是被上诉人的一面之词,以及原审法官的文字游戏。对于被上诉人具体给付上诉人多少佣金,原审卷宗庭审笔录佐证,而原审法院不以本次庭审查明的事实，而以事实不清未查证的(2012)威民一初字第25号判决书来证明是在规避事实真相。应以原审庭审中查清给付佣金的事实证据来判决。关于实收房款,被上诉人第一收取了20%首付款,才能办理按揭贷款,不交首付款,银行则不予房贷款,被上诉人给客户开具了发票说明被上诉人收取了客户房款,应以商品房销售发票为准计算佣金。而不是原审法院自己随意和被上诉人没有证据的辩解,原审判决所认定的事实均按照原审被告的观点照搬编造,没有证据。原审法院以双方均有争议的佣金计算表中,没有证据证实的作为判决依据,是对法律的误读,也是对法律的亵渎。二、原审法院程序违法。原审法院在庭审调查中,上诉人申请法院调取被上诉人与218户购房者的商品房买卖合同,首付款20%收据,按揭贷款合同、商品房发票等，原审法院未调查,又未责令被上诉人向原审法院提交，剥夺了上诉人原审中应享有的权利,对佣金利息计算,同样剥夺了上诉人权利不从2010年11月1日开始计算,而是从判决生效计算,这是对上诉人民事权利的剥夺，原审判决违反审判程序,拿法律当儿戏。原审法院既然在本判决中引用(2012)威民一初字第25号案件的认定依据,那么原审判决查明“自2010年11月1日起到判决确认履行之日以该款项为基数的银行同期贷款利息”而在该案的判决书中,为什么不以2010年11月1日期开始计算利息,而是以判决生效,这是典型对上诉人原审民事权益的剥夺,对被上诉人的偏袒。综上所述，原审法院认定事实不清,程序违法，适用法律错误，判决明显偏袒被上诉人,是地方保护主义的典型案例,请山东省高级人民法院查清事实,秉公执法,还法律公道,撤销威海市中级人民法院:(2014)威民一初字第85号民事判决书，支持上诉人原审诉讼请求。被上诉人天润公司、天润公司乳山分公司辩称：一、上诉人的上诉理由不能成立，应依法给予驳回。1、威海市中级人民法院（2012）威民一初字第25号民事判决书及山东省高级人民法院（2014）鲁民一终字第475号民事判决书中确认答辩人支付上诉人佣金为12614993.5元，另外还有一笔50万佣金抵作为保证金，2009年6月14日答辩人天润公司乳山分公司与上诉人签订《海韵豪庭项目策划销售代理合同》第六条第5项约定，从第一套销售代理开始，代理佣金答辩人扣留计提总额的50%作为保证金，扣足50万为止，在一审诉讼当中，上诉人认可上述事实。但上诉人还一再以事实不清为由混淆事实，谎称答辩人给付的佣金数额900多万元是不正确的也与事实不符。在一审诉讼当中上诉人没有主张50万元的保证金，一审法院对此未给予审理。事实上按照《海韵豪庭项目策划销售代理合同》的约定，50万元保证金应从应付代理佣金中扣除，即答辩人应付佣金14027897.29元减去50万元的保证金，故应付金额为13527897.29元。一审法院因未审理50万元保证金，因此认定应付金额14027897.29元中未扣减50万元的保证金。之所以答辩人未上诉是因为50万元保证金答辩人要另行提起诉讼主张上诉人给付。但令人感到费解的是上诉人居然在乳山市人民法院银滩法庭提起诉讼要求答辩人返还50万元保证金。上诉人一是没有实际缴纳保证金，二是一审法院对保证金也没有审理，一审判决在应付金额14027897.29元未扣减50万元的保证金，也就是说答辩人根本就没有收取上诉人的保证金，不存在返还。对此答辩人对50万元保证金保留诉权。2、上诉人计提佣金应以房款到答辩人账户后以实收房款数额为计算标准。上诉人上诉状称答辩人收取218户20%的首付款及共收取购房者房屋总价款60696517元，是不存在的。上诉人自与答辩人签订《海韵豪庭项目策划销售代理合同》后，佣金的计提均是以房款到答辩人账户后以实收房款数额为结算基数，上诉人在原审法院提交的佣金结算表中也已明确分别列明房屋总价和实收房款及实得佣金等均是以实收房款数额为计算标准，2009年6月14日答辩人天润公司乳山分公司与上诉人签订《海韵豪庭项目策划销售代理合同》第六条第3项“在合同期内，当认购者为一次性付款客户，并交付该房屋总房款到甲方（天润分公司）账户后，该房屋视为成交，计提乙方（嘉鑫元公司）佣金；当认购者为按揭付款客户，以签订《商品房买卖合同》并该房屋总房款由银行放款到甲方账户后，该房屋视为成交，计提乙方佣金”。根据合同约定无论一次性付款还是银行按揭贷款均是以房款到答辩人账户后计提佣金，尤其是按揭付款客户，合同明确约定是银行放款到答辩人账户计提佣金。据此按揭的客户双方也一直是按银行发放贷款到答辩人账户后计提的佣金。海韵豪庭项目全部是上诉人独家代理销售的，其负责营销策划推广，其十分清楚佣金如何计提，且佣金结算表一览无余载明每笔佣金的计算依据，上诉人背离合同约定主张按房屋总价为结算基数，与事实及合同约定不符，不应得到支持。二、一审法院审理程序合法。一审法院审理本案均按法律规定审理，不存在有意偏袒答辩人的情况，答辩人对上诉人销售的房屋，收取的所有房款在佣金结算表中清楚的列明，不存在隐瞒上诉人私自收取客户房款的情况。上诉人所收取的巨额佣金自始至终不出具发票，违背了合同约定及法律规定，鉴于上诉人一直逃避缴纳税款，造成巨额的国家税款损失，因此为了国家利益，答辩人要求贵院责令上诉人先履行开具发票的义务，之后答辩人再履行支付佣金的义务。嘉鑫元公司向一审法院起诉请求：判令二被告给付佣金800万元。天润公司、天润公司乳山分公司向一审法院反诉请求：判令原告为被告开具12614993.5元的佣金发票；由原告返还佣金652245.87元，后于诉讼中自愿撤回要求原告返还佣金652245.87元的起诉。一审法院认定事实：2009年6月14日，原告与被告天润公司乳山分公司签订一份“海韵豪庭”项目策划销售代理合同，该合同约定，被告天润公司乳山分公司将其开发的“海韵豪庭”项目交由原告代理销售，代理销售范围为海韵豪庭项目二期222套加一期18套（3号楼2套、10号楼6套、11号楼1套、12号楼9套），共计240套房屋，主楼建筑面积16992.35平方米；车库3个，车库建筑面积为129.9平方米；储藏室地上6个加地下62个，共计68个，储藏室建筑面积1138.7平方米；被告天润公司乳山分公司委托原告为该项目的独家策划、销售总代理，即被告天润公司乳山分公司所有对外销售的房屋，原告均有销售代理权，但被告天润公司乳山分公司向其关系户销售的房屋（套数不超过该项目总套数的5%）不计入原告的销售业绩总额，委托期限自合同签订之日起至2010年10月31日止；在合同规定的代理期限结束后，经双方友好协商，可以根据需要延长代理期限，如果不延长代理期限，原告需在合同终止时买断合同中规定的未出售的主楼、车库及储藏室；委托期内，被告天润公司乳山分公司同意按主楼均价2300元/㎡，车库均价2000元/㎡，储藏室均价900元/㎡为销售底线；原告销售必须保证被告天润公司乳山分公司制定的销售底线价，溢价部分作为被告天润公司乳山分公司支付原告代理费用；被告天润公司乳山分公司向原告支付佣金时必须向被告天润公司乳山分公司开具发票；原告向被告天润公司乳山分公司支付50万元保证金；在合同期内，当认购者为一次性付款客户，以签订《商品房买卖合同》并交付该房屋总房款到被告账户后，该房屋视为成交，计提原告佣金；当认购者为按揭付款客户，以签订《商品房买卖合同》并该房屋总房款由银行放款到被告账户后，该房屋视为成交，计提原告佣金；从第一套销售代理开始，代理佣金被告天润公司乳山分公司扣留计提总额的50%作为保证金，扣足50万元为止，之后代理佣金被告天润公司乳山分公司全额计提给原告；由于被告天润公司乳山分公司原因造成已购客户退房，由被告天润公司乳山分公司退还购房客户已交的一切款项并承担相应的违约金，原告退还已收代理费用；由于原告原因造成已购客户退房，则原告退还被告天润公司乳山分公司该户的销售代理费，并承担相应的违约金。该合同签订后，双方均实际履行了合同，现双方因佣金给付等问题发生纠纷成诉。另查明，在威海市中级人民法院（2012）威民一初字第25号案件中，二被告曾诉请终止上述策划销售代理合同，由原告支付按合同约定的底价2300元/㎡包销未售出的7套房屋和已经退房的7套房屋共计14套房屋（总建筑面积为996.55平方米）、按合同约定底价2000元/㎡和900元/㎡包销未售出的3个车库（面积129.9平方米）和65个储藏室（面积1095平方米）的购房款3537365元，自2010年11月1日起至判决确认履行之日止以该款项为基数的银行同期贷款利息，返还已解除购房合同并撤销备案登记的7户购房户的佣金487734.62元，并向被告出具支付佣金11479185.86元的发票。后二被告于该案诉讼中撤回要求原告出具佣金11479185.86元的税务发票的起诉，本院已裁定予以准许。在该案中查明，被告总计支付原告佣金12614993.5元。山东省高级人民法院（2014）鲁民一终字第475号民事判决中对上述判决中认定的事实亦予以确认。关于被告应付原告佣金数额，双方存在争议。原告主张被告应付佣金数额为25144267元，并提交佣金结算表一宗。该结算表并无双方签字或盖章确认，原告认可表格中下方手写的“已付11479185.86”“差2548711.43”等内容系其法定代表人李景福书写。上述结算表中载明原告共计售出房屋218户，房屋总价合计60696517元，实收房款合计50143306元，底价2300元，底价总价合计35552250元，溢价合计14591056元，计税金额合计5396757.38元，扣税（10.35%）合计563158.71元，实得佣金合计14027897.29元。原告主张上述数额中房屋总价60696517元减去底价总价35552250元即为被告应付佣金数额25144267元。二被告以上述结算表无双方签字或盖章确认为由，对该结算表不予认可。二被告主张其应付原告佣金总额为14027897.29元，并提交佣金结算表一宗。经核对，二被告提交的佣金结算表与原告提交的佣金结算表主要内容一致。关于二被告已付原告佣金数额，双方亦有争议。在（2012）威民一初字第25号案件审理中，原告认可收到的佣金是11479185.86元。本案审理中，原告则主张其实际收到被告给付的佣金数额为900万元，后又主张被告分四次共支付佣金8669677元（其中240万元是以商品房5号楼抵顶的佣金）；被告则主张已经支付原告佣金12614993.5元（不含50万元的保证金），如加上50万元的保证金和原告少交的税款221792.06元，则实际支付佣金数额为13336785.56元（12614993.5元＋500000元+221792.06元）。但被告未就原告少交税款221792.06元之主张提供有效证据证明，诉讼中又主张因原告违约在先该50万元保证金不应予以返还。原告亦未诉请被告返还保证金50万元。又查明，双方对在合同履行中被告已从代理佣金中扣除50万元作为保证金的事实无异议。被告天润公司乳山分公司系被告天润公司经工商注册依法登记成立的分公司。上述事实，有双方当事人的陈述、销售代理合同、佣金结算表、收据、汇款申请书、民事判决书等证据在案为凭。一审法院认为，原告嘉鑫元公司与被告天润公司乳山分公司于2009年6月14日签订的销售代理合同合法有效，双方均应信守。该合同关于代理佣金的支付方式中约定，在合同期内，当认购者为一次性付款客户，以签订《商品房买卖合同》并交付该房屋总房款到被告账户后，该房屋视为成交，计提原告佣金；当认购者为按揭付款客户，以签订《商品房买卖合同》并该房屋总房款由银行放款到被告账户后，该房屋视为成交，计提原告佣金。从上述合同约定内容可以看出，无论是一次性付款客户还是按揭付款客户，均是以被告实际收到房款数额为计提佣金的条件。原告提交的佣金结算表中，房屋总价和实收房款均分别列明，溢价和实得佣金的计算均是以实收房款数额为计算标准。现原告主张以房屋总价为佣金的结算基数，明显与合同约定不符，对该主张本院不予采纳。关于被告应付原告佣金数额，经审查，原告提交的佣金结算表中载明原告实得佣金14027897.29元，被告对上述佣金结算表虽不予认可，但被告提交的佣金结算表与原告提交的佣金结算表主要内容一致，且被告亦认可实际应付原告佣金14027897.29元。另外，根据原告法定代表人李景福手书内容（“已付11479185.86”“差2548711.43”）计算的佣金数额14027897.29元（11479185.86元+2548711.43）亦与上述表格中载明的实得佣金数额相符，故一审法院对上述佣金结算表作为有效证据予以采纳。据此，一审法院认定被告实际应付原告佣金数额为14027897.29元。关于被告实际支付原告佣金数额，生效判决认定被告实际给付原告佣金12614993.5元。被告主张除上述数额外，另有保证金50万元和原告少交的税款221792.06元也应作为已付佣金。经审查，涉案合同中明确约定该50万元的性质为保证金，被告于诉讼中又明确表示不同意返还该保证金，原告亦未就该保证金提出相关诉请，故对被告应将该50万元保证金作为已付佣金之主张一审法院不予采纳。被告又主张原告少交税款221792.06元，原告对此不予认可，被告亦未提供证据证实，对其该主张本院亦不予采纳。根据生效判决查明事实，被告实际给付原告佣金数额为12614993.5元。现双方均未提供证据证实法院生效判决认定的事实有误，故一审法院认定被告实际给付原告佣金数额为12614993.5元。综上，被告尚欠原告佣金数额为1412903.79元（14027897.29元－12614993.5元）。关于被告反诉请求中要求原告开具12614993.5元的佣金发票应否支持的问题，根据我国法律规定，发票是指在购销商品、提供或者接受服务以及其它经营活动中，开具、收取的收付款凭证，未按规定开具发票的，由税务机关责令改正。因此，开具发票属于行政管理行为，不属于民事法律关系。故被告诉请原告为其出具收取佣金12614993.5元的发票不属于法院民事案件受理范围，对被告该项诉请，一审法院已另行裁定驳回其起诉。因被告天润公司乳山分公司系被告天润公司设立的分公司，并不具备法人资格，被告天润公司应对其分公司的债务承担连带清偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三条的规定，判决如下：被告威海天润实业集团有限公司、威海天润实业集团有限公司乳山分公司于本判决生效后三十日内连带给付原告石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司佣金1412903.79元。如果二被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67800元，原告石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司负担55826元，被告威海天润实业集团有限公司、威海天润实业集团有限公司乳山分公司负担11974元。本院二审期间，上诉人嘉鑫元公司围绕其上诉请求提交了如下证据：1、提交从乳山市房管局调取的被上诉人与业主（郭艳灵）签订的10栋2单元504室商品房买卖合同一份，房屋单价每平方米3660元，总房款306452元。2、被上诉人对郭艳灵出具的不动产发票金额为306561.60元、住宅专项维修资金专用收据3350.40元共两张。3、提交从乳山市房管局调取的被上诉人与业主（陈小力）签订的商品房买卖合同一份，总房款263468元，2013年8月6日为陈小力出具的销售不动产统一发票金额为264116.64元一张，2013年8月8日住宅专项维修资金专用收据（3421.20元）。4、提交嘉鑫元公司销售房屋统计表二份。证明：原审中，原审法官拒绝调查，也不责令被上诉人提交。合同和统计表相互印证佣金数额。被上诉人与业主所签订的商品房买卖合同，房款的发票也证明了应该按这个数额给我方佣金。被上诉人天润公司、天润公司乳山分公司发表质证意见：对证据1—3的真实性没有异议，但对证明内容有异议。其提供的证据不能证明佣金的计提方式是以房屋总价，从双方签订的海韵豪庭销售代理合同第6条第三项的约定，计提佣金的方式无论是一次性的还是银行按揭贷款，均是以到达被上诉人天润分公司账户中计提佣金，而在合同的履行期间内，上诉人的每笔佣金均按照在一审诉讼中的佣金结算表的数额计算领取，佣金结算表明确的载明房屋总价、实收房款、实得佣金，上诉人以房屋总价主张佣金明显与合同约定及实际履行的计提方式不符。对证据4的真实性无法确定，佣金结算表应以一审诉讼中为依据。上诉人嘉鑫元公司认为：我们提交的两份商品房买卖合同，陈小力85.32元∕平方米，总房款是263468元，这和佣金统计表是一致的；但是郭艳灵的是83.75元∕平方米，签订的合同是3660元∕平方米，房屋总价款为306452元，而被上诉人只给了59901.64元。差53452元。被上诉人天润公司、天润公司乳山分公司认为：所有的业主信息全部都在该佣金结算表中体现，而且上诉人与被上诉人在一审中，对该佣金结算表认可，该佣金结算表已经明确载明上诉人代理销售的218户业主的具体的面积、单价、房屋总价、实收房款、底价以及实得佣金等均已明确一一列明，因此，被上诉人认为，可以在二审诉讼中不用提供218户的商品房销售合同。如果贵院要求必须提供，被上诉人可以予以配合。上诉人计提陈小力的佣金从佣金结算表中显示，房屋总价为263468元，实收房款为263468元，也就是说，房屋总价与实收房款是一致的，因为，陈小力不属于按揭贷款的客户，而是属于一次性付款的客户，根据双方签订的海韵豪庭策划销售代理合同第6条第三项的约定（详见代理合同），因此，陈小力的计提方式是以房款到了被上诉人分公司的账户后计提的。所以，一次性付款的客户与银行按揭贷款的客户出现了不同，而郭艳灵属于银行按揭贷款客户，房屋总价为306452元，实收房款为253000元，实得佣金为59901.04元，之所以与陈小力的房屋总价不一致，是因为按照该合同的约定，郭艳灵属于按揭付款客户，该房款由银行放款到被上诉人的分公司后，该房屋视为成交，计提乙方的佣金。且，所有的按揭贷款客户从该佣金的结算表均以该计提方式来计提。因此，上诉人主张以房屋总价计提佣金是不符合双方签订的合同约定，更不符合双方实际履行的佣金计提方式。因此，该主张不能成立。海韵豪庭项目所有的营销策划都是上诉人来负责，涉案的218户房屋中，销售的政策均是由上诉人制订的，当时的政策是客户缴纳1万元，房款优惠20%，从佣金结算表中房款总价与实收房款不一致的客户均能够印证上诉人的销售政策。因此，按揭贷款的客户在“佣金结算表”中就会出现房款总价与实收房款不一致。但该结算表同时也写明上诉人的每笔实得佣金的具体数额，在实际履行中，上诉人也均按该表的计算方式来计提佣金。上诉人嘉鑫元公司认为：为什么提供两份合同？两份合同的发票说明合同的总价与发票的价款是一致的。发票是说明被上诉人收到业主的房款，而被上诉人给我们的郭艳灵的佣金表差了5万元，被上诉人声称已收房款，商品房买卖合同已经提交法庭。由业主和被上诉人签订合同，我们不参与签订合同。根据被上诉人提供的合同、发票就可能查清案件事实，就得按照合同价款和发票的金额给我们计提佣金。被上诉人天润公司、天润公司乳山分公司认为：房屋销售价格为306452元，实收房款为253000元，发票价格为306561.60元。我们实收的房款为253000元，开具的发票是按照房屋总价来开具的。在佣金结算表中，当时也有上诉人的法定代表人给予签字确认。以郭艳灵的为例，业主先交1万元抵房款20%，郭艳灵的总房款为306452元，优惠20%的房款为61290.4元，总房款306452元-优惠房款62190.4元=245161.6元。再加上客户先提交的1万元，优惠完的房款为255161.6元。最后将零头余额去掉，最终优惠价款为253000元。其他的按揭贷款客户均按此方式计算。对上诉人在二审提交的四组证据，被上诉人天润公司、天润公司乳山分公司对证据1—3的真实性没有异议，但对证明内容有异议。本院对证据1—3予以采信。对于上诉人嘉鑫元公司提交的“佣金结算表”二份。被上诉人天润公司、天润公司乳山分公司质证认为对证据4的真实性无法确定，佣金结算表应以一审诉讼中为依据。经与一审卷宗中被上诉人提交的“佣金结算表”比对，证据4与被上诉人提交的“佣金结算表”内容一致。本院对证据4予以采信。本院认定如下事实：2009年7月20日，被上诉人天润公司乳山分公司与业主郭艳灵（案外人）签订的10栋2单元504室《商品房买卖合同》一份，建筑面积83.73平方米，房屋单价每平方米3660元，总房款306452元。《商品房买卖合同》第六条约定的付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：（3、其他方式）银行按揭贷款，首付款￥63542元整于合同签定之日起一次性付清，余款24.3万元办理银行按揭。被上诉人为郭艳灵出具了《销售不动产统一发票》金额为306561.60元（建筑面积83.76平方米）、住宅专项维修资金专用收据3350.40元（建筑面积83.76平方米）共两张。上诉人嘉鑫元公司提交的“佣金结算表”记载：房号：10#504、户主：郭艳灵、面积：83.73、单价：3660、总价：306452、实收房款：253000、。实得佣金：59901.04。2009年7月23日，被上诉人天润公司乳山分公司与业主陈小力（案外人）签订的12栋2单元404室《商品房买卖合同》一份，建筑面积85.32平方米，房屋单价每平方米3088元，总房款263468元。《商品房买卖合同》第六条约定的付款方式及期限。买受人按下列第1种方式付款：（1、一次性付款）买受人于2009年7月23日付齐房款贰拾陆万叁仟肆佰陸拾捌元整。被上诉人为陈小力出具了《销售不动产统一发票》金额为264116.64元（建筑面积85.53平方米）、住宅专项维修资金专用收据3421.20元（建筑面积83.76平方米）共两张。上诉人嘉鑫元公司提交的“佣金结算表”记载：房号：12#404、户主：陈小力、面积：85.32、单价：3088、总价：263468、实收房款：263468、。实得佣金：67232.00。二审认定的其他事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于原审认定事实是否清楚的问题。根据上诉人提交的被上诉人天润公司乳山分公司与业主陈小力签订的《商品房买卖合同》，证明房屋总价为263468元，这与双方提供的“佣金结算表”记载一致。被上诉人为陈小力出具的《销售不动产统一发票》金额为264116.64元，建筑面积为85.53平方米；而《商品房买卖合同》中建筑面积为85.32平方米，按照85.32平方米乘以房屋单价每平方米3088元，得出的房屋总价款为263468.16元，上述事实说明，《销售不动产统一发票》金额与合同价款的差价是由于建筑面积的变化所致，这也印证了双方提供的“佣金结算表”记载该项内容的真实性，同时也证明，陈小力是属于一次性付款的客户，房屋总价与实收房款是一致的，根据双方签订的海韵豪庭策划销售代理合同第6条第三项的约定，陈小力的计提方式是以房款到了被上诉人分公司的账户后计提的。根据被上诉人天润公司乳山分公司与业主郭艳灵签订的《商品房买卖合同》，建筑面积83.73平方米，房屋单价每平方米3660元，总房款306452元。付款方式为银行按揭贷款，首付款为￥63542元，并于合同签定之日起一次性付清，余款24.3万元办理银行按揭。佣金结算表”记载郭艳灵房屋总价为306452元，实收房款为253000元，实得佣金为59901.04元。通过对比郭艳灵与陈小力的《商品房买卖合同》，陈小力是属于一次性付款的客户，房屋总价与实收房款是一致，而郭艳灵是属于按揭付款客户，该房款由银行放款到被上诉人的分公司后，该房屋视为成交，计提乙方的佣金。按揭贷款的客户在“佣金结算表”中出现的房款总价与实收房款不一致，主要体现在按揭贷款的客户首付款的差额上。对于该差额问题，本院认为，涉案项目的营销策划及具体的销售房屋优惠政策由上诉人来负责，从佣金结算表中房款总价与实收房款不一致的客户均能够印证上诉人的销售政策。结合“佣金结算表”上上诉人的法定代表人手书已付和未付佣金数额，可以认定按揭贷款的客户在“佣金结算表”中就会出现房款总价与实收房款不一致的客观事实。根据上诉人与被上诉人签订的“海韵豪庭”项目策划销售代理合同的约定，无论是一次性付款客户还是按揭付款客户，均是以被告实际收到房款数额为计提佣金的条件。一审认定双方的当事人结算佣金的主要证据为是上诉人在一审中提交的“佣金结算表”,虽然该“佣金结算表”无双方签字或盖章确认，二被上诉人对该“佣金结算表”不予认可，但被上诉人为支持其应付佣金总额的反驳主张提交的“佣金结算表”一宗，与上诉人在一审时提交的“佣金结算表”主要内容一致，故，本院对一审法院采信“佣金结算表”作为处理双方佣金结算依据依法予以支持。上诉人在二审期间提交的证据，不能推翻一审所认定的事实。上诉人背离双方合同约定主张按房屋总价为结算基数，与事实及合同约定不符，本院不予支持。关于原审法院程序是否违法的问题。一审法院在依法采信“佣金结算表”为认定案件事实的情况下，没有准许申请法院调取证据，审理程序并无不当。一审中,上诉人的诉讼请求并没有对利息问题提出主张，因此，对上诉人称一审法院“不以2010年11月1日期开始计算利息，而是以判决生效,这是典型对上诉人原审民事权益的剥夺,对被上诉人的偏袒。”的上诉，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55826元，由上诉人石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 栾建德代理审判员 李守军代理审判员 张 磊二〇一六年八月二十三日书 记 员 黄世媛 来自：