（2015）东二法朗民一初字第1135号

裁判日期: 2016-08-23

公开日期: 2016-12-17

案件名称

许孙钟、钟巧茹与叶丽明、叶艳芳、陈钦锐房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第二人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

许孙忠,钟巧茹,叶丽明,叶艳芳,陈钦锐

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款，第六十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中��人民共和国土地管理法（2004年）》：第四十三条第一款，第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

广东省东莞市第二人民法院民事判决书（2015）东二法朗民一初字第1135号原告：许孙忠，男，汉族，1974年11月23日��生，住福建省闽清县。委托诉讼代理人：李腾，广东南天星律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽冰，广东南天星律师事务所实习律师。原告：钟巧茹，女，汉族，1983年10月29日出生，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：潘建欢，广东古谷律师事务所律师。被告：叶丽明，女，汉族，1964年1月5日出生，住广东省东莞市。被告：叶艳芳，女，汉族，1969年7月24日出生，住广东省东莞市。以上两被告的共同委托诉讼代理人:丁秩筹，广东昊盟律师事务所律师。被告：陈钦锐，男，汉族，1974年1月15日出生，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：杨月彬，广东格雷兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄国辉，广东丰立律师事务所律师。原告许孙忠、钟巧茹��被告叶丽明、叶艳芳、陈钦锐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月31日立案受理后，依法由审判长刘伍雄，与人民陪审员叶创忠、刘绮琪组成合议庭进行审理，于2016年4月18日公开开庭进行了审理，原告许孙忠的委托代理人李腾、黄丽冰，原告钟巧茹的委托代理人潘建欢，被告叶丽明、叶艳芳的委托代理人丁秩筹，被告陈钦锐的委托代理人杨月彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许孙忠、钟巧茹向本院提出诉讼请求：1.三被告向原告返还购房款6,800,000元（大朗镇水口村盛泰综合楼）及利息（利息以6,800,000为本金，按年利率6%从2014年1月1日至还清之日止，暂计至2015年11月30日的利息为782,000元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2013年9月份开始协商购买东莞市大朗镇水口村盛泰综合楼事宜，在协商达成一致后，2013年9月13日��告方通过钟巧茹丈夫梁某的账号向陈钦锐的账户支付了800,000元定金。2013年10月18日，原告与被告叶丽明、叶艳芳在大朗镇水口村村委会工作人员的见证下签订了《合同主体变更协议》，双方约定被告将位于东莞市大朗镇银朗路保安墟路段土地面积为8,100平方米的地块的使用权及该地上建有的厂房、宿舍、变压器及配套设施等一切附着全部转让给原告。签订合同后，原告按照被告的指示，分别于2013年11月4日（1,000,000元）、2013年11月11日（500,000元）、2013年11月14日（1,000,000元）、2013年11月18日（500,000元）、2013年11月22日（500,000元）、2013年12月1日（500,000元）、2013年12月20日（1,000,000元）、2013年12月30日（1,000,000元），向被告陈钦锐的账户汇入6,000,000元，加上之前所支付的800,000元定金，原告总共向被告支付了6,800,000元购房款。在原告支付了6,800,000元购房款后，被告一直未将该案涉的物业交付给原告，截至目前案涉物业仍由被告在进行控制并且收租，与此同时也不将已收取的款项退还给原告。被告叶丽明、叶艳芳答辩称：一、被告叶丽明、叶艳芳与原告许孙忠、钟巧茹确实曾经协商转让土地使用权及房产的事宜，但最终交易不成功。双方已经交易终止，协议已经作废。二、被告叶丽明、叶艳芳从未收取过原告许孙忠、钟巧茹的转让款。被告叶丽明、叶艳芳没有委托陈钦锐代收转让款，也没有指示原告许孙忠、钟巧茹将转让款汇入陈钦况的账户。原告许孙忠、钟巧茹与陈钦锐之间的转账款项与我方无关。三、涉案的土地和房屋使用权原来是属于东莞市盛泰贸易有限公司（法定代表人张文辉），后来由于其他原因变更为被告叶丽明、叶艳芳持有，现在仍是叶丽明、叶艳芳持有。请求法院驳回原告的无理请求。被告陈钦锐答辩称：原告将陈钦锐列为被告没有法律依据，被告陈钦锐并非案涉合同的当事人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并作出如下认定：2013年10月18日，原告与被告叶丽明、叶艳芳以及东莞市大朗镇水口股份经济联合社签订《合同主体变更协议》，约定被告将“原协议书”（东莞书大朗镇水口股份经济联合社与东莞市盛泰贸易有限公司及叶丽明、叶艳芳三方于2011年4月28日签订《合同主体变更协议》将原东莞市盛泰贸易有限公司应该履行《土地租赁协议书》及《补充协议书》中的权利、义务及相关经济、法律责任变更为叶丽明、叶艳芳。原该三方已签订的《土地租赁协议书》、《补充协议书》及《合同主体变更协议》）中的土地及地上建有的厂房、宿舍、变压器及配套设施等一切附着物全部转让给许孙钟、钟巧茹使用，自2013年11月1日起许孙钟、钟巧茹继承履行“原协议书”中的权利、义务及经济、法律责任。梁某分别向陈钦锐转账支付如下款项：1.2013年9月13日汇入800,000元（汇款用途：购买水口盛泰综合楼购楼款）；2.2013年11月4日汇入1,000,000元；3.2013年11月11日汇入500,000元（汇款用途：水口联建楼购房款）；4.2013年11月14日汇入1,000,000元（汇款用途：购买水口联建楼交易款）；5.2013年11月18日汇入500,000元（汇款用途：水口项目）；6.2013年11月22日汇入500,000元（汇款用途：水口项目交易款）；7.2013年12月1日汇入500,000元（汇款用途：购买水口联建楼交易款）；8.2013年12月20日汇入1,000,000元（汇款用途：购买水口联建楼项目交易款）；9.2013年12月30日汇入1,000,000元（汇款用途：水口项目款）。2014年1��16日，双方在《合同主体变更协议》中签署“本协议书于2014年1月16日经三方同意撤销”，原、被告均在该协议书上签名。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于向陈钦锐汇入的款项性质问题，原告主张该款为合同款项，被告陈钦锐否认受叶丽明、叶艳芳委托收取上述款项，并声称上述款项是其他用途，汇款明细上的汇款用途是汇款人未经确认自行填写，并否认之前知悉备注内容。根据原告的调查申请，本院向东莞市公安局大朗分局发函调取关于陈钦锐因案涉房屋与他人发生纠纷时所形成的各人询问笔录。在多份笔录中，关于与许孙钟、梁某付款事实中提到如下内容：1.2014年4月2日、3日陈钦锐笔录提到，许孙忠、梁某当时只付了650,000元订金，余下7,500,000元直到2014年1月初都没给。2.2014年4月14日陈钦锐的笔录提到，“一开始许、梁二人给了800,000元人民币，其中150,000元是梁某欠我的钱，我就给了650,000元给张文辉，后来，梁某陆续给我6,000,000元，该6,000,000元人民币明面上说是购买该土地的钱，这只是梁某为了好跟许孙忠交待，其中有1,500,000元是购买该土地的钱，有4,500,000元是梁某还我的钱”，“这4,500,000元没有借据，都是口头讲的”3.2014年5月23日陈钦锐笔录提到，梁某给了650,000元定金，并答应剩下的钱三个月内付清，但梁某三个月内只给了1,500,000元。4.2014年2月15日许孙忠笔录提到，交易价格为9,800,000元，剩余2,800,000元未付。5.2014年4月11日许孙忠笔录提到，交易价格为9,800,000元，一共支付了6,800,000元。被告陈钦锐提到上述证据属于刑事未终结的资料，来源取得不合法，应当不得作为证据使用。本院认为，上述证据为本院依法向公安机关发函调取，证据来源合法，并因刑事案件未终结，虽不允许各方当事��复印亦符合法律规定，但已向各方充分时间出示，应当作为证据使用。上述证据在证据形式上涉及由本案当事人陈述的笔录属于当事人陈述，其他为证人证言。在陈钦锐的笔录中多次明确提到收到至少650,000元，与本案中陈钦锐陈述未收到任何合同款项前后矛盾，说明陈钦锐在本案故意隐瞒部分事实,且根据笔录显示，在汇款6,800,000元当时陈钦锐已清楚知道汇款的用途，与陈钦锐在本案否认之前备注内容相互矛盾，亦说明陈钦锐在本案故意隐瞒部分事实，陈钦锐亦自始至终均未出示与6,800,000元相关的其他债权债务关系凭证，故此，根据笔录内容，本院予以认定上述款项为案涉合同款项。关于被告叶丽明、叶艳芳与陈钦锐之间关系问题，被告叶丽明、叶艳芳否认委托陈钦锐收款。根据原告的调查申请，本院向东莞市公安局大朗分局发函调取关于陈钦锐因案涉��屋与他人发生纠纷时所做的各人的询问笔录。以下笔录提到：1.2014年4月3日陈钦锐笔录提到，“（案涉房屋）我和张文辉各占5成......张文辉有债务纠纷，怕被法院查封，就转到叶丽明、叶艳芳名下”2.2014年5月23日陈钦锐笔录提到，“因当时张文辉有其他债务，所以当时是过户到张文辉的亲戚叶丽明、叶艳芳名下”，“我与张文辉将物业转给梁某”3.2014年4月3日张文辉笔录提到，“由于我欠债较多，怕法院查封盛泰综合楼，于是于2011年将盛泰综合楼转给叶丽明、叶艳芳，但是盛泰综合楼仍然属于我的，2013年6月左右，因资金紧张，委托陈钦锐帮忙出售谈价钱并收款”，“盛泰综合楼陈钦锐没有股份，只不过我委托他帮忙卖掉综合楼”4.2014年4月3日叶丽明笔录以及叶艳芳笔录均提到：“（盛泰综合楼）我们只是挂名，实际经营者是张文辉”。上述笔录显示被告叶丽明、��艳芳为张文辉挂名持有案涉物业，张文辉明确委托陈钦锐处理案涉房屋，被告叶丽明、叶艳芳也因此参与了合同主体变更过程，故此，本院予以认定被告叶丽明、叶艳芳与陈钦锐之间为委托关系。庭审后，案外人梁某向本院递交“情况说明”，主要内容为上述以其名义汇入陈钦锐账户共6,800,000元，是受许孙钟、钟巧茹委托向叶丽明、叶艳芳委托的陈钦锐支付，用途为购买东莞市大朗镇水口村盛泰综合楼。被告叶丽明、叶艳芳向本院提交说明，称在《合同主体变更协议》作废后，大约在2014年1月下旬委托陈钦锐代为处理案涉房屋的有关事宜。被告陈钦锐提交情况说明，主要内容确认基于本案合同的所有债权债务及责任，同意承担。本院认为，本案原告与被告叶丽明、叶艳芳之间为转让东莞市大朗镇水口村盛泰综合楼达成转让��议，双方之间存在房屋买卖合同关系，因案涉土地及地上建筑物为集体土地且未办理建设工程规划许可证，原告为非案涉土地所在集体组织成员，双方之间签订的合同依法无效。根据合同法规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，梁某已向被告陈钦锐支付共6,800,000元的事实有银行清单予以证实，本院予以确认，并且梁某已确认该款是受本案原告所托支付，本院确认原告为该款的实体权利人。被告叶丽明、叶艳芳与陈钦锐之间存在委托关系，被告陈钦锐收款行为依法由被告叶丽明、叶艳芳承担，被告叶丽明、叶艳芳应当返还原告购房款6,800,000元。关于原告主张的利息问题，利息属于法定孳息，被告叶丽明、叶艳芳应当返还，参照当时的一年期贷款利率为6%，原告主张符合法律规定，本院予以支持。至于陈钦锐对原告诉请责任承担问题，虽合同主体为被告叶丽明、叶艳芳，但被告陈钦锐表示案涉合同责任同意承担，故应承担共同责任。综上所述，原告的部分请求符合法律关系，依法应当予以支持，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第六十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：被告叶丽明、叶艳芳、陈钦锐在本判决生效之日起十日内，返还原告钟巧茹、许孙忠购房款6,800,000元以及利息（以6,800,000元为本金，按照年利率6%，自2014年1月1日计算至付清之日止）。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费64,874元，已由原告许孙忠预交，由被告叶丽明、叶艳芳、陈钦锐承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审　判　长　　刘伍雄人民陪审员　　叶创忠人民陪审员　　刘琦琪二〇一六年八月二十三日书　记　员　　陈清梅陈佩君第8页共8页来源：百度“”