（2016）京0115民初1353号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-11-15
案件名称
贾卧龙诉北京西曼国际服饰有限公司房屋买卖合同纠纷一案
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贾卧龙,北京西曼国际服饰有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0115民初1353号原告：贾卧龙，男，1962年11月13日出生。委托代理人：王菊芳，河北世纪方舟律师事务所律师。委托代理人：康学富，河北世纪方舟律师事务所律师。被告：北京西曼国际服饰有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区地盛西路6号院1号楼7层702室。法定代表人：高金魁，董事长。委托代理人：崔越峰，男，1982年4月27日出生，北京西曼国际服饰有限公司法务，住北京市顺义区。委托代理人：乔占祥，北京市金台律师事务所律师。原告贾卧龙与被告北京西曼国际服饰有限公司（以下简称西曼公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾卧龙及其委托代理人王菊芳、康学富，被告西曼公司委托代理人崔越峰、乔占祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾卧龙向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除合同，并退还已付房款1175万元；2、判令西曼公司承担违约金2350万元；3、诉讼费由西曼公司承担。事实和理由：2013年12月3日，贾卧龙与西曼公司签订了《股权投资协议书》和《股权投资协议附件》。协议及附件约定，西曼公司将位于X号楼出售给贾卧龙，总价款2350万元，房屋交付时间为2014年6月30日，房款支付方式为：合同签订后15日内支付50%房款，剩余款项在办理入住手续时交至2000万元，剩余350万元以按揭借款方式支付。合同签订后，贾卧龙按约定支付了50%的房款1175万元，但截止至起诉日止，西曼公司仍未向贾卧龙交付房屋。协议附件第6条约定，房产交付前及交付贾卧龙后，在房管局等部门未将房屋产权转到贾卧龙名下前，西曼公司不得将上述房产设定抵押、买卖、租赁、借用等法律关系，否则视为违约，贾卧龙有权追究西曼公司责任，并赔偿贾卧龙资产房产总款两倍的违约金。西曼公司违反合同约定，将约定出售给贾卧龙的房产进行抵押，致使房屋无法交付，合同目的不能实现。被告西曼公司辩称：双方于2013年12月3日签订的《股权投资协议书》及《股权投资协议附件》依约还未生效，西曼公司不承担违约责任。依据《股权投资协议书》第六条第2款、《股权投资协议附件》第13条，两条均约定：本协议一式四份，甲方持一份，本协议涉及甲方股东各持一份，乙方持一份，自甲乙双方签字盖章并由甲方股东予以确认之日起生效。合同上虽然有甲乙双方盖章，但是甲方的另一个股东西曼国际服装服饰（北京）有限公司至今没有确认该合同，而在合同上盖章的北京紫都恒盈投资管理有限公司不是西曼公司的股东。依据合同法第四十五条之规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。由于本合同所附生效条件未成就，故本案合同至今未生效，对双方当事人不具有法律约束力，西曼公司不能因未生效合同承担违约责任。合同约定的主要内容违法无效，西曼公司不承担违约责任。本案《股权投资协议书》及《股权投资协议附件》的主要内容是贾卧龙投资2350万元受让西曼公司0.5%的股权，该股权对应X楼不得履行，也不承担违约责任。根据合同约定和当事人的真实意思表示，贾卧龙已付的1175万元是股权投资款而不是房款。本案的案由不是房屋买卖合同纠纷，而是投资股权合同纠纷。如果法院认为西曼公司应当承担违约责任，西曼公司认为合同约定的违约金过高，根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定、最高人民法院关于适用《中国人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，请求将违约金减少至30%以下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月3日，贾卧龙（乙方）与西曼公司（甲方）签订《股权投资协议书》和《股权投资协议附件》。《股权投资协议书》载明甲方在北京经济技术开发区X6街区投资兴建西曼亦庄国际高科技产业园项目（简称：西曼国际项目），乙方意向投资，约定：乙方投资人民币2350万元，取得甲方0.5%股权；乙方取得的0.5%股权，由甲方现有股东高金魁与北京紫都恒盈投资发展有限公司予以转让；乙方所持有的股权所对应的资产（实物）为X楼，建筑面积约2500平方米；甲方股东高金魁与北京紫都恒盈投资发展有限公司同意由甲方直接收取乙方的投资款；在西曼国际项目一期完成项目四方验收后，甲方将乙方持有的股权所对应的资产（实物）交付给乙方，时间为2014年6月30日；乙方在具备产权分割条件后，由甲方负责办理产权分割手续，经北京经济技术开发区有关部门批准后发放产权证，产权证落在乙方在西曼国际项目注册公司名下；办理产权分割的同时，甲乙双方办理产权与股权置换手续，由甲方股东高金魁与北京紫都恒盈投资发展有限公司无偿收回乙方持有的股权。协议第四条特别约定的第1项约定，甲方保护乙方在西曼国际项目中对应资产（实物）的权益不受侵犯，乙方持有股权所对应的资产X5楼的增值和溢价归乙方所有，在股权产权置换以前，经甲方同意，乙方可进行转让；第2项约定，乙方持有的股权，仅限本条第1项所述的权利，乙方自愿放弃公司股东享有的其他权利，并不以任何形式参与甲方的运营管理和财务分配；第3项约定，甲方股东向第三方转让股权时，乙方不得投反对票，不得主张优先购买权；第4项约定，乙方持有股权所对应的资产（实物）权益及产生的增值等归乙方所有，与该项资产（实物）无关的任何权益，乙方均不享有，与该项资产（实物）无关的任何损失，乙方均不承担。协议第六条第2项约定，本协议一式四份，甲方持一份，本协议涉及甲方股东各持一份，乙方持一份，自甲乙双方签字盖章并由甲方股东予以确认之日起生效。该协议书的甲方股东签字处分别由高金魁与北京紫都恒盈投资发展有限公司签名和盖章。《股权投资协议附件》约定：甲方股东高金魁与北京紫都恒盈投资发展有限公司同意将所持有甲方0.5%的股权以2350万元人民币的价格转让给乙方，乙方同意按此价格和条件购买该股权；合同签订后十五日内付总款的50%即1175万元，剩余款项50%1175万元，在乙方办理入住手续时交至2000万元，剩余350万元以按揭贷款方式支付；甲方在交房后三年内为乙方办理完D区5号楼的产权证，产权人乙方，办理产权证相关费用按国家规定由乙方负责承担的费用由乙方承担（公共维修基金不高于2%），其他费用由甲方承担；在西曼国际项目一期完成项目四方验收后，交房时间于2014年6月30日，甲方逾期交房，从逾期之日起承担每逾期一日银行同期贷款基准利率利息两倍的违约金；甲方将上述资产房产（实物）交付给乙方，房产交付后，该房产的增值或溢价部分归乙方所有，房产交付前及交付后，在房管局等部门未将房屋产权转到乙方名下前，甲方不得将上述房产设定抵押、买卖、租赁、借用等法律关系，否则视为违约，乙方有权力追究甲方责任，并赔偿乙方资产房产总款两倍的违约金；甲方股东高金魁与北京紫都恒盈投资发展有限公司双方保证对其转让给乙方的股权拥有完全处分权；本协议一式四份，甲方持一份，本协议涉及甲方股东各持一份，乙方持一份，自甲乙双方签字盖章并由甲方股东予以确认之日起生效。上述协议及附件签订后，贾卧龙于2013年12月4日向西曼公司支付人民币1175万元。西曼公司为贾卧龙出具了收据，收据载明：今收到贾卧龙交来投资款D-5（用于购买2500平方米房款）1175万元。此后，西曼公司未按约定期限向贾卧龙交付房屋。另查，西曼国际项目所在的土地用途为工业用地，使用权类型为出让，于2012年4月取得《国有土地使用证》，于2012年7月取得《建设用地规划许可证》，于2013年2月取得《建设工程规划许可证》，载明建设项目名称为西曼D-3甲型（4F）生产测试车间等11项（西曼亦庄国际高科技产业园项目），于2013年5月取得《建筑工程施工许可证》。西曼公司未取得政府主管部门关于房屋销售的许可。2013年11月21日，西曼公司的股东变更为高金魁、西曼国际服装服饰（北京）有限公司、大业信托有限责任公司。本院认为：贾卧龙与西曼公司签订的《股权投资协议书》、《股权投资协议附件》中所涉及的当事人均在协议上签名或盖章，双方之间的合同成立。上述协议书已具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式、房屋交付等合同主要内容，再结合西曼公司所出具的收据中所记载的内容“用于购买2500平米房款”，可以认定该协议是名为股权投资协议实质为房屋买卖合同。故贾卧龙主张双方系房屋买卖合同关系，本院予以支持。西曼公司辩称该协议是投资股权合同的意见，本院不予采纳。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，西曼公司将工业用地上尚未建成的房屋对外预售，上市流转，其并未取得政府部门的房屋预售许可证明，故贾卧龙与西曼公司之间的房屋买卖合同虽是双方真实意思表示，但因违反法律法规的相关规定，应属无效。贾卧龙经本院释明后，坚持认为合同有效并要求解除合同，故本院对贾卧龙的此项诉讼请求不能予以支持。贾卧龙以合同解除为基础提出的其他诉讼请求，本院亦不能予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：驳回原告贾卧龙的诉讼请求。案件受理费218050元，由原告贾卧龙负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 霍志勇人民陪审员 刘希荣人民陪审员 王文喜二〇一六年八月二十三日书 记 员 王 鑫 更多数据：搜索“”来源：