（2016）京03民终9310号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-09-12
案件名称
罗卫国等上诉陈辉房屋租赁合同纠纷一案
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗卫国,于善福,陈辉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终9310号上诉人（原审被告）：罗卫国，男，1973年3月11日出生。上诉人（原审被告）：于善福，男，1969年11月5日出生。被上诉人（原审原告）：陈辉，男，1980年2月6日出生。委托诉讼代理人：温菲，北京市盈科律师事务所律师。上诉人罗卫国、于善福因与被上诉人陈辉房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第21003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人罗卫国，被上诉人陈辉之委托诉讼代理人温菲到庭参加诉讼。于善福经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗卫国、于善福上诉请求：撤销一审判决第二项中关于罗卫国、于善福支付陈辉转让费40000元、租金45963.35元。事实和理由：1.原房主张华要求陈辉腾退房屋，陈辉无权擅自解除租赁合同，陈辉在没有通知罗卫国、于善福的情况下，私自搬走，且罗卫国、于善福转让时的备品亦不知所踪，故罗卫国、于善福不应向陈辉支付转让费40000元；2.陈辉搬走时未通知罗卫国、于善福，陈辉单方放弃承租权，罗卫国、于善福不应退还剩余租金。陈辉辩称，陈辉服从一审法院判决，请求驳回罗卫国、于善福的上诉请求。罗卫国、于善福与原房主的纠纷与本案无关，陈辉搬走系被迫行为，并未是单方放弃权利。转让费系取得商业机会的费用，且合同中明确约定，解除合同后，于善福、罗卫国将转让费应予以退还，且应将剩余房租退还给陈辉。陈辉向一审法院起诉请求：解除与罗卫国、于善福的租赁合同、罗卫国、于善福退还押金12000元、转让费40000元、办照费用8000元、租金46000元、赔偿装修损失30000元及经营损失100000元。一审法院认定事实：2014年4月7日罗卫国、于善福（甲方）与姜承木（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：涉案房屋系汤沉斯购买赠予张华。租赁用途为商业店铺租赁期自2014年4月27日至2019年4月26日，共计5年。2014年4月27日至2017年4月26日租金为每月12000元，2017年4月27日至2019年4月26日租金为每月12600元。支付方式为押一付六，本合同签订之日首次支付3个月租金，后续租期须每次先期支付6个月租金。押金12000元。租赁期内供暖费、物业管理费、租赁税费由甲方承担。租赁期内甲方需提前收回房屋或乙方需提前退租的，应提前30天通知对方，并按月租金10%向对方支付违约金，甲方应退还相应的租金。两年内，甲方如收回房屋，不租予乙方，须退还乙方转让费。合同签订后，罗卫国、于善福向姜承木交付了涉案房屋，姜承木、陈辉向罗卫国、于善福支付了转让费40000元、押金12000元、租金179963.35元、办证照款8000元。后陈辉给付姜承木132500元，陈辉继受了上述租赁合同项下的权��义务。一审庭审中，陈辉提交了解除合同通知书、钥匙及电卡收据，以证明因罗卫国、于善福未向案外人张华支付租金，导致陈辉于2015年4月20日从涉案房屋中腾退。对此罗卫国、于善福认可其与案外人张华间存在租赁合同纠纷，但认为陈辉不应从涉案房屋中腾退，故不同意陈辉的诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，各方均应依约履行。罗卫国、于善福将涉案房屋转租给陈辉，即有义务保证陈辉可以正常使用涉案房屋。现因罗卫国、于善福与张华之间的纠纷，导致陈辉无法使用涉案房屋，租赁合同无法履行，合同目的无法实现，故陈辉有权解除合同并要求罗卫国、于善福承担违约责任。针对陈辉的各项诉讼请求，其要求对方退还押金、租金、转让费、办照费的请求，有事实及法律依据，法院予以支持；其要求对方赔偿装修损���和营业损失的请求，缺乏事实依据，法院予以驳回。判决：一、解除陈辉与罗卫国、于善福签订的《北京市房屋租赁合同》；二、罗卫国、于善福于判决生效后七日内退还陈辉押金一万二千元、租金四万五千九百六十三元三角五分、转让费四万元、办照费八千元；三、驳回陈辉其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。上述事实，北京市房屋租赁合同、收条及双方当事人陈述等证据在案作证。本院认为，综合全案案情及双方当事人诉辩主张，本案的争议焦点为罗卫国、于善福应否退还剩余租金及转让费。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法订立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案中，涉案当事人签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。罗卫国、于善福作为房屋转租人，有义务保障房屋次承租人陈辉的正常使用。现因罗卫国、于善福与原房主的纠纷导致陈辉无法正常使用，房屋租赁合同无法继续履行，致使合同目的无法实现，陈辉有权解除合同。罗卫国、于善福主张陈辉无权解除合同，于法无据，本院不予采信。关于转让费四万元，罗卫国、于善福以陈辉在没有通知其搬走，且搬走后冰箱、冰柜等备品亦不知去向为由，诉请转让费不应予以退还，依据不足，本院不予支持。关于涉案房屋的剩余租金45963.35元，陈辉于2015年4月20日将��案房屋交回，且提供了相关房屋交付的钥匙、电卡收据予以佐证，本院对房屋腾退时间予以确认，罗卫国、于善福应将涉案房屋未发生的剩余租金予以退还，故罗卫国、于善福诉请不予退还剩余租金的诉请，本院不予支持。综上所述，罗卫国、于善福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2200元，由罗卫国、于善福负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 鲁 南审 判 员 张玉娜代理审判员 姜 君二〇一六年八月二十三日书 记 员 陈立昱书 记 员 刁雨欣