（2016）鄂0106民初2202号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2017-12-18
案件名称
中国邮政集团公司武汉市武昌区分公司与武汉易臣商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市武昌区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国邮政集团公司武汉市武昌区分公司,武汉易臣商贸有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0106民初2202号原告：中国邮政集团公司武汉市武昌区分公司，住所地武汉市武昌区彭刘杨路215号。负责人：杨顺舟，经理。委托代理人：杨继辉，公司职工。委托代理人：胡剑飞，湖北山河律师事务所律师。被告：武汉易臣商贸有限公司，住所地武汉市洪山区洪山乡南湖村华锦春天616幢3单元2层2号。法定代表人：杨娟，董事长。委托代理人：杨子洋，北京市隆安（武汉）律师事务所律师。原告中国邮政集团公司武汉市武昌区分公司（以下简称邮政武昌分公司）与被告武汉易臣商贸有限公司（以下简称易臣商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月25日受理后，依法由审判员钟小培适用简易程序，于2016年6月2日、7月11日公开开庭进行了审理。原告邮政武昌分公司及其委托代理人杨继辉、胡剑飞，被告易臣商贸公司的委托代理人杨子洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邮政武昌分公司诉称，2014年7月1日、2015年5月1日，原、被告分别签订《租赁合同》、《租赁附加合同》，原告将武昌区中山路武昌邮政枢纽中心生产主楼二楼的1400平方米仓库、五间办公室以及武昌邮政枢纽中心南站大院1楼面积为215平方米的办公室租赁给被告使用，租金季付，即在每季度第一个月的10号前支付本季度租金89,700元。被告自2015年10月1日起拖欠租金，截止2016年4月17日拖欠租金196,343.39元。被告拒付租金构成严重违约，原告要求解除合同。现诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2015年10月1日至2016年4月17日房屋租金和房屋占有费共计196,343.39元；2、被告向原告支付逾期支付房屋租金的违约金58,903元；3、确认原告与被告签订的《租赁合同》、《租赁附加合同》解除；4、被告立即腾退原告位于武昌区中山路武昌邮政枢纽中心生产主楼二楼的1400平方米仓库、五间办公室以及武昌邮政枢纽中心南站大院1楼面积为215平方米的办公室，被告自2016年4月18日起按每日996.67元的标准向原告支付房屋占用费直至被告腾退房屋完毕之日止；5、本案诉讼费用由被告承担。原告邮政武昌分公司为支持其诉讼主张，向法庭提交以下证据：证据一、中国邮政集团武汉分公司营业执照复印件、国有建设用地划拨决定书复印件、武汉市人民政府办公厅文件、规划方案批准意见书、建设项目选址意见书、湖北省房屋建筑工程和市政基础工程验收备案证、竣工回忆纪要、国有土地使用权证、工程质量验收记录、情况说明，拟证明房屋的所有权人是中国邮政集团公司武汉市分公司，中国邮政集团公司武汉市分公司将武昌邮政枢纽中心第一、四层以及其他部分仓库交由邮政武昌分公司管理、使用；证据二、租赁合同、租赁附加合同，拟证明原、被告之间是房屋租赁合同关系，被告应当按照约定按季度向原告支付租赁费89,700元，被告逾期支付租金应当支付违约金，违约金按照拖欠租金的5%计算；证据三、中国邮政集团公司武汉市分公司欠费询证函，拟证明被告于2015年10月确认，截至2015年9月30日被告差欠原告的各项费用明细；证据四、宋亮（原告的职工）的一本通交易明细，拟证明宋亮个人账户代收了被告的房租和邮费；证据五、邓永升（被告的股东）、杨继辉（原告的职工）及宋亮在邓永升的办公室的谈话录音，拟证明2015年8月份左右，朱纯（原告的职工）个人找邓永升借款50万元，邓永升通过个人账户转账给朱纯，该50万属于个人借款，2015年12月份，朱纯偿还邓永升借款30万元；证据六、《关于拟免去朱纯同志职务的请示》、《关于朱纯免职的批复》，拟证明朱纯免职是原告内部工作调整；证据七、收费清单，拟证明被告向原告从2014年7月至2015年12分共计支付邮费、租金1,468,973.20元。被告易臣商贸公司辩称，双方签订的《租赁合同》、《租赁附加合同》标的物不同，应当作为两案分别起诉。被告向原告实际支付的租金总额远超应付租金，被告保留起诉的权利。原告在管理中出现纰漏，其业务经理朱纯私自挪用租金，才导致本次诉讼。请求驳回原告的诉讼请求。被告易臣商贸公司为支持其答辩意见，向法庭提交了以下证据：证据一、租赁合同、租赁附加合同，拟证明原、被告之间存在两个租赁合同关系；证据二、转账明细表、转账银行水单（付款凭证）、邮递费统计表，拟证明被告在租赁期间向原告支付房屋租金以及邮费的事实；证据三、转账记录、覃锐中国建设银行的交易明细、邓永生民生银行4份流水单、招商银行8份流水单、宋亮的证言，拟证明被告应原告业务经理朱纯的邀请，帮忙掩盖其挪用公款的事实，朱纯要求被告假称房屋租金未支付，然后朱纯本人打款28.9万元给被告的出纳覃锐，覃锐打款给被告的股东邓永升，最后由邓永升打款28.9万元给原告的业务员宋亮；证据四、2016年5月18日上午录音及录音文字整理文字，拟证明：1、宋亮本打算作为证人出庭，原告不让宋亮出庭；2、宋亮以及朱纯向原告支付的邮费、租金的去向明确，朱纯拿被告支付的款项填补了别人账，原告也知道该事，宋亮告知过原告，朱纯挪用了很多人的钱；3、宋亮向原告汇报了朱纯让被告帮忙隐瞒填账、挪账的事实。本院向对覃锐、宋亮进行询问并制作了笔录，该笔录在庭审中向原、被告进行了出示，并经原、被告发表了质证意见。经当庭举证、质证，被告对原告提交的证据一、二、三的真实性无异议，租赁物未办理房产证，原告不能提供房租发票，被告未拖欠房租，两份合同应分别起诉，询证函系为了配合朱纯掩盖挪用公款的事实才作出；对证据四无异议；对证据五真实性无异议，录音前朱纯到过邓永升的办公室，朱纯称邮政公司要走过场，会来一个无关紧要的人过来确认一下账务，邮政内部的帐被告没必要搞清楚，所以邓永升在没有法律常识的情况下将提前预付给朱纯的业务往来费用说成“借”，录音下半部分，邓永升明确表示付出的所有款项是付给邮政公司的，来人也表示清楚此事；对证据六真实性无异议；对证据七不认可，被告已经支付租金、邮费共计1,968,973.20元。被告对本院向对秦锐、宋亮所作询问笔录真实性无异议。原告对被告提交的证据一真实性无异议，但认为是同一法律关系，只是增加了租赁面积；对证据二、三有关转款的真实性无异议，2015年8月邓永升给朱纯转账2笔共计50万元是朱纯的个人借款，朱纯于2015年12月份向邓永升还款30万元，该款项是朱纯和邓永升之间的个人借款，与本案无关，应当从租金、邮费中剔除；对证据四不认可，需要找宋亮核实。原告对本院向对秦锐、宋亮所作询问笔录真实性无异议，秦锐的笔录客观反映朱纯转给邓永升的款项是偿还个人借款，宋亮笔录反映原告与被告的租金和邮费都是通过宋亮个人账户收取，然后再由宋亮个人账户支付给原告；朱纯没有向宋亮提到过她收取租金和邮费。本院对原、被告无异议的证据的真实性均予以确认，对其他证据的真实性及证明效力结合案件查明情况综合认定。经当庭举证、质证，并综合当事人陈述，本院确认以下事实：中国邮政集团公司武汉市分公司系武昌区中山路武昌邮政枢纽中心的建设单位，该中心建成后，中国邮政集团公司武汉市分公司将武昌邮政枢纽中心第一、四层以及其他部分仓库交由下属邮政武昌分公司自用或对外出租。2014年7月1日，原告邮政武昌分公司（乙方）与被告易臣商贸公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方租用乙方武昌邮政枢纽中心生产主楼二楼的1400平方米仓库及约100平方米的五间办公室（单间20-23平方米）进行经营，仓库仓储费用月均小包达到1万件，按每平方米16元核算，22,400元/月，月均小包未达到1万件，按每平方米18元核算，25,200元/月,办公室租借费用，按每平方米25元核算，2500元/月；仓储租期三年，租金按季度支付，甲方应在每季度第一个月的10号前将本季度费用支付给乙方，如果甲乙任何一方中途违约需支付一季度租金作为违约金；甲方逾期付款的，每逾期一日，甲方应按逾期部分的百分之五，向乙方支付逾期付款违约金；付款形式为现金。2015年5月1日，原告邮政武昌分公司（乙方）与被告易臣商贸公司（甲方）又签订《租赁附加合同》，约定：原告将武昌邮政枢纽中心南站大院1楼面积为215平方米的办公室租赁给被告使用，按每平方米25元核算，优惠后5000元/月，付款时间、付款方式、逾期付款违约金以原合同为准。上述合同签订后，原告将上述房屋交给被告使用，被告使用该房屋开展快递小包业务，除交纳房租外，还交纳快递邮费，仓库租金一直按照22,400元/月的标准在计算。朱纯原系邮政武昌分公司市场营销部主任，宋亮（公民身份号码）系市场营销部下属的小包分局的业务员，朱纯系宋亮的直接领导，安排宋亮收取易臣商贸公司的租金、邮费，并负责和易臣商贸公司的业务对接。双方合作期间，除4笔费用系易臣商贸公司向原告认可的邮政系统单位转账外，易臣商贸公司的股东邓永升（公民身份号码）还通过自己名下的银行卡转款给宋亮34笔和朱纯2笔。宋亮34笔中，2015年7月15日前共计28笔，2015年12月18日（最后一次的转款时间）转款6笔（共计28.9万元）。双方之间的快递业务于2015年6月终止。为租金、邮费的支付问题，中国邮政集团公司武汉市分公司曾向易臣商贸公司去《欠费询证函》，要求易臣商贸公司确认：截止2015年9月30日，差欠邮政快包（费用）409,950.02元、二季度房租84,700元、三季度房租89,700元。易臣商贸公司在《欠费询证函》上加盖财务章予以确认。对于《欠费询证函》的出具时间，原告称系2015年10月份左右，被告称系2015年8月份。2015年7月15日、8月14日，易臣商贸公司的股东邓永升通过自己名下的银行卡给朱纯分别转款20万元、30万元。2015年12月18日，朱纯通过自己的账户向易臣商贸公司的出纳谭锐（公民身份号码）转款两笔，分别为20万元、8.9万元，谭锐随即将该款转账至邓永升，邓永升于当日将28.9万元分6笔转账给宋亮（系34笔的组成部分）。对于《欠费询证函》的出具背景和邓永升向朱纯转款20万元、30万元的性质，原、被告有不同认识。被告称付给朱纯的50万元均系业务往来费用，被告应朱纯帮忙的请求，才假称差欠费用，因此截至2016年4月，被告实际支付租金的金额超过了应付租金的金额。原告主张系邓永升或易臣商贸公司与朱纯之间的个人借款，对邓永升转款给朱纯不知情。2015年12月31日，原告方员工杨继辉找被告的股东邓永升商谈房租问题，邓永升表示“我们实际上账款全部预付了，我直接跟你们讲了算了，我们作为客户跟你们是一个借贷关系，易臣借了一笔钱给你们”“朱纯当时说她比较困难，想找我拿点钱，我想是业务单位，反正每个月要付你们不少钱，你们哪个来都是代表邮局”“你现在倒欠我20万，应该算一季度房租都给了，朱纯中间结了个婚，可能要用钱，要她提前还钱就完了”“当时她说会快速的还给我”“前面还了30万”，杨继辉表示“我现在才知道你八月底借了朱纯50万”。2016年3月18日，中国邮政集团公司武汉市分公司下文，免去朱纯邮政武昌分公司市场营销部主任职务。庭审中，双方确认邮费已经付清。邮政武昌分公司认为易臣商贸公司已付清自2014年7月1日起至2015年9月30日止的租金，易臣商贸公司认为如果不计算涉及转账给朱纯的21.1万元（50-20-8.9），从2015年10月1日开始才差欠租金。现原告诉至法院，请求判如所请。经本院主持调解，因存在分歧未能达成协议。另查明，2016年8月1日，原、被告共同办理了武昌邮政枢纽中心生产主楼二楼的1400平方米仓库的交接手续，该房屋已腾空交给原告。本院认为，本案诉争房屋虽未办理“两证”但取得工程建设规划手续，已经竣工验收，中国邮政集团公司武汉市分公司作为建设单位，授权下属单位的原告自用和出租，因此原、被告之间签订的《租赁合同》及《租赁附加合同》有效。该两份合同指向的房屋归于一处，使用功能同一，被告辩称应作为两案分别处理的理由不能成立。被告主张转账给朱纯个人账户两笔共计50万元的款项系被告向原告支付的业务费用，该主张证据不充分。被告可另案向案外人主张权利。被告转账给朱纯个人账户的款项不能认定为向原告支付的业务费用，应按合同约定继续向原告补足租金。原、被告之间签订的《租赁合同》及《租赁附加合同》未约定合同解除的条件，现原告要求解除合同，应考察合同是否具备法定解除条件。被告并非拒付租金，其未付租金事出有因。原告要求解除合同的主张尚不符合法定解除的条件，本院对原告的该主张不予支持。本案在审理过程中，双方自行协商，腾退了仓库，系双方协商变更了合同，本院照准。本案合同其他内容，应继续履行。本案合同并未解除，本院对原告要求被告腾退其他房屋的主张不予支持。本案合同履行过程中，双方均存在过错行为，原告表现在管理中出现纰漏，未全程使用对公账户收取租金，安排工作人员使用私人账户多次收取对公的业务费用，亦未书面指定专人收款；被告表现在接受询证欠费事项时，帮忙他人掩盖不当行为。故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。被告应按约定租金标准，即每季度租金89,700元（22,400元/月?3+2500元/月?3+5000元/月?3）支付2015年10月1日至2016年7月31日的租金，共计29.9万元，按每月7500元的标准支付2016年8月1日起的租金至本判决确定的给付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉易臣商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中国邮政集团公司武汉市武昌区分公司支付2015年10月1日至2016年7月31日的租金29.9万元，之后的房屋租金按每月7500元的标准支付至本判决确定的给付之日止；二、驳回原告中国邮政集团公司武汉市武昌区分公司的其他诉讼请求。本案案件受理费5785元，减半收取2892.50元，由原告中国邮政集团公司武汉市武昌区分公司负担1400元，被告武汉易臣商贸有限公司负担1492.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市中级人民法院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员 钟小培二〇一六年八月二十三日书记员 姚起荣 关注微信公众号“”