（2016）云01民终592号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-12-28
案件名称
ＸＸ、邓婷与王雄斌、潘钢峰等合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
ＸＸ,邓婷,王雄斌,潘钢峰,陆彬
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百一十八条；《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十九条第一款；《诉讼费用交纳办法》：第二十九条第一款，第三十条
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终592号上诉人（原审原告）ＸＸ，男，汉族，1971年3月3日出生，住云南省昆明市官渡区。上诉人（原审原告）邓婷，女，汉族，1984年3月18日出生，住昆明市官渡区。以上两上诉人共同委托代理人杨曦，系北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）王雄斌，男，哈尼族，1968年12月21日出生，住昆明市五华区。委托代理人岳腾，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）潘钢峰，男，汉族，1984年8月31日出生，住昆明市。委托代理人黄雯，系云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）陆彬，男，汉族，1985年8月8日出生，住昆明市五华区。委托代理人姚远，系云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。上诉人ＸＸ、邓婷因与被上诉人王雄斌、潘钢峰、陆彬合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第64号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月31日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案在审理过程中，本院依上诉人申请对涉案房屋价值进行评估，并扣除相应审理期限。本案现已审理终结。一审法院经审理确认以下法律事实：ＸＸ和邓婷系夫妻关系。2014年7月28日，ＸＸ、邓婷和王雄斌在昆明市明信公证处签订了一份《委托合同》。合同中约定ＸＸ、邓婷自愿委托王雄斌出售位于昆明市江东和谐家园F5幢201号的房屋（房屋所有权证号：昆房权证（官渡）字第××号），建筑面积1864.72平方米。委托事项包括：在房屋符合出售条件的情况下，代为出售房屋，受托人王雄斌有权决定售房对象及售房价格，与买方签订出售房屋的相关合同、协议以及其他文件，并办理相关的公证手续；查询房屋的相关信息，包括到房屋产权管理部门查询房屋的登记信息；办理房屋所有权转移登记相关手续；收取售房所得款项等办理与上述委托事项相关的其他事宜。合同还约定王雄斌在执行和处理委托事项的过程中，在权限范围内依法签署的有关文件、合同以及其他代理事项ＸＸ、邓婷予以承认，并承担由此产生的一切法律责任。另查明，2014年12月15日王雄斌代ＸＸ、邓婷与潘钢峰、陆彬在昆明市国正公证处签订了一份《房屋买卖合同》。合同中约定由ＸＸ、邓婷将其所拥有的位于昆明市江东和谐家园F5幢201号房产以人民币14720000元出售给潘钢峰、陆彬，其中70%的份额以人民币10304000元出售给潘钢峰，30%的份额以人民币4416000元出售给陆彬。付款方式为全款付清，款清交房。合同签订后，潘钢峰和陆彬交纳了相关税费，并向王雄斌支付了合同约定的房款。现涉案房屋的房屋所有权人登记为潘钢峰、陆彬，涉案房屋由原告使用。还查明，2013年4月28日ＸＸ与洪建国、张琼芝签订了一份《房屋买卖合同》，由洪建国、张琼芝将位于昆明市江东和谐家园F5幢201号房屋出售给ＸＸ，房屋成交价格为13921000元。另外根据云南雨涵房地产评估有限责任公司于2014年6月23日作出的2014雨涵房估字第A1216号《评估意向书》，昆明市江东和谐家园F5幢201号室评估价值为4764.36万元；该意向书中还载明该估价为正式报告未做出前，作为银行审贷计划参考，不做其他用途，不具备评估报告的法律效力，其估价最终结果以正式评估报价为准。ＸＸ、邓婷遂诉至一审法院，请求：1、撤销三被告签订的房屋买卖合同。2、判令三被告承担本案诉讼费用。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”被告王雄斌受原告ＸＸ和邓婷的委托出售涉案房屋，依据委托合同约定有权决定售房对象及售房价格。本案中被告王雄斌基于委托与被告潘钢峰、陆彬签订的房屋买卖合同未违反法律法规的强制性效力规定，是合法有效的。故原告ＸＸ起诉要求撤销三被告签订的房屋买卖合同没有法律依据，不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“驳回原告ＸＸ、邓婷的诉讼请求。”一审判决宣判后，一审原告ＸＸ、邓婷不服，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由为：一审判决所确认的事实不能成立，王雄斌、潘钢峰、陆彬三人恶意串通后签订的房屋买卖合同将上诉人价值4764.36万元房屋以1472万元的价格进行转让、此行为严重损害了上诉人的合法权益，且一审中所查明认定的“已经向委托人支付购房款”等情况与事实不符。首先，上诉人在向王雄斌委托时已经将拟出售房屋的价格明确告知被上诉人王雄斌，且提供了《评估意向书》，后被上诉人王雄斌在上诉人不知情的情况下与潘钢峰、陆彬恶意串通以低于市场价近70%将房屋进行转让。另外，该房屋一直由上诉人使用至今，被上诉人从未到房屋所在地进行查看并了解房屋情况，而且交易后也不知道能否取得该房屋的实际使用权就进行如此大额的交易，在这样的情况下已经很明显的说明被上诉人是明显的恶意串通损害上诉人的利益，但一审法院在未查清案件事实的情况下就认定交易价格和交易事实，是与事实相违背的。其次，王雄斌在与潘钢峰、陆彬交易后一直隐瞒交易事实，是上诉人去房管部门查询后才得知房屋转让事宜。再次，被上诉人王雄斌在一审庭审中也说明已将收取的房屋转让价款支付给上诉人，但至今也未能提供相应的证据证明其主张的事实。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人王雄斌答辩称：潘钢峰、陆彬和我方在签订房屋买卖合同的时候是现场考察了房屋的，上诉人在潘钢峰、陆彬没有来得及接房就起诉了本案，现在房屋的确是上诉人使用。上诉人提交的评估意向书在一审庭审之前都未向被上诉人提供过，上面也写了是作为银行贷款使用，其价格不能作为确定本案房价的依据。上诉人主张潘钢峰向王雄斌转款没有提供款项明细故提出质疑，事实上潘钢峰和王雄斌之间没有其他交易，如果上诉人主张存在其他交易行为，应当由上诉人进行举证证明。对于上诉人主张王雄斌未将房款转给上诉人，本案审理的是买卖合同，是否转款应当是代理合同中解决的问题，不应当在本案中处理。上诉人一审的诉请是解除该房屋买卖合同，但是在庭审中并没有陈述任何解除的事由，故请求驳回上诉，维持原判。被上诉人潘钢峰答辩称：上诉人和王雄斌之前签订的委托合同是真实有效的，王雄斌依法取得了代为签订销售合同的权利，并且我方与王雄斌签订的房屋买卖合同系真实意思表示，潘钢峰按照合同约定支付房款，办理买房手续，并取得房屋所有权是合法有效的，请求依法驳回上诉人的全部诉讼请求，维持原判。被上诉人陆彬答辩称：一、本案中的《委托代理合同》真实合法有效，委托代理合同中并未约定房屋成交的最低价格，王雄斌与潘钢峰、陆彬签订房屋买卖合同的行为并未超越代理权限；二、王雄斌与潘钢峰、陆彬签署的《房屋买卖合同》真实有效；三、买卖标的物已合法转让至买受人名下；四、该买卖标的物在交易过程中并未显失公平。综上，潘钢峰、陆彬购买该房屋合法有效，应当受到法律的保护，请求驳回上诉，维持原判。经审理，双方当事人对一审判决认定的案件事实无异议，本院依法予以确认。二审补充认定：本案在二审审理过程中，本院根据上诉人申请依法委托昆明诚跃司法鉴定所对位于昆明市江东和谐家园F5幢201号（建筑面积：1864.72平方米）在2014年12月15日的市场价值进行评估，该鉴定所经过鉴定以后，向本院出具诚跃司法鉴定所[2016]诚鉴字第009号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为经过测算，确定估价对象在价值时点的市场价值为RMB：23366806元，人民币大写：贰仟叁佰叁拾陆万陆仟捌佰零陆元整。评估单价：12531元/㎡。ＸＸ、邓婷为此次司法鉴定垫付鉴定费58700元。王雄斌在本院多次规定的期限内均未提交将房款支付给上诉人的相关证据。归纳双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：王雄斌代ＸＸ、邓婷与潘钢峰、陆彬于2014年12月15日签订的《房屋买卖合同》约定的房价是否显失公平？本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项关于“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（二）在订立合同时显失公平的”，第五十六条关于“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条关于“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。”之规定，本案中，上诉人提起本案诉讼，认为王雄斌以其名义与潘钢峰、陆彬签订房屋买卖合同，其交易价格明显低于市场价，显失公平，要求撤销买卖合同。本院认为，经过二审委托昆明诚跃司法鉴定所对涉案房屋于双方签订房屋买卖合同当日，即2014年12月15日的市场价值进行了评估，确定的市场价为人民币23366806元，但王雄斌与潘钢峰、陆彬所签订的房屋买卖合同所约定的销售价为1472万元，差价8646806元，转让价格未达到交易时交易地的市场交易价的百分之七十，应属于明显不合理的低价转让，显失公平，理应予以撤销，故上诉人的主张有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上，原判认定事实不清，适用法律不当，依法应予改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条，及《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，以及《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、撤销昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第64号民事判决。二、撤销王雄斌代ＸＸ、邓婷与潘钢峰、陆彬于2014年12月15日签订的《房屋买卖合同》。一、二审案件受理费合计人民币200元，鉴定费人民币58700元，合计人民币58900元，由被上诉人王雄斌承担人民币29450元，由被上诉人潘钢峰、陆彬共同承担人民币29450元。本判决为终审判决。审 判 长 王思予审 判 员 蔡 芸代理审判员 熊梓旭二〇一六年八月二十三日书 记 员 焦宏瑞 更多数据：