（2016）苏04民终1926号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-09-18
案件名称
沈忠艰与常州正方置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
常州正方置业有限公司,沈忠艰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏04民终1926号上诉人(原审被告)：常州正方置业有限公司，住所地常州市钟楼经济开发区星港苑１号楼245室。法定代表人：梁安琪，该公司董事长。委托诉讼代理人：李刚，江苏致达律师事务所律师。委托诉讼代理人：史智卓，江苏致达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈忠艰。委托诉讼代理人：沈霞，江苏常江律师事务所律师。上诉人常州正方置业有限公司（以下简称正方公司）因与被上诉人沈忠艰房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2016）苏0404民初575号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。正方公司上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的上诉请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决上诉人继续履行《协议书》于法无据。《协议书》为代为招租协议，并非拆迁补偿协议或者房屋租赁合同，双方是委托代理关系。《协议书》约定“代为招租”、“超过部分的租金亦归乙方所有”、“租金每年结算一次”而非“支付”，均符合委托代理的特征。上诉人作为受托人向被上诉人送达《解除合同通知书》，《协议书》已依法解除，对该事实原审法院未查清。二、上诉人对房屋租金没有给付义务，一审法院判决上诉人支付2015年房屋租金不合法。一审法院认定上诉人“按照约定有回迁房屋并行使房屋使用权”没有依据。案涉联强公司是回迁房屋的承租人和实际使用人，被上诉人是与联强公司办理了出租房屋的交付手续的，联强公司也一直是将全部房屋租金直接支付给被上诉人。上诉人既未占有过房屋，也未行使过房屋使用权从中受益。沈忠艰辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。沈忠艰向一审法院起诉请求：一、正方公司按照《协议书》的内容长期履行协议；二、正方公司支付2015年的租金83395.2元及2015年９月至法院判决确定还款期间按照人民银行同期贷款利率计算的逾期利息。一审法院认定的事实：2011年10月，沈忠艰曾就局前街319号拆迁事宜写信给何鸿燊先生，反映其房屋拆迁的情况。同月，沈忠艰为乙方、正方公司为甲方，签订《协议书》一份，该协议书载明，乙方座落局前街319号是北大街东侧地块动迁改造二期项目的被拆迁户，此房屋为非住宅，房屋建筑面积28.56平方米（其中一楼营业用房面积14.28平方米，二楼营业用房面积14.28平方米），甲方根据常拆字（2007）第042号拆迁许可证许可，对该处房屋实施拆迁。乙方选择回迁A区回迁区域施工编号21号(现本市京城豪苑117号)、面积为28.21平方米（暂测面积）的房屋为产权调换房，经甲、乙双方协商一致，就乙方回迁房屋出租事宜达成如下协议：１、乙方上述回迁房屋由甲方代为招租，回迁房使用权归甲方所有，双方约定该房屋租金为83395.2元（８元/平方/天）;2、甲乙双方约定，起租日期为乙方回迁房交付之日起，租期暂定５年，如在上述房屋租赁期限内租金超过捌万元，则超过部分租金亦归乙方所有；３、租赁期限为长期性，租赁期内如乙方要求对该处房屋进行处置的，在甲方可以收回房屋或者承租户同意立即退还房屋的，则本协议约定的租期终止，按实际租赁期限结算；４、租金每年结算一次，结算时间为回迁房交付时的一个月。在协议书中，双方还对发票和税金等事宜进行约定，明确双方达成的协议，各自均不得无故中断和毁约，如有异议，协商解决，如协商不成，则可依法向法院起诉等。协议签订后，2012年9月15日，负责实施拆迁的常州市联强房屋拆迁有限公司发出通知，要求沈忠艰于2012年9月19日带好拆迁协议、购房合同、身份证、结算凭证办理安置房屋的交付手续，后沈忠艰按约办理了相应的手续，房屋使用权仍由正方公司行使。2012年10月31日、2013年12月4日、2014年9月29日，常州市联强房屋拆迁有限公司分三次向沈忠艰发出北大街拆迁补偿资金拨付通知书，按照协议书约定的租金标准支付了相应的款项。其后，正方公司未支付2015年度的房屋租金，沈忠艰遂于2016年1月18日向法院提起诉讼，要求判如所请。诉讼中，沈忠艰变更第一项诉讼请求为判令正方公司按照《协议书》的内容继续履行协议。庭审中，沈忠艰认为《协议书》具有拆迁补偿性质，是双方在谈房屋拆迁时，在沈忠艰就拆迁安置作出让步后，正方公司给沈忠艰的补偿，应当长期履行下去。正方公司则辩称双方签订的《协议书》并不是拆迁补偿协议书，回迁房实行产权调换，是一种等价交换；协议实质上是一份代为招租合同，双方约定的租金标准以及协议的履行期限为五年，正方公司只是代理人而非承租人。常州市联强房屋拆迁有限公司出具的证明表明实际承租人为常州市联强房屋拆迁有限公司，该公司实际租赁房屋至2015年9月，由于房屋租金过高等原因，现已不再承租沈忠艰的房屋，故不应由正方公司承担责任，同时要求解除与沈忠艰签订的《协议书》。一审还认定，2016年2月22日，正方公司向沈忠艰发出解除合同通知书一份，以《协议书》约定的租金标准和市场行情相比过高，几经努力无法找到承租人为由，要求解除《协议书》，不再为沈忠艰代理店面的租赁事宜。一审法院认为：沈忠艰和正方公司签订的《协议书》是双方真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。根据本案查明的事实，沈忠艰、正方公司系房屋拆迁的相对方，正方公司系拆迁人，沈忠艰系被拆迁人，双方就沈忠艰所有的座落本市局前街319号房屋的拆迁安置事宜达成一致后签订了《协议书》，该协议第一项约定，乙方（沈忠艰）上述回迁房由甲方（正方公司）代为招租，回迁房使用权归正方公司所有，双方约定该房屋租金为83395.2元等；按照协议约定将房屋交给正方公司招租，正方公司按照约定占有回迁房屋并行使该房屋的使用权，应当按约向沈忠艰支付房屋租金并承担相应延迟付款的利息。协议书第二项约定，起租日为乙方回迁房交付之日起，租赁期暂定５年…；第三项约定，租赁期为长期性…；第四项约定，租金每年结算一次，结算时间为回迁房交付时的一个月；第六项约定，双方达成的以上协议，各自均不得无故中断和毁约等，故沈忠艰要求正方公司继续履行《协议书》的诉讼请求，在协议书明确约定的暂定五年期限内，法院予以支持。正方公司提出的因租金标准过高、无法找到承租人，要求解除《协议书》的辩解意见，不是双方约定的解除理由，也不存在无法履行的不可抗力，其辩解意见不予采纳。关于正方公司陈述实际承租人系案外人，不应承担责任的辩解意见，仅凭案外人事后出据的证明及北大街拆迁补偿资金拨付通知书，不足以证明案外人与沈忠艰之间存在直接的房屋租赁关系，其辩解意见，法院不予采纳。判决：一、沈忠艰与常州正方置业有限公司继续履行就回迁A区回迁区域施工编号21号（京城豪苑117号）房屋所达成的《协议书》（以该协议书确定的五年为期限，自2012年9月19日起计算）。二、常州正方置业有限公司于判决生效之日起十日内向沈忠艰支付2015年度的房屋租金83395.2元并承担延迟付款的利息（以83395.2元为基数，自2015年10月19日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。案件受理费1886元，减半收取943元，由正方公司承担。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为双方于2011年10月签订的《协议书》的性质，以及正方公司是否有向沈忠艰支付租金的义务。一、协议中虽然有“代为招租”的表述，但同时约定房屋使用权由正方公司享有，并约定租金、起租日、租赁期、租金结算等内容，更符合租赁合同的特征，正方公司既然按约定享有房屋的使用权，也应当履行与该权利相应的支付租金的义务。二、《协议书》中双方的权利义务不仅应从《协议书》本身理解，还应当考虑协议签订当时的背景等因素，从而作出更符合双方当事人真实意思的理解。本案《协议书》的签订双方系拆迁安置补偿协议的双方，其中的部分权利义务内容是综合考虑了拆迁安置补偿的结果，甚至可能是拆迁协议达成的条件之一。上诉人称既未占有过房屋、也未行使过房屋使用权从中受益，但并不排除拆迁安置协议中可能受益。因此，无论上诉人是否从该《协议书》中受益，都不能因此排除上诉人按协议约定承担的义务。三、上诉人称已书面通知解除了双方签订的《协议书》，但上诉人的解除通知不符合双方约定和法律规定，不能产生解除合同的法律后果。综上，正方公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1886元，由上诉人正方公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈秋云审 判 员 罗希夷代理审判员 杨丽莉二〇一六年八月二十三日书 记 员 马筱艳 来源：百度搜索“”