（2016）豫08民终1806号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-09-06
案件名称
焦作市迎宾物业管理有限公司与焦作恒基置业有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省焦作市中级人民法院
所属地区
河南省焦作市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
焦作市迎宾物业管理有限公司,焦作恒基置业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫08民终1806号上诉人（原审原告）焦作市迎宾物业管理有限公司。法定代表人苗永丰，总经理。被上诉人（原审被告）焦作恒基置业有限公司。法定代表人申翠莲，董事长。委托代理人宫红敏，该公司员工。委托代理人张保根，该公司员工。上诉人焦作市迎宾物业管理有限公司（以下简称迎宾物业公司）与被上诉人焦作恒基置业有限公司（以下简称恒基公司）物业服务合同纠纷一案，迎宾物业公司不服解放区人民法院于2016年6月2日作出的（2015）解民三初字第411号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月20日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月2日公开开庭审理了本案。上诉人迎宾物业公司的法定代表人苗永丰，被上诉人恒基公司的委托代理人宫红敏、张保根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2011年8月23日，迎宾物业公司作为乙方，恒基公司作为甲方，双方就乙方对恒基花园小区（含多层楼及高层商住楼）实行专业化、一体化的物业管理签订《合同》一份，合同第一条约定乙方的物业管理范围为恒基花园小区（含多层楼及高层商住楼）的全面物业管理；合同第二条就乙方的物业管理事项进行了约定，其中第五款约定“该小区的用水、用电户名应过户至乙方名下，由乙方负责向能源部门缴纳水电费，属于业主自用非共用部分的水电费由乙方按照能源部门的收费价格向业主收取”；合同第三条就甲方的权利义务进行了约定，其中第三款约定“甲方公司未售房产、甲方股东在恒基花园的房产、恒基花园高层商住楼第24层房产，乙方均同意免收物业管理费及房屋维修基金；并免收甲方股东、甲方公司及工作人员的停车看车费用”；合同第四条就乙方的权利义务进行了约定，其中第二款约定“为了保证小区业主的权益，乙方在一年内所收取的物业费、停车看车费、与业主签订的物业管理合同均需上交由甲方监管，乙方在按照该合同履行物业管理服务义务后，甲方则每月根据乙方所缴纳的全年物业费及其他费用金额按月比例足额返还乙方”；合同第五条就物业管理服务费用进行了约定；合同第六条就违约责任进行了约定，其中第一款约定“甲方每月1号前支付乙方上月应返费用，如逾期，甲方应按日支付应付乙方费用金额万分之一的违约金，乙方有权单方终止合同；如乙方违约不履行物业管理服务义务，甲方有权不返还乙方所缴纳的物业费及其他费用，并作为违约金处理……”。2012年8月15日，双方再次签订《﹤合同﹥补充协议》一份，其中第一条约定，甲方公司未售房产、甲方股东在恒基花园的房产、恒基花园高层商住楼24层房产，乙方同意其水电费均按焦作市水务责任有限公司、河南省电力公司焦作供电公司出具的发票上的单价为准缴纳，如焦作市水务责任有限公司、河南省电力公司焦作供电公司实行阶梯价方式收费时，乙方同意该条款中的房产按焦作市水务责任有限公司、河南省电力公司焦作供电公司最低档级交纳水电费，乙方不再另行收取水电损耗等附加收费。2011年10月8日至2013年5月7日期间，迎宾物业公司陆续收取物业费并交由恒基公司保管，共计177409.88元。2011年12月27日，恒基公司返还迎宾物业公司物业费30000元；2012年2月10日，恒基公司返还迎宾物业公司物业费56949.48元；2012年4月19日，恒基公司返还迎宾物业公司物业费1057元；2012年6月6日，恒基公司返还迎宾物业公司物业费11596.11元；2012年7月12日，恒基公司返还迎宾物业公司物业费12715.22元；2012年8月15日，恒基公司返还迎宾物业公司物业费15016元；2012年9月13日，恒基公司返还迎宾物业公司物业费18891元；以上共计146224.81元，即恒基公司尚欠迎宾物业公司物业费31185.07元未予返还。经恒基公司确认，截止2015年6月29日，门面房1554号欠缴电费21018.4度，高层508号欠缴496度，高层1010号欠缴143度（恒基公司虽主张该电表底数为15度，但未提供相应证据予以支持，应以显示度数143度为准），合计21657.4度。迎宾物业公司虽对部分数额持有异议，但其未能提供证据支持，该院不予采信。2015年恒基花园小区业主委员会成立，同年6月底，业主委员会代表该小区业主与迎宾物业公司解除物业管理合同关系。关于恒基公司保存的物业费及恒基公司欠缴的电费等问题，双方未能达成一致，产生纠纷，迎宾物业公司于2015年11月4日诉至该院。本院认为，迎宾物业公司与恒基公司之间在平等自愿的基础上签订的《合同》及《﹤合同﹥补充协议》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方当事人均应按约定履行各自的权利义务。《合同》约定，迎宾物业公司在一年内所收取的物业费上交由恒基公司监管，迎宾物业公司在按照该合同履行物业管理服务义务后，恒基公司每月根据迎宾物业公司所缴纳的全年物业费及其他费用金额按月比例足额返还迎宾物业公司。2011年10月8日至2013年5月7日迎宾物业公司已交由恒基公司代管的物业费中，恒基公司尚欠迎宾物业公司31185.07元未予返还，该笔款项应予以返还；关于迎宾物业公司主张未售房产及股东房产部分的物业费，因双方在《合同》中明确约定，未售房产、恒基公司股东在恒基花园的房产、恒基花园高层商住楼第24层房产，迎宾物业公司均同意免收物业管理费，故迎宾物业公司的该项主张无事实及法律依据，该院不予支持；关于迎宾物业公司称恒基公司实际返还物业费数额与收据不符，亦无相关证据支持，该院不予采信。故恒基公司应返还迎宾物业公司物业费共计31185.07元。关于迎宾物业公司要求恒基公司支付其拖欠的电费的诉讼请求，迎宾物业公司与恒基公司在《﹤合同﹥补充协议》中约定，恒基公司未售房产、恒基公司股东在恒基花园的房产、恒基花园高层商住楼24层房产，迎宾物业公司同意其水电费均按焦作市水务责任有限公司、河南省电力公司焦作供电公司出具的发票上的单价为准缴纳，根据迎宾物业公司提供的两份《高层与苗永丰电表结算》表可看出，电费单价均为0.521元／度，与恒基公司的主张相一致；关于迎宾物业公司主张该三户房产的电费收费标准不同，但并未提交相应证据予以证明，故该院对其主张不予确认；截止2015年6月29日，恒基公司共欠缴电费21657.4度，故其应支付欠缴电费21657.4度×0.521元／度=11283.51元。关于迎宾物业公司要求恒基公司自2012年12月1日至2015年12月1日止按照月利率2%支付其违约金的诉讼请求，对于应返还物业费部分，恒基公司在庭审中先期主张其已足额返还，后经对账认可尚欠31185.07元未予返还，故其称因原告物业服务存在瑕疵，依约应扣除物业费的抗辩理由，该院不予采信，恒基公司应依约支付未返还物业费的违约金，双方在《合同》中约定，恒基公司每月1号前支付迎宾物业公司上月应返费用，如逾期，恒基公司应按日支付应付迎宾物业公司费用金额万分之一的违约金，考虑到恒基公司对迎宾物业公司的物业费返还情况自合同伊始即未依约如期履行，故该部分应支付违约金，但迎宾物业公司主张按照月利率2%计算违约金的标准过高，且不符合合同约定，该院仅支持自迎宾物业公司主张的2012年12月1日至2015年12月1日止以31185.07元为基数，按照日万分之一计算违约金；关于欠缴电费部分，恒基公司抗辩称因迎宾物业公司对电费支付标准有异议，故未接收恒基公司交付的电费，经本院审查，迎宾物业公司对电费的支付标准异议不成立，故其拒绝接收的行为，不应再要求违约金，本院对该部分不再支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院判决如下：一、焦作恒基置业有限公司于本判决生效后十日内向焦作市迎宾物业管理有限公司返还物业费31185.07元及其违约金（自2012年12月1日至2015年12月1日止以31185.07元为基数，按照日万分之一的标准计算）；二、焦作恒基置业有限公司于本判决生效后十日内向焦作市迎宾物业管理有限公司支付电费11283.51元；三、驳回焦作市迎宾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3764元，由焦作恒基置业有限公司承担950元，由焦作市迎宾物业管理有限公司承担2814元。迎宾物业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，支持上诉人的诉讼请求；2、恒基公司监管的业主与上诉人签订的177份物业服务合同返还给上诉人；3、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。理由为：第一，一审判决应返还物业费31185.07元，未提及物业管理条例第41条明确规定的“已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。双方签订的合同部分条款以及补充协议违反合同法。一审认定事实错误，未返还物业费在证据确认单认定方面，确认单金额为185230元，扣除重复部分，事实是180280元。一审不顾事实，以不是原件不予认定，仅认定177409.88元。恒基公司于2012年2月10日返还的56949.48元，当时实际支付金额为21694元，一审恒基公司以无公章无签字不予承认证据八，在迎宾物业公司要求笔迹鉴定后才承认该证据属实，并声称是迎宾物业公司应该承担的费用。事实是包括人工费用，电费及其他费用35255.48元以及相关工程部维修人员的工资费用都应该由恒基公司自己承担。未返还金额为69310.67元。一审恒基公司对证据五真实性无异议，但具体数及房号和姓名需迎宾物业公司庭下与恒基公司有关人员对账确认，一审对此部分没有核实确认。迎宾物业公司提交的第七份、第十份证据，一审以与本案无关不予采信。恒基公司仅支付逾期交房按照合同约定违约金，勉强够一年的物业费，有73户声称违约金太少房屋存在严重质量问题坚决不愿意接收房屋。恒基公司无论依据物业管理条例第41条还是按给业主买卖合同中约定的违约金，都应该承担这部分物业费。该73户从自来水公司、暖气热力公司开通情况能证明已经签订过购房合同，属于已经售出尚未交给物业买受人的房屋，不属于合同中约定的未售或股东房产的免收物业费范围。因恒基公司多方面责任，导致迎宾物业公司巨大经济损失，事实上应支付上诉人数十万元的物业费，上诉人仅要求未返还的以及恒基公司应承担的未交房物业费97580元，理应得到支持。第二，双方签订的合同约定，迎宾物业公司与业主签订的物业管理合同需上交恒基公司监管，一审以起诉状诉讼请求上没有不予支持，事实上，合同注明由上诉人监管，一审对此也有认定，理应得到返还。第三，恒基公司欠的电费，一审以补充协议及迎宾物业公司提交的两份结算表认定21657.7度电单价0.521元，金额为11283.51元。事实是1554门面房电表度数为27030，一审以迎宾物业公司没有证据认定了恒基公司承认的21018.4元，电业局电费发票商业用电价格为0.792元；股东未售房产1010号用电量为145度，508号用电量为496度，这两户用电量没有错，电业局电费发票居民用电价格收费为0.521元。因恒基公司为减少电业局相关配套费用，采用总表计量，迎宾物业公司需配备相关电工做设备维护，抄电表收电费承担相应费用，按1.05元价格电费为28381.5元。附近的山阳商城，对面的太极景润，收费都高于1.05元的价格，居民用电按0.56元价格电费为357.2元。一审不考虑是因为恒基公司为了减少电业局配套费用支出，才造成迎宾物业公司额外承担相关费用，导致电费纠纷事实，以及1554号房产为商业用房使用商业用电的事实。第四，迎宾物业公司长期靠社会上融资借贷经营，按月利率百分之二请求违约金符合相关规定。恒基公司未返还以及未售房产、违规建售车库应承担的物业费共计以97580元违约金计算时间为从2012年12月1日至上诉判决之日止，按照月利率百分之二的标准计算。电费金额为28738元，违约金从2013年12月1日至上诉判决之日止，以28738为基数，按照月利率百分之二的标准。综上所述，一审认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审予以改判。恒基公司庭审中答辩称，迎宾物业公司的第二项诉讼请求一审并未提起，不应支持。一审事实认定清楚适用法律正确，请求驳回上诉。根据上诉人迎宾物业公司与被上诉人恒基公司的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一审确认恒基公司向迎宾物业公司返还物业费31185.07元并支付违约金及电费11283.51元是否正确。针对本案争议焦点，迎宾物业公司提交如下证据：证据一、燃气卡发放表16张、提交电费收据19张，证明楼盘上房屋已经全部卖出，实际欠物业费30万以上，房屋已经卖出但没有物业费确认单的面积5681平房米；证据二、电业局门面房电费发票2张、结算表4张，证明商业用电电费是一度电0.792元。恒基公司对上述证据的质证意见为：证据一均为复印件，对真实性有异议，不予认可；对证据二真实性无异议，对证明指向有异议，虽然是供电局出示但不能真实反映被上诉人1554号房东电表所用电价。供电局在该楼中有两块电表，一块是按0.521元收取电费，另一块是0.792元。1554号房电表是0.521元那块电表分出的，根据双方签订的补充协议，其应执行0.521元电费。二审中，恒基公司未提交新的证据。关于证据的认定，迎宾物业公司提交的证据一系复印件，无法核实其真实性，且恒基公司不予认可，故本院不予采信；迎宾物业公司提交的证据二，本院仅对其真实性予以确认。经本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为，民事诉讼实行谁主张、谁举证的原则。迎宾物业公司上诉称其出具金额为56949.48元的收据中，实际仅收到恒基公司支付的21694元，但迎宾物业公司并未提供证据证明该主张。迎宾物业公司与恒基公司签订的合同中，关于迎宾物业公司就恒基公司未售房产及该公司股东房产免收物业管理费的约定，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；迎宾物业公司在所提供的证据并不能证明恒基公司已将全部房产售出的情况下，要求恒基公司支付未售房产及该公司股东房产物业管理费违反了合同约定，该项请求本院不予支持。原审根据有效证据认定恒基公司代迎宾物业公司保管物业费共计177409.88元，已返还146224.81元，应当再返还物业费31185.07元并支付违约金，并无不当。根据双方签订的补充协议及迎宾物业公司提供的《高层与苗永丰电表结算》，可以认定电费单价为0.521元／度。迎宾物业公司上诉称，1554号房用电量为27030度、单价为0.792元／度，但其提供的证据并不能证明该主张。迎宾物业公司第二项上诉请求，超过本案审理范围，本院不予审理。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2814元，由焦作市迎宾物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 席东彦审判员 焦红萍二〇一六年八月二十三日书记员 郝 聪 更多数据：