（2016）晋04民终字第479号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-11-24
案件名称
上诉人王振芳与被上诉人襄垣县茂源房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案的二审民事判决书
法院
山西省长治市中级人民法院
所属地区
山西省长治市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王振芳,张灵芝,姚宏碧,襄垣县茂源房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省长治市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋04民终字第479号上诉人（原审原告）王振芳，男，汉族，汉族。被上诉人（原审被告）襄垣县茂源房地产开发有限公司，住所地襄垣县侯堡镇西大街2号。法定代表人肖双喜，任董事长。委托代理人冯长喜，男，汉族，系被上诉人职工，特别授权。委托代理人史胜利，山西中诚律师事务所律师，特别授权。原审原告张灵芝，女，汉族，汉族。原审原告姚宏碧，男，汉族，汉族。委托代理人杨海霞，女，汉族，系上诉人王振芳妻子，特别授权。三上诉人共同委托代理人路严明、张琪，山西君略律师事务所律师，一般代理。上诉人王振芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省襄垣县人民法院（2015）襄民初字第683号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王振芳的委托代理人路严明、张琪、杨海霞、被上诉人茂源公司委托代理人史胜利原审原告张灵芝、姚宏碧均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明，襄垣县茂源房地产开发有限公司于2008年11月26日、2008年12月23日、2008年12月24日分别与姚宏碧、王振芳、张灵芝签订商品买卖合同三份，约定姚宏碧、王振芳、张灵芝分别购买襄垣县茂源房地产开发有限公司位于襄垣县侯堡镇潞安大街茂源小区10号楼2单元502、501、702号房，该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金”。姚宏碧、王振芳、张灵芝分别依照合同约定向襄垣县茂源房地产开发有限公司缴纳购房款等，襄垣县茂源房地产开发有限公司于2009年4月25日向王振芳交付所购房屋，于同年5月4日向姚宏碧、张灵芝交付所购房屋。姚宏碧、王振芳、张灵芝至今未取得房屋所有权证书。原审法院认为，诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内部行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”，本案中，襄垣县茂源房地产开发有限公司于2009年4月25日、5月4日向姚宏碧、王振芳、张灵芝交付房屋，按照双方签订的房屋买卖合同约定，襄垣县茂源房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，即襄垣县茂源房地产开发有限公司应在2010年4、5月前履行前述约定义务，其未履行该义务时，姚宏碧、王振芳、张灵芝应在权利被侵犯之日即2010年4月25日、5月4日起两年内主张权利，现姚宏碧、王振芳、张灵芝三人于2015年7月提起诉讼向襄垣县茂源房地产开发有限公司主张违约责任，且其未举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形，襄垣县茂源房地产开发有限公司辩称其三人主张权利已超过两年诉讼时效期间，辩解理由具有法律依据，合法成立，故对姚宏碧、王振芳、张灵芝的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百三十七条之规定，故判决，驳回姚宏碧、王振芳、张灵芝的诉讼请求。案件受理费875元（姚宏碧预交），由姚宏碧负担；案件受理费800元（张灵芝预交），由张灵芝负担；案件受理费1005元（王振芳预交），由王振芳负担。判后，王振芳不服提起上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律不当，诉讼程序违法，请求撤销原判重新改判驳或裁定发回重审。一、一审法院认定事实不清。一审法院没有查明上诉人王振芳无法取得房地产权属证书是什么原因所致，是否是因被上诉人未履行双方所签订的商品房买卖合同项下义务所致。即被上诉人是否存在违约行为？存在哪些违约行为？上诉人与被上诉人签订了商品房买卖合同，并依约支付了房款，而且被上诉人还向上诉人收取了办理房产证所需缴纳的公共维护基金、契税等费用。依据该买卖合同第十五条约定以及《合同法》第135条的规定，房屋交付使用后365日内被告应为上诉人办理房地产权属证书。但至今，被上诉人仍未给三上诉人办理房地产权属证书是由于被上诉人的原因（被上诉人没有依约将办理权属登记的资料报产权登记机关备案）导致的这一事实予以认定，也没有确认被上诉人的这一行为违约。二、一审判决认定上诉人的诉讼请求超过诉讼时效并驳回上诉人的诉讼请求错误。1.上诉人原审诉请第一项为确认被上诉人违约，即确认由于被上诉人的责任导致上诉人不能取得房屋所有权证书的行为构成违约。该确认之诉不应适用诉讼时效，且被上诉人的违约行为一直处于持续状态，时至今日，被上诉人仍未按合同约定履行其产权登记备案的义务，更没有履行办理房屋权属登记的义务。原判决以超过诉讼时效为由驳回上诉人要求确认被上诉人违约的诉请错误。2.应严格区分被上诉人没有约定期限内办理房地产权属证书的行为构成违约和上诉人获得违约金的权利受到侵害两者之间的差别。上诉人与被上诉人双方在合同中只约定了违约金的计算方法，双方并没有约定违约金的支付期限，属于支付时间约定不明确。在该情况下上诉人可以随时请求支付。而且被上诉人也未明确表示拒绝支付违约金，则上诉人获得违约金的权利并未受损，自认也就谈不上“知道或者应当知道权利受到侵害”。且上诉人的诉请在一审开庭时予以了释明，即违约金既包括违约金也包括由于被上诉人的违约行为给上诉人造成的损失。而上诉人又何时对损失“知道或者应当知道权利受到侵害”呢？因此，一审法院认定诉讼时效的起算点是错误的。3.原审未查明是否是因被上诉人未履行双方所签订的商品买卖合同项下义务而致上诉人王振芳无法取得房地产权属证书而适用诉讼时效驳回上诉人诉请错误。原审法院没有查明不能办证的缘由适用诉讼时效进行判决错误。也就是说，假设被上诉人存在违约，那么应释明被上诉人存在哪些违约行为，如何承担违约责任，上诉人和事又如何“知道或者应当知道权利受到侵害”。4.上诉人向被上诉人交付了房款及契税、公共维修基金等费用163569元，多年来就被上诉人违约事宜多次交涉，并多次向襄垣县城建主管部门等部门进行反映要求解决，襄垣县相关部门也多次督促被上诉人给予处理。原审以诉讼时效为由驳回上诉人诉请错误。三、一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求显示公平。由于被上诉人的违约行为，使得上诉人失去了利用房屋所有权派生的其他权利和收益，尤其是丧失了房屋在市场正常交易的机会，严重影响了交易价格，给上诉人造成的利益损失远远高于约定的违约金。且上诉人在一审开庭时对诉请予以了释明。基于损失无法确定，故适用《最高院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定进行了计算损失。上诉人要求按银行同期贷款利率计算损失。上诉人要求按银行同期贷款利率计算损失（即违约金）的诉请更为合法合理，应得到支持。一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求显示公平。经二审查明事实与原一审查明事实相一致。本院认为：本案的争议焦点为被上诉人是否构成违约，应否支付违约金，本案是否超过诉讼时效；本案的合并审理程序是否合法。关于诉讼时效问题。我国规定诉讼时效制度，是为了防止权利人怠于行使其权利。故规定当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”本案中，襄垣县茂源房地产开发有限公司于2009年4月25日、5月4日向三上诉人交付房屋，按照双方签订的房屋买卖合同约定，襄垣县茂源房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，即襄垣县茂源房地产开发有限公司应在2010年4月24日、5月3日前履行前述约定义务，其未履行该义务时，姚宏碧、王振芳、张灵芝应在权利被侵犯之日即2010年4月24日、5月3日起两年内主张权利，且其未举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形。上诉人的行为丧失了胜诉权。故一审法院据此驳回上诉人诉讼请求正确。关于本案合并审理的问题。根据《民事诉讼法》第五十三条关于“当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼”的规定，对于诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以将若干案件合并审理的，原则上应当经合并各方当事人的同意，否则不得合并审理。本案中诉讼标的是同一种类，本院认为可以合并审理且上诉人均未表示反对。故本案合并审理并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。一审判决正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1085元由上诉人王振芳承担。本判决为终审判决。审判长 路 军审判员 申晓军审判员 任虎忠二〇一六年八月二十三日书记员 向梦伟 来自：