（2016）豫1702民初1847号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-11-04
案件名称
刘洪与李文忠、李红伟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
驻马店市驿城区人民法院
所属地区
驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘洪,李文忠,李红伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国担保法》：第二十一条第一款，第三十一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1702民初1847号原告刘洪，男，1965年9月30日出生，汉族。委托代理人何银富、李超，河南筑梦律师事务所律师。被告李文忠，男，1959年8月27日出生，汉族。被告李红伟，男，1984年8月21日出生，汉族。原告刘洪与被告李文忠、李红伟、李文强房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘洪的委托代理人李超，被告李红伟到庭参加了诉讼，被告李文忠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。诉讼中，原告撤回了对被告李文强的起诉。本案现已审理终结。原告刘洪诉称，2010年8月9日，原告刘洪与被告李文忠签订房屋买卖合同，约定李文忠将坐落在遂平县灈阳镇后贯街北侧（建筑面积306.93平方米，房产证号：00××04）的私有房产卖给刘洪，被告李红伟、李文强为李文忠的买房行为向原告承担连带保证责任。合同签订后，2010年8月9日，原告依约向被告李文忠支付购房款15万元，直至2014年11月8日交付期限届满，被告也未向原告交付房屋。请求1、依法判令解除原告与被告李文忠签订的房屋买卖合同；2、被告返还原告购房款15万元及利息45000元（从2014年11月9日至2015年11月9日，按月利率2.5%计息）；3、支付违约金15000元（按合同第二条，不低于购房款10%计算）。被告李文忠未答辩。被告李红伟辩称，1.2010年8月与长城担保公司签订了一份协议，借长城担保公司15万元，期限是3个月，而且已经归还过一部分；2.不认识刘洪这个人，根本没打过交道。经审理查明，2010年8月9日，原告刘洪（买方、乙方）与被告李文忠（卖方、甲方）、被告李红伟（担保人、丙方）、案外人李文强（担保人、丙方）签订房屋买卖合同一份，约定：甲方由于购买新房，自愿将坐落在遂平县灈阳镇后贯街北侧（房产建筑面积306.93平方米，房产证证号：00××04，土地使用证号：0204812）私有房产出卖给乙方，并将与所出卖房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方。丙方基于对甲方的了解、信任，同意为甲方的卖房行为向乙方提供连带责任担保；甲乙双方商定成交价格为人民币壹拾伍万元整（大写）150000.00元整。考虑甲方因建设新房资金困难，乙方同意在2010年8月9日分壹次付清，付款方式：现金或转账。丙方亲眼见证了乙方向甲方的付款全过程；甲方向乙方保证出卖的房产合法、权属清楚，确属甲方可以独立处置的个人财产…保证期限为该合同项下甲方实际交付房产之日起二年；甲乙双方商定在2014年11月8日前一个星期内交付房屋；丙方保证督促甲方严格按照合同约定履行…如发生纠纷，约定解决地为驻马店市驿城区人民法院；甲方已婚，有财产共有人，甲方财产共有人代美荣因事不能到场签字，但同意出售该房产，甲丙方对此向乙方确认属实，如因发生纠纷，甲方、丙方应负全部责任；甲乙丙三方约定，如甲方在2010年11月8日前向乙方提出回购住房，全额退还乙方购房款，并给付乙方月息千分之25的利息作为补偿，乙方同意甲方回购。丙方对此向甲方保证，如甲方拒不全额退还乙方购房款和支付利息，丙方将帮助乙方在三日内变卖该房产，如不能及时变卖，丙方必须无条件代甲方偿付乙方等条款，该合同落款处甲方有李文忠署名，乙方有刘洪署名，丙方有李红伟、李文强署名。2010年8月9日，原告刘洪向被告李文忠支付购房款15万元，被告李文忠给原告刘洪出具收据一份，写明：“今收到刘洪购房款计壹拾伍万元整（150000元整），李文忠，2010年8月9日”。后原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。另查明，位于遂平县灈阳镇后贯街北侧、建筑面积306.93平方米、房产证证号：00××04，房屋所有权人登记为李文忠，发证机关遂平县人民政府。诉讼中，原告刘洪陈述2010年8月与被告李文忠不存在任何借贷关系，其他年份也未与李文忠签订过任何数额、期限的借款合同；被告李红伟辩称，其父李文忠2010年8月与长城担保公司签订了一份协议，借长城担保公司15万元，期限是3个月，已经归还过一部分。原告刘洪对被告李红伟上述抗辩主张，不予认可。以上事实，有原告提交的房屋买卖合同、收据、房产证复印件及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告刘洪与被告李文忠签订的房屋买卖合同，当事人意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应确认为有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，原告刘洪依约支付给被告李文忠购房款15万元，而被告李文忠未在约定的2014年11月8日将房屋交付原告，构成违约，现原告以合同目的不能实现为由请求解除双方签订的房屋买卖合同，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因原、被告签订的房屋买卖合同已解除，故原告要求被告李文忠返还购房款15万元及赔偿该款的利息损失于法有据，本院应予支持。合同第六条约定“甲乙丙三方约定，如甲方在2010年11月8日前向乙方提出回购住房，全额退还乙方购房款，并给付乙方月息千分之25的利息作为补偿”，原告依据该约定请求被告按月利率25‰的标准赔偿利息损失，但在该第六条约定中，使用该利率标准计算利息损失的前提条件为“如甲方在2010年11月8日前向乙方提出回购住房”，而本案中被告李文忠并未提出回购住房且原告请求解除合同，本院已予以支持，故原告请求被告按月利率25‰的标准赔偿利息损失，本院不予支持。利息损失按中国人民银行发布的同期贷款利率计算，从原告请求的2014年11月9日计至原告请求的2015年11月9日止。关于违约金，合同第二条约定“…如存在产权纠纷或被认定为违法建筑，甲方承担全部责任，除全额退还乙方的购房款外，需另付乙方不低于购房款10%作为经济补偿”，诉讼中，原告未提交证据证明诉争房产存在“产权纠纷或被认定为违法建筑”，也未据此主张被告构成违约，故原告依据上述约定请求被告支付违约金，无事实依据，本院不予支持。关于保证，被告李红伟作为担保人在李文忠与刘洪签订的房屋买卖合同担保人（丙方）处署名，被告李红伟与原告刘洪形成保证合同关系，现原告请求被告李红伟承担连带保证责任，于法有据，本院予以支持。被告李红伟承担连带保证责任后，有权向被告李文忠追偿。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告李文忠在本判决生效之日起十日内向原告刘洪返还购房款15万元并赔偿该款的利息损失（从2014年11月9日起计至2015年11月9日止，按中国人民银行发布的同期贷款利率计算）。二、被告李红伟对上述债务承担连带责任；被告李红伟在承担连带保证责任后，有权向被告李文忠追偿。三、驳回原告刘洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，原告刘洪负担950元，被告李文忠负担3500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长 贾 红审 判 员 王秉光人民陪审员 黄 静二〇一六年八月二十三日书 记 员 王 鹏 来自：