（2016）赣0103民初670号

裁判日期: 2016-08-23

公开日期: 2016-12-29

案件名称

魏贵林、魏士钦等与汤舒俊、南昌中环互联信息服务股份有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

南昌市西湖区人民法院

所属地区

南昌市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

魏贵林,魏士钦,汤舒俊,南昌中环互联信息服务股份有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十三条第一款

全文

江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书（2016）赣0103民初670号原告：魏贵林，男，1958年4月4日出生，汉族，住南昌市东湖区。原告：魏士钦，男，1990年11月28日出生，汉族，住南昌市东湖区。被告：汤舒俊，男，1978年2月5日出生，汉族，住南昌市。委托代理人：廖建新，北京大成（南昌）律师事务所律师。执业证号：13601199320474912。被告：南昌中环互联信息服务股份有限公司。住所地：南昌市西湖区中山路**号（商会大厦*层）。统一社会信用代码：91360100731958271Y。法定代表人：刘持海，该公司总裁。委托代理人：万斌，该公司员工。原告魏贵林、魏士钦诉被告汤舒俊、南昌中环互联信息服务股份有限公司（以下简称中环公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏贵林、魏士钦，被告汤舒俊及其委托代理人廖建新、南昌中环互联信息服务股份有限公司的委托代理人万斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏贵林、魏士钦诉称：2016年1月19日，被告汤舒俊（乙方）经中环公司（丙方）介绍，与原告（甲方）签订了关于南昌市东湖区文教路86号学府雅居住宅楼2单元502室的《房屋买卖合同》（合同编号：NF1531316），并于当日交付了购房定金人民币5万元给甲方《由丙方代甲方保管》。双方签字同意严格执行合同所有条款。乙方汤舒俊在3月1号截止日止未支付首付款。根据合同第六条以及第十六条规定，乙方汤舒俊应承担违约责任，原告有权要求被告支付违约赔偿金。被告中环公司作为居间人，听信乙方口头阐述：“二原告同意延期交付首付款”，直接违反合同第十九条。中环公司作为合同的缔约者和居间邀约方，本应清晰知道合同的所有条款：必须在3月1日通知甲乙双方交付首付款、办理过户完成交易。然而，丙方在3月1日并未通知甲乙双方，丙方服务存在瑕疵和严重过失，未达到合同约定服务标准。应负合同不能执行的主要责任。中环公司无视自己和乙方违约的事实，反而出具催告函、电信短信，宣称所谓的“补充协议”，恶意扣押原告的房产证，企图推卸责任，掩盖其失职的事实，达到胁迫甲方售房的目的。丙方的行为违反合同第十九条和《城市房地产中介服务管理规定》第十五条第二款、第二十二条第四款。南昌中环互联信息服务股份有限公司在此次合同纠纷中，明知合同条款、肆意践踏合同条款，不遵守公平、诚实信用的原则。同时，没有为甲方提供任何合同纠纷咨询服务（没有书面回复原告的《合同纠纷执行申请书》）构成了不作为、渎职过错。未达到合同约定标准，无权获取本次居间服务费（即丙方在合同第十六条中享受的权利）。综上所述，被告汤舒俊违反合同第六条以及十六条。被告中环公司违反合同第十九条和国家《城市房地产中介服务管理规定》第十五条第二款及第二十二条第四款，有显失公平、不作为、渎职的过错，未达到合同约定的服务标准。二被告给原告造成了诸多损失。现原告诉至法院，请求：1、判决解除原告与被告的房屋买卖合同，并判决被告汤舒俊承担合同违约责任，支付原告违约赔偿金人民币5万元；2、本案诉讼费及其相关费用由二被告承担。原告魏贵林、魏士钦提交了如下证据：证据一、《NF1531316#居间合同》一份，证明被告违约（详见违约条款）。证据二、通话录音光盘一份，证明3月3日早上给吴剑经理打电话，因被告二违约，并要求被告二进行处理。证据三、3月7日原告向被告二总部提交了一份合同纠纷执行申请书，证明要求被告二进行处理，但被二没有书面回复。证据四、中环2016年3月7日“催告函”，证明中环公司违反《城市地产中介服务管理规定》。证据五、受理举报（投诉、处理、登记单）复印件，证明被告自相矛盾的两个口头协议。证据六、吴剑（152××××6580）发送给原告魏士钦（133××××1468）的短信记录，证明要求原告在3月7日下午办理过户手续。被告汤舒俊辩称：一、原、被告的行为共同修改了合同条款，一致同意将时间由3月1日推迟到3月10日。《居间合同》第六条规定：甲丙丁四方同意自本合同签订之日起的2016年3月1日共同到该房屋所在地的房屋登记部门办理产权过户手续当日（即双方签字并按手印后），按下列2种方式付款，但是3月1日原告没有到房屋登记部门办理，被告一和被告二也没有办理，且原告当天也没有通知被告办理。可见三方一致同意对该行为进行变更。《合同法》第十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”因此，该变更行为合法有效，应当受到法律保护。关于原告提出口头约定无效的问题，本案的问题已经由口头约定转变为行为默认。因此，三方已用行为认可了一致同意将办理的时间由3月1日推迟到3月10日，该行为依法受到保护。二、关于对《居间合同》第六条和第十六条的理解。《居间合同》第六条规定，被告付款的条件是原告必须办理产权过户，如果原告不办理，付款成为不必要。这是附条件的行为，这个条件就是原告必须到场，如果从文字上说，3月1日各方都没有到南昌市房管局办理，各方违反了合同，但实际如上所述，各方已经用行为修改了合同，因此《居间合同》第十六条违约责任的追责条款自然无效，或者说本案不能适用《居间合同》第十六条追责。三、原告的诉请不成立。被告的行为既没有违反和也未违反法律规定，恰恰相反，是原告对合同的理解有误，导致原告向人民法院起诉，事实证明，原告没有任何事实依据和法律依据要求被告支付5万元的赔偿金，故原告的诉讼不合理。被告汤舒俊提交了如下证据：证据一、南昌市城市房屋存量房买卖居间合同，证明四方签订了《居间合同》。证据二、通话记录单（1—3月），证明2016年3月1日前，原、被告及中环地产修改了《居间合同》规定的3月1日办理资产托管和产权证抵押的事实，将全部工作推迟到3月10日。证据三、电话录音光盘及文字资料，进一步证明原、被告及中环地产约定过延期至2016年3月10日办理资金托管和产权证抵押的事宜，且原告恶意加价房款十万元。证据四、保存在汤舒俊手机上（手机号为133××××0431）短信、微信记录。1、与中环吴剑的短信记录（吴剑手机号152××××6580）；2、与中环陶晓庆的微信聊天记录（陶晓庆的微信号×××）。证明原、被告均同意2016年3月10日办理资产托管和产权证抵押，中环地产也指责原告的行为存在重大过错。证据五、金俊证言，证明原、被告及中环地产约定过延期至2016年3月10日办理资产托管和产权证抵押的事宜。证据六、吴剑证言，证明吴剑委托了金俊代其与原告及被告汤舒俊一起到江西省住房公积金管理中心办理公积金贷款审批手续。证据七、江西省直单位职工购买二手房借款合同、房屋抵押设立登记申请表、交通银行个人存款证明、房屋评估费收据，证明被告本着诚实信用的原则，认真履行合同，积极筹措了首付款项，进行了交易房屋的评估并主动承担了评估费，不足部分申请公积金贷款并获批。交易未完成，完全是原告恶意加价所致。证据八、公积金缴存信息表，证明从2015年9月份开始由江西师范大学为被告一缴纳公积金，至2016年2月份才能缴满6个月，3月份才能放款。被告中环公司辩称：被告公司已促成房屋买卖合同的签订并按约督促买卖双方履行合同，已完全履行居间义务。被告中环公司作为房屋买卖的居间方，在房屋买卖过程中起到“牵线搭桥”的中介作用，提供介绍、协助的中介服务。在被告公司的居间下，房屋买卖双方协商达成一致于2016年1月19日在南昌市中山路138号商会大厦五楼签订了《南昌市城市房屋房屋存量房买卖居间合同》（编号为：NF1531316）（见证据一）。2016年1月23日被告中环公司通知房屋买卖双方准备江西省住房公积金贷款审批的材料并预约办理时间。2016年1月26日被告公司电话联系原告再次确认预约（见证据二）。2016年1月26日答辩人按照房产交易程序办理网上房产转让备案（一个工作日后（即2016年1月27日）备案成功。2016年1月28日买卖双方共同到江西省直住房公积金管理中心办理贷款受理。期间江西省住房公积金告知被告汤舒俊因欠缴问题暂时无法受理，须待补缴完成后再行受理。当日买卖双方只签署了相关材料，并未正式受理。随后买卖双方口头商议后确定过户手续推延到2016年3月8日之内。按照合同第六条之规定：甲、乙、丙、丁四方同意2016年3月1日共同到该房屋所在地的房屋登记部门办理产权过户手续（即双方签字并捺手印后），按下列第二种方式付款：2、乙方首付甲方人民币（大写）一百零一万五千元（光大银行），余款人民币五十一万元通过省公积金贷款，支付给甲方。合同第七条之规定：甲乙双方同意自本合同签订之日起提供合格有效材料申请贷款审批手续，如贷款审批未通过导致合同无法履行，四方另行协商，协商不成，则甲乙丙丁四方同意解除此合同，均可免责。”及特别补充条款第二十一条的规定“乙方承诺首次贷款，银行无不良诚信记录，乙方贷款金额以省公积金受理为准，如首付不足，则由乙方补足。被告汤舒俊是否可以正常交易，必须经江西省公积金贷款受理且确定可贷金额后才能确认首付的支付。2016年3月3日，被告公司收到被告汤舒俊电话通知，告知江西省公积金贷款已正式受理，可以办理过户手续。但原告以已过合同约定时间、未收到首付款为由，主张被告违约，不配合办理过户手续。但按合同约定，首付款应当在办理产权过户手续当日，双方签字并捺手印后再予以支付。被告公司多次协商不果后于2016年3月8日发送《催告函》督促原告履行合同（见证据五）根据《中华人民共和国合同法》第四百二十条的规定，居间合同是居间报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，被告公司已按合同约定完全履行居间义务，并有权要求支付佣金。综上，原告的诉请不合理，也不合法，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告中环公司提交了如下证据：证据一、南昌市城市房屋存量房买卖居间合同（合同编号：NF1531316），证明居间合同成立，四方均签字、捺手印、盖章。证据二、江西移动通话详单（2016年3月），证明被告公司已履行告知义务，协助交易，已按合同约定通知买卖双方履行合同（查询时间：2016年4月11日，查询地点：江西移动红谷滩自办厅）。证据三、江西移动通话详单（2016年3月），证明已履行告知两原告义务，协助交易，被告（汤舒俊）通知省公积金审批通过（查询时间：2016年4月14日，查询地点：江西移动红谷滩自办厅）。证据四、江西省直单位职工购买二手房借款合同，证明汤舒俊（被告）省公积金受理，贷款正式受理。证据五、催告函，证明被告公司已履行告知义务，督促原告履行合同，并按照合同约定通知原告履行合同（发送时间：2016年3月8日，收函人：魏贵林、魏士钦）。经审理查明：2016年1月19日，原、被告在被告中环公司所在地南昌市中山路138号商会大厦五楼签订《南昌市城市房屋房屋存量房买卖居间合同》一份，编号为NF1531316，原告为卖方，被告汤舒俊为买方，被告中环公司为居间方。合同约定原告将其所有的坐落于南昌市东湖区文教路86号学府雅居住宅楼2单元502室出售给被告汤舒俊，房屋面积为107.67平方米，售价为152.5万元。并约定2016年3月1日共同到该房屋所在地的房屋登记部门办理产权过户手续当日（即双方签字并捺手印后）按第二种方式付款，具体支付方式为：买方首付101.5万元，余款51万元通过省公积金贷款支付给卖方。合同还约定了其他事项。2016年1月28日，两原告与两被告共同到江西省公积金中心办理贷款手续；2月23日，被告汤舒俊缴纳了600元房屋评估费。2016年3月1日，原、被告均未按照合同的约定前往房屋登记部门办理产权过户手续，被告汤舒俊也未向原告支付房款。两天后即3月3日，原告魏士钦致电被告中环公司员工询问房屋买卖进行到了哪个环节。3月6日，原、被告就合同履行问题进行协商，原告认为被告汤舒俊未在3月1日支付购房款，构成违约，被告主张继续履行合同，原告提出若要继续履行合同要加价十万元。3月7日10：25，被告中环公司的客户经理吴剑发信息给原告魏士钦约其当天下午去办理过户手续；11：10，两原告前往被告中环公司并提交了一份合同纠纷执行申请书。3月15日，原告到南昌市房管局市场处投诉，原、被告间对违约责任无法达成一致，后均在处理登记单上签字。另查明，被告汤舒俊在江西省的公积金于2015年9月1日建账，其于2016年1月28日前去江西省公积金中心办理贷款申请时账户缴费尚未满六个月。2016年3月2日，江西省住房公积金管理中心通知被告汤舒俊贷款审批已通过。因原、被告间的买卖合同履行发生争议，被告汤舒俊于3月25日撤销了此次贷款。经过庭审，本院认为本案的争议焦点如下：原、被告间是否确有口头协议将房产过户日期从3月1日推迟到3月10日？被告汤舒俊与被告中环公司均主张在办理公积金贷款手续时双方已将办理过户时间口头约定推迟到3月10日，两原告不认可与被告间存在上述口头约定。原、被告间所签买卖居间合同约定2016年3月1日共同到该房屋所在地的房屋登记部门办理产权过户手续并在双方签字并捺手印后支付房款。而原、被告均未在合同约定的时间即3月1日前去办理过户手续，被告中环公司作为专业的房屋买卖中介机构也未曾致电买卖双方告知办理过户及支付房款的事宜，原告也未致电被告询问此事，而是在3月3日致电被告中环公司询问合同履行的进展情况，故本院认为原、被告间就过户时间应该达成了推迟的口头协议。在合同约定的过户日期过去不到一周的时间后，被告要求前去办理过户手续，原告拒绝并要求若要过户的话加价十万。本院认为，原告的上述行为有违民事活动的诚实信用及公平原则。现原、被告间所签的房屋买卖合同已无法履行，故对原告要求解除原、被告间所签房屋买卖合同的诉请本院予以支持，但对原告要求被告承担5万元的违约赔偿金的诉讼请求不予支持。考虑到酿成本次诉讼原、被告均有责，故本案诉讼费应由原、被告共同承担。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：一、解除原告魏贵林、魏士钦与被告汤舒俊、南昌中环互联信息服务股份有限公司于2016年1月19日签订的编号为NF1531316的《南昌市城市房屋房屋存量房买卖居间合同》；二、驳回原告魏贵林、魏士钦的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由原告魏贵林、魏士钦承担350元，由被告汤舒俊、南昌中环互联信息服务股份有限公司各承担350元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审　判　长　　黄建红人民陪审员　　郭小燕人民陪审员　　黄　英二〇一六年八月二十三日书　记　员　　王碧云速　录　员　　李少燕关注微信公众号“”