（2016）鲁民终524号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-12-29
案件名称
郑长民与济宁市任城区南苑街道柳行村村民委员会房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省高级人民法院
所属地区
山东省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
济宁市任城区南苑街道柳行村村民委员会,郑长民
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁民终524号上诉人（原审被告、反诉原告）：济宁市任城区南苑街道柳行村村民委员会，住所地：济宁市任城区南苑街道柳行村。负责人：马恩宁，主任。委托诉讼代理人：张洪震，山东鲁彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雅虹，山东鲁彦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑长民，男，1953年8月5日出生，汉族，住济宁市市中区。委托诉讼代理人：时延爽，山东盈广律师事务所律师。上诉人济宁市任城区南苑街道柳行村村民委员会（以下简称柳行村委）因与被上诉人郑长民房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济宁市中级人民法院（2015）济民初字第108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人柳行村委的委托诉讼代理人张洪震，被上诉人郑长民的委托诉讼代理人时延爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人柳行村委上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判郑长民返还购房款9142500元，并承担银行同期贷款利息或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审法院认定涉案房屋的建设手续齐全错误。根据法律规定，商品房预售时应当五证齐全，涉案房屋只有土地使用证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证，没有建设用地规划许可证和预售许可证，且涉案房屋至今未经过竣工验收，不得进行销售。2.一审法院在未调查核实的情况下，仅依据郑长民的陈述就认定涉案房屋可以办理权属证书，缺少依据。涉案房屋手续不齐，对外销售属于违反法律强制性规定。争议房屋的规划用途为社区服务用房，属非营利性公建设施的政务管理用房，不能对外转让、处分，更不能挪作他用。《物权法》第73条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《山东省实施房屋登记办法细则》第22条的规定，房地产开发企业在办理登记手续时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的会所、幼儿园、及其公用车库、车位和物业服务用房等公共场所、公用房屋一并办理登记，由登记机构在登记簿上予以记载，并与该建筑区划内房屋基本登记单元的登记簿形成关联。共有物业登记簿上记载的权利人为“（区域）的全体业主”，不颁发房屋权属证书。所以，涉案房屋无法办理产权证书。3.一审认定买卖协议有效错误，郑长民并未取得涉案房屋的权属证书，不是涉案房屋的合法所有人，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项、《城市房屋权属登记管理办法》第五条、第三十一条的规定，争议房屋至今未登记取得房屋所有权证，该房产依法不得转让，郑长民转让房屋的行为属于无效。同时，购买房屋的款项来源是柳行村的征地补偿款，属于柳行村重大处置资产事项，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第24条第二项、第八项的规定，村集体经济所得收益的使用和以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产的，必须经村民会议讨论决定方能办理，但上一届村委花费巨额集体资产购买涉案房屋时，并未召开村民会议，未征得多数村民的意见，违反了法律的规定，损害了村民的根本利益，程序违法，涉案房屋买卖协议依法无效。二、柳行村委的合同目的无法实现。房屋买受人购买商品房的目的是为了取得房屋所有权证书，依法行使占有、使用、收益、处分的权利。柳行村委花费巨额资产，得到的是一个产权不完备且无法取得所有权的房屋，无法进行再转让、抵押、担保，合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第94条的规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，属于合同法定解除的情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。涉案房屋由于出卖人的原因，在办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，未能办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同并赔偿损失，法院应予支持。三、一审判决适用合同法第60条，民法通则第108条的规定作出判决，适用法律错误，应当依据上文所述的法律规定作出判决。被上诉人郑长民辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。1.涉案房屋建设手续齐全，涉案房屋是经过济宁市规划局规划，经济宁市市中区建设局许可施工，建设手续齐全，并已竣工验收多年。2.房屋已交付柳行村委使用，柳行村委将房屋租赁给幼儿园使用，每年收取租金，柳行村委购买房屋的目的已经实现。柳行村委在购买房屋时明知该房屋不具备办证条件，所以在购买以后并没有要求办理产权证书，在郑长民起诉要求其支付房款之前，也从未对该房屋以及双方签订的合同提出过任何异议，现房屋已被其使用三年之久，要求解除合同于法无据。3、双方签订的售房协议是双方的真实意思表示，合同合法有效。综上，郑长民已将房屋交付完毕，履行完合同义务，柳行村委应当按照合同约定支付房款及相应的滞纳金。请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。郑长民向一审法院起诉请求：依法判令被告支付原告房款4184025元、滞纳金376562元，并按银行同期贷款利息计算滞纳金至房款付清之日；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年9月，原被告双方商议，由被告柳行村委以每平方米7500元的价格购买原告位于济宁市环城西路柳行路路北商务楼一幢，2012年9月29日，被告向原告预付2000000元，2012年10月16日，双方签订了书面《售房协议书》，约定了房款数额、房款支付方式、房屋交付时间及双方的违约责任。2013年5月16日，被告向原告付款7142500元，原告于当日将房屋交付给被告。该房屋总价格为13326525元，被告共支付原告房款9142500元，2014年9月30日被告向原告出具欠条一份，认可欠房款4184025元。柳行村委一审答辩称，对双方于2012年10月份签订售房协议书购买房屋并支付9142500元房款的事实无异议。双方签订该房屋购买协议书行为违反了很多法律规定，依法应当予以解除。该房屋的开发商是济宁市中新苑房地产综合开发有限公司，而非原告本人。原告并未取得该争议房屋所有权，该产权存在争议，权属不清晰，原告无权将房屋转让或者出售。购买房屋的款项来源是柳行村征地补偿款，属于柳行村重大资产处置事项，应当按照村民委会组织法召开全体村民会议进行表决。涉案房屋在规划上属于社区服务中心，是博古园小区公建用房，属于非营利性质，法律规定不得出售或者改变用途，其权属应当属于博古园小区全体业主共有，如果该房屋属于政府投资应当属于政府所有，该房屋根据法律规定不得进行出售。被告购买房屋不能处置、抵押、出租，不能给村委集体资产带来任何收益，全体村民意见很大，要求解除购买房屋。柳行村委一审提起反诉请求：解除双方2012年10月16日签订商务楼售房协议，返还购房款9142500元。事实与理由：2012年10月16日双方签订的购房协议程序不合法，无法实现合同目的，该商务楼的产权不清晰，郑长民不是房屋所有权人，没有权属证书。涉案房产是博古园小区规划的幼儿园，土地使用者为济宁市中新苑房地产综合开发公司，因被反诉人没有取得涉案房产的所有权，即使双方签订了售房协议，涉案房产也不能过户给柳行村委，柳行村委合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第94条规定，郑长民构成根本违约，应当予以解除。涉案房屋的建设手续不完备，涉嫌违建，且房屋至今未能办理产权登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致受买人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。柳行村委与郑长民签订的售房协议书违反了村民委员会组织法的规定，当属无效。根据《中华人民共和国合同法》第52条第五项和《中华人民共和国村民委员会组织法》第24条第二、八项的规定，村集体经济所得收益的使用和以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产的，必须经村民会议讨论决定方能办理。但在本案中，老一届柳行村委会处置集体财产时并未召开村民会议，未征得多数村民的同意，超越了法律赋予的权利，损害了村民的切身利益。郑长民一审针对反诉答辩称，双方于2012年10月16日签订的售房协议书是双方真实意思的表示，涉案房屋的建设手续齐全，且产权清晰，郑长民具有处置涉案房屋的权利，也已按双方协议约定将房屋交付反诉人。1、涉案房屋是2009年12月31经过济宁市规划局规划，2010年7月20日经济宁市市中区建设局许可施工的，建设手续齐全，郑长民挂靠济宁新苑房地产开发有限公司取得该房屋产权。双方于2012年签订售房协议时，柳行村委明知该房屋是按照幼儿园进行的规划，当时是无法办理产权证书的，房屋价格才明显低于当时的市场价值，仅为每平方米7500元，该房屋为环城西路沿街门面房屋，当时房价远高于该价格。同时，协议只约定了交款时间和交房时间，并未约定郑长民有协助办理房产证的义务。2013年5月15日涉案房屋已交付柳行村委使用，柳行村委将房屋出租给金博士幼儿园使用并收取租赁费，柳行村委在使用该房屋两年后又提出解除合同，没有法律依据。现在该房屋可以办理产权证书，但需要柳行村委到相关部门补交相应费用，郑长民可配合反诉人办理。二、售房协议上有柳行村委公章，是其真实意思表示，柳行村委以未经村民会议同意而不认可协议，没有任何事实依据、柳行村委要求解除合同无事实和法律依据，应予驳回。郑长民一审提交了以下证据：证据1、2012年10月16日原被告双方签订的售房协议书一份，证明原被告双方存在房屋买卖关系，房屋每平方米7500元，总售价为13326525元。证据2、陈艳霞银行交易明细帐一份、马长明银行明细帐一份，证明被告于2012年9月29日、2013年5月16日分别向原告支付房款200万元、700万元。证据3、2013年5月15日原告向被告出具的收据记账联一份、2013年5月16日被告向原告出具的收据一份，证明2013年5月16日被告向原告支付第二次房款后，总付款金额达到50%以上，根据双方的售房协议，原告应将房屋交付被告，因当时该房屋已租赁给金博士幼儿园，金博士幼儿园向原告交纳租金至2013年9月30日，原告将收取的2013年5月16日至2013年9月30日的租金142500元转给被告，相当于房屋已交付被告，房屋交付后的租金由被告收取。该142500元被告作为房款又转给原告，收据加盖被告财务专用章，以此来证明同意该142500元房款交给原告。证据4、被告于2014年9月31日向原告出具的欠条一份，证明被告尚欠原告房款4184025元，该证据与证据1.2.3相互印证，可以得出总房款13326525元-200万元-700万元-142500元=4184025元。柳行村委质证认为，对于原告提交的四份证据真实性及证明目的均无异议，是属实的，被告予以认可。柳行村委一审提交以下证据：证据1、柳行村民群众代表决议，证明村民代表一致同意解除争议房屋的买卖协议。证据2、售房协议原件一份，证明原被告之间存在房屋买卖的事实。证据3、购房收据三张，证明反诉人已付购房款9142500万元。郑长民质证认为，对于证据1真实性及所证明内容有异议，群众代表会议应当有记录人和议题。该证据不具备村民代表大会的会议记录的形式要件，也没有时间。该证据是反诉人为了应付本案审理所制作临时代表会议的记录，况且是反诉人村民制作的，不能对抗合同相对人。对于证据2、3真实性无异议，能够与被反诉人所提交的证据相互印证，证明反诉人欠付房款的事实。一审认定，2002年2月2日，济宁市中新苑房地产综合开发公司与济宁市市中区昌盛电气开关厂签订《联合开发博古园小区合同书》，约定济宁市市中区昌盛电气开关厂挂靠济宁市中新苑房地产综合开发公司开发博古园小区，双方约定中新苑房地产公司只向昌盛电气开关厂收取管理费，所有投资资产与公建设施归昌盛电气开关厂使用、销售、管理。后济宁市市中区昌盛电气开关厂与郑长民在2002年2月3日又签订《联合开发博古园小区工程补充协议》一份。昌盛电气开关厂与郑长民合伙开发，约定双方共同投资、收益各占50%。小区工程建设竣工后，昌盛电气开关厂同意本案争议的商务楼由郑长民所有,郑长民取得了该房屋的所有权。2012年9月，原被告双方商议，由柳行村委以每平方米7500元的价格购买原告郑长民位于济宁市环城西路柳行路路北商务楼一幢，2012年9月29日，柳行村委向郑长民预付2000000元，2012年10月16日，双方签订了书面《售房协议书》，约定了房款数额、房款支付方式、房屋交付时间及双方的违约责任。2013年5月16日，柳行村委向郑长民付款7142500元，郑长民于当日将房屋交付给柳行村委，后柳行村委将房屋租于他人开办幼儿园，租金由柳行村委收取所有。该房屋总价格为13326525元，被告柳行村委共支付原告郑长民房款9142500元，2014年9月30日被告柳行村委向原告郑长民出具欠条一份，认可欠房款4184025元。后柳行村委一直未再支付剩余房款，原告郑长民诉至一审法院，请求依法判令被告支付原告房款4184025元、滞纳金376562元，并按银行同期贷款利息计算滞纳金至房款付清之日；本案诉讼费用由被告承担。被告柳行村委提起反诉，认为本案合同无效，无法办理房产证，反诉请求返还购房款9142500元。另查明，双方于2012年签订售房协议时，柳行村委明知该房屋是按照幼儿园进行的规划，当时是无法办理产权证书的，因房屋当时不能办理房产证，房屋价格才明显低于当时的市场价值，仅为每平方米7500元，该房屋为环城西路沿街门面房屋，当时房价远高于该价格。所以在协议中，只约定了交款时间和交房时间，并未约定郑长民有协助办理房产证的义务。2013年5月15日涉案房屋已交付村委，现村委将房屋出租给金博士幼儿园使用，租赁费收益也由村委取得，现在该房屋可以办理产权证书，但需要到相关部门补交相应费用，郑长民可配合柳行村委办理。一审认为，涉案房屋已取得土地使用证、规划许可证及施工许可证，建筑手续齐全，工程竣工并交付已使用多年。郑长民取得该房屋处分权后，双方于2012年10月16日签订售房协议书，柳行村委购买该房屋时，已对购买价格，房屋产权，办理产权证需另行交纳其他费用均已知情，签订该协议是双方当事人的真实意思，上界村委亦能证实，该协议不违法律规定，应为有效合同。合同的履行应当遵循诚实信用的原则，柳行村委已支付9142500元房款，在接受房屋后并出租使用多年，对尚欠郑长民房款4184025元无异议,现郑长民请求支付剩余房款，应予支持。柳行村委反诉该房屋购买协议书违反很多法律规定，原告无权将房屋转让或者出售，被告购买该房屋时没有按照村民委员会组织法召开全体村民会议进行表决，未获得批准，要求解除购买房屋合同，证据不足；反诉请求返还已支付房款，于法无据，一审不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决如下：一、本诉被告济宁市任城区南苑街道柳行村民委员会于本判决生效后十日内，偿还本诉原告郑长民房款4184025元及利息(利息自2014年9月30日起计算至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利息计算。)二、驳回反诉原告济宁市任城区南苑街道柳行村民委员会的诉讼请求。如果未按照本判决规定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费43285元，反诉案件受理费37899元，均由济宁市任城区南苑街道柳行村民委员会承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定一致。本院认为，二审争议焦点问题是：柳行村委主张郑长民返还购房款并支付利息的上诉请求应否支持。首先，涉案房产规划为博古园小区的配套建筑，已取得国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，相关建设规划手续完备。鉴于涉案房屋属性的特殊性，柳行村委以该房屋未取得预售许可证为由，主张合同无效，本院不予支持。其次，博古园小区的土地及建设规划手续均以济宁市中新苑房地产综合开发公司的名义取得，郑长民一审提交了济宁市中新苑房地产综合开发公司与济宁市市中区昌盛电气开关厂签订的《联合开发博古园小区合同书》以及济宁市市中区昌盛电气开关厂与郑长民签订的《联合开发博古园小区工程补充协议》，两份合同内容显示了济宁市市中区昌盛电气开关厂和郑长民挂靠济宁市中新苑房地产综合开发公司合作开发博古园小区的情况，同时，济宁市中区昌盛电气开开关厂向一审法院出具了《情况说明》，认可郑长民取得涉案房产所有权，同意由其对涉案房产进行处置，故本案没有证据显示郑长民向柳行村委出售涉案房产的行为属于无权处分，上诉人柳行村委以郑长民未取得房产证为由，主张合同无效，依据不足。再次，从合同约定及履行情况看，经查，因柳行村委在签约时对涉案房产的性质以及当时无法办理房产证的情况是明知的，故双方在合同中仅约定了支付房款及交付房屋的义务，未约定办理权属证书的义务，现柳行村委以无法办理房产证（合同目的）为由主张解除合同，与双方合同约定不符。签约后，郑长民按合同约定向柳行村委交付房屋，柳行村委又将房屋出租与金博士幼儿园并收取租金，上述合同签订及履行过程均未损害柳行村的集体利益，柳行村委仅以签约未经村民集体决议为由，主张合同无效，依据不充分，本院不予支持。综上所述，柳行村委与郑长民在平等自愿基础上签订的《售房协议书》，是当事人真实意思表示，双方对房产性质的特殊性及实际情况是明知的，契约内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定合同有效，并无不当。郑长民已按合同约定向柳行村委交付了房屋，柳行村委已经占有使用多年，目前没有针对该房屋权属的纠纷或诉讼，其合法权益未受到损害，在此情况下，应当充分尊重和维护契约的稳定性，双方均应诚信履行契约内容，故上诉人柳行村委要求返还购房款的上诉请求不能成立，应予驳回。因双方对欠付购房款数额没有争议，柳行村委应当向郑长民支付4184025元购房款及利息。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费101759元，由上诉人济宁市任城区南苑街道柳行村村民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 颜振贞代理审判员 陈 浩代理审判员 张 磊二〇一六年八月二十三日书 记 员 史小君 百度搜索“”