（2016）闽04民终861号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-12-26
案件名称
徐媛与三明市中驰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省三明市中级人民法院
所属地区
福建省三明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
三明市中驰房地产开发有限公司,徐媛
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽04民终861号上诉人（原审被告、反诉原告）：三明市中驰房地产开发有限公司，住所地沙县洋坊沙尤公路东侧A区，组织机构代码66284027-9。法定代表人：陈志安，联系。委托诉讼代理人：张健超、丁传琦，福建枫桦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐媛，女，汉族，1985年5月16日出生，住沙县。委托诉讼代理人：黄书明，福建万天律师事务所律师。上诉人三明市中驰房地产开发有限公司（下称中驰房产公司）与被上诉人徐媛房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省沙县人民法院（2015）沙民初字第2580号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年7月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。三明市中驰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张健超、丁传琦，徐媛及其委托诉讼代理人黄书明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中驰房产公司上诉请求：撤销一审判决，判令徐媛支付房屋代保管费61463元，一、二审诉讼费由徐媛负担。事实和理由：沙县扬帆新城B4号楼（包含讼争房）于2014年8月27日经建设单位等部门综合验收，符合《商品房买卖合同》第八条约定的三项交付条件；而福建省建筑工程质量检测中心有限公司作出“检查鉴定报告”于2015年5月5日才出具，徐媛未按双方约定2014年12月31日前办理交房没有依据；检查鉴定报告和通知证明扬帆新城B区住宅部份楼板裂缝情况，说明部份房屋存在质量瑕疵，按照《房屋建筑工程质量保修办法》第三条及《商品房买卖合同》第十五条规定属于保修范围，具备交付条件，不影响双方的交付。按照《商品房买卖合同》补充协议第四条约定，徐媛未按约办理房屋交接手续视为接受，中驰房产公司无须承担违约责任。2014年12月28日中驰房产公司通过EMS邮政特快专递通知徐媛交房，徐嫒未按通知书的要求办理房屋交接手续应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》补充协议第四条约定，徐媛应承担由此给出卖人造成的一切损失，并自上述期限届满之日的18时起视为接受该房，次日起仍未前来实际接房，按购房总价款0.01%／天支付代保管费，逾期60天仍未实际接房，按购房总价款0.02%／天支付代保管费，共计61463元。徐媛答辩称，根据《商品房买卖合同》约定中驰房产公司应于2014年12月31日前交房，但中驰房产公司的讼争房于2015年5月5日经沙县住房与城乡建设局委托福建省建筑工程质量检测中心有限公司鉴定存在质量问题，不符合交房条件属违约，应承担违约责任。讼争楼盘楼板裂缝分布范围较广、部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性，是众所周知的商品房质量不合格，2014年8月27日经建设单位等部门综合验收合格，不能作为本案的定案依据。徐嫒有权拒绝接受不符合商品房质量要求的房屋。中驰房产公司违约在先，其采取补救措施后未及时履行通知交房义务，要求徐嫒承担违约责任支付房屋代管费于法无据，请求维持一审判决。中驰房产公司向一审法院起诉请求：1、中驰房产公司立即支付徐嫒违约金123675.09元，（截止2015年11月30日止）以及支付徐媛从2015年12月1日起至中驰房产公司实际交房之日止的违约金（该违约金按原告已付款749546元的日万分之五计算）；2、中驰房产公司立即将诉争房楼板的裂缝维修至符合商品房的合格质量为止；3、本案财产保全费、受理费等一切诉讼费用由中驰房产公司承担。一审法院查明，一、2013年2月15日双方订“商品房买卖合同”，约定徐媛向中驰房产公司购买诉争房，价款749546元，首付249546元，余款50万元向银行申请按揭贷款。同时合同第八条约定“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用”；第九条约定“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五向的违约金，合同继续履行”；第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；第二十条约定“本合同确定的联系地址为通知、文书送达的地址，如有变更应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”附件六“合同补充协议”“第4条”约定：“买受人如未在交房通知书规定的期限内前往指定地点办理商品房交接手续，买受人应承担由此给出卖人造成的一切损失，并自上述期限届满之日的18时起，视为买受人已接受商品房，商品房交接手续办理完毕。自上述期限届满之日的次日起，买受人仍未前来实际接房，每逾期一天，买受人应按购房款总价的0.01%向出卖人支付该房产的代保管费。逾期达60天仍未前来实际接房，每逾期一天，买受人应按购房款总价的0.02%向出卖人支付该房产的代保管费。”二、2013年4月16日徐嫒向中驰房产公司支付首付款249546元。后徐媛通过向沙县建行按揭贷款向被告支付其余购房款50万元。三、2014年8月27日中驰房产公司作为建设单位组织勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位对诉争房所在的扬帆新城B4号楼进行竣工验收，该竣工验收报告评定“扬帆新城B4号楼”工程“合格”。并于2014年12月在沙县住房和城乡规划建设局备案。四、2014年12月28日中驰房产公司向徐嫒寄达了交房通知。但徐媛认为诉争房存在质量问题，未与中驰房产公司办理房屋交接手续。五、2015年5月5日受沙县住房和城乡规划建设局委托，福建省建筑工程质量检测中心有限公司作出“检查鉴定报告”，其中第2页“检查鉴定结论”第4点载明“本次详查的1201、1202、1602、1707单元内17B-（13-15）-（A-1／A）板面裂缝已修补，裂缝宽度未能测读，其余所检9块楼板板面最大裂缝宽度测读值均超过《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）规定的限值0.30mm的要求，其中12B-（2-4）-（1／C-E）、12B-（8-11）-（A-C）、16B-（5-8）-（A-C）、17B-（12-14）-（1／C-E）裂缝宽度超过《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-1999）规定的不适合继续承载的裂缝宽度值0.70mm的要求，应进行处理”；第5点载明：“鉴于该楼楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性，建议建设单位及时委托具备相关资质的设计及施工单位进行处理。”；第14页载明1701号“照片16板面多条斜向裂缝，最大裂缝宽度测读值为0.76mm。”六、2015年5月8日沙县住房和城乡规划建设局向中驰房产公司发出通知，主要内容是“你公司开发建设的沙县扬帆新城B区住宅楼工程，根据福建省建筑工程质量检测中心有限公司对开裂楼板裂缝分布状况及成因分析，部分楼板裂缝已贯通，将影响楼板的正常使用功能及耐久性，现责成你公司及时委托具备相关资质的设计单位进行整改设计，设计后组织施工单位按设计图纸进行处理。”七、2015年6月13日中驰房产公司与福州科胜建设工程有限公司签订“沙县扬帆新城裂缝修补工程施工合同”，约定由福州科胜建设工程有限公司对沙县扬帆新城B1#-B8#R的裂缝进行修补。福州科胜建设工程有限公司具备“结构补强工程施工”资质。八、2015年8月10日由设计单位福建超平建筑设计有限公司监理单位三明市工程建设监理有限公司、施工单位福州科胜建设工程有限公司对“沙县扬帆新城B区裂缝修补工程”进行验收，检查评定“合格”、验收意见“符合要求”。一审法院认为，双方签订“商品房买卖合同”，应按合同的约定履行，徐媛按时交款、中驰房产公司应按时交房。中驰房产公司所建诉争房虽于2014年竣工验收并进行了备案，中驰房产公司也向徐嫒寄送了交房通知，但徐媛认为中驰房产公司所建诉争房存在质量问题，拒绝收房，从而引发纠纷。2015年5月5日经福建省建筑工程质量检测中心有限公司鉴定诉争房“楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性”。诉争房不符合交房条件，徐媛拒绝收房符合约定。中驰房产公司未能在约定时间2014年12月31日前将可以正常使用的商品房交付徐嫒，显属违约，中驰房产公司应当承担违约责任。对于违约金计算的截止时间认定问题。中驰房产公司出售的诉争房存在质量问题，中驰房产公司虽委托相关单位进行维修并验收合格，已符合交房条件，但通知交房是中驰房产公司的义务。2015年8月10日诉争房经维修再次验收合格，但中驰房产公司未及时通知徐嫒交房，仍应继续承担违约责任。2016年3月17日中驰房产公司以房屋已符合交房条件向法院提出反诉，要求徐媛支付代保管费，是一种特殊的通知形式。故违约金计至2016年3月17日。之后不再计算违约金。但如有其他质量问题，仍应按合同的约定与法律的规定处理。违约金的标准认定问题。合同约定若中驰房产公司违约应按已付款日万分之五向徐嫒支付违约金。根据法律规定，约定的违约金高于造成的损失，可以适当调整；当事人通过反诉或者抗辩的方式是为调整违约金形式。徐媛未提供具体的损失，故对双方约定的违约金日万分之五予以调整，按银行贷款年利率6%即月利率0.5%上浮30%计算。故自2014年12月31日至2016年3月17日按月利率0.65%计算违约金为70880元（749546元×0.5%×1.3×（14＋17／31）］。超过部份不予支持。中驰房产公司认为诉争房虽然存在瑕疵，但已符合商品房买卖合同第八条约定的交房条件，徐媛应先行接受房屋再行维修。因徐媛提供的房屋“楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性”，未达“国家和地方人民政府的有关规定”，不符双方约定的交房条件，也不符商品房应可正常使用的基本要求。故中驰房产公司的主张不予采纳。反诉中驰房产公司认为2014年12月28日已通知徐嫒交房，诉争房于2015年8月10日维修验收合格，要求反诉中驰房产公司支付保管费。因属反诉中驰房产公司违约在先，其采取补救措施后未及时履行通知交房义务，要求反诉徐嫒承担违约责任，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百一十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及相关法律的规定，判决：一、三明市中驰房地产开发有限公司应向徐媛支付违约金70880元，于判决生效后10日内支付。二、驳回徐媛要求三明市中驰房地产开发有限公司支付其他违约金的诉讼请求。三、驳回徐媛的其他诉讼请求。四、驳回反诉三明市中驰房地产开发有限公司要求反诉徐媛支付代保管费61463元的诉讼请求。本案受理费2774元，由徐媛承担1184元；其余受理费1590元、诉讼保全费1158元、反诉受理费688.5元，共计3436.5元，由三明市中驰房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明相关事实予以确认。本院认为，虽然中驰房产公司于《商品房买卖合同》约定的2014年12月31日前通知徐媛办理房屋交接手续，但2015年5月5日经福建省建筑工程质量检测中心有限公司鉴定诉争房“楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性”；中驰房产公司通知交付的讼争房存在质量问题，徐媛拒绝收房符合《商品房买卖合同》第八条“出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用”的约定。一审认定中驰房产公司未能按约将可以正常使用的商品房交付徐嫒，显属违约应当承担违约责任并无不当。中驰房产公司提出检查鉴定报告于合同约定的交房时间之后才出具，且鉴定报告载明部份房屋存在质量瑕疵属于《商品房买卖合同》及《房屋建筑工程质量保修办法》规定的保修范围，讼争房经相关部门验收合格不存在违约，徐嫒拒绝收房存在违约应当支付其房屋代保管费的主张不能成立，不予支持。综上所述，中驰房产公司的上诉请求不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2774元，由徐媛承担1184元；其余受理费1590元、诉讼保全费1158元、反诉受理费688.5元，共计3436.5元，由三明市中驰房地产开发有限公司承担。二审案件受理费2774元，由三明市中驰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴青华审 判 员 刘月娥代理审判员 叶景远二〇一六年八月二十三日书 记 员 余 虹附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。” 来源：百度“”