（2016）湘0104民初3498号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-09-02
案件名称
聂某某与杨某某、湖南房天下房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
聂某某,杨某某,湖南房天下房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款，第六十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0104民初3498号原告聂某某。委托代理人袁成方。被告杨某某。委托代理人邓玲。委托代理人杨继。被告湖南房天下房地产经纪有限公司，住所地长沙市开福区新河街道芙蓉中路一段88号天健芙蓉盛世花园二期C、D、H栋619-625房。��定代表人徐瑞东，系该公司总经理。委托代理人罗薇薇。原告聂某某诉被告杨某某、湖南房天下房地产经纪有限公司（以下简称房天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，依法由助理审判员杨玮适用简易程序于2016年7月27日公开开庭进行了审理，书记员段腾腾担任法庭记录。原告聂某某的委托代理人袁成方，被告杨某某及其委托代理人邓玲、被告房天下公司的委托代理人罗薇薇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告聂某某诉称：原告聂某某通过被告湖南房天下房地产经纪有限公司居间介绍，认识了被告杨某某，当时被告杨某某称其为诉争房产所有权人江爱凤的女婿，受江爱凤的委托出售该房产。原告基于对被告湖南房天下房地产经纪有限公司的信赖，以及对被告杨某某所表明的特殊身份无疑，三方遂签订��房地产（居间）买卖合同（NO：J0000116）。即将位于长沙市岳麓区恒大华府3435栋2601号房（产权证号：XD××01）出售给原告。其中，被告杨某某收取了原告2万元购房定金，被告湖南房天下房地产经纪有限公司收取了居间服务费和保障费合计人民币6375元。后被告一直未向原告出示正式的书面授权书，原告这才怀疑被告杨某某可能根本就没有代理权限。原告遂于2015年12月23日发函催告江爱凤追认被告杨某某以江爱凤代理人的身份签订的上述合同。然而江爱凤由始至终并未理会，故依法可视为拒绝追认，因此被告杨某某的行为属于无权代理无疑。现原告认为，在被告湖南房天下房地产经纪有限公司明知被告杨某某没有代理权限的情况下，两被告恶意串通隐瞒真实情况骗取了原告的购房定金20000元，居间服务费和保障费6375元，以上合计人民币26375元，为维护原告权益，特诉至���院，请求依法判决：一、被告杨某某返还原告购房定金人民币20000元及从起诉之日起至实际还清之日止的利息（利息计算方式：以20000元为基数，按年利率6%的标准计收）；二、被告湖南房天下房地产经纪有限公司返还居间服务费和保障费合计人民币6375元，及从2015年10月8日其至实际还清之日止的利息（利息计算方式：以6375元为基数，按年利率6%的标准计收）；四、两被告对上述债务承担连带责任；五、本案受理费等诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告增加诉讼请求：请求确认原告与被告杨某某、房天下公司签订的《房地产（居间）买卖合同》无效。被告杨某某辩称：被告杨某某为江爱凤的委托代理人，不承担返还定金的义务。被告作为房主江爱凤的委托代理人，以江爱凤的名义与原告签订合同，代为收取定金，其行为产生的民事法律责任，不由被告承担。被告具有合法有效的代理权。被告系江爱凤的女婿，江爱凤长期与被告夫妇居住在一起，涉案房屋系江爱凤委托被告出卖，在原被告及经纪公司签订合同之前，被告已经出示过江爱凤本人身份证原件及复印件、江爱凤本人户口本原件及复印件、房产证复印件、购房合同原件和委托书原件，表明其合法代理人的身份，原告和经纪公司正是看过上述资料后，才签订的合同。原告诉称，其于2015年12月23日发出催告函催告江爱凤追认被告的代理权限，催告函的内容为要求江爱凤公证授权委托书，公证授权书即非合同约定也非法定义务，原告提此要求，完全是强人所难，其目的具有不正当性。另，根据合同约定，原告应在2015年11月8日之前付清首付款，但原告发催告函已逾期一个多月，原告已经构成违约。实际上，原告发函催告江爱凤之前，已经获悉因为征���原因，不能获得银行贷款。被告不承担返还居问服务费和保障费6375元的连带责任。被告与房天下公司并未恶意串通，损害原告利益。经纪公司为原告自愿选定交易的公司，原告支付上述费用系履行合同约定的义务，无任何利益受损。因此被告不承担连带责任。被告房天下公司辩称：一、该合同是有效的，签订合同的主体是属于合法的、有效的主体，且均是意思表示真实的，不具有合同法第52条规定的合同无效的情形，原告称被告无权处分该房屋，认为该合同无效，没有法律依据和事实依据，因被告杨某某已经出具了真实的委托书，被告房天下也已经核实；二、原告要求退还居间服务费无法律依据和事实依据，基于该合同是有效的合同，已经成立生效，根据合同第426条的规定，因此原告要求退还居间服务费和保障服务费无法律依据，该保障服务费收费的依据是保障服务协议，该协议是房地产买卖居间合同的补充协议；三、原告要求被告房天下对定金承担连带责任无法律依据和事实依据，首先该合同是属于有效合同，已经成立生效，被告房天下作为居间方，已经实际履行了合同的义务，并无任何违约行为。经审理查明：涉案房屋位于长沙市×××金星北路××段恒大华府34.35栋2601号房。该房屋为案外人江爱凤单独所有。被告杨某某为江爱凤的女婿。2015年9月28日，以被告杨某某、案外人江义荣为被委托人，江爱凤出具《委托书》:“委托人与被委托人关系：母女、女婿，事由：由于本人年事已高，身体不便，特委托女儿、女婿办理长沙市金星北路889号恒大华府34栋2601房出售相关事宜并收取房款，本委托一式两份，签字成效，委托期限：签字生效日起到本事情办完为止。”2015年10月8日，由被告杨某某代理江爱凤（卖方）与原告聂某某（买方）及被告房天下公司（经纪方）签订《房地产买卖（居间）合同》，该合同约定由原告购买涉案房屋，成交价为人民币625000元，定金为20000元。原告需于2015年11月8日前支付房屋首付款155000元，剩余的450000元原告以银行贷款的方式向被告支付。同日，原告聂某某向被告杨某某支付定金20000元，向被告房天下公司支付居间服务费3125元、按揭服务费2000元、保障服务费1250元，共计为6375元。另查明，江爱凤与江光运为夫妻关系。江光运明确表示其知晓房屋买卖事宜，并对江爱凤出具的《委托书》予以认可。在庭审过程中，原告认可在签订合同的当时，被告杨某某向其出具了购房合同原件等相关的购房资料、房产证复印件等资料。现原告聂某某主张被告杨某某与被告房天下公司存在恶意串通行为，损害了原告的利益，被告杨某某没有代理��限，房屋产权人江爱凤未及时对被告杨某某的代理权限予以追认，三方签订的合同无效，故诉至法院。上述事实，有到庭当事人的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的《房地产（居间）买卖合同》、委托书、收条、收款收据等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为原告聂某某与被告杨某某、被告房天下公司签订的《房地产（居间）买卖合同》是否无效的问题。本案中，原告主张被告杨某某没有代理权限，房屋产权人江爱凤未及时对被告杨某某的代理权限予以追认，三方签订的合同无效，本院认为，首先，在三方签订合同当时，被告杨某某向原告出示购房合同的原件等相关的购房资料、房产证复印件等，原告作为完全民事行为能力人，可以判断被告杨某某并非房屋产权人，但原告在签订合同时并未对被告杨某某的代理��限提出异议；其次，原告称其已经通过邮件的形式催告江爱凤对被告杨某某的代理权限进行追认，但原告并未提供证据证明江爱凤本人确已经收到了上述催告函件，再次，在本案审理过程中，房屋产权人江爱凤明确表示2015年9月28日《委托书》上“委托人”处的签名为其亲签，对被告杨某某代理其签订合同的行为亦予以认可，故本院认为，被告杨某某具有代理权限，其代理江爱凤签订《房地产买卖（居间）合同》的行为符合相关法律规定。另，原告主张被告杨某某与被告房天下公司存在恶意串通，损害其利益的行为，但原告未提供证据证明两被告之间存在上述行为，故本院认定，原告与被告杨某某、被告房天下公司于2015年10月8日签订的《房地产买卖（居间）合同》为三方真实意思表示，合法有效。原告主张合同无效，并要求被告杨某某退还定金及利息，被告房天下���司返还居间服务费、保障费及利息，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告聂某某全部诉讼请求。本案受理费减半收取243元，由原告聂某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员 杨 玮二〇一六年八月二十三日书 记 员 段腾腾 来自