（2016）内01民终1948号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-12-28
案件名称
内蒙古尊宇房地产开发有限责任公司诉徐香房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
内蒙古尊宇房地产开发有限责任公司,徐香
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内01民终1948号上诉人（原审被告）：内蒙古尊宇房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区呼伦北路（赛马场东路）110国道南200米。法定代表人：冯宝元，执行董事。委托诉讼代理人：赵海文，内蒙古蒙信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐香，女，1963年10月2日出生，汉族，无固定职业，现住呼和浩特市赛罕区。委托诉讼代理人：高建军，内蒙古盛乐律师事务所律师。上诉人内蒙古尊宇房地产开发有限公司（以下简称尊宇公司）因与被上诉人徐香房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第02712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人尊宇公司的委托诉讼代理人赵海文，被上诉人徐香的委托诉讼代理人高建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尊宇公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回徐香的诉讼请求。事实及理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。首先，尊宇公司与徐香之间签订了《房屋认购协议书》，该协议书明确约定徐香所购买的房屋的性质为经济适用住房，双方在签订合同时是明知的。其次，没有给徐香交付交房是因为徐香没有给尊宇公司提供享受经济适用住房资格的相关批准手续。根据双方签订《房屋认购协议书》第八条的规定，徐香不能提供享受经济适用住房资格的相关批准手续，所产生的法律的后果由徐香承担。故徐香无法取得该房屋的责任应由其自行承担，尊宇公司无任何责任。第三，尊宇公司与徐香在《房屋认购协议书》中所约定徐香所购买的房屋性质为经济适用住房。实际上从政府部门批准该房屋建设手续来看，“怡和家园”项目也是经济适用住房。如像一审法院判决那样，判令尊宇公司向徐香交房，而徐香又不具备居住经济适用住房资格的资格，势必会造成人民法院的判决与法律规定相矛盾的情形。如果这样的判决得以执行后将造成一系列不良的后果，如违反相关经济适用住房的法律规定、无法办理房产证、政府部门处罚房地产企业等等。综上，尊宇公司认为，徐香不具备居住经济适用住房资格的前提下，判令尊宇公司交付房屋，不仅违法，且不符合双方在合同中的约定，严重损害尊宇公司的合法权益。请求二审法院支持尊宇公司的上诉请求。徐香答辩称，一/尊宇公司称双方明知是经济住房错误，尊宇公司开发的房屋，一类是商品住房，另类是经济住房，其为了规避制裁，才统一用了经济适用住房的协议，尊宇公司明知经济住房的面积在65平米以内，而徐香购买的房屋是88平米，所以尊宇公司应该知道这不是经济适用住房，没有交房的原因是尊宇公司不交房，并不是徐香没有提供经济适用住房的条件，这不是经济住房的面积，根本无法申请获得有关享受经济适用住房的审批手续；二、徐香购买的房屋，政府批准的项目是商品房，不是经济适用住房，尊宇公司陈述的事实和理由根本不正确。徐香向一审法院起诉请求：一、确认双方签订的《房屋认购协议书》总价款167200有效；二、判令尊宇公司履行《房屋认购协议书》交付楼房“怡和家园”原兰5号楼（现12号楼）4单元1层西户88平方米的房屋；三、判令尊宇公司承担迟延交付楼房的违约责任即支付迟延交房违约金，按已付款金额日万分之五计算至房屋交付之日止先主张1万元。一审法院认定事实：2010年1月29日，徐香与尊宇公司签订了《怡和家园认购协议书》，该协议书注明所购房屋为经济适用房，位于世纪大道以南，金桥五路以东，展东路以西。同时约定，出售人未按约定时间内交房，逾期不超过六十个工作日，自本合同规定的最后交付期的第二天起至实际交付之日止，出售人按日向认购人支付已交付房价款3‰的违约金，合同继续履行。出售人如未按约定时间内交房，认购人要求退房，出售人应承担所付款项3‰的违约金，方可退房。当日，徐香向尊宇公司支付了13.8万元。2010年11月8日，徐香（甲方）与尊宇公司（乙方）再次签订《怡和家园认购协议书》，在内容上进一步细化了原来的认购协议书。新的认购协议书约定原告所购住宅为经济适用住房，位于“怡和家园”小区12号楼4单元1层西户，约88平米。房屋单价1900元，总价167200元。其他内容约定如下：一、….甲方认可本房屋目前正在办理相关开发、销售手续的事实。三、甲方于签订协议时向乙交付认购金138000元，所认购的房屋施工进度达到正负零时付到总房款的70%，主体封顶时付到总房款的90%，其余款在交房时一次性付清。五、乙方应当在2011年12月31日前将房屋交付甲方使用….，如乙方无故不能按约定期限交付房屋，每迟返一日，乙方向甲方承担已付款金额万分之五的违约金。七、如甲方未按约定付款，视为甲方放弃该套房屋，乙方可另行出售房屋，甲方已付的认购金退还。八、甲方所认购房屋为经济适用房，因此房屋交付前甲方不得变更房屋的所有人姓名。如果甲方不能提供购买经济适用住房的资格文件，则产生的法律后果由甲方承担。十、….在签订《房屋买卖（预售）合同》后，本认购协议自动作废。合同最后，由尊宇公司盖章并加盖了“宋培诚”个人印章。合同签订当天，尊宇公司再出具新的收据，确认徐香已付13.8万元购房款。另查明，案外人呼和浩特市鹏祥建筑材料有限责任公司（以下简称鹏祥建材公司）负责怡和家园小区5号、9号、10号、12号楼的外墙保温工程，上述4栋楼的工程款总计77860元。2013年8月1日，鹏祥建材公司与其负责人王国华授权给该案徐香，委托徐香与尊宇公司结算保温工程款77860元，用于抵顶徐香欠尊宇公司的两套楼房的尾款。2013年9月17日，徐香代王国华向尊宇公司报销上述77860元，欲作为其购房尾款。该报销单载明“开支内容：外墙保温工程款”，并在负责人处由“宋培诚”签字。但双方最终未实际抵顶该款项。呼市尊宇公司要求徐香将另一套138平米的房屋价款补齐后再交付本案88平米的房屋。因徐香不同意138平米的房屋增加价款，双方发生争议，该案房屋也一直未交接。2015年7月22日，徐香将尊宇公司诉至法院，请求如上。再查明，2009年6月29日，呼市赛罕区城乡建设局向呼市发改委申请尊宇公司的上述项目办理立项手续。2009年7月9日，呼和浩特市发改委向各有关建设单位发出通知，将尊宇公司开发的怡和家园小区列入2009年第九批商品房建设自筹基建计划；并要求所列项目必须按基本建设程序办理建设用地规划许可证、土地证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等相关手续后方可开工建设。2011年5月30日，呼和浩特市住房保障和房屋管理局委员会向尊宇公司下发《关于尊宇公司开发建设怡和家园经济适用住房项目的初审意见》（呼房办[2011]66号），表示“怡和家园项目基本符合《呼市经济适用住房管理办法》文件精神，请你单位执此初审意见书分别报送呼和浩特市发改委、呼和浩特市规划局，按其各自行业管理有关规定签署意见后，由我局下达建设经济适用住房项目的正式批复”。2011年7月27日，赛罕区人民政府通过赛政请[2011]86号文件向市政府请示“将尊宇公司建设的怡和家园项目部分用地列入全市经济适用住房”。该请示文件中表示“2008年，赛罕区引进尊宇公司…，建设怡和家园项目。项目总占地249亩，其中51亩拟用于经济适用住房建设….按照市住房保障和房屋管理局《关于尊宇公司开发建设怡和家园经济适用住房项目的初审意见》，该项目符合《呼和浩特市经济适用住房管理办法》规定，恳请市政府同意该项目列入全市经济适用住房项目计划，并办理相关手续为盼”。2013年11月15日，呼和浩特市住房保障和房屋管理局下发呼房发[2013]317号文件，批复：同意审核将尊宇公司报来的怡和家园项目列入2013年经济适用住房建设计划。该文件中提出“在项目实施中，建设经济适用住房要严格按照经济适用住房管理的有关规定，控制建设标准和销售对象。同时经济适用住房要严格控制套型面积、销售价格执行市场指导价格，取得建设工程施工许可证后即向住房保障和房屋管理局和发改委价格中心申报市场指导价格资料，经核准并出具市场指导价格后，方可预售”。2013年11月25日，呼和浩特市发展和改革委员会下达呼发改投字[2013]955号文件，同意尊宇公司在赛罕区建设经济适用房，项目地址位于赛罕区阿拉坦大街以南、金桥五路以东，项目名称为“怡和家园”。又查明，与该案相同情形的另一案件（原告高卫琦、被告尊宇公司）已由呼和浩特市中级人民法院做出终审判决，即（2013）呼民一终字第00319号民事判决书。该判决认定《怡和家园认购协议书》有效，应继续履行该认购书，并判决尊宇公司向高卫琦交付房屋，驳回高卫琦的其他诉讼请求，驳回尊宇公司的反诉请求。一审法院认为，该案的争议焦点为：一、徐香与尊宇公司之间签订的《怡和家园认购协议书》是否有效；认购书关于房屋价款的约定是否有效；抵顶价款的约定是否生效；二、尊宇公司是否承担迟延交付的违约责任；分析如下：一、认购协议书有效，认购书关于房屋价款的约定为有效。徐香与尊宇公司之间签订的《怡和家园认购协议书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效。尊宇公司主张认购协议书无效，认为徐香“所购房屋是经济适用房，其不具备购买经济适用房的资格”，综合本案证据，尊宇公司与徐香签订的认购协议书是在2009年，而尊宇公司提供的《关于尊宇公司开发建设怡和家园经济适用住房项目的初审意见》以及呼发改投字[2013]955号文件分别是2011年和2013年出具，故不能证明其在2009年取得经济适用房的开发资格；且在《怡和家园认购协议书》写明“认购面积88平方米”，依据《经济适用住房管理办法》第十五条“经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右”之规定，上述面积不符合关于经济适用住房面积的法律规定。故尊宇公司主张“徐香所购房是经济适用房，其不具备购买经济适用房的资格，认购协议书无效”的抗辩理由不能成立，不予采信。徐香已经支付房屋大部分款项，尊宇公司应依约向徐香交付房屋，同时徐香应交清剩余房款。其次，抵顶条款未达成一致，未生效。徐香虽主张“被告公司宋培诚经理同意用工程款抵顶两套房屋的尾款”，但该案证据以及庭审记录显示，徐香得到了第三方授权欲用第三方的工程款抵顶自己的房屋尾款，但尊宇公司方一直未予同意，也因此双方才产生争议诉至法院。因此，抵顶条款未经尊宇公司方确认，未生效。如果原告接收房屋，仍需将剩余房款交给尊宇公司。二、关于迟延交付的违约金：因《怡和家园认购协议书》约定住宅性质为“经济适用房”，双方对此发生争议，合同至今未能履行，双方当事人均存在过错，故徐香要求尊宇公司支付迟延交付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、的规定，判决如下：一、双方签订的《房屋认购协议书》总价款167200有效；二、被告内蒙古尊宇房地产开发有限责任公司继续履行《房屋认购协议书》，于本判决生效之日起十日内向原告徐香交付“怡和家园”原兰5号楼（现12号楼）4单元1层西户88平方米的楼房。三、驳回原告徐香的其他诉讼请求。案件受理费1922元（原告已预交）；由被告内蒙古尊宇房地产开发有限责任公司承担1897元，由原告自行负担25元。本院二审期间，徐香提供一份新的证据，即尊宇公司怡和家园销售楼房的广告，拟证明尊宇公司最初销售的楼房是商品房，销售广告明确：“享受经济适用住房政策，平民价格”，且销售楼房的面积是商品房也非经济适用住房。尊宇公司对该份证据不予认可。经二审审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：尊宇公司是否应当向徐香交付双方约定的怡和家园88平方米的一套楼房。徐香与尊宇公司之间签订的《怡和家园认购协议书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效。尊宇公司与徐香签订的认购协议书是在2009年，而尊宇公司提供的《关于尊宇公司开发建设怡和家园经济适用住房项目的初审意见》以及呼发改投字[2013]955号文件分别是2011年和2013年出具，故不能证明其在2009年取得经济适用房的开发资格；双方在《怡和家园认购协议书》虽然注明所购房屋为经济适用房，但写明该房“认购面积88平方米”，依据《经济适用住房管理办法》第十五条“经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右”之规定，上述面积不符合关于经济适用住房面积的法律规定。故尊宇公司主张“徐香所购房是经济适用房，其不具备购买经济适用房的资格，认购协议书无效”的抗辩理由不能成立。一审法院判决不无不妥，本院予以维持。综上，尊宇公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3844元，由内蒙古尊宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨福金审判员 殷玉凤审判员 韩 韬二〇一六年八月二十三日书记员 曹建飞 关注公众号“”