（2016）黔0113民初1629号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2017-01-03
案件名称
陈银桂与王祝强租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
贵阳市白云区人民法院
所属地区
贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈银桂,王祝强
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第二百二十七条
全文
贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0113民初1629号原告（反诉被告）陈银桂，男，1979年3月18日生，汉族，无业，住贵阳市白云区。委托代理人陈忠萍，贵阳市白云区白云法律服务所法律工作者。代理权限：特别代理。被告（反诉原告）王祝强，男，1966年8月17日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托代理人吴学志，男，1955年9月23日生，住贵阳市白云区。代理权限：特别代理。原告（反诉被告）陈银桂诉被告（反诉原告）王祝强租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，被告（反诉原告）王祝强对原告（反诉被告）陈银桂提起反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）陈银桂及其委托代理人陈忠萍、被告（反诉原告）王祝强的委托代理人吴学志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈银桂诉称：2014年11月7日，被告租用原告位于贵阳市××山××镇××山洞村××北路门面1间，双方签订《门面租赁合同》，合同约定每月租金为人民币2000元，每3个月支付一次租金，租期为4年。合同签订后，原告依约将门面交付给被告使用经营，但被告自2015年12月起，开始拖付租金。后因该区域轻轨修建，被告于2016年6月15日擅自搬离门面。在此期间因租用门面所产生的六个半月的租金13000元及水电费742元，被告至今仍未支付，故原告诉请判令：一、被告立即支付原告门面租赁费13000元，水电费742元，上述费用共计13742元；二、诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）王祝强辩称：对于租赁关系无异议，但是租金金额和原告主张存在悬殊，门面费并不是原告主张的13000元，而是12000元，水电费真实存在无异议。被告（反诉原告）王祝强反诉称：双方于2014年11月15日签订了租赁协议，租赁期限为2014年12月1日起至2018年12月1日止。双方约定租金每月为2000元，按季度支付，还约定乙方一次性交纳租用期4年的转让费24000元，2014年11月18日我交纳转让金24000元，三个月房租费6000元，共计30000元，交付后被反诉人陈银桂于当日写下了收据，租赁协议到此生效。我在接收门面后，对该门面进行了装修，并购置了开办小吃店需要的各种设备，正常开张营业。营业至2015年12月，因政府修建地铁，需搬迁导致停止营业至今。按照租赁合同第三项第二条约定，如果发生政府及有关部门征收，本合同中未列出的项目但与该房屋有关产生的费用，应由甲方承担。故诉请判令：一、原告返还被告转让费24000元；二、原告承担被告门面装修费25180元；三、原告承担门面被拆迁办导致的损毁，共计费用61800元；四、关于原告诉被告所欠门面租金六个半月，情况不实，我方实际欠租金六个月12000元，水电费742元，共计为12742元，由我方承担；五、以上一至三项应赔偿我方损失费共计61800元，减去应支付给原告门面租金及水电费12742元，原告还应赔偿被告49058元；六、本案中所产生的诉讼费由原告承担。原告陈银桂（反诉被告）辩称：针对第一条诉请，我方认为退还转让费是不合理的，因为双方在合同中已经明确约定，故应予以驳回。关于承担装修损失，因为双方在合同中约定我方不承担对方任何损失，故予以驳回。关于承担因征收而导致的损失我方不承担任何费用，对方知道该门面可能会被拆迁（其曾去村委会了解情况）而导致的损失和我方没有关系，我方也不存在过错，故以上诉请应该全部予以驳回。经审理查明：2014年11月7日，被告王祝强租用原告陈银桂位于贵阳市××山洞村路边自家住房楼门面1间，双方签订《门面租赁合同》，合同约定“甲方（出租房）：陈银桂；乙方（承租方）：王祝强；每月租金为人民币2000元，三个月付一次，租期为4年······除国家征占之外，甲方在合同期内不得以任何借口收回。（注：如果国家征占，乙方无条件搬离，甲方不承担乙方任何损失）”。合同签订后，被告王祝强依约向原告陈银桂支付门面转让费24000元及2014年12月1日至2015年3月1日三个月房租6000元。2015年12月起，被告以市建工程影响其生意为由，拖付原告6个月租金12000元及水电费742元。诉讼中，被告提出原告所提交的《门面租赁合同》和被告所持有的《租赁合同》不一致，认为因为原告陈银桂不是该租赁房屋的业主，故原告陈银桂和王祝强签订的租赁合同无效，法院应依法予以驳回原告诉讼请求或追加《租赁合同》上的相对方陈冬梅为第三人。上述事实，有原告（反诉被告）陈银桂提交的《门面租赁合同》、收款条及开庭笔录在卷佐证，本院予以采信，作为定案依据。本院认为，该案的关键点在于原告是否是适格的诉讼主体及赔偿范围？关于诉讼主体资格：被告在庭审中提出原告所提交的《门面租赁合同》和被告所持有的《租赁合同》主体和内容均不一致，故应认定合同无效或追加《租赁合同》的出租方陈冬梅为第三人。但被告在庭审过程中已承认所欠原告六个月租金12000元及水电费742元情况属实，此前的门面租金及转让费也是交给原告的，且在反诉第五项中提出以部分损失费用抵消租金及水电费的主张，视为其认可原告的诉讼主体资格。关于赔偿范围：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告陈银桂与被告王祝强签订的《门面租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效。被告应根据双方签订的合同按时履行支付租金和水电费的义务。对于原告主张被告应支付六个半月13000元租金的诉请，虽原告未提交对账单、应收租金表或其他相关证据予以证明其诉请，但庭审中被告王祝强的委托代理人对于六个月租金共计12000元予以认可，故本院支持应付租金为12000元。对于水电费742元虽是原告陈银桂单方制作的水电登记明细记录，但被告王祝强的委托代理人在民事反诉状及庭审中均予以认可，故本院予以支持。被告王祝强提出对原告陈银桂的反诉，要求其返还门面转让费、门面装修费及因门面拆迁导致的各项损失。对于转让费，因租赁关系真实产生，且原告已经履行交房等各项义务，故其收取的转让费不应返还；对于门面装修费及因门面拆迁导致的各项损失，根据原、被告双方签订的《门面租赁合同》已经明确原告不承担被告因国家征占导致任何损失，该条款系双方协商一致的结果，故原告不承担赔偿损失的义务。同时，被告提交的《王祝强租门面情况说明》及《门面装修》系被告及案外人贵州南洋之家建筑装修有限公司单方制作，缺乏相关资质单位鉴定认可，对于其损失范围及过错划分无法查实。综上，对于被告要求原告赔偿其门面装修费及门面拆迁导致的各项损失的诉请，本院不予支持。关于反诉中第四项诉请实际上应是被告针对本诉的答辩，而第五项诉请是承认对方部分诉请基础之上的债务抵消，不属于反诉的审理范围，故亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王祝强于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）陈银桂租金12000元及水电费742元，共计人民币12742元。二、驳回原告（反诉被告）陈银桂的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）王祝强的诉讼请求。本诉案件受理费人民币144元，减半收取72元，反诉案件受理费人民币1026元，减半收取513元，共计583元，由被告（反诉原告）王祝强负担。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力，权利人应在本判决确定的履行期限届满后二年内，向本院申请执行。逾期，则丧失向人民法院申请强制执行的权利。审判员 王 一二〇一六年八月二十三日书记员 祝文君 关注微信公众号“”