（2016）浙0483民初2047号

裁判日期: 2016-08-23

公开日期: 2016-12-13

案件名称

朱瑜与杭州鑫岛投资有限公司、桐乡中虹置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

桐乡市人民法院

所属地区

桐乡市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱瑜,杭州鑫岛投资有限公司,桐乡中虹置业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第六十七条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

浙江省桐乡市人民法院民事判决书（2016）浙0483民初2047号原告：朱瑜。委托诉讼代理人：杨阿琴。委托诉讼代理人：刘宇平，浙江辞达律师事务所律师。被告：杭州鑫岛投资有限公司，住所地：杭州市西湖区北山街道桃花弄2号323室。法定代表人：张炳全，该公司执行董事。被告：桐乡中虹置业有限公司，住所地：桐乡市梧桐街道丁字街2号一层。法定代表人：唐瑞卿，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴燕华、上海市光大律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡俊菲，上海市光大律师事务所律师。原告朱瑜诉被告杭州鑫岛投资有限公司（以下简称鑫岛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月18日立案受理后，原告于2016年4月18日申请追加桐乡中虹置业有限公司（以下简称中虹公司）作为被告参加诉讼，本院依法予以准许。本案依法由审判员李永华适用简易程序于2016年5月6日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，裁定转为普通程序于2016年7月28日、2016年8月23日第二次公开开庭审理了本案。第一次开庭，原告诉讼代理人杨阿琴及中虹公司诉讼代理人吴燕华到庭参加诉讼；第二次开庭，原告诉讼代理人刘宇平及中虹公司诉讼代理人蔡俊菲到庭参加诉讼；第三次开庭，原告诉讼代理人刘宇平及中虹公司诉讼代理人吴燕华到庭参加诉讼。被告鑫岛公司经本院传票传唤，无正当理由均未到庭。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告起诉称，2011年6月24日，原告与中虹公司签订商品房买卖合同，并于当日与中虹公司强行指定的鑫岛公司签订委托经营管理协议，约定：原告将其所有的桐乡市梧桐街道公园路22号中虹天地10幢113-097号商铺经营管理权，交付鑫岛公司统一招商，租赁期间自2011年11月1日至2016年10月31日止；2011年11月1日至2014年10月31日鑫岛公司无需支付该商铺收益，2014年11月1日至2015年10月31日期间的回报收益为91601元。根据协议约定，任何一方不履行、延迟履行或不适当履行的，均构成违约，应当承担违约金。现被告未按约定支付上述商铺回报收益，已构成严重违约。现请求判令：被告鑫岛公司支付商铺回报收益91601元及逾期违约金；被告中虹公司承担连带支付责任；本案诉讼费由二被告承担。被告鑫岛公司书面答辩称，对应当支付的租金予以确认，但双方约定的违约金过高，要求减少。请求法院依法判决。被告中虹公司答辩称，原告与鑫岛公司签订的委托经营管理协议与中虹公司没有关系，中虹公司不应该承担连带保证责任。请求驳回原告对中虹公司的诉讼请求。原告向本院提交了如下证据：一、房产证、土地证各1份，证明原告向中虹公司购买涉案商铺，该商铺系原告所有的事实。二、委托经营管理协议1份，证明原告与鑫岛公司签订委托经营管理协议，双方约定了租金金额、支付方式及违约责任等。三、桐乡市工商行政管理局（桐乡市市场监督管理局）处罚决定书2份，证明二被告及浙江新卉投资有限公司相互串通进行虚假广告宣传被桐乡市工商行政管理局行政处罚的事实。四、广告宣传资料4张（来源于桐乡市市场监督管理局），证明二被告在销售涉案房产时的广告宣传中对租金回报已作出明确允诺的事实。五、中虹公司出具的证明1份，证明鑫岛公司系中虹公司销售涉案房产的指定营销代理商，全权负责涉案房产的营销及财务结算。六、委托书复印件1份，证明鑫岛公司系中虹公司指定代理商，全权负责涉案房产购房合同的签订、房款及新建物业专项维修基金的收取，再由二被告统一结算。七、企业法人营业执照1份，证明鑫岛公司于2010年7月底成立，于同年8月初为中虹公司销售涉案房产，故二被告是一致行动人的事实。八、徐伟玮与中虹公司、鑫岛公司签订的合同各2份，证明二被告与徐伟玮就同一房产签订了两次购房合同和委托经营管理协议，但是购房款交给中虹公司不到30%，其余作为经营管理费由鑫岛公司收取，故二被告串通侵害了投资者利益，给原告造成了损失的事实。九、收款收据2份（徐伟玮），证明2010年徐伟玮与中虹公司签了购房合同，当时中虹公司让徐伟玮将部分购房款交给鑫岛公司，同时与鑫岛公司签订了委托经营管理协议的事实。被告中虹公司质证如下：对证据一中的土地证、房产证均无异议；证据二，该协议是原告与鑫岛公司签订，与中虹公司没有关联性；证据三，涉及浙江新卉投资有限公司与本案没有关联性，涉及鑫岛公司的处罚对象系鑫岛公司，中虹公司并非被处罚的对象，中虹公司并未参与制作发布该广告，该广告系鑫岛公司为了商铺经营管理所发；证据四，对真实性不予认可，并非中虹公司制作或发布，内容不完整，从内容上看，原告知道由鑫岛公司统一经营管理，广告系要约邀请，不构成合同内容，与中虹公司没有关联性；证据五、六，真实性予以确认，中虹公司基于商业收购协议，将房屋出售给鑫岛公司，故由鑫岛公司作为实际权利人进行销售，但产权尚未变更，故出具证明及委托书，但并未承诺业主投资保障，相关权利义务应由鑫岛公司承担；证据七，营业执照的真实性没有异议，应以工商登记为准，但并不能以此证明二被告之间的关系；证据八，徐伟玮并非当事人，与本案没有关联性，对委托经营管理协议的真实性无法确认，对2015年8月30日购房合同的真实性予以确认，对没有盖章的合同真实性不予确认；证据九，徐伟玮并非当事人，与本案不具有关联性，运营费系鑫岛公司收取，与中虹公司没有关系，对真实性无法确认。根据原告的申请，本院依法向桐乡市公安局调取了商业收购协议1份，用于证明二被告之间的关系。原告质证没有异议，认为根据该协议，中虹公司应当对商铺回报收益承担连带责任。被告中虹公司质证认为，对真实性、合法性没有异议，该份收购协议与本案没有关联性，不能证明原告所要证明的内容。本案是基于委托经营管理协议提起诉讼，而收购协议是二被告之间的约定，与原告没有关系。收购协议也非常明确，房产经营、销售、定价均由鑫岛公司负责，责任也由鑫岛公司承担，与中虹公司无关。根据原告的申请，本院依法向桐乡市市场监督管理局调取了桐工商处（2011）126号行政处罚案件的处罚材料（含处罚决定书、现场笔录、广告等），用于证明鑫岛公司曾制作虚假宣传广告被行政处罚的事实。原告质证没有异议。被告质证认为，对真实性没有异议，但该材料的处罚对象为鑫岛公司，广告内容也未经中虹公司确认，与中虹公司没有关系。原告所举证据，结合被告质证意见，本院认证如下：证据一至证据七均系原件或核对原件无误，且与本案具有关联性，本院予以确认；证据八、九系案外人与二被告签订的合同及相关收据，且真实性存疑，与本案亦不具有关联性，故本院不予确认。本院依法调取的证据均与本案具有关联性，且符合真实性、合法性的要求，本院依法予以确认。二被告均未提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中虹公司系“中虹天地”楼盘的开发商。鑫岛公司系“中虹天地”楼盘经营管理主体，原名称杭州鑫岛投资管理有限公司，注册住所地为杭州市西湖区桃花弄2号323室，注册时间为2010年7月28日，注册资本为100万元，股东分别为毛旭东（占股40%）、刘子元（占股30%）、沈恒亮（占股30%），法定代表人为毛旭东（执行董事兼总经理）；2010年8月11日，股东分别变更为陆洪青（占股51%）、毛旭东（占股40%）、吴小庆（占股9%），法定代表人变更为陆洪青（执行董事兼总经理）；2010年9月7日，企业名称变更为杭州鑫岛投资有限公司，注册资本变更为500万元；2014年11月19日，法定代表人变更为吴小庆（执行董事兼总经理）；2015年10月27日，法定代表人变更为张炳全（执行董事兼总经理）。2010年8月6日，二被告签订“桐乡中虹天地1#商业收购协议”1份，约定鑫岛公司（乙方）收购中虹公司（甲方）合法拥有的中虹天地10幢1-4层1#商业物业，总面积17075.43平方米，转让价13000万元人民币，同时对款项支付方式、具体操作流程、双方权利义务、违约责任、保密条款等做了约定。具体约定操作流程如下：1、甲方同意在本协议签订后，按照乙方提供的铺位分割方案，在二个月内为乙方办理完毕分割铺位的面积测绘、预售许可证的更改备案及价格备案等工作，确保符合分割销售的条件。期间发生的合理费用由乙方承担；2、乙方根据分割方案以每层不低于7613元/平方米制定每个单位的价格表报甲方备案，同时第3-4层与甲方的合同签约价不得超过7613元/平方米。如是按揭贷款客户首付款达到房价款50%即视同完成销售的合同签约额；3、乙方承诺销售的顺序先销售第3-4层，当销售的合同签约额达到5500万元时，乙方再销售第2层，当累计销售的合同签约额达到8000万元时，乙方再开始销售第1层。甲方的权利及义务：1、甲方有权按照收购合同约定的付款进度要求乙方及时支付对应款项；2、在本收购协议签订并首笔收购款进入甲方账户后，由于该物业产权尚未进行变更，仍属于甲方。因此，甲方同意乙方以甲方名义对外进行销售，《商品房买卖合同》由甲方与小业主签订，购房款由甲方代收。为确保甲方利益，商品房买卖合同仅能就产权买卖进行约定，如物业面积、价款、付款方式、交付时间、交付标准等固有的甲方出售标准进行约定，而不得牵涉交付后的经营管理等问题，且商品房买卖合同中的履约责任由乙方承担；3、乙方以甲方名义售出的商铺所收取的小业主购房款进入甲方账户，作为乙方支付甲方的收购款。在销售的合同签约额达到10000万元时，剩余的未销售面积甲方按3000万元的总价出售给乙方；4、甲方积极帮助乙方向政府相关部门争取商业招商及后续经营中的税收优惠政策。乙方的权利和义务：1、乙方享受所购物业的处置权及相关配套的使用权；2、乙方可对收购的该物业进行另行出售转让；3、乙方应承担出售物业的招商、经营责任；4、乙方接受小业主的委托对其购买的物业进行租赁或代为租赁，租金收益及商业运营费用的支出由乙方收取和承担，自负盈亏；5、乙方在和甲方结算暂收往来款时，需提供符合甲方财务要求的手续后方能支取；6、乙方收购的物业为甲方符合交付条件的物业，因经营所需要的二次装修的设备、设施及装修费用由乙方或者经营户承担，甲方不再支付费用，但二次装修中的牵涉到的需要甲方协调的事宜甲方全力配合。特别约定：本协议标的房产乙方将进行统一招商、经营管理及装修，小业主在购买后必须将铺位租赁权交给乙方进行统一招商管理，小业主在签订商品房买卖合同的同时需要另行与甲方指定的前期物业管理公司签订物业管理委托合同。2010年10月，鑫岛公司制作了广告宣传单并在售楼处散发。该广告中宣称“中虹新天地—一座城市，只有一个新天地”、“中虹新巨作十年铸辉煌”、“带五年租约销售，五年投资回报率分别为：7%、7%、8%、9%、10%，前三年租金共计22%一次性从房款里扣除，后2年按合同额的9%、10%按半年返还”，同时在显著位置印制了“发展商：上海中虹（集团）有限公司，运营商：杭州市鑫岛投资有限公司”的字样。该广告宣传单因违反广告法，被桐乡市市场监督管理局行政处罚。2011年6月24日，原告在二被告售楼处签订商品房买卖合同，约定原告向中虹公司购买其开发的中虹天地第10幢庆丰中路113-097号房，并付清了房款，同时又与鑫岛公司签订委托经营管理协议，约定原告将上述商铺的使用权交付鑫岛公司统一招商经营并管理，并约定：经营管理期限5年，从2011年11月1日至2016年10月31日止；2011年11月1日至2014年10月31日期间，鑫岛公司无须向原告支付商铺收益（前三年收益在购房款中一次性扣除），2014年11月1日至2015年10月31日期间，鑫岛公司须按购房总价1017794元的9%支付回报收益，计91601元。协议中第五条特别说明：1、原告应支付总价1017794元，其中维护商场正常运营的各项费用为821863元，其余195931元为购房合同款；2、鑫岛公司为中虹公司向原告代收新建房屋专项维修基金，费用为770元，由鑫岛公司于物业交付时支付给中虹公司。违约责任：任何一方不履行、迟延履行或不适当履行的，均构成违约，违约方应承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任，并按协议约定承担违约金，违约金为当年的年收益金。二被告尚未支付2014年11月1日至2015年10月31日期间回报收益。还查明，涉案房屋所有权证于2015年2月15日登记于原告名下，国有土地使用权证于2015年4月1日登记于原告名下。本院认为，原告与鑫岛公司之间签订的委托经营管理协议系其真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按约全面履行各自义务。故原告要求鑫岛公司支付2014年11月1日至2015年10月31日期间回报收益91601元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。鑫岛公司逾期未支付回报收益已构成违约，应承担违约责任。原告请求鑫岛公司按合同约定承担逾期付款违约金，鑫岛公司答辩要求减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以确定。结合本案实际情况，本院酌情予以调整。关于中虹公司是否应当承担连带责任。本案原告虽与中虹公司、鑫岛公司分别签订商品房买卖合同及委托经营管理协议，但二被告在中虹天地10幢1-4层1#商业物业项目上存在合作关系并签订了商业收购协议。鑫岛公司作为中虹公司代理人代理销售中虹公司所有的商铺，并代为收取购房款；中虹公司亦同意按照鑫岛公司的商铺分割方案对商铺进行分割出售，并由鑫岛公司统一经营管理。也就是说，中虹公司明知小业主购买商铺的同时必须与鑫岛公司签订委托经营管理协议，这是一种实质性捆绑式销售行为，限制了小业主的选择权。而且，鑫岛公司作为中虹公司商铺的代理销售方，在销售过程中，制作宣传广告明确承诺5年返租、其中前三年租金分别为7%、7%、8%，前三年租金收益共计22%一次性从房款中扣除，第四、五年租金收益分别为9%、10%，并在宣传广告显著位置标明了“发展商：上海中虹（集团）有限公司”，上述承诺客观上促进了涉案房产的销售，增加了中虹公司的销售收益，作为房产销售的被代理方中虹公司对鑫岛公司的这种销售方式和承诺，不可能不知道。同时，上述销售形式违反了《商品房销售管理办法》中“房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的规定，属于违规销售。中虹公司作为被代理人，知道鑫岛公司的违法代理行为未表示反对，根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条规定：“代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。”的规定，中虹公司依法应当与鑫岛公司承担连带责任。综上，原告要求中虹公司对鑫岛公司应付的经营收益及逾期付款违约金承担连带责任的主张，具有相应的事实及法律依据，本院予以支持。被告鑫岛公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杭州鑫岛投资有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告朱瑜2014年11月1日至2015年10月31日商铺回报收益91601元及逾期付款违约金（以91601元为基数，从2015年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的3倍计算至实际付清之日止）；二、被告桐乡中虹置业有限公司对上述款项承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2090元，由被告杭州鑫岛投资有限公司与桐乡中虹置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审　判　长　　李永华代理审判员　　高洪超人民陪审员　　谢晓音二〇一六年八月二十三日书　记　员　　陈嫒萍关注公众号“”