（2016）粤03民终7147号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-11-17
案件名称
深圳市田寮围股份合作公司与张少君,王杰文租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
深圳市田寮围股份合作公司,张少君,王杰文
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终7147号上诉人（原审原告）：深圳市田寮围股份合作公司法定代表人：廖年忠，董事长。委托代理人：肖文全，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张少君委托代理人：朱秋惠，广东悦智律师事务所律师.被上诉人（原审被告）：王杰文上诉人深圳市田寮围股份合作公司（以下简称田寮围公司）与被上诉人张少君、王杰文租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第198号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2002年9月28日，观澜镇观澜村田寮村经济合作社作为甲方，王杰文、张少君作为乙方，双方签订了《租赁土地合同书》，约定甲方将位于观澜田寮村志诚厂对面一块面积为2,600平方米的工业用地出租给乙方自建铁皮房和宿舍，租赁期限20年，自2002年10月1日起至2022年9月30日止；每月租金为人民币7,800元，以后每五年调整一次，每次调整按每月每平方米递增0.5元计算；乙方须于每月15日前将租金交付给甲方，超过一个月按每月租金10％计算滞纳金；租赁押金为23,400元，乙方在签订合同时一次性支付给甲方，甲方在租赁期满后无息退回给乙方；乙方逾期三个月未支付租金，甲方可无条件解除合同，且对乙方不作任何赔偿；租赁期满后，土地上的不动产（包括宿舍、水电、生活设施等）无偿归甲方所有；在合同有效期内，如国家、政府需要征用土地，地面上建筑物赔偿归乙方，土地补偿费归甲方。另，田寮围公司持有的上述《租赁土地合同书》的乙方落款中仅有王杰文的签名，张少君持有的《租赁土地合同书》的乙方落款中有王杰文和张少君的签名。田寮围公司主张上述土地的承租方为王杰文，张少君持有的《租赁土地合同书》中张少君的签名是其自行补签的；张少君主张上述土地承租方为张少君，王杰文已经退出了；王杰文主张虽然其在《租赁土地合同书》中签字确认，但是王杰文已经将合同中的权利义务转让给了张少君。2003年5月29日，王杰文出具了一张《收条》，载明“本人王杰文，现收到张少君人民币陆万伍仟贰佰元整（￥65,200元）建筑工程款，本人同意退出xx厂股份，该塑胶厂一切事宜与本人无关。与田寮村小组签订的合同本人同意变更”。王杰文作为收款人，张少君作为付款人，廖辉林作为见证人均在上述《收条》中签字确认。另，田寮围公司、确认廖辉林当时为田寮围村的村长。2005年12月27日，田寮围公司向王杰文发出《解除租赁土地合同书通知书》，告知王杰文，因王杰文在2005年5月至12月期间未交土地使用费，故现解除双方签订的租赁土地合同书，王杰文于当日在该份《解除租赁土地合同书通知书》中书写“本人同意解除合同”并签字确认。田寮围公司和王杰文主张因王杰文在2005年5月至12月期间未交土地使用费的行为构成违约，故田寮围公司通知王杰文解除签订的《租赁土地合同书》；张少君主张上述《解除租赁土地合同书通知书》表明王杰文与涉案土地并无关系，田寮围公司仅认可涉案土地的承租人为张少君。2014年4月22日，田寮围公司向张少君、王杰文发出《关于解除的律师函》，向张少君、王杰文告知：因张少君、王杰文自2013年2月起未缴交租金，故双方签订的《租赁土地合同书》于本律师函发出之日解除，张少君、王杰文应当在2014年4月28日之前支付拖欠的租金人民币156,600元以及滞纳金人民币15,660元。2014年5月8日，田寮围公司以张少君、王杰文拖欠2013年2月至2014年5月期间的租金人民币162,500元以及相应滞纳金人民币16,250元为由，诉至法院，请求判令解除双方签订的《租赁土地合同书》，并判令张少君、王杰文向田寮围公司支付拖欠的租金以及滞纳金。田寮围公司与张少君、王杰文在庭审中确认，田寮围公司起诉后，关于田寮围公司主张的2013年2月至2014年5月期间的租金以及滞纳金，张少君已经于2014年4月25日支付人民币27,300元、2014年5月26日支付人民币18,200元、2014年7月7日支付人民币12,7000元，在此之后又陆续支付了租金，田寮围公司确认其主张的2013年2月至2014年5月期间的租金以及部分滞纳金张少君、王杰文已经交清，仅有滞纳金人民币6,250元未付。张少君主张滞纳金需经对账后确认有拖延交纳租金的情况才需要支付，田寮围公司没有通知张少君有拖欠支付租金的情况，故张少君主张无需支付滞纳金。另查，1、田寮围公司主张涉案土地租赁合同的承租人为王杰文；张少君主张涉案土地租赁合同的承租人为张少君；王杰文主张其签订合同后，又转给了张少君。2、田寮围公司与张少君、王杰文在庭审中确认涉案土地2014年6月至今的租金张少君亦均已经交清，且田寮围公司均已经按张少君交付租金的时间分别向张少君出具了收款收据。田寮围公司向张少君出具的《统一收款收据》载明的付款人为张少君，载明的事由为地租，收取租金的标准为每月人民币10,400元。田寮围公司与张少君、王杰文均确认现租金标准为人民币10,440元/月。3、2009年9月17日，深圳市宝安区观澜街道大和社区居民委员会出具《证明》，证明张少君于2004年在田寮村租地建厂房出租。4、张少君在庭审中确认，田寮围公司向张少君、王杰文交付涉案土地时，涉案土地上为空地，《租赁土地合同书》签订后，张少君在涉案租赁土地上兴建了厂房一栋，未取得建设工程规划许可证，亦未申报历史遗留生产经营性违法建筑处理。5、2008年9月23日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局向深圳市宝观城股份合作公司做出深国房宝[2008]1189号《关于深圳宝观城股份合作公司城市化非农建设用地的批复》，同意将《建设用地方案图》（xxx号）确定范围内的土地划定给深圳市宝观城股份合作公司作非农建设用地，非农建设用地的类型为工商用地，自批复核发之日，深圳市宝观城股份合作公司取得本地块的国有土地使用权，该地块的宗地号为xxx，建设用地面积为2,746.49平方米，土地性质为非商品房。深圳市宝观城股份合作公司于2015年4月13日出具《情况说明》，该情况说明载明“我公司系一级股份合作公司，田寮围公司系二级股份合作公司。按照深圳市相关规定，非农建设用地指标只能登记在一级股份合作公司名下。因此，登记在我公司名下的xxx非农建设用地，其使用权人为田寮围公司”。6、因田寮围公司和张少君对涉案土地的坐标无法达成一致意见，经张少君申请，原审法院依法委托深圳市地籍测绘大队对涉案土地的坐标进行了测绘，经测绘：涉案土地面积为2,674.37平方米，该块中与宗地号为xxx的地块重合的面积为2,457.51平方米，未重合部分为216.86平方米，且未重合部分上的建筑物与重合部分上的建筑物为同一整体。7、深圳市龙华新区观澜春发塑料行为2009年3月18日登记成立的个人工商户，张少君为深圳市龙华新区观澜春发塑料行的经营者。张少君提供了账户明细和转账客户回单证明其以通过深圳市龙华新区观澜春发塑料行转账的方式支付了2013年2月至2014年5月期间的租金，但因其未注意到租金已经由原标准人民币9,100元/月上调至人民币10,400元/月的情况，且田寮围公司亦未通知上调事宜，故上述期间的租金其仍然按人民币9,100元/月的标准交纳。田寮围公司的原审诉讼请求为：1、解除田寮围公司、张少君、王杰文于2002年9月28日签订的《租赁土地合同书》，张少君、王杰文将2,600平方米土地交回田寮围公司使用；2、张少君、王杰文向田寮围公司支付拖欠的2013年2月至2014年4月租金的人民币156,600元以及滞纳金人民币15,660元，此后，张少君、王杰文按每月租金人民币10,440元的标准向田寮围公司支付租金直至搬离止；3、诉讼费由张少君、王杰文承担。田寮围公司变更其第2项诉讼请为：张少君、王杰文向田寮围公司支付拖欠的2013年2月至2014年5月的租金人民币162,500元以及滞纳金人民币16,250元，此后，张少君、王杰文按每月租金人民币10,440元的标准向田寮围公司支付租金直至搬离止。原审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷。关于承租主体。首先，虽然田寮围公司提交的《租赁土地合同书》中乙方落款处仅有王杰文的签名，但该份《租赁土地合同书》的首页抬头部分载明的乙方主体为张少君和王杰文，且张少君持有的《租赁土地合同书》中张少君亦在乙方主体中签字。其次，2003年5月29日王杰文出具了一张《收条》，表明王杰文已经退出“田寮塑胶厂股份”，并同意变更《租赁土地合同书》中的合同主体，田寮围村的村长廖辉林亦作为见证人进行了见证，由此可以张少君、王杰文已经达成合意将承租人变更为张少君。再次，田寮围公司已经于2005年12月27日向王杰文发出《解除租赁土地合同书通知书》，解除了与王杰文之间的合同。但因该份解除通知书并未涉及张少君，故该份《解除租赁土地合同书通知书》并不意味着与张少君之间的合同的解除。最后，现涉案土地的使用人为张少君，且张少君交付了涉案土地的租金，即田寮围公司和张少君实际履行了涉案《租赁土地合同书》。综上，原审法院认为涉案土地的承租方为张少君，田寮围公司和王杰文已经不存在实际的土地租赁关系，故田寮围公司关于王杰文应当向其返还土地以及支付租金、滞纳金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。关于合同解除。根据深圳市国土资源和房产管理局宝安分局向深圳市宝观城股份合作公司做出深国房宝[2008]1189号《关于深圳宝观城股份合作公司城市化非农建设用地的批复》可知，宗地号为xxx的土地为非农建设用地，故张少君现租赁与宗地号为xxx重合部分的土地用作非农用途并不违反强制性法律规定，而在无证据证明未重合的216.86平方米土地已经办理了征转手续的情况下，田寮围公司和张少君签订的《租赁土地合同书》中涉及与宗地号xxx地块未重合部分的土地的部分无效。涉案《租赁土地合同书》中约定“乙方在租用地皮期间，逾期三个月未交地皮款，甲方可无条件解除合同，且对乙方不作任何赔偿”，本案中，根据张少君提交的账户明细和转账客户回单可知，其通过深圳市龙华新区观澜春发塑料行转账的方式支付了2013年2月至2014年5月期间的租金，虽然支付的月租金数额不足人民币10,400元/月的，但并非“未交地皮款”，且张少君按照原标准人民币9,100元/月支付月租金的行为也表明张少君并无故意拖欠租金的主观恶意，故田寮围公司主张解除涉案《租赁土地合同书》，缺乏合同和法律依据，原审法院不予支持。关于涉案土地的返还。因涉案《租赁土地合同书》并未解除，且与宗地号xxx地块未重合部分与重合部分的两块土地上的建筑物具有整体性，田寮围公司主张张少君应当向其返还涉案土地，原审法院不予支持。关于田寮围公司主张的2013年2月至2014年5月的租金。田寮围公司与张少君、王杰文在庭审中确认涉案土地2014年6月至今的租金张少君亦均已经交清，故田寮围公司主张张少君向其支付租金，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。关于田寮围公司主张的2013年2月至2014年5月的滞纳金。首先，其与宗地号xxx地块未重合部分的合同无效，故田寮围公司主张的该部分土地对应未依约支付2013年2月至2014年5月占有使用费而产生的滞纳金，缺乏法律依据，原审法院不予支持。其次，原审法院对田寮围公司主张的该部分地块对应的涉案《租赁土地合同书》中约定“以后在每月十五号前按规定将土地租用费交给甲方财务，超过一个月按每月租金10%滞纳金计算”。根据原审法院查明的事实，张少君确实存在未足额支付2013年2月至2014年5月期间租金的情况，原审法院认为张少君应向田寮围公司支付合同有效部分的土地未依约支付2013年2月至2014年5月占有使用费而产生的滞纳金。再次，田寮围公司在庭审中确认，2013年2月至2014年5月租金的滞纳金，张少君、王杰文仅有人民币6,250元未付，表明张少君已经就整块涉案土地支付了部分滞纳金，即合同无效部分土地的滞纳金属于多支付的部分须与应支付部分相抵扣。综上，经核算，张少君应当向田寮围公司支付2013年2月至2014年5月的滞纳金人民币5,334.64元，田寮围公司超额诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张少君应于判决发生法律效力之日起三日内向田寮围公司支付2013年2月至2014年5月的滞纳金人民币5,334.64元；二、驳回田寮围公司其他诉讼请求。本案受理费人民币3,746元，测绘费用人民币4,371元，由田寮围公司负担人民币8,001元，由张少君负担人民币116元，受理费田寮围公司已预交，测绘费用张少君已预交。田寮围公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决；2、解除田寮围公司、张少君、王杰文于2002年9月28日签订的《租赁土地合同书》，责令张少君、王杰文将2600平方米土地交回田寮围公司使用；3、判令张少君、王杰文支付截至原审判决前仍拖欠的自2013年2月至2014年5月的滞纳金人民币6250元；此后，张少君、王杰文依每月10440元标准向田寮围公司支付租金直至搬离止；4、一、二审诉讼费由张少君、王杰文承担。上诉事实与理由：一、原审判决关于张少君、王杰文无拖欠租金的主观恶意的认定，属于主要事实认定错误。1、本案系在深圳市中级人民法院撤销(2014深宝法民三初字第602号民事裁定并指令原审法院对本案进行审理后作出，原审法院应尊重(2014)深宝法民三初字第602号案件起诉时的基本事实。2、张少君、王杰文自2013年2月至2014年5月期间，无故拖欠田寮围公司16个月租金162500元、滞纳金16250元。(2014)深宝法民三初字第602号民事裁定对该事实也作出了认定，只是在田寮围公司于2014年5月8日起诉后，张少君、王杰文才陆续支付所拖欠的租金，但直至现在，张少君、王杰文仍有滞纳金6250元未支付。原审判决认定张少君、王杰文无拖欠租金的主观恶意，明显与事实不符。3、涉案《租赁土地合同书》约定：田寮围公司将2600平方米的工业用地出租给张少君、王杰文。田寮围公司系土地的权利人，双方约定的租赁土地面积为2600平方米。而据深圳市地籍测绘大队的测绘，涉案土地面积为2674.37平方米。据此，田寮围公司有权向张少君、王杰文追偿少计的74.37平方米租金。然而，原审法院却认为合同涉及与宗地号xxx未重合部分无效，不知原审法院无效认定的理据是什么。二、田寮围公司的诉求有充分的事实依据及法律依据。1、事实依据：（1）合同依据：田寮围公司与张少君、王杰文签订的《租赁土地合同书》第5条明确约定“张少君、王杰文每月15号前将土地租用费交给田寮围公司财务，超过一个月按每月租金10%滞纳金计算”。第7条约定“张少君、王杰文在租用地皮期间，逾期三个月未交地皮款，田寮围公司无条件解除合同，且对张少君、王杰文不作任何赔偿”。（2）(2014)深宝法民三初字第602号民事裁定确认自2013年2月至2014年5月，张少君、王杰文连续16个月未向田寮围公司交纳土地租金。（3）2014年4月22日，田寮围公司已经委托律师书面通知解除了与张少君、王杰文签订的《租赁土地合同书》。2、法律依据：田寮围公司根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定通知解除与张少君、王杰文签订的《租赁土地合同书》具有法律依据，田寮围公司解除合同的效力应予以确认。三、原审判决适用法律不当。田寮围公司解除合同有充分的事实及法律依据并且已经书面通知张少君、王杰文解除了合同。原审法院应依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》关于合同违约处理的相关规定支持田寮围公司的诉讼请求。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，属适用法律错误。被上诉人张少君答辩称：坚持原审答辩意见。张少君并不存在租金的拖欠问题。张少君以转账方式支付租金，而田寮围公司开出的单据并不是租金而是包括滞纳金，所以产生双方租金数额不清的问题。被上诉人王杰文未到庭未答辩。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，虽涉案《租赁土地合同书》约定租赁土地面积为2600平方米，但经原审委托测绘，涉案租赁土地面积实际为2674.37平方米，该块中与宗地号为xxx的地块重合的面积为2457.51平方米，宗地号为xxx的土地为非农建设用地，未重合部分为216.86平方米，无征转记录。张少君租赁与宗地号为xxx重合部分的土地用作非农用途并不违反强制性法律规定，合法有效，但涉及与宗地号xxx地块未重合部分的土地租赁，违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，应认定无效。原审对涉案《租赁土地合同书》效力的认定正确，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始无效，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。根据查明的事实，张少君并未按照合同约定每月支付租金，现田寮围公司以张少君逾期交租为由主张解除合同，故二审争议的主要焦点在于：张少君逾期交租是否达到合同约定的解除条件。涉案《租赁土地合同书》中约定“乙方在租用地皮期间，逾期三个月未交地皮款，甲方可无条件解除合同，且对乙方不作任何赔偿”。田寮围公司主张截止其就本案纠纷起诉之日2014年5月8日止，张少君欠付2013年2月至2014年5月租金，已达到上述合同约定解除条件，要求解除合同。但根据张少君提交的账户明细和转账客户回单，其在上述期间陆续通过深圳市龙华新区观澜春发塑料行转账的方式共支付过127400元，虽然支付的月租金数额不足人民币10,400元/月的标准，但并非“未交地皮款”。田寮围公司认为上述款项均是用于支付2013年之前租金，但根据合同约定，合同应于当月支付，田寮围公司并未举证证明2013年之前的租金支付情况，且其在二审提交的《情况说明》中亦写明“张少君自2013年2月起开始拖欠我公司地租”，故依据现有证据不足以证明张少君支付上述款项是为填补旧账。张少君支付上述租金均为转账，且每笔转账款项均为原标准9100元的整数倍，但田寮围公司所开具租金收据却多数未对应完整租金月份，结合张少君关于其系因未注意到租金已经由原标准人民币9,100元/月上调至人民币10,400元/月，且田寮围公司亦未通知上调事宜，故上述期间的租金其仍然按人民币9,100元/月的标准交纳的陈述，本院认为，涉案租赁合同履行多年，张少君基本均通过转账支付租金，而双方此前未进行过对账，田寮围公司亦未举证证明其此前明确向张少君就差额主张过权利，导致张少君虽持续交租仍可能存在少付情形。而根据（2014）深宝法民三初字第602号案件2014年7月7日的开庭笔录，张少君于2014年7月7日补交的127000元并非支付2013年2月至2014年5月租金，而是在2014年7月1日与田寮围公司上一级股份公司就自2002年10月开始的全部租金债务进行对账后对累积租金差额的确认。综合上述，张少君虽在多年的履约中存在少缴租金的事实，但并无证据证明其存在三个月未交租金的情形，且其在对账后及时补足差额，自本案诉讼之后的租金亦未再拖欠，表明张少君并无拖欠租金的主观故意，故田寮围公司诉请解除涉案《租赁土地合同书》，缺乏合同和法律依据，本院予以驳回。关于涉案土地的返还。因涉案《租赁土地合同书》有效部分并未解除，田寮围公司请求返还该部分土地于法无据。至于涉案《租赁土地合同书》无效部分的土地，因两部分土地上的建筑物具有整体性，该部分土地单独返还具有事实上的履行障碍。因此，原审法院未支持田寮围公司请求返还土地的诉请并无不当，本院予以维持。关于滞纳金。涉案租赁合同部分无效，田寮围公司就无效部分主张滞纳金，缺乏合同依据，本院不予支持。就合同有效部分，张少君应向田寮围公司支付未依约支付2013年2月至2014年5月租金而产生的滞纳金。原审根据田寮围公司所确认的张少君、王杰文仅有滞纳金6,250元未付的事实，将张少君多付的合同无效部分土地的滞纳金与其应支付部分相抵扣，判令张少君还应向田寮围公司支付2013年2月至2014年5月的滞纳金人民币5,334.64元正确，本院予以维持。至于王杰文是否应承担责任。原审法院关于涉案土地的承租方为张少君，田寮围公司和王杰文已经不存在实际的土地租赁关系的认定正确，本院予以认可，理由不再赘述。田寮围公司诉请王杰文向其返还土地、支付租金及滞纳金，于法无据，本院不予支持。综上，田寮围公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3746元，由深圳市田寮围股份合作公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯 云 宗审 判 员 张 秀 萍代理审判员 蔡 妍 婷二〇一六年八月二十三日书 记 员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：