（2015）西民二初字第1013号

裁判日期: 2016-08-23

公开日期: 2017-02-26

案件名称

天津市金年服饰店与刘俊林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市河西区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

天津市金年服饰店,刘俊林

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百一十二条

全文

天津市河西区人民法院民事判决书（2015）西民二初字第1013号原告天津市金年服饰店经营者王大年委托代理人李炳琪，天津云汉律师事务所律师。委托代理人潘晓东，天津击水律师事务所律师。被告刘俊林委托代理人谭昊，天津鼎运律师事务所律师。原告天津市金年服饰店与被告刘俊林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天津市金年服饰店的委托代理人李炳琪、潘晓东、被告刘俊林的委托代理人谭昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2010年1月29日签订了房屋租赁合同，合同约定被告将其名下坐落于天津市河西区尖山路3号增10号的底商出租给原告使用，租赁期限自2010年9月10日至2018年9月9日。原告装修后用于经营服装店。原告于2012年8月21日向被告支付了2012年9月10日至2013年9月9日的租金220000元，又于2013年9月5日向被告支付了2013年9月10日至2014年9月9日的租金421999元。2013年4月22日，天津市河西区人民政府发布公告，将该租赁房屋征收。原告于2013年11月22日搬离该房屋。自2013年4月22日起，因政府的征收行为致使租赁房屋周边居民及顾客数量迅速减少，租赁房��根本不能满足原告的经营需要。因此，2013年4月22日以后的租金被告应当予以退还，并应当向原告赔偿逾期退还租金产生的利息损失。除此之外，被告未能依约履行合同的行为还应当赔偿原告停业损失、搬迁损失、装修损失。原告曾多次找被告协商解决，均未果。原告现诉至法院，请求：1、退还原告2013年4月22日至2013年9月9日的租金84986.3元，2013年9月10日至2014年9月9日的租金421999元，共计506985.3元；2、赔偿原告2013年11月22日至2015年9月30日的租金利息55695.5元、装修费66330元、停业损失费442200元、搬迁费3316.5元，共计567542元；3、本案诉讼费由被告承担。原告提供如下证据：1、8年期房屋租赁合同，证明原、被告之间签订了房屋租赁合同的事实；2、收条及银行回单，证明原告的租金缴付情况；3、房屋征收决定及附件，证明租赁物被征收的事实及补偿方案；4、房��征收补偿决定书、情况说明，证明征收房屋的补偿数额；5、被征收人意见说明、利害关系人意见说明，证明原、被告双方接受河西区人民政府的意见征询及补偿金额、方式；6、行政裁定书、公告，证明河西区人民法院裁定对标的物进行强制执行，并将富民路114号05仓库251号库作为原告与被告的周转房；7、3年期房屋租赁合同，证明原、被告签订协议约定的租金，原告实际履行了租金的给付义务，没有拖欠租金；8、收条及银行业务回单，日期是2010年9月10日至2012年9月10日，证明原告履行了给付租金的义务；9、装修费收据6张，证明原告租赁被告房屋后，对房屋进行了装修；10、照片9张，证明原告对房屋进行装修的情况；11、工资条及员工的身份证复印件，证明原告在停业后给员工发放了工资，原告有停业损失；12、服装购销合同及35万元收据，证明原告与天津市春潭制衣有限公司签订了买卖合同，总金额35万元，证明因拆迁合同无法履行给原告造成的损失；13、河西法院判决书，证明该案当事人和本案租的是同一排底商，证明租金的情况；14、鉴定意见书2份、鉴定费票据2张，中慧鉴定意见书证明3年的合同是同一时间形成的，天鼎鉴定意见书证明8年合同与3年的合同不是同一时间书写完成的，原告已预交鉴定费20000元。被告辩称，驳回原告的全部诉讼请求。1、原告使用涉诉租赁房屋实际至2013年11月22日，在该日，原告在该诉争房屋的物品被强制执行搬至被告的周转房屋，至今尚未腾出，因此被告并不应退还原告第一项诉讼请求所主张的金额；2、原告使用诉争房屋并未产生装修费、停业损失费及搬迁费，且根据诉争协议上述费用如有发生也应由原告自行承担。被告提供如下证据：1、房屋租赁合同，证明合同41中2010年至2013年9月9日的租金共计1144850元，合同第6条拆改房屋需要征得原告同意并需报经房产行政主管部门批准，未经本案被告同意或自行装修或添加设备，被告可以要求原告予以修复或赔偿损失，合同第8条双方约定如因不可抗力导致合同无法执行的，合同自行解除，房屋租金计算至原告搬出之日止，双方不对对方承担其他责任；2、分户报告单，证明诉争房拆迁款的组成，该款项不含室内装饰、装修价值、机器设备、物资等搬迁费、停业损失；3、补偿决定书，证明涉诉房屋因拆迁的不可抗力导致合同不能继续履行，周转房应由被告使用；4、补偿催告书，证明因本案原告不按拆迁部门要求搬出诉争房屋导致被强迁；5、民事判决书，证明涉诉合同经过另案予以解除。被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据1无异议，证明目的以被告举证的为准；对证据2��的银行回单无异议，收条的真实性认可，不认可证明目的，只能证明被告收取了部分租金；对证据3、4、5、6因没有原件不予认可；对证据7的真实性、合法性、关联性均不认可，原告的诉讼请求是根据双方均认可的2010年1月29日签订的租期自2010年9月10日至2018年9月9日的这份房屋租赁合同，这份合同与证据7存在矛盾之处，主要体现在租期、租金给付的标准上，根据庭审调查以及此前在河东法院涉及的腾房诉讼中双方各自主张的事实来看，原、被告是依据租期为8年的协议来履行的，因此证据7并非原、被告的最终意思表示，即便最后一页的签字是真实的，也不认可前两页的内容，从证据形式上与认可的租赁合同相比，第一页没有原告的签章确认，最后一页乙方签字代表为案外人，不是王大年，该份协议与本案没有关联性；对证据8中的收条，收到的款项是金达制衣有限公��交付的款项，与本案不具有关联性，该收条内容不能证实被告对原告免除租金的意思表示；对证据9的真实性、关联性不认可，是收据不是正式发票，内容不能明确是对涉诉房屋的装修，不能证实是原告给付的款项；对证据10的真实性、关联性不认可，不能证明是涉诉房屋的具体情况；对证据11中工资条的真实性、关联性不认可，没有单位盖章，是原告单位自行出具的，不能证明是在涉诉房屋内工作的员工的工资，对身份证复印件真实性认可，关联性不认可；对证据12的真实性、关联性不认可，不能证实买卖业务曾经发生过，虽有王大年的签字，但不能证明合同需要在涉诉房屋内履行；对证据13的关联性不认可，商业房屋的租赁本身存在商业经营的特点，房屋的金额和租赁时间受市场和其它商业因素的影响，不能因为其他店面的租赁金额来判定双方的金额有效或无效��对证据14中的中慧鉴定所的鉴定意见书，结论与本案没有关联性，鉴定的结论并非影响本案定案的相关事实，该鉴定书的结论不能得出本案被告在签订该份协议时所看到的合同前两页与检材所提供的合同前两页一致，该鉴定所产生的鉴定费用不论本案胜诉与否，都属于本案原告扩大损失，被告不应承担，天鼎鉴定的是本案的无争议事实，对鉴定费票据的真实性无异议，但是鉴定费不应该由被告承担。原告对被告提供的证据质证意见如下：对证据1真实性无异议，证明目的有异议，不属于不可抗力，装修是经过被告同意的，不存在拆改；对证据2的真实性无异议，证明目的有异议，对补偿金额无异议，但还有额外其他的补偿，在补偿方案、河西区房管局的情况说明里有体现；对证据3、4、5无异议。本院经审查原、被告提供的证据，认证意见为：原告提供的证据1、2、3、4、5、6、13、被告提供的证据1、2、3、4、5具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；原告提供的证据7、8、9、10、11、12、14与本案不具有关联性，本院不予采信。本院依据当事人的陈述和采信的证据，认定如下事实：坐落于天津市河西区尖山路3号增10号系被告所有的私产房屋。2010年1月29日原告与被告签订租赁协议，被告将上述房屋出租给原告，房屋建筑面积110.55平方米，期限为8年，从2010年9月10日至2018年9月9日止，租赁期间因不可抗力导致合同无法执行，合同自动解除，被告应自原告搬出之日起计算，退还原告剩余的已交租金，双方不对对方承担任何责任；关于租金双方约定2010年为363156元，2011年为381314元，2012年为400380元，2013年为420399元，2014年及以后为441419元。合同签订后，被告将房屋交付原告使用。原告于2012年8月21日向被告名下银行账户转账220000元用于支付房屋租金，被告之女刘洋代被告向原告出具收条一张，内容为“今收到天津市金年服饰店2012年9月10日至2013年9月9日租金人民币贰拾贰万元整，房屋坐落地址为天津市河西区尖山路3号增10号底商。刘俊林之女刘洋代办付款手续”。2013年9月5日原告向被告转账421999元用于支付租金。原告陈述220000元是2012年9月10日至2013年9月9日的租金，421999元是2013年9月10日至2014年9月9日的租金，被告陈述220000元是2012年9月10日至2013年9月9日的部分租金，421999元是补交之前拖欠的租金。天津市河西区人民政府于2013年4月22日作出房屋征收决定，对包括租赁房屋在内的房屋进行征收；2013年8月6日作出房屋征收补偿决定书，对被告名下坐落天津市河西区尖山路3号增10号房屋进行征收，给予被告货币补偿5068725元，被告应于本决定书送达之日起15日内腾空房屋，逾期不搬迁，将向法院申请强制执行，房屋征收部门提供天津市河东区富民路114号05仓库251号库作为周转用房。因逾期房屋未腾空，天津市河西区人民政府于2013年11月8日向本院申请强制执行，本院于2013年11月18日裁定强制执行上述房屋征收补偿决定书。原告于2013年11月22日腾空诉争房屋，搬至上述周转房。2013年11月8日天津市河西区房地产管理局出具情况说明，确认诉争房屋的补偿金额为5068275元。经本院到天津市河西区顺源房屋拆迁有限公司调查，因被告至今尚未签订拆迁协议，故无法确定其他补偿费用的数额。另查，本案被告刘俊林于2015年1月16日在天津市河东区人民法院起诉本案原告天津市金年服饰店及案外人天津市金达制衣有限公司，要求：1、解除租赁关系；2、天津市金年服饰店及天津市金达制衣有限公司将坐落于天津市河东区富民路114号05仓库251号库腾空交予刘俊林。2015年8月14日天津市河东区人民法院作出（2015）东民初字第408号民事判决书，判决：一、刘俊林与天津市金年服饰店于2010年1月29日签订的房屋租赁合同解除；二、本判决生效之日起十五日内天津市金年服饰店将坐落于天津市河东区富民路114号05仓库251号库腾空交予刘俊林；三、驳回刘俊林的其他诉讼请求。宣判后，天津市金年服饰店不服判决，提起上诉，2015年11月24日天津市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。该案尚未执行完毕。本案审理过程中,被告对管辖权提出异议，要求将本案移送至天津市河东区人民法院审理。本院于2015年7月31日裁定本案移送天津市河东区人民法院审理。原告不服裁定，提起上诉，天津市第二中级人民法院于2015年9月10日裁定撤销上述裁定，指定本案由天津市河西区人民法院管辖。2015年10月12日原告申请财产保全，本院于2015年10月13日裁定对被告名下坐落天津市河西区尖山路3号增10号房屋的拆迁款1074523.3元暂停支付。2015年12月3日原告申请对3年期房屋租赁合同的3页合同文本是否是一次性生成及8年期房屋租赁合同的签字、印章的形成时间进行鉴定。2016年3月9日天津市中慧物证司法鉴定所出具鉴定意见书，鉴定意见为3年期房屋租赁合同的3页打印文字是同台打印机同时打印形成。2016年6月12日天津市天鼎物证司法鉴定所宁夏分所出具鉴定意见书，鉴定意见为检材字迹（8年期合同一页）与样本字迹（3年期合同一页）不是同一时间书写形成。原告已预交鉴定费20000元。本院认为，原、被告于2010年1月29日签订的8年期的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，为有效合同，双方当事人应依约履行。依据房屋租赁合同中的相关约定，因不可归责于原、��告的原因导致合同无法执行的,被告应自原告搬出之日起计算退还原告剩余的已交租金，故被告应依约退还原告自腾房之日起剩余的已交租金。结合原、被告提交的证据及当庭陈述，原告关于其2012年8月21日向被告转账支付的220000元为2012年9月10日至2013年9月9日期间的租金及2013年9月5日向被告转账支付的421999元为2013年9月10日至2014年9月9日期间的租金的意见，符合常理及双方房屋租赁合同的约定，本院予以采纳。被告关于220000元为2012年9月10日至2013年9月9日期间的部分租金及421999元为原告对之前所欠租金进行清偿的意见，未提供证据予以证明，本院不予采纳。被告应退还原告自2013年11月22日至2014年9月9日的租金数额为337599.2元。鉴于房屋租赁合同中约定因不可归责于原、被告的原因导致合同无法履行，原告提供的证据不足以证明原告的装修、停业损失，故原告要求被告支��租金利息、装修费、停业损失费、搬迁费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起15日内，被告刘俊林退还原告天津市金年服饰店2013年11月22日至2014年9月9日期间的房屋租金337599.2元；二、驳回原告天津市金年服饰店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14471元，保全费5000元，鉴定费20000元，由原告天津市金年服饰店负担27070元，被告刘俊林负担12401元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人��人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审　判　长　　陈妍红代理审判员　　张　宋人民陪审员　　杨　磊二〇一六年八月二十三日书　记　员　　许　畅本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。关注微信公众号“”