（2016）鲁0103民初2854号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-12-19
案件名称
山东佳园物业发展有限公司与杜秀娟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东佳园物业发展有限公司,杜秀娟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第五条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第二十五条
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0103民初2854号原告山东佳园物业发展有限公司，住所地济南市。法定代表人纪绪立，总经理。委托代理人曹玉兰，山东大明律师事务所律师。委托代理人林琳，女，该公司员工，住济南市。被告杜秀娟，1981年2月12日生，汉族，山东鲁通房地产开发有限公司财务职员，住济南市。原告山东佳园物业发展有限公司与被告杜秀娟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告山东佳园物业发展有限公司法定代表人纪绪立的委托代理人曹玉兰、林琳，被告杜秀娟及其委托代理人李玉岗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告山东佳园物业发展有限公司（以下简称佳园物业公司）诉称：原告佳园物业公司于2010年9月21日与济南世纪佳园小区业主委员会签订《世纪佳园物业服务合同》，合同约定服务期限为3年，依据合同约定，合同到期后，自动延续至2014年9月20日。合同到期后，双方于2014年9月20日续签了《物业服务合同》，该合同期限至2018年9月20日。在第一份物业服务合同签订后，原告依约进驻世纪佳园小区，为包括被告在内的全体业主提供物业管理服务。被告杜秀娟系世纪佳园小区业主，其居住的房屋建筑面积为88.31平方米。在合同履行过程中，原告依约对该社区进行了物业服务和管理，为业主提供了物业服务，绝大多数业主都按时交纳了物业服务费用。被告自2011年7月71日至2016年3月31日期间，未向原告交纳物业服务费用，经原告方多次催要未果。原告方认为，原、被告之间存在物业服务合同关系，在原告依约履行了合同、提供了物业服务时，被告也接受和享受了原告方提供的物业服务，被告交纳物业服务费，是其应承担的义务。被告的拒交行为，损害了原告的合法权益，也损害了社区其他业主的合法利益。基于以上事实，原告诉至法院，请求法院依法判决被告杜秀娟补交拖欠的2011年7月1日至2016年3月31日的物业服务费5351.6元；判决被告向原告支付违约金1949.9元；由被告承担本案的诉讼费用。被告杜秀娟辩称：1、原告方起诉所依据的《物业服务合同》系由原告与小区业主委员会签订，现业委会的主任早已辞职，且业委会的其他成员目前只剩下两人，不再是一个完整的业主委员会。因此，被告认为原业主委员会与原告所签订的《物业服务合同》没有法律效力。2、原告方一直未向被告催交过物业服务费用，根据我国相关法律规定，原告的诉讼请求大部分已超过了两年的诉讼时效，原告只可以主张起诉2016年4月份以前两年的物业服务费用，其他超过诉讼时效的部分不应当得到支持。3、原告没有出具物价部门核准其收取物业服务费的收费标准，故物业服务合同中约定的收费标准没有法律依据。4、原告提供的物业服务没有到位，不符合合同约定的服务标准，存在严重的瑕疵，故原告要求被告按照合同约定的标准交纳物业服务费也缺少依据。5、原告方要求被告支付违约金，没有合同依据，也没有法律依据，不应当得到支持。经审理查明：原告佳园物业公司系济南市世纪佳园小区的物业服务企业。2010年9月21日，原告佳园物业公司与案外人济南市世纪佳园小区业主委员会签订《世纪佳园物业服务合同》，该合同约定由原告对世纪佳园小区提供物业服务，期限为3年，自2010年9月21日起至2013年9月20日止。合同中约定的物业服务费的收取标准为：高层住宅每平方米每月1元；商业物业每平方米每月2元；物业服务费用包括：“绿化用水、道路照明、监控、消防、供水加压运行、电梯维保、年检、垃圾清运等所有公共部位的用水、用电费用及设施、设备的维护保养费。物业服务费可根据济南市政府公布的物价涨跌幅度及相关文件标准进行调整，经过业主大会表决通过后执行。物业服务费每半年交纳一次，由业主或物业使用人在每个缴费期开始5日内履行缴纳义务。”合同第十九条中，双方还约定：“本合同期满前三个月，没有将续聘或解聘乙方（原告佳园物业公司）的意见书通知乙方的，乙方视为甲方（济南市世纪佳园小区业主委员会）同意此合同自动延续，合同为一个整年度。”合同落款处，甲方加盖有济南市世纪佳园小区业主委员会公章，乙方加盖有原告佳园物业公司公章予以确认。2013年9月合同到期时，济南市世纪佳园小区业主委员会未提出与原告终止履行合同的意见书，双方自动续约一年，原告继续在世纪佳园小区从事物业服务。2014年8月31日，双方再次签订一份《物业服务合同》，约定仍由原告在世纪佳园小区从事物业服务，期限自2014年9月20日至2018年9月20日。物业服务费的收费标准变更为：高层住宅每月每平方米1.2元；商业物业每平方米每月2.2元。物业服务费用每半年交纳一次，由业主或物业使用人在每个缴费期开始5日内履行交纳义务，其他约定同第一份合同。该份合同落款处也加盖有双方的公章及委托人或代表人的签名、名章。被告杜秀娟系世纪佳园小区业主，其自2011年7月1日起未向原告佳园物业公司交纳物业服务费，至2016年3月31日，累计拖欠金额为5351.59元（其中，2011年7月1日至2014年9月30日拖欠金额为3444.09元；2014年10月1日至2016年3月31日拖欠金额为1907.5元）。原告诉至法院，请求法院依法判决被告杜秀娟补交拖欠的物业服务费5359.59元；判决被告杜秀娟按照日万分之二点一的标准，以欠费额为基数，向原告方支付违约金1949.9元；由被告承担本案的诉讼费用。另查明，庭审中，被告杜秀娟向法庭当庭出示了部分照片，反映了小区内垃圾清理不及时、允许外来车辆停放收费、小区的部分公共设施设备维修不及时、小区车辆停放秩序混乱、单元门内及电梯内乱张贴广告等；欲证实原告在小区内从事物业服务未达到合同约定标准，有重大瑕疵。原告方认为，小区内允许外来车辆停放收费，是业主委员会针对小区业主的需求作出的决定，是来小区串门、走亲戚的外来人员准备的，但要收取一定的费用。其他的照片反映的都不是客观事实，不是一种常态，不能证明原告的物业服务存在重大瑕疵。以上事实，由物业服务合同、户籍证明、入住客户交款单、照片及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中也规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告佳园物业公司与济南市世纪佳园小区签订的两份《物业服务合同》，是双方的真实意思表示，符合我国相关法律和司法解释的规定，且已经政府相关主管部门备案，应为有效，对该小区内的全体业主具有约束力。被告杜秀娟以其并非合同主体，其未参加小区召开的业主大会为由认为合同无效的主张，依法不能成立，本院不予采信。依法成立的合同，受法律保护；合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。被告杜秀娟虽提交部分照片欲证实原告佳园物业公司在服务期间存在未达到合同约定标准、允许外来车辆停放并收费等，并以此为由拒约交纳物业服务费用。对此，本院认为，被告提交的照片虽然能反映小区内物业管理中客观存在的事实，但并非一种常态，这从大部分业主都按时交纳物业服务费的情况就可以推定，故对被告以此拒交物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。对于诉讼时效的问题，本院认为，根据最高人民法院相关司法解释的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因原告佳园物业公司至今仍在涉诉小区内从事物业服务，被告杜秀娟的欠费情况一直在持续发生，且合同中约定的交费期限为半年交纳，故不能认定为原告的诉讼请求超过诉讼时效。被告杜秀娟提出的原告方的诉讼请求部分超过诉讼时效的主张，不能成立，本院不予支持。对于单个业主是否可以拒交物业费的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。被告杜秀娟未能举证证实原告佳园物业公司的服务构成重大瑕疵，在没有得到原告许可的情况下，其拒绝交纳物业服务费用，不符合《民法通则》中的公平、诚信原则和《物业管理条例》的相关规定，故对原告佳园物业公司要求被告杜秀娟补交拖欠的2011年7月1日至2016年3月31日期间的物业服务费5351.59元的诉讼请求，本院依法予以支持；超出部分没有事实依据，本院不予支持。关于违约金的问题，本院认为，《物业服务合同》中并未约定业主或物业使用人未及时交纳物业服务费应当支付违约金的标准，但根据违约的情况和合同履行的情形来看，被告杜秀娟未同原告方进行有效沟通，一直拒绝交纳物业服务费用，过错明显，依法应当承担一定的违约责任，本院酌定以同期银行贷款利率的标准较为合适，自原告方起诉之日起计算至判决生效之日；原告方要求按照日万分之二点一的标准支付违约金，没有合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、参照《物业管理条例》第七条第五项、第二十五条之规定，判决如下：一、被告杜秀娟于本判决生效之日起十日内向原告山东佳园物业发展有限公司补交拖欠的2011年7月1日至2016年3月31日的物业服务费5351.59元。二、被告杜秀娟于本判决生效之日起十日内向原告山东佳园物业发展有限公司支付违约金，以欠费金额5351.59元为基数，自2016年4月26日起计算至本判决生效之日止，按照同期银行贷款利率的标准计算。三、驳回原告山东佳园物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告杜秀娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 李 江人民陪审员 焦国庆人民陪审员 王玉梅二〇一六年八月二十三日代理书记员 孙 靖