（2016）苏0312民初1861号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2017-02-17
案件名称
徐州顺安物业服务有限公司与翟雪野物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市铜山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州顺安物业服务有限公司,翟雪野
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0312民初1861号原告：徐州顺安物业服务有限公司，住所地铜山新区黄河西路汉泉山庄。法定代表人：程明刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：王月，该公司职工。被告：翟雪野，女，1974年6月7日生，汉族，住徐州市泉山区。原告徐州顺安物业服务有限公司诉被告翟雪野物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐州顺安物业服务有限公司的委托诉讼代理人王月、被告翟雪野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州顺安物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告物业服务费9642元、公共能耗费800元，合计10442元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年6月14日，原告与徐州同创·汉泉房地产开发商签订了前期物业服务合同。合同约定：由原告向同创·汉泉山庄小区提供物业服务，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，收费标准为叠加区1元每平方米每月、联排1.4元每平方米每月、北区独栋1.4元每平方米每月。此后原告与徐州市汉泉山庄业主委员会分别于2011年10月28日、2013年元月15日签订了物业服务合同。被告系上述物业南区A5-1-302的业主，物业面积为225.8平方米，按约定应当向原告交纳从2010年6月5日至2015年12月31日的物业服务费9642元，公共能耗费800元，合计10442元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告经多次催要拒不履行自己的交费义务，现特向人民法院提起诉讼。被告翟雪野辩称，原告与汉泉山庄业主委员会有关于合同到期拒不撤出小区的案子在铜山法院正在审理中。2014年3月3日原告认为业主委员会没经过合法程序选举，不承认业主委员会的合法性，原告与汉泉山庄业主委员会签订的合同是无效的，不能向我收取物业费。2015年初，顺安物业与汉泉山庄业委会又签订了一份合同，顺安物业说2015年的合同是业委会以欺诈方式签订的合同，原告仍然认为是无效合同，不能向我收取费用。从2009年，我刚在物业登进至2014年3月3日已超过诉讼时效，无权向我收取费用，应依法驳回。顺安物业在2012年9月1日之前与业委会没有签订任何合法合同，只有2010年的手写证明，没有业委会的印章。请求原告提供2010年-2015年期间所有合同，尤其是2012年9月之前的合法合同。2009以前本人未曾入住该小区，何来公共耗能，请原告拿出相关数据。滞纳金收取毫无法律依据，2009年以来本人未入住该小区，原告没有主张要过费用，原告管理混乱，私搭乱建，账目收取不公开，没尽到物业应尽的责任。综上，我认为汉泉山庄顺安物业没有任何权利向我收取任何物业费，我拒绝缴纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告翟雪野系汉泉山庄南区A5-1-302号房屋的业主，房屋建筑面积为225.8平方米，该房屋属于叠加别墅。2008年3月16日，原告顺安公司与徐州同创房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务委托合同》一份，双方约定由原告对汉泉山庄二期工程提供物业服务，委托管理期限自2008年3月28日起至汉泉山庄小区业主委员会成立之日止。物业费收费标准为：别墅由原告按建筑面积每月每平方米1.4元（不含公共能耗费）收取，叠加由原告按照建筑面积每月每平方米1.0元（不含公共能耗费）收取。2011年10月28日，原告与徐州市汉泉山庄业主委员会签订了《物业服务合同》一份，双方约定服务期限为10个月，自合同签订之日起计算。物业费收费标准为：南区叠加区为0.8元每月每平方米，联排区为0.9元每月每平方米。北区别墅区为1.3元每月每平方米，计费面积按照建筑面积计算。公共水电费按照150元每户每年的标准预收，随同物业费一同缴纳。业主办理上房手续后未使用或装修完毕后未入住满1年及以上的物业，业主应向物业服务企业书面告知，写明空置时间，物业服务公司和业主共同查验水、电表后予以确认，物业服务费按规定标准的70%比例收取。2013年1月15日，原告再次与徐州市汉泉山庄业主委员会签订了《物业服务合同》一份，合同约定服务期限为16+12个月，服务期限按2个阶段进行。第一阶段自2012年9月1日起至2013年12月31日止。第二阶段自2014年1月1日起至2014年12月31日止。物业费收费标准为：叠加区为0.9元每月每平方米，联排区为1元每月每平方米，别墅区为1.4元每月每平方米。公共能耗费按照150元每户每年收取，随同物业费一同交纳。业主办理上房手续后未使用或装修完毕后未入住满1年及以上的物业，业主应向物业服务企业书面告知，写明空置时间，物业服务工作人员和业主共同查验水、电表后予以确认，物业服务费按规定标准的70%比例收取。2015年4月12日，原告第三次与徐州市汉泉山庄业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定原告的服务期限为12个月，自2015年1月1日起至2015年12月31日止。物业收费标准为：叠加区为0.9元每月每平方米，联排区为1元每月每平方米，别墅区为1.3元每月每平方米。公共能耗费按照150元每年。上述合同签订后，原告依法提供了物业服务，但物业服务合同存在部分瑕疵，自2010年6月5日起，被告未缴纳相关物业服务费及公共能耗费。庭审中，顺安物业公司自己提供的计算明细上注明，涉案房屋的物业服务费按约定物业费标准的70%收取。庭审中，被告抗辩称该案已超过诉讼时效。原告提供照片一组，证明原告分别于2012年9月28日、2014年9月1日，在该小区南区A5-1-302住户处张贴催费通知单。本院对该证据予以采信，对被告的抗辩不予支持。另查明，在原告诉肖镇等人物业服务合同纠纷案件中，本院已经认定原告在物业服务中存在瑕疵，并酌情扣减20%的物业服务费。本院认为，顺安公司与徐州同创·汉泉房地产开发有限公司之间签订的前期物业服务合同，及与徐州市汉泉山庄业主委员会签订的徐州汉泉山庄物业服务合同合法有效，依法对业主具有约束力。顺安物业公司提供了物业管理服务，被告翟雪野作为业主负有按约支付物业服务费的义务。顺安物业公司主张翟雪野支付自2010年6月5日至2015年12月31日的物业服务费，符合合同约定，予以支持。涉案房产属于空置房，应按约定物业费标准的70%比例交付。根据生效判决认定的事实，顺安物业公司提供的物业服务未能达到物业服务合同中全部要求，存在明显瑕疵，且该服务并非单独针对某一个业主降低标准，对于被告而言亦降低了服务标准，故结合物业服务情况，本院在约定物业服务费标准的70%的基础之上按80%计算物业服务费。关于顺安物业公司主张的物业服务费，支持7713元。顺安物业公司主张的公共能耗费800元，因原告与业主委员会签订的第一份合同才约定公共能耗的标准，故本院支持从2011年10月28日开始支付原告公共能耗费625元。综上，对于原告要求判令被告给付原告物业服务费9642元、公共能耗费800元，合计10442元的诉请，本院支持被告按照物业服务费7713元，公共能耗费625元，合计8338元给付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告翟雪野于本判决生效之日起十日内支付原告徐州顺安物业服务有限公司2010年6月5日至2015年12月31日的物业费7713元及公共能耗费625元，合计8338元；二、驳回原告徐州顺安物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，由被告翟雪野负担50元，原告徐州顺安物业服务有限公司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 王会收人民陪审员 丁继娥人民陪审员 姚成梅二〇一六年八月二十三日书 记 员 潘玫竹 搜索“”