（2016）苏01民终6048号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-09-29
案件名称
陆敏与陈福来房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈福来,陆敏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终6048号上诉人（原审被告）：陈福来，男，1975年5月10日生，汉族。委托诉讼代理人：周巍，江苏博事达律师事务所律师。委托诉讼代理人：周爱萍，江苏博事达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆敏，女，1981年11月25日生，汉族。委托诉讼代理人：方正。委托诉讼代理人：周军，江苏正大求实律师事务所律师。上诉人陈福来因与被上诉人陆敏房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第5103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案受理后，依法组成合议庭，因双方当事人没有提出新的事实，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈福来上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉请。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、《南京市存量房交易合同》并非明示对《房地产买卖中介合同》约定的房款、交易方式、过户条件的变更，况且《房地产买卖中介合同》明确约定两合同发生不一致的，以《房地产中介合同》为准。1、《房地产买卖中介合同》不仅是双方真实意思表示，更是双方实际履行的依据。该合同在补充条款中特别手写注明户口迁出是交易的前提，双方在签订该合同后，无论是交付定金、还是房屋价款等行为均是按照该合同在履行，中介公司向法庭出具的书面说明及证人证言也都证明上述事实。相反，《南京市存量房交易合同》并非实际履行的合同。该合同签订的时间为2015年12月17日，而合同中约定的主要条款履行的时间为2015年9月20日前及2015年9月30日，很显然合同的主要条款约定的时间冲突，进一步证实该合同并非实际履行的合同。2、根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同的变更必须是明示，约定内容不明确的视为未变更。《南京市存量房交易合同》虽然签订在后，但是仅是行政机关要求过户交易的格式文本，其中关于过户时间等条款明显与实际情况不符合，更未明确取消将户口迁出作为房屋交易的生效并履行条件的约定。一审中，中介公司证人证言、陆敏陈述、陈福来答辩都确认在签订《房地产买卖中介合同》后到派出所核实过迁户口相关事宜，只不过得到的答复与实际情况不一致。3、《房地产买卖中介合同》第6条及《补充协议》第3条第9款明确约定，如果《南京市存量房交易合同》与《房地产买卖中介合同》不一致，以《房地产买卖中介合同》为准。二、户口能够迁出、过户在户口迁出后七日内，是上诉人与被上诉人针对买卖涉案房屋整个产权交易约定的条件，不仅仅针对《房地产买卖中介合同》适用，对《南京市存量房买卖合同》也当然适用。1、双方在《补充协议》中，以手写方式特别强调本房屋交易建立在户口能顺利迁出基础上，产权交易的前提是户口迁出。被上诉人在开庭中明确承认双方在签订合同时也就户籍迁出进行充分协商并约定，上诉人将户籍挂靠社区。2、上诉人签订《房地产买卖中介合同》后积极履行迁移户口义务，但是由于另有无法办理产权证的房屋（房产局能查询到），导致原计划将户籍挂靠社区的计划无法实现。3、被上诉人购买涉案房屋的目的是迁入户口，让孩子使用该学区。由于约定的户籍迁出无法实现，必将导致合同根本目的无法实现，符合《中华人民共和国合同法》关于合同根本目的无法实现解除合同的规定。被上诉人陆敏辩称，双方在2015年8月20日和2015年12月17日所签订的《房地产买卖中介合同》、《南京市存量房买卖合同》均是双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制规定，被上诉人自《房地产买卖中介合同》签订之日起就支付了定金，并按照约定的期限在2015年9月6日将全额购房款107万存入双方当事人确认的交易银行，双方并没有由于户口的问题停止房屋交易，双方的实际履行行为也变更户口迁出。2015年12月17日的过户登记，房产登记部门工作人员发现柏亚辉出具的房产证有出入，没有过户成功。之后由于房价上涨，上诉人以各种理由不办理过户手续，上诉人不过户是因为涨价的原因，违背了诚信原则。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的诉请，维持一审判决。陆敏向一审法院起诉请求：判令陈福来继续履行《南京市存量房交易合同》。一审法院认定事实：位于南京市建邺区梦都大街130号紫鑫国际公寓705室建筑面积为81.62平方米的房屋为陈福来及其妻柏亚辉共有，该房屋产权登记在陈福来名下。2015年2月2日，柏亚辉通过出具《委托书》的形式委托陈福来办理该房屋的出售事宜，并办理了公证。2015年9月1日，陈福来因没有时间办理涉案房屋的对外出售事宜，其为此转委托其妹妹陈小婷代为办理，并出具了《委托书》。2015年8月20日，陆敏、陈福来双方在南京欣城房地产经纪有限公司的居间介绍下就买卖涉案房屋签订了《房地产买卖中介合同》和补充协议，约定，陈福来以净得价1070000元转让该房屋给陆敏，双方签约时，陆敏支付定金2万元，陈福来于2015年9月5日前自行办理房屋的解押手续，解押后三个工作日内办理产权送件手续，陆敏于产权送件当日支付购房款1040000元，剩余购房款1万元于房屋交付当日支付。双方还约定，房屋交易建立在该房屋内户口能顺利迁出为前提，否则合同无效，三方免责，产权交易前确定户口已迁出，过户时间为户口迁出7天内。上述协议签订的当日，陆敏向陈福来支付了定金2万元。2015年12月17日，陈小婷作为出售涉案房屋的受托人和陆敏就涉案房屋签订了《南京市存量房交易合同》，约定，陈福来以107万元转让涉案房屋，其中，陆敏于2015年9月20日将购房款104万元解交监管账户，余款1万元在房屋交付时由双方自行交割；双方约定于2015年9月30日前正式交付房屋。该合同签订的当日，陆敏和陈福来的委托代理人陈小婷在房产交易部门办理过户手续时，因柏亚辉出具的委托书上载明的房屋名称和房产证书证载的名称有出入，导致过户没有成功。一审庭审中，陆敏出示了居间公司于2015年12月28日出具的《房产交易情况说明》一份，该说明载明：截止2015年12月20日，甲方不配合乙方办理过户手续，丙方多次通知均无果。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案中，陆敏、陈福来双方就涉案房屋所签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议、《南京市存量房交易合同》是当事人之间的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，当属合法有效。其中，陆敏、陈福来以及中介方之间所签的《房地产买卖中介合同》及补充协议既包含了陆敏、陈福来之间的房屋买卖合同关系，也包含了陆敏、陈福来和中介方之间的居间合同关系。陆敏、陈福来双方签订《房地产买卖中介合同》及补充协议后，在办理过户交易时，双方就涉案房屋买卖另行签订了《南京市存量房交易合同》，比较陆敏、陈福来双方签订的两份合同，从内容上看，后面签订的合同实际上是对前一份合同的变更。虽然前一份合同上载明了“本房屋交易建立在该房屋内户口能顺利迁出为前提”，但买卖双方在办理过户交易时所签订的后一份合同对此并没有约定，可见，陆敏、陈福来双方是否能够履行自己的合同义务应当以后一份合同作为依据。事实上，陆敏、陈福来双方也是按照后一份合同来履行的自己的合同义务的，只是由于非因买卖双方的主观原因导致没有按照约定的时间办理过户手续。现陆敏主张要求陈福来继续履行后一份合同，在陈福来没有证据证实该涉案合同属于法律上不能履行或事实上不能履行的情况外，一审法院对陆敏的诉讼请求予以支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条的规定，一审判决：陆敏和陈福来继续履行双方于2015年12月17日所签订的《南京市存量房交易合同》。一审案件受理费14430元减半收取，由陈福来负担（此款由陈福来直接给付陆敏，以冲抵陆敏预交的诉讼费用）。二审中，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院二审期间，被上诉人陆敏向本院提交了其的交通银行卡流水，证明2015年9月6日其将购房款107万元全额打入银行帐户。上诉人对证据的真实性没有异议，该款项是为交易做准备，但因为根据合同约定，未达到履行的条件，所以一直没有向上诉人交付。由于双方对该证据的真实性均无异议，本院依法予以确认。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：陆敏要求陈福来继续履行签订的《南京市存量房交易合同》诉请的主张应否支持。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，陈小婷代为出售涉案房屋的行为已经构成有权代理，代理行为所产生的法律后果应直接由陈福来承担。理由是：一、在陈小婷出售案涉房屋前，陈福来已经于2015年9月1日委托其妹妹陈小婷代为办理涉案房屋出售事宜，并出具了《委托书》；二、陈小婷系以陈福来的名义而非以陈小婷名义出售案涉房屋；三、陈小婷的代理行为是有法律效果的行为，所产生的法律后果应直接由陈福来承担。由于双方在2015年12月17日签订的《南京市存量房交易合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故应认定该合同合法有效。双方就涉案房屋先后签订了《房地产买卖中介合同》、《南京市存量房交易合同》，双方合同约定的标的物及房屋价款均是一致的。虽然上诉人陈福来称《房地产买卖中介合同》约定户口迁出是交易的前提，《南京市存量房交易合同》并非对《房地产买卖中介合同》约定的房款、交易方式、过户条件的变更，但从双方签订的《房地产买卖中介合同》和《南京市存量房交易合同》内容来看，双方对购房款的支付时间、房屋的交付时间等内容均有变化，而在合同签订当日，上诉人的委托代理人陈小婷和被上诉人在房产交易部门办理过户登记手续时，因柏亚辉出具的委托书上载明的房屋名称和房产证书记载的名称有出入，导致过户没有成功。嗣后，根据涉案房屋中介公司出具的《房产交易情况说明》载明，截止2015年12月20日，陈福来不配合陆敏办理过户手续，中介公司多次通知均无果。能够证明系上诉人原因不愿意配合办理过户登记手续。据此，一审法院根据查明的事实，认定《南京市存量房交易合同》系双方当事人真实意思表示，应继续履行该合同并无不当，依法应予维持。上诉人称《南京市存量房交易合同》并非对《房地产买卖中介合同》变更的意见不能成立，本院不予支持。双方签订的《房地产买卖中介合同》补充协议第3条第（9）款约定，该房屋交易的实际成交价以本《房地产买卖中介合同》为准，若本《房地产买卖中介合同》与《南京市存量房交易合同》有冲突的以本《房地产买卖中介合同》为准，房屋申报价以房产局最终审核为准。该约定是对涉案房屋价格的约定，而《房地产买卖中介合同》、《南京市存量房交易合同》均约定案涉房屋价款为107万元，并不存在冲突。因此，上诉人称《房地产买卖中介合同》约定两合同发生不一致的，以《房地产买卖中介合同》为准的意见理解不准确，本院不予支持。综上所述，陈福来的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14430元，由上诉人陈福来负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 吴 勇审判员 付 双二〇一六年八月二十三日书记员 郭旭冬 关注公众号“”