（2016）鄂01民终4260号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-09-29
案件名称
李建文与沙文莉、武汉众成恒基房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沙文莉,李建文,武汉众成恒基房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终4260号上诉人（原审被告）：沙文莉。被上诉人（原审原告）：李建文，女，1972年12月27日出生，汉族，武汉市人，住武汉市洪山区卓刀泉路********号，公民身份号码4222041972********。原审被告：武汉众成恒基房地产经纪有限公司，住所地武汉市东西湖区将军路南将军家苑二期翠林居5-7栋1层4B室（11）。法定代表人：陈威，该公司总经理。委托代理人：蒋丹丹，该公司金银湖分店负责人。上诉人沙文莉因与被上诉人李建文、原审被告武汉众成恒基房地产经纪有限公司（以下简称众成恒基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2015）鄂东西湖民商初字第01627号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。2015年11月，李建文诉至一审法院，请求：1、解除李建文与沙文莉签订的《存量房居间买卖合同》；2、沙文莉与众成恒基公司双倍返还李建文已付定金60，000元，合计120，000元；3、众成恒基公司返还李建文交纳的意向金2，000元；4、沙文莉与众成恒基公司赔偿原告律师费6，000元；5、本案的诉讼费由沙文莉与众成恒基公司承担。一审法院经审理查明：众成恒基公司成立于2013年2月20日，经营范围为二手房买卖及房屋租赁。李建文拟购买东西湖金银湖别墅，其于2015年9月12日与众成恒基公司签订《购房意向书》，委托众成恒基公司寻找房源、洽谈价格，并于当日向众成恒基公司支付购房诚意金2，000元，双方约定，若房产价格未洽谈至1，950，000元，诚意金无息退还。2015年9月14日，沙文莉（卖方，甲方）与李建文（买方，乙方）、众成恒基公司（经纪代理方，丙方）签订《存量房居间买卖合同》，约定甲方将其所有的坐落于武汉市东西湖区金银湖环湖路金银湖畔一期·粹岭L14栋1-4层03室房产（所有权证编号：武房权证东字第××号）以1，990，000元的价格出售给乙方。关于付款方式约定：乙方于2015年9月14日支付给甲方60，000元，作为购买房屋的定金，其中20，000元由丙方代收，作为物业押金，在甲方腾空房屋、物业交割完毕后由丙方交给甲方，定金自动转为房款。收取定金后，办理过户手续前，甲方因任何原因无法与乙方交易，除退还定金外，还需额外赔偿乙方60，000元，交易自动解除；乙方因主观原因无法与甲方交易，甲方不退还定金60，000元，交易自动解除。乙方申请贷款审批通过后，甲乙丙三方至房产局办理过户手续当天，乙方向甲方支付购房款1，330，000元整（不含定金）。余款600，000元，乙方委托丙方办理贷款，以贷款形式支付，实际贷款金额不足的部分，乙方以现金补齐。关于违约责任约定，由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费由违约方承担。关于其他事宜约定，甲、乙双方于2015年9月30日前准备齐资料办理银行贷款面签，2015年10月30日前办理房屋交易过户。合同还约定了其他事项。沙文莉、李建文、众成恒基公司分别签字、签章确认。合同签订当日，李建文向沙文莉支付购房定金60，000元，沙文莉向其出具收款条一份。沙文莉将其中的20，000元作为物业保证金交由众成恒基公司，众成恒基公司向沙文莉出具收据一份。一审另查明，沙文莉于2015年8月21日与众成恒基公司签订《房屋独家销售委托书》，委托出售其所有的位于武汉市东西湖区金银湖环湖路金银湖畔一期·粹岭L14栋1-4层03室的房产。2015年9月22日，沙文莉与赵海军离婚，并于2015年10月23日办理了财产分割协议的公证，约定武汉市东西湖区金银湖环湖路金银湖畔一期·粹岭L14栋1-4层03室房产为沙文莉和赵浩朴二人共同共有，赵海军不再对该房屋享有份额。2015年11月3日，沙文莉重新办理了诉争房屋的产权证，房屋所有权人为沙文莉、赵浩朴，系共同共有。合同履行过程中，经李建文、众成恒基公司催促、协调，沙文莉拒不履行《存量房居间买卖合同》义务。李建文为追究沙文莉的违约责任，支付律师费6，000元。本案在审理过程中，众成恒基公司自愿返还其向李建文收取的购房诚意金2，000元，并已暂存于武汉市东西湖区人民法院。一审法院认为：李建文与沙文莉、众成恒基公司签订的《存量房居间买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容无违反法律法规禁止性规定的情形，应为有效。双方当事人均应全面履行协议约定的义务。合同签订后，李建文向沙文莉支付购房定金60，000元，沙文莉应当按照合同约定的期限配合李建文办理银行贷款面签及过户手续，其拒不履行上述义务，导致合同无法履行，合同目的不能实现，构成根本违约。对于李建文要求解除双方签订的《存量房居间买卖合同》的诉讼请求，予以支持。李建文向沙文莉支付的60，000元系购房定金，根据合同约定：“甲方因任何原因无法与乙方交易，除退还定金外，还需额外赔偿乙方60，000元，交易自动解除。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，上述定金应当双倍返还。对于李建文要求沙文莉双倍返还定金60，000元，合计120，000元的诉讼请求，予以支持。对于李建文要求众成恒基公司返还交纳的购房诚意金2，000元的诉讼请求，因众成恒基公司同意返还，并主动将该款项提存至法院，予以支持。对于李建文要求沙文莉支付律师费6，000元的诉讼请求，该费用系李建文为追究沙文莉的违约责任而产生的损失，并已实际支付，且双方在合同中约定“一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费由违约方承担。”，因此，李建文的该项诉讼请求，予以支持。对于李建文要求众成恒基公司共同承担双倍返还定金、赔偿律师费的诉讼请求，因众成恒基公司在本案中属经纪代理方，并非买卖关系当事人或担保人，其对于沙文莉的违约责任不承担法律责任。因此，李建文的该项诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。对于沙文莉提出，合同所涉房屋系沙文莉与儿子共同所有，沙文莉未经共有人同意处分房产，系无权处分行为，其签订的合同无效，合同约定的违约条款对沙文莉不发生法律效力的辩称意见，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”，该辩称意见不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，判决：一、解除李建文与沙文莉、武汉众成恒基房地产经纪有限公司签订的《存量房居间买卖合同》；二、沙文莉于本判决生效后七日内向李建文双倍返还购房定金120，000元、支付律师费6，000元，共计126，000元；三、武汉众成恒基房地产经纪有限公司返还李建文购房诚意金2，000元（已付）；四、驳回李建文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，430元（已减半收取，李建文已预交）由沙文莉负担。判决后，沙文莉不服，向本院提起上诉，其上诉理由为：一、一审认定事实不清。诉争房屋归上诉人和与儿子赵浩朴共同所有，赵浩朴不同意出面办理相关手续，致使贷款和过户手续迟迟不能办理，而非上诉人拒不履行义务。二、一审适用法律不当。一审忽视了房屋共有人赵浩朴的权益。被上诉人不是善意买受人，本案应双方各自承担相应责任。上诉请求：撤销一审判决，依法改判。被上诉人李建文答辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告众成恒基公司述称：请求维持原判。经审理查明：一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，李建文与沙文莉、众成恒基公司签订的《存量房居间买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律、法规禁止性规定，该合同有效，双方均应按照合同履行各自义务。现李建文向沙文莉支付购房定金60，000元，沙文莉理应按照合同约定协助李建文办理相关过户手续，但其拒不履行上述义务，导致合同无法履行，沙文莉的行为构成根本违约，一审据此判决解除双方签订的《存量房居间买卖合同》正确，本院予以维持。因李建文向沙文莉支付60，000元购房定金，根据合同约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，一审判决沙文莉向李建文双倍返还上述定金有事实和法律依据，本院予以维持。关于沙文莉称诉争房屋归其与儿子赵浩朴共同所有，赵浩朴不同意出面办理相关手续，其不构成违约的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，沙文莉该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2860元，由沙文莉负担。本判决为终审判决。审判长 黄 更审判员 张立新审判员 李 瑜二〇一六年八月二十三日书记员 肖 华