（2016）津0102民初5088号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-09-23
案件名称
刘雅梅与王颖房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市河东区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘雅梅,王颖
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百一十四条第一款，第一百一十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十八条
全文
天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0102民初5088号原告：刘雅梅。委托诉讼代理人：王志广，天津泰达律师事务所律师。被告：王颖，无职业。原告刘雅梅与被告王颖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月29日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘雅梅及其委托诉讼代理人王志广、被告王颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘雅梅向本院提出诉讼请求：1、解除双方的买卖合同；2、判令被告向原告返还定金20000元、支付违约金98000元、并且在合同约定的违约金98000元的基础上上浮30%即29400元、赔偿原告中介费19600元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月22日，原、被告双方通过天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业）签订《房产交易合同》，约定原告以980000元购买被告所有的坐落天津市××大厦××号房屋，被告于2016年6月30日前还清贷款并注销该抵押权。原告给付被告定金20000元。双方于2016年7月15日前到房管局签订《天津市房产买卖协议》。合同还约定任何一方如果毁约则向守约方支付合同价款10%的违约金，并以补充协议再次确认10%违约金。合同生效后，被告要求原告为其偿还贷款提供资金，否则拒绝履行合同，并拒绝双倍返还定金，支付违约金，赔偿原告损失。因此原告提起诉讼。王颖辩称，原告所述签订合同及给付定金情况属实。被告一直同意返还定金。但原告交纳中介费被告并不知情。被告未委托中原物业售房，而是委托其员工私人代为寻找购房者。因此被告不同意支付中介费。被告因急需资金才以低价售房，故与中介人员提出净得980000元，其余一概不负责。因此被告没有资金清偿剩余贷款，如由中介代为清偿贷款需额外产生费用，被告认为不应由自己承担。被告同意解除合同，但不同意给付违约金，也不同意承担原告主张的上浮的违约金。本院经审理认定事实如下：2016年3月22日，被告作为甲方（出售方），原告作为乙方（买受方），案外人中原物业作为丙方（居间方），签订了《房产交易合同》（以下简称合同），约定乙方购买甲方所有的坐落天津市××大厦××号房屋。合同第一条第4款约定该房屋设定有抵押，甲方确认于2016年6月30日前还清贷款并注销该抵押权。合同第二条约定房屋成交价格为人民币980000元，乙方于合同签订之时向甲方支付定金20000元。双方于2016年7月15日前到该房屋所辖区房管局签订《天津市房产买卖协议》，双方通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。合同第五条关于居间佣金约定，依据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律法规的规定，在签署本合同之时，双方应分别按照不低于交易习惯的标准向丙方支付居间报酬，具体金额以《佣金确认书》为准。因甲乙双方或其中任何一方原因，导致合同日后不能实际履行的，丙方仍有权按照约定收取居间服务报酬，如已收取居间服务报酬则丙方不予退还，守约方支付居间服务报酬的，由违约方赔偿该笔费用。合同第六条违约责任第4款约定，甲方未按约定注销抵押权的，乙方未按约定付款的，甲乙双方违反本合同第六条第三项或本合同其他约定的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金；若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。原、被告在该合同上签字捺押，案外人中原物业在该合同上加盖公章，并有其经办人员签字。同日，原、被告签订《补充协议》，约定双方签订的买卖合同，如一方在打买卖协议和过户之前违约不卖或不买的情况下，违约方按房款的10%来赔偿对方。同日，原告给付被告定金20000元，被告出具收据。合同履行期间，被告提出由原告出资清偿其剩余贷款，原告拒绝。双方协商未果，被告未按照合同约定期限偿还贷款。原告遂提起诉讼。庭审中被告同意解除合同，同意返还定金，但不同意承担其他责任。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告对原告与案外人中原物业是否有佣金约定存有争议。被告主张对原告向案外人中原物业交纳佣金情况不知情。原告为此提供《佣金确认书》及中介费收费票据佐证。对此本院分析认为，原、被告及案外人中原物业在合同中关于中介费用进行了明确约定，原告依照该约定与案外人中原物业签订《佣金确认书》，并向案外人中原物业支付居间服务费19600元，有交费票据为证，据此本院认定2016年3月22日原告与案外人中原物业签订了《佣金确认书》，约定原告向案外人中原物业支付居间服务费19600元。2016年3月24日，原告向案外人中原物业支付定金19600元。原、被告均认可涉诉房屋所在楼的房屋房型、面积类似，房屋价格在双方合同签订后存在上涨情形，但对于上涨幅度存有争议。原告提供朝华大厦1号楼其他房屋交易合同影印件第一页及涉诉房屋所在小区雍华府类似房型网上挂牌价格打印件，主张房屋价格上涨到115万元左右。被告不否认其所在楼有房屋曾以115万元成交，但主张该价格仅为个例，大多数房屋成交价格在100万至110万之间，被告就其主张未提供证据证实。对此本院分析认为，原告提供的证据显示涉诉房屋所在楼的房屋成交价格较之涉诉房屋有所上涨，但众所周知的是，二手房成交价格除了受二手房市场价格波动趋势影响外，还受房屋所在楼层、朝向、装修、配套设施及买卖双方对价格的心理预期等因素的影响。且原告提供的雍华府房屋网上挂牌价格中也有两套房屋的挂牌价为110万元。因此原告提供的证据可以作为本院衡量违约金是否应当调整的参考因素之一，尚不足以据此认定涉诉房屋价格目前已上涨至115万元。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。但本案合同解除只涉及原、被告之间关于房屋买卖的约定，原、被告与案外人之间的居间合同约定不在本案审理范围之内。对于原告主张的违约金及中介费损失，被告虽主张其与中介人员约定净得980000元，其余一概不负责，但其主张明显与合同约定不符，被告未能提供证据证实其主张，本院不予采信。根据合同约定，被告应当在2016年6月30日前还清其房屋贷款并注销抵押权。被告未按约定履行，应当按照合同约定承担违约责任，向原告支付违约金。对于原告主张约定的违约金低于其实际损失，要求增加违约金，同时要求被告赔偿其中介服务费损失的请求，原告主张的实际损失一是实际支出的中介服务费19600元，二是房屋价格上涨损失。原、被告对于房屋价格上涨没有争议，但对于价格上涨幅度有争议。综合考虑原、被告各自主张的涉诉房屋所在楼其他房屋成交价格及原告实际支出了中介服务费19600元因素，本院酌情在合同约定的违约金98000元的基础上增加22000元。但增加违约金后，原告赔偿中介服务费损失的请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，判决如下：一、本判决生效之日起，解除原告刘雅梅与被告王颖及案外人天津中原物业顾问有限公司2016年3月22日签订的《房产交易合同》中关于房屋买卖的约定；二、本判决生效之日起十日内，被告王颖返还原告刘雅梅定金20000元；三、本判决生效之日起十日内，被告王颖给付原告刘雅梅违约金120000元；四、驳回原告刘雅梅其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3728元，减半收取计1864元，由原告刘雅梅负担270元，被告王颖负担1594元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 杨桂军二〇一六年八月二十三日书记员 李 靖 更多数据：