（2015）安高民初字第00345号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-12-28
案件名称
严长波与储彩梅房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
海安县人民法院
所属地区
海安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
严长波,储彩梅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省海安县人民法院民 事 判 决 书（2015）安高民初字第00345号原告：严长波。委托诉讼代理人：夏锡宏，江苏哲邦律师事务所律师。被告：储彩梅。原告严长波与被告储彩梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严长波及其委托代理人夏锡宏、被告储彩梅到庭参加诉讼。因未能在简易程序审理期限内审结，依法裁定转为普通程序，组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告严长波及其委托代理人夏锡宏到庭参加诉讼。被告储彩梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告严长波向本院提出诉讼请求：请求判令被告储彩梅给付房屋占用费80814.37元（从2011年9月1日至2012年12月31日，计16个月，以海安县农业委员会向严长波主张的租金标准即167平方米年租金241000元计算，241000元÷167平方米÷12个月×42平方米×16个月），从2013年1月1日起至实际交房之日（以相邻房屋另案执行时被一并收回的时间确定为2013年3月11日）的房屋占用费仍按上述标准计算。事实和理由：2008年下半年，原告严长波与海安县原农牧渔业局签订房屋租赁合同一份，严长波承租了海安县海安镇曙光中路35号办室楼一楼部分沿街店面房。2009年8月30日，原告严长波与被告储彩梅签订房屋租赁合同一份，将上述房屋中由东向西的第四间店面房（门牌号为海安镇曙光中路35号-3）转租给被告储彩梅使用，租赁期限从2009年9月1日至2010年8月31日，年租金35000元。合同签订后，原告将租赁房屋交被告使用，租赁期满后被告未将承租的店面房退还原告。其间，原告曾通知被告退房，被告仍未退房。2012年4月，房屋所有人农业委员会起诉严长波，要求严长波交房并支付占用费。海安县人民法院于2012年11月20日作出（2012）安开民初字第0286号民事判决书，判决原告交房并支付房屋占用费。2012年12月1日，原告再次向被告发出交房通知，要求被告在10天内交房，但被告仍未交房。被告储彩梅辩称，我与严长波签订的房屋租赁合同的租期是1年，到2010年8月31日租赁期限届满。我在租赁期限届满前三、四个月时将承租房屋再转租给韩婷婷，我与严长波租赁合同期限届满后的租金由韩婷婷向原告严长波缴纳。原告主张2011年9月1日之后租金未收到，即可证明至少从我的租期届满之日，即2010年9月1日至2011年8月31日这一整年的租金，其已实际从韩婷婷处收取，我只向原告严长波缴纳过租赁合同期限内的租金，此后我既没有使用租赁房屋也未缴纳租金。至于韩婷婷后来是否将租赁房屋再转租给他人，我不清楚。原告严长波所述向我通知交房，但我没有收到任何通知。综上，我与严长波租赁合同期限届满后，我与严长波之间即不存在租赁合同关系，请求驳回原告严长波对我的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2008年下半年，海安县原农牧渔业局作为授权管理单位、严长波作为承租人、海安县国有资产管理办公室（以下简称国资办）作为产权单位，共同签订房屋租赁合同一份。合同主要内容有：海安县农牧渔业局会同国资办将海安镇曙光中路35号办公楼一楼的沿街店面（即35号－1、－2、－3、－4号房屋，建筑面积约167平方米）租赁给严长波使用。租赁期限自2008年9月1日至2011年8月31日止。租赁期满后，房屋租赁合同即终止，严长波于租赁期满后5日内无条件搬出所有物品，所有装潢不得拆除（空调、灯具除外），作自动放弃。严长波如将承租房屋擅自转租、转让、转借给他人，海安县农牧渔业局有权终止合同并收回房屋，造成损失由严长波负责赔偿。上述合同签订后，严长波实际使用了海安镇曙光中路35-1号房屋，而将海安镇曙光中路35－2、－3、－4号房屋转租给他人使用。2009年8月30日，严长波与储彩梅签订了房屋租赁合同一份，主要内容有：严长波将曙光中路35号坐南朝北，从东（以服装店为第一间）向西第四间（即海安镇曙光中路35-3号）房屋出租给储彩梅使用，建筑面积约42平方米，由储彩梅用于经营金姬美皮具店。租赁期限自2009年9月1日至2010年8月31日，年租金为35000元，签订合同时一次性缴纳。租赁期满后，合同终止，租赁期满后5日内，储彩梅无条件搬出所有物品，所有装璜不得拆除（空调除外），作自动放弃。租赁期间，任何一方提出终止合同需提前1个月书面告知对方，经双方协商后终止合同。储彩梅如将承租房屋擅自转租、转让、转借给他人，严长波有权终止合同并收回房屋。储彩梅与严长波签订上述转租合同后，向严长波缴纳了1年租赁期限内的房租35000元，并实际使用海安镇曙光中路35-3号店面房。2010年机构改革，海安县农牧渔业局被撤销，组建海安县农业委员会（以下简称海安农委）。严长波与海安县农牧渔业局、国资委签订的合同租赁期限届满后，严长波未能按期交还房屋。海安农委向本院提起诉讼，要求严长波立即将所承租的位于海安县海安镇曙光中路35号一楼-2、-3、-4号3间店铺（约137平方米）交还给海安农委（起诉后严长波已将曙光中路35号一楼-1号房屋交还）；赔偿至实际交房之日的经济损失。本院审理后于2012年11月20日作出（2012）安开民初字第0286号民事判决书，判令严长波将海安县海安镇曙光中路35号2-、-3、-4号3间店面房退还给海安农委，并偿付至实际退还房屋之日止的房屋占用费。2012年12月1日，严长波以EMS国内特快专递方式向储彩梅寄送通知，载明海安镇曙光中路35-3号房屋的租期已经届满，储彩梅仍在继续使用，现通知终止合同，限接到通知后10日内腾空交房。邮件上注明了储彩梅至今一直使用的手机号码。2012年12月5日，严长波前往速递公司查询，上述邮件已在2012年12月3日10时46分由“本人签收”。上述判决生效后，海安农委向本院申请执行，经本院执行局协调，2013年3月11日，包括案涉租赁房屋在内的房屋钥匙交至执行局，后转交海安农委。本案审理中，严长波认可2011年8月31日前的租金均已收到。以上事实，有原、被告签订的房屋租赁合同、本院（2012）安开民初字第0286号民事判决书、通知及送达情况查询回执，以及双方当事人当庭陈述予以证实。原告严长波还主张，2012年4月12日曾因想收回包括案涉租赁房屋在内的海安镇曙光中路35号出租房屋，租赁合同双方发生争执，经严长波报警，公安警察曾出警处置，为此，严长波提供了当日海安县公安局城南中心派出所接处警工作登记表。被告储彩梅对此质证认为，证据本身的真实性无异议，但其中记载“严长波要求翟富华、卢艳燕、储彩梅交还租赁房屋发生矛盾”，而事实上储彩梅当时并不在场，这也可以反证案涉房屋当时已经实际并非储彩梅在使用，而是由储彩梅转租给他人了。因储彩梅在本案审理中一直称，其在2010年8月31日前的三、四个月时已将从严长波处转租的房屋再转租给韩婷婷，但储彩梅一直未能向本院提供韩婷婷的基本信息。为了能进一步查明案件事实，本院曾书面通知储彩梅提供韩婷婷的出生年月日、居民身份证号码、户籍地、现居住地等基本信息，但按储彩梅所确认的送达地址向其送达的邮件被退回。2016年7月15日，本院通知储彩梅到庭后与其谈话，也当面要求其在2016年7月22日前向本院提供韩婷婷的上述基本信息，但截止判决之日储彩梅一直未能提供。本院认为，严长波与储彩梅就海安镇曙光中路35-3号房屋出租事宜协商一致，签订房屋租赁合同，双方均应按约履行义务。合同约定的租赁期限届满后，原、被告未再签订租赁合同，储彩梅未按约将租赁房屋交还严长波，双方之间形成不定期租赁关系，原告可随时主张解除租赁关系。海安农委与严长波成讼后，严长波已向储彩梅主张解除租赁合同。被告储彩梅辩称未收到通知，未能提供充分有效的反驳证据，本院不予采信。租赁合同期限届满后至2011年8月31日的房屋使用费，严长波自认已经收取，本院予以采信。至于是储彩梅实际缴纳还是他人代储彩梅缴纳，均不影响严长波作为权利人的权利已经实现的事实存在。被告储彩梅辩称，该部分租金由从其手中转租而实际使用房屋的韩婷婷交付，且严长波已经认可韩婷婷获得转租，未提供充分有效的证据加以证明，且严长波当庭予以否认，被告储彩梅所辩本院不予采信。案涉房屋在他案执行过程中已经收回转交给房屋所有权人，以此作为收回案涉房屋的时间节点，符合客观实际，本院予以采信。原告严长波要求被告储彩梅从2011年9月1日起支付房屋使用费至实际交还房屋之日的请求，本院予以支持。房屋使用费标准，可参照原、被告此前订立的房屋租赁合同约定的租金标准计算。原告严长波主张按其与海安县农牧渔业局签订的房屋租赁合同约定的租金标准计算，缺乏关联性，严长波与他人签订的合同不得约束被告储彩梅，故严长波主张的房屋使用费计算标准本院不予采信。被告储彩梅虽然辩称案涉房屋在租赁期限届满前就转租给韩婷婷，但其始终未能提供韩婷婷的基本信息，致本院无法追加韩婷婷参与诉讼。且即使被告储彩梅实际将案涉租赁承包房屋再转租他人，也不影响原告严长波依据原、被告所签订的租赁合同向储彩梅主张权利，只是在此情况下储彩梅可另行依法向他人主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告储彩梅给付原告严长波房屋占用费53410.96元（从2011年9月1日至2013年3月11日止，计557天，35000元/年÷365天×557天），于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。如果被告储彩梅未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告严长波的其他诉讼请求。案件受理费1820元，由原告严长波负担617元，被告储彩梅负担1203元（被告负担部分已由原告代垫，被告储彩梅在履行上述判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1820元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。审 判 长 刘春华人民陪审员 钱德凤人民陪审员 朱长余二〇一六年八月二十三日见习书记员 曹智梅附：《中华人民共和国合同法》第六十条（第一款）当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来自