（2016）湘0204民初695号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-09-30
案件名称
株洲市丽丰物业管理有限责任公司与唐满英物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
株洲市石峰区人民法院
所属地区
株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
株洲市丽丰物业管理有限责任公司,唐满英
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
湖南省株洲市石峰区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0204民初695号原告株洲市丽丰物业管理有限责任公司，住址地株洲市芦淞区王塔冲康和山庄1栋（现在在株洲市自来水公司对面）。法定代表人何美丽，系公司总经理。委托代理人罗妹红，系该公司员工，代理权限：一般代理。被告唐满英。委托代理人陈文斌，1982年8月7日。原告株洲市丽丰物业管理有限责任公司诉被告唐满英物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月1日受理后，由代理审判员陈定波适用简易程序公开开庭进行了审理，原告株洲市丽丰物业管理有限责任公司的委托代理人罗妹红、被告唐满英的委托代理人陈文斌到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告株洲市丽丰物业管理有限责任公司诉称：被告唐满英为恒丰小区1栋506号房的业主，房屋面积119.61平方米，物业服务费为0.4元/平米/月，根据合同约定2012年4月30日后的物业服务费为0.5元/平米/月，2014年4月30日后物业服务费为0.55元/平米/月。原告物业公司于2005年4月30日根据《物业管理委托合同》接管被告小区后，一直为该公司提供物业服务，原告积极履行物业合同约定的相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，原告一直在该小区服务至今。但是被告从2005年5月起一直拒绝缴纳所欠的物业管理费。原告多次催缴，被告仍然拒绝缴纳，遂诉至法院，请求判决：1、被告立即支付自2005年5月1日至2016年4月30日的物业服务费6397元（2005年5月1日至2013年12月31日的物业服务费为0.4元/平方/月份，2014年1月1日起至2016年4月30日的物业服务费为0.55元/平方/月）；2、被告向原告支付滞纳金500元；3、由被告承担本案的诉讼费用。被告唐满英辩称：1、本小区建成以来，没有监控，没有防盗门，家有财产容易被盗，人身安全受到严重影响。2、小区邻接门面厨房后面排油烟风扇都是对小区里面直接排放，导致小区里面墙都是黑黑的油。3、小区四个门，三个门都是锁了的，只有一个正门进出。小区进门是24小时打开都是不论任何人进出都可以，没有物业人员看管。4、本小区门卫只有一人，不管白天还是晚上，晚上门卫就把门敞开，自己在门卫室睡觉，无巡逻人员。5、小区的路灯坏了无人维护。6、本小区二楼现是网吧把主楼体墙全部打了，对楼体是有安全危险的，网吧后门就在小区上楼的楼道上，上网人员在楼道里小便，物业也没去管理。7、小区楼梯的墙体没有一个是干净的，打的空调也没人管，被告书房以前漏水，木地板也都起霉了，要求物业公司配合一起找开发商协商解决赔偿问题，物业公司却称与其无关，要被告自己找开发商。总之，十年来小区没有任何改变，被告亦从来不知道物业服务合同的签订情况，小区也从没有召开过业主大会。原告物业公司没有提供相应的符合要求的物业服务，被告不应该向其支付物业费。原告株洲市丽丰物业管理有限责任公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原告组织机构代理证及营业执照、被告公民信息检索单复印件各一份，欲证明原、被告的诉讼主体资格；2、土地登记证复印件一份，欲证明被告系原告服务的业主；3、物业服务合同复印件（2005年至2006年、2006年至2008年、2008年至2009年、2009年至2010年续签、2010年至2011年、2011年至2012年、2012年至2014年、2014年至2016年各一份），欲证明原告依约提供物业服务；4、欠费明细表复印件一份，欲证明被告尚欠物业费用；5、物业管理服务收费标准通知单复印件一份，欲证明恒丰小区多层住宅物业服务费为0.4元/平米*月；6、律师函复印件一份，欲证明原告曾向被告催收物业服务费；7、催费通知单复印件一份，欲证明我方每隔两年向被告催交物业服务费一次；8、物价局服务价格登记证复印件一份，欲证明2014年1月1日起按0.55元/平方收取物业服务费。被告唐满英为支持其辩称主张，向本院提交了如下证据：1、小区照片复印件，欲证明小区的卫生情况不符合要求。经庭审质证，当事人对以上证据的质证意见及本院认证意见如下：对于原告提交的证据1，被告认为公民信息检索上的住址与身份证上不一致，但认可其他事项的真实性。本院认为该证据能够证明原、被告间的主体资格。对于原告提交的证据2，被告无异议，本院予以采信。对于原告提交的证据3，认为其并不知情，本院认为该证据能够证明原告与株洲市恒丰小区业主委员会签订《物业管理委托合同》的事实。对于原告提交的证据4，被告认为原告并没有做到该做的物业服务项目，该费用不应由被告支付。本院认为该证据能够证明被告自2005年5月1日起未支付物业管理费的事实。对于原告提交的证据5，被告认为该证据系物价局的规定，本院认为该证据系国家相关职能部门所作出的文件，本院予以采信。对于原告提交的证据6，被告认可照片中的图像为其家门口，但认为自己并没有看到该律师函。本院认为该证据能够证明原告曾将律师函贴在被告住宅门口的事实。对于原告提交的证据7，被告认为其从没见过该催费通知单。本院认为该证据并不能证明原告每隔两年向被告催收一次物业服务费的事实。对于原告提交的证据8，被告认为其并不知情，是业主委员会与原告的单方面约定。本院认为该证据系国家相关职能部门所制作，本院予以采信。对于被告提供的证据1，被告对其真实性无异议，但认为只能反映原告所居住的部分情况：只有1栋楼顶有人养鸡，小区里面养鸡也只是个别现象，消防设施有部分确实是年久失修但大部分是完好的，地下室通道上只是部分梅来得及清理的建设垃圾，小区墙壁上的油烟污渍是门店所造成，上网人员在楼梯间小便属于个人素质问题。本院认为该证据能够证明原告在小区物业管理存在不完善、不到位的情况。根据上述采信的证据并结合当事人陈述，本院确认如下案件事实：被告唐满英系株洲市石峰区响田路1栋506号房屋的业主。2005年4月30日，原告株洲市丽丰物业管理有限责任公司与株洲市恒丰小区业主委员签订《物业管理委托合同》，约定由原告对恒丰小区住宅楼物业实行管理，合同约定对逾期不缴纳物业服务费者，每天收取3‰的滞纳金，期间双方多次续签合同至2016年4月30日。另查明：根据物价部门相关规定及合同约定，恒丰小区2005年5月1日至2013年12月31日的物业服务费为0.4元/平方/月份，2014年1月1日起至2016年4月30日的物业服务费为0.55元/平方/月，被告自2005年5月1日至2016年4月30日止共拖欠原告物业服务费6397元。庭审中，因滞纳金数额已超过物业服务费数额，原告主张要求被告支付滞纳金500元。再查明：恒丰小区存在部分消防设施年久失修、卫生清洁不到位、小区部分楼顶堆放垃圾及养鸡的情况。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。公民、法人违反合同或者不履行合同义务的，应当承担相应的民事责任。原告根据与株洲市恒丰小区业主委员签订的《物业管理委托合同》，为恒丰小区提供物业管理服务，该合同合法有效。被告作为业主，接受了原告的物业管理服务，应当支付相应的物业管理费，但被告以原告公司在管理过程中存在管理服务不到位的情况为由而拒绝缴纳物业服务费。根据本院查明的事实，恒丰小区存在部分消防设施年久失修、卫生清洁不到位、小区部分楼顶堆放垃圾及养鸡的情况，该情况由尚不属于重大服务瑕疵。因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域或某些方面做得不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常缴纳物业服务费业主的利益。本院认为，物业服务过程中存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交物业服务费的正当、充分的理由，故被告仍应履行向原告缴纳相应的物业服务费用的义务,对于原告要求被告支付物业费6397元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告诉请的滞纳金，因被告拒交物业服务费系由于存在原告服务存在瑕疵且涉及被告自身房屋问题未得妥善处理的情由，故对于原告主张的滞纳金，本院不予支持。鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，在物业服务期间，原告应加强服务意识，切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好的服务，业主对物业服务企业提出的意见和要求，亦应当采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理的履行合同约定的权利和义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上，依据《中华人民共合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告唐满英于本判决生效后15日内向原告株洲市丽丰物业管理有限责任公司支付自2005年5月1日至2016年4月30日止的服务管理费6397元；二、驳回原告株洲市丽丰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告唐满英承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行东区支行交通分理处驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：16×××86。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。代理审判员 陈定波二〇一六年八月二十三日书 记 员 邹 慧附本判决适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。