（2016）闽02民终2552号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-10-09
案件名称
赵忠华、玉拉罕与厦门市龙色文化传媒有限公司、友丰（厦门）资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
厦门市龙色文化传媒有限公司,赵忠华,玉拉罕,友丰（厦门）资产管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽02民终2552号上诉人（原审被告）：厦门市龙色文化传媒有限公司。法定代表人：洪鸣峰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：林时坤，福建厦宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：康韵芳，福建厦宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵忠华，女，1986年10月20日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：玉拉罕，女，1980年4月1日出生，傣族。原审被告：友丰（厦门）资产管理有限公司。法定代表人：黄建文。上诉人厦门市龙色文化传媒有限公司（下称龙色公司）因与被上诉人赵忠华、玉拉罕、友丰（厦门）资产管理有限公司（下称友丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第14537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙色公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回赵忠华、玉拉罕主张龙色公司退还保证金7000元的诉讼请求。事实和理由：一、龙色公司未收到赵忠华、玉拉罕的租金及保证金，退还保证金无事实和法律依据。赵忠华、玉拉罕未提出有效证据证明其支付了租金21000元及保证金7000元。二、退一步而言，即使龙色公司有收取租金和保证金，也无需退回保证金。赵忠华、玉拉罕在原审中自认“截至2016年2月15日，讼争房屋仍由其实际控制”，赵忠华、玉拉罕应依据租赁合同向龙色公司支付占有使用费至2016年2月15日。赵忠华、玉拉罕租金只缴交至2015年7月18日，拖欠租金至少7个月，保证金抵扣租金后，赵忠华、玉拉罕尚欠5个月租金未付，故无需退回保证金。赵忠华、玉拉罕辩称，一、赵忠华、玉拉罕在签订合同后，按约缴纳押金及每季度租金。赵忠华、玉拉罕转入合同签约人黄晖提供的两个财务的账户，黄晖是龙色公司的股东和合同签订人。赵忠华、玉拉罕提供了银行转账证明，一直缴纳租金至2015年7月18日，赵忠华、玉拉罕于2015年7月13日收到案外人要求终止经营，撤离商铺的公告才被迫中断经营，未继续缴纳租金。二、龙色公司隐瞒了讼争房屋系案外人用地已被告知收回的事实，导致赵忠华、玉拉罕蒙受大额经济损失。龙色公司本应承担责任，更无收取占有使用费的权利。龙色公司上诉主张赵忠华、玉拉罕实际控制讼争房屋至2016年2月15日不准确。综上，原审判决事实清楚，请求维持原判。赵忠华、玉拉罕向一审法院起诉请求：1.确认《厦门马庄文创园租赁合同》无效；2.龙色公司退还已付租金本金21000元；3.龙色公司退还已付保证金7000元；4.龙色公司、友丰公司共同赔偿装修费98334元的（全部装修款196668元的50%）；5、龙色公司、友丰公司共同赔偿设备物料、广告投入费用47480.5元（总费用94961元的50%）。一审法院认定事实：2014年12月18日，赵忠华、玉拉罕与龙色公司签订一份《厦门马庄文创园租赁合同》，约定龙色公司将座落于厦门市思明区曾厝垵社曾厝垵村10号厦门马庄文创园中的B11号店铺（下称讼争房屋）出租给赵忠华、玉拉罕使用，租赁期间自2014年12月18日起至2016年12月18日止；店铺每月租金3500元，按季度支付，保证金7000元；龙色公司同意赵忠华、玉拉罕租赁讼争房屋用于贩卖咖啡、可可、茶等食品和小工艺品。合同签订后，赵忠华、玉拉罕向龙色公司支付了7000元保证金，龙色公司将讼争房屋交给赵忠华、玉拉罕用于经营休闲餐饮，赵忠华、玉拉罕对讼争房屋进行了室内装修，但未对主体结构进行改造。赵忠华、玉拉罕向龙色公司缴交租金至2015年7月18日止，此后停止支付。2015年8月起，赵忠华、玉拉罕停止经营。截至2016年2月15日一审庭审之日，讼争房屋由赵忠华、玉拉罕实际控制。讼争房屋座落的土地系军产，赵忠华、玉拉罕告龙色公司交接讼争房屋时房屋为简易搭盖，各方当事人均无法提供房屋的权利证书和合法建造手续。2015年7月后，部队发布公告欲收回房屋。一审法院认为，讼争房屋为简易搭盖的建筑物，各方当事人无法举证证明讼争房屋已取得建设工程规划许可或经主管部门批准建设，因租赁标的物违反城乡规划法、建筑法等法律的强制性规定，应认定讼争合同为无效合同。合同签订后，赵忠华、玉拉罕将讼争房屋用于经营休闲餐饮，合同无效并未影响其使用预期，其依据合同约定金额向龙色公司支付的款项系合理的占有使用费，故对赵忠华、玉拉罕要求退还租金的主张，法院不予支持，但龙色公司应将保证金退还给赵忠华、玉拉罕。关于设备物料、广告投入费用，从举证责任角度分析，除部分正规发票外，赵忠华、玉拉罕提交的证据的真实性无法确认，应承担相应不利后果；从费用性质的角度分析，赵忠华、玉拉罕所主张的设备、原材料、广告费均为经营休闲餐饮所需的物品和花销，在经营过程中赵忠华、玉拉罕亦获取了利润，对这些经营必要开支其应自行承担；此外，上述物品均为动产，赵忠华、玉拉罕可自行搬离；综上，对赵忠华、玉拉罕有关赔偿设备物料、广告投入费用的诉求，法院不予支持。关于装修费，赵忠华、玉拉罕仅提供案外人盖章的《装修结算单》和《收款收据》作为证据，该案外人的身份以及证据内容的真实性均无法确认，该项主张的证据不足；另，《厦门马庄文创园租赁合同》为无效合同，赵忠华、玉拉罕作为承租方亦有过错，故对有关赔偿装修费的诉求，法院不予支持。此外，讼争合同系赵忠华、玉拉罕与公司签订，赵忠华、玉拉罕要求友丰公司承担赔偿责任没有法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认赵忠华、玉拉罕与厦门市龙色文化传媒有限公司签订的《厦门马庄文创园租赁合同》无效；二、厦门市龙色文化传媒有限公司于判决生效之日起十日内向赵忠华、玉拉罕退还保证金7000元；三、驳回赵忠华、玉拉罕的其他诉讼请求。案件受理费3776元，由赵忠华、玉拉罕负担3276元，厦门市龙色文化传媒有限公司负担500元。二审中，赵忠华、玉拉罕提交一份证据：微信截图证明，用于证明龙色公司合同签订人黄晖向提供财务人员苏美璇的银行账号。龙色公司质证认为，对真实性、关联性不予确认，该证据仅证明支付租金，不涉及保证金，与龙色公司的上诉请求无关，无法确认是黄晖的微信号。经审理查明，对一审判决查明的事实，龙色公司提出如下异议：1.“合同签订后，赵忠华、玉拉罕向龙色公司支付了7000元保证金”有误，事实上赵忠华、玉拉罕未支付保证金。2.“赵忠华、玉拉罕向色公司缴交租金至2015年7月18日止，此后停止支付”有误，赵忠华、玉拉罕未缴纳租金。赵忠华、玉拉罕对一审判决查明的事实没有异议，友丰公司未提出异议。另查明，龙色公司于2016年7月28日提交书面说明，确认黄晖于2014年9月1日至2015年9月30日担任龙色公司行政专员职务.对当事人二审争议的事实，本院认定如下：赵忠华、玉拉罕与龙色公司于2014年12月18日签订《厦门马庄文创园租赁合同》，上述合同第四条约定：乙方（赵忠华、玉拉罕）应于签约时同时缴交2个月保证金交予甲方（龙色公司）作为保证金。上述合同签订后，赵忠华、玉拉罕对讼争房屋实际使用管理，结合赵忠华、玉拉罕于二审中提交的证据，其依据龙色公司工作人员黄晖提供财务人员的银行账号缴纳租金，上述证据与其于一审中提交的银行卡客户交易查询单可以相互印证，龙色公司对此有异议，但未能提供反驳证据予以证明。综合当事人举证、质证、庭审陈述情况，本院认定赵忠华、玉拉罕提交的证据已达到高度概然性的证明标准，可以证实赵忠华、玉拉罕向龙色公司缴纳保证金及租金的事实。龙色公司对一审查明事实的异议理由不能成立，本院不予采纳。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。根据查明事实，赵忠华、玉拉罕向龙色公司缴纳讼争房屋的保证金7000元及房屋占有使用费至2015年7月18日。龙色公司关于未收到保证金的上诉主张缺乏相关证据证明，不予采纳。龙色公司于一审中未提起反诉，其上诉主张赵忠华、玉拉罕使用讼争房屋至2016年2月15日，保证金应抵扣房屋占有使用费无需返还缺乏法律依据，不予采信。综上所述，龙色公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由厦门市龙色文化传媒有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 林巧玲审 判 员 柯艳雪审 判 员 许 莹二〇一六年八月二十二日代书记员 彭丽月附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。