（2016）琼9001民初472号

裁判日期: 2016-08-22

公开日期: 2017-10-13

案件名称

黄某某与海南亨利投资有限公司商品房销售合同纠纷一案民事判决书

法院

五指山市人民法院

所属地区

五指山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄**,海南亨利投资有限公司,海南鲁班一品装饰工程有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款

全文

{C} 海南省五指山市人民法院民事判决书（2016）琼9001民初472号原告黄**，男，汉族，1983年1月23日出生，现住江苏省常州市新北区御花园25栋。委托代理人刘**，海南三合元律师事务所律师。被告海南亨利投资有限公司，住所地五指山市海域北路阿里山对面。法定代表人安**，该公司董事长。委托代理人罗**，海南金裕律师事务所律师。第三人海南鲁班一品装饰工程有限公司，住所地海口市琼山区南海大道1号汇宇金城6栋1209室。法定代表人杨**。原告黄**与被告海南亨利投资有限公司（以下简称亨利公司），第三人海南鲁班一品装饰工程有限公司（以下简称鲁班一品公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年7月18日立案受理后依法组成合议庭，于2016年8月10日公开开庭进行了审理。原告黄**委托代理人刘**，被告亨利公司委托代理人罗**到庭参加诉讼。第三人鲁班一品公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告黄**诉称，2015年12月25日，原、被告双方签订位于五指山市海榆北路4号山水绿世界项目第8幢12层2-1206房的《五指山市商品房买卖合同》（合同编号为WZL000015534）,双方约定该商品房按套计价，每平方米5237.39元，总价款379920元。合同第八条约定“出卖人应在2016年1月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格的商品房交付给买受人使用”。第十一条约定“出卖人未能按本合同约定的期限交房，逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同”。第十九条约定“买受人行使本合同约定的单方面解决本合同的权利时，应书面通知出卖人，出卖人须自收到买受人的书面通知之日，一次性将买受人已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还买受人。出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按未退金额的万分之一向买受人支付违约金，直至全部退完款项为止。”2015年11月3日，被告向原告支付完毕全部购房款379920元。由于被告销售的房屋为精装修交房，原告在与被告签订房屋买卖合同时，被告要求原告与海南鲁班一品装饰工程有限公司签订《山水绿世界8-2-1206室装修合同》，装修价款为145080元，并约定房屋装修交付日期为2016年1月1日。2015年1月21日，原告向海南鲁班一品装饰工程有限公司交付装修款145080元。鉴于原、被告签订的《五指山市商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2016年1月1日，至原告起诉之日已逾期180日，且据原告到相关部门了解，本案涉及的房屋至今未能取得相关部门的验收合格。因此，原告根据合同约定与2016年7月6日向被告发函要求解除逾期签订的《五指山市商品房买卖合同》，并要求被告收到《解除合同通知函》之日立即退还全部购房款379920元及利息9686.38元（计算时间为2015年11月4日-2016年6月1日）。由于被告销售的房屋为精装修房屋，装修部分不可分割，原告一并要求被告赔偿装修损失145080元及利息3856.71元（计算时间为2015年11月21日-2016年6月30日），但被告至今仍未履行。现诉至法院请求：1、确认原、被告签订的《五指山市商品房买卖合同》已解除，判令被告立即向原告返还购房款379920元及利息9686.71元；2、判令被告按未退款金额389606.38元的日万分之一向原告支付违约金，直至上述款项全部退完为止；3、判令被告向原告赔偿装修损失145080元及利息3856.71元；4、本案诉讼费用由被告负担。被告亨利公司辩称，一、原告要求退还购房款和利息以及索赔违约金，于法无据，理由不成立。1、被告不存在逾期交房的违约行为，反而是原告违约。原告于2015年3月18日通过团购方式向答辩人购买了两套房，即“山水绿世界”项目8号楼2单元1206、1207房。双方订立了《商品房订购协议书》，按该协议书第一条、第二条和第三条第2款约定，原告订购房屋当天，交购房定金10万元；于订购书签订后30日内，即2015年4月18日前签订《商品房买卖合同》，并于订立合同的当天付清总房款。如逾期则承担违约法律责任。但原告于2015年12月25日才与被告签订《商品房买卖合同》，于2015年11月3日才交清余下购房款，已构成违约。《商品房订购协议书》第三条第7款约定，“出售方发布或者提供广告、楼书、样品、模型等仅供参考，以双方签订的《商品房买卖合同》之约定为准”。而双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，“交房条件是该商品房（毛坯房）经验收合格”，说明合同约定的所交房屋为毛坯房，而非精装房。原告购买的8号楼商品房（毛坯房）已于2015年5月20日经建设、施工、涉及、监理四个单位验收合格，已达到合同约定的交房条件。并且双方于2015年12月25日订立《商品房买卖合同》时，约定的交房时间是订立合同后第7天，即2016年1月1日，说明当时房屋已经达到了交房条件，否则双方不会约定如此短的交房时间。实际上，原告于2015年11月21日前已接收了房屋。2015年11月21日，原告已向第三人支付了房屋装修款145080元（包括土建装修及购买家具家电等用品的费用），将1206、1207两套房屋的装修发包给第三人，在装修时，原告改变了房屋结构，将1206号和1207号两套房屋打通连成一个大套房。这是原告对房屋行使占有、使用权利的表现。鉴于原告没有按合同约定到被告处缴纳相关费用、办理相应手续，答辩人与2016年3月16日、2016年7月14日通过邮政快递方式发出催收楼通知函告原告，原告已收到但仍然不按通知要求到被告处办理相关手续。按双方签订的购房合同附件七第二条第2款的约定“如买受人未能在规定的期限和地点办理入户手续影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成，亦不构成主合同第九条约定的逾期交房，与商品房有关的一切风险责任均由买受人承担”。对此，原告应承担不利的法律责任。按双方签订的商品房买卖合同第十一条约定“出卖人逾期交房90天后，买受人有权解除合同”，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”。原告诉称他于2016年7月6日在没有向被告催告交房的情况下就直接发函解除合同，不符合上述法律规定，且原告解除合同的条件不成就，答辩人对原告提出解除合同不认可。2、原告购买的房屋于2015年12月25日在五指山市住房保障与房产管理局已经进行了商品房销售登记备案和预告登记，从法律角度上已确认了原告取得所购买的房屋的产权。二、原告要求赔偿装修款的诉求无事实与法律依据。原告购买房屋后，把房屋的装修工作发包给鲁班一品公司，双方签订了室内装修合同。鲁班一品公司按合同约定对原告的房屋进行了装修装饰，并且已完成了装饰工作，原告也对鲁班一品公司支付了装修款。包括原告要求配置的家俱、电视等物品。承包人鲁班一品公司是独立法人，与原告之间的法律关系是建设工程施工合同关系，其行为与被告无关。其与原、被告之间的商品房买卖合同关系是两个不同的，独立的法律关系，原告支付房屋装饰款给第三人，而要求被告赔偿于法无据。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人鲁班一品公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。为证明各自主张，原、被告向本院提交如下证据：一、原告提交的证据 1、《五指山市商品房买卖合同》，证明2015年12月25日，原告与被告签订该合同，购买被告开发的“山水绿世界”8号楼2-1206房，房屋总价款379920元，合同约定交房时间为2016年1月1日，如被告逾期交房超过90日，原告有权单方解除合同，原告行使合同该约定的单方解除权时，被告须一次性将原告已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还买受人，被告逾期未退款，每逾期一日，被告按未退款金额的万分之一向买受人支付违约金，直至款项全部退完为止； 2、装修合同及装修缴交接单，证明原告在购房时，开发商要求原告与鲁班一品公司签订装修合同，并办理交接手续； 3、房款收据，证明原告向被告支付购房款379920元； 4、装修款收据，证明原告向第三人支付装修款148500元； 5、山水绿世界宣传资料，证明被告的山水绿世界楼盘出售的为精装修房，被告与鲁班一品公司为合作关系； 6、解除合同的通知函及有机单据、录音，证明原告2016年7月8日向被告发出解除合同通知函，被告已收到，双方合同解除。二、被告亨利公司提交的证据。 1、《商品房订购协议》两份； 2、《五指山商品房买卖合同》两份；证据1、2证明（1）原告于2015年3月18日通过团购方式向亨利公司购买了两套房屋，即“山水绿世界”项目8号楼2单元1206房、1207房，双方订立了《商品房订购协议书》，约定原告订购房当天，交购房定金10万元，于订购书签订后30日内，即2015年4月18日前签订《商品房买卖合同》，并于签订合同当天付清总房款。如逾期则承担违约责任，但原告直至2015年12月25日彩玉亨利公司签订《商品房买卖合同》，2015年11月3日才付清余下购房款，已构成违约。（2）双方签订的商品房买卖合同约定，交房条件是该商品房（毛坯房）经验收合格，可见合同约定的所交房屋为毛坯房，不是精装房。（3）原告购买的房屋已于2015年12月25日在五指山市住房保障与房产管理局进行了商品房销售登记备案和预告登记，从法律角度上已确认了原告取得所购房屋的产权。 3、工程质量验收记录表，证明原告购买的8号楼商品房（毛坯房）已于2015年5月20日经建设、施工、涉及、监理四个单位验收合格，已达到合同约定的交房条件； 4、山水绿世界B-2-1206室内装修合同，山水绿世界8-2-1206室、1207室装修图及装修装饰款支付凭据，证明原告于2015年11月21日前已接收房屋（毛坯房）。时间应为其与第三人签订装修合同之日，原告已经将其购买的1206、1207房两套房屋发包给第三人装修，并支付了装修款，装修时原告将两套房屋打通改变了房屋结构，说明原告已对该房屋行使了占有、使用的权利； 5、定金付款凭证，证明原告订购房屋当天，交购房款10万元； 6、购房款支付条据，证明原告于2015年11月3日才交清余下的购房款的事实； 7、催收放通知书及邮寄送达证据、五指山市商品房买卖合同补充附件七，证明原告没有按合同约定到被告处缴纳相关费用、办理相关手续，被告于2016年3月16日7月4日通过邮政快递方式向原告发出催收楼通知函，原告已收到但仍然不按通知要求到被告处办理相关手续。按双方签订的商品房买卖合同附件七第二条第2款的约定“如买受人未能在规定的期限和地点办理入户手续影响出卖人向原告人交付房屋义务的完成，亦不构成主合同第九条约定的逾期交房，与商品房有关的一切风险责任均由买受人承担”，即有原告承担不利法律后果。 8、海南省建筑工程竣工验收备案证，证明涉案房屋已经过验收备案，符合交房条件。三、第三人鲁班一品公司未到庭，无法进行质证，亦未提交证据。经法庭当庭质证，被告对原告证据1、2、3、4无异议，对证据5真实性无异议，对证明内容有异议，证据5不能证明交付房屋为精装房，应以合同约定为准，并且双方合同中已说明被告提供的广告、样品等仅仅作为参考，具体一交付的房屋为准，对证据6中的录音真实性有异议，对解除合同的通知函以及有机单据证明内容有异议，不能证明双方合同已达到解除条件。对原告提交的证据1、2、3、4本院予以认定，对证据5真实性予以认定，对其证明内容不予认定，对证据6中录音原告仅提供了翻译，并未提供音频资料，也无法证明对话人员身份，被告对其真实性亦表示异议，因此对录音的真实性本院不予认定，对证据6中的其他证据真实性予以认定，但也仅可证明其邮寄了解除函，不能证明双方合同解除条件成就，并已经解除，对该份证据的证明内容本院不予认可。对被告提供的证据，对证据1、2中关于1207房材料的关联性有异议，1206房的材料真实性均无异议，对证明内容有异议，认为合同预订交付的房屋是经验收合格的，但目前为止，被告的房屋没有经过验收合格，未达交房条件。对证据3真实性有异议，并且该份验收材料不是住建部门得验收材料，不能证明房屋符合交房条件。对证据4对1207房材料关联性有异议，对1206房的装修合同真实性无异议，对证明内容有异议。对证据5、6真实性无异议，对证据7中关于1207房票据关联性有异议，对1206房真实性无异议，对证明内容有异议，不能证明原告已经收到，并且时间也是在原告向被告发出了解除合同通知书后。对证据8真实性无异议，对证明内容有异议，从备案中中可以看出，涉案房屋竣工验收备案时间为2016年4月1日，因此，在双方合同约定的2016年1月1日，被告不可能向原告交付符合验收条件的房屋。因本案中被告主张原告同时购买两套房屋并已将两套房屋打通，改变了原始的房屋结构，因此被告提交的证据中关于1207房的材料与本案具有关联性，本院对其关联性予以认定。对证据1、2、5、6、7真实性予以认定。证据3，与原件核对一致，对其真实性予以认定。对证据4真实性予以认定，并且在庭后本院组织各方对现场进行查看，发现1206房与1207房确已打通，改变了原房屋结构，已装修完毕，并摆入了部分家俱等用品，对该份证据的证明内容本院予以认定。经审理查明，2015年3月18日，原告与被告签订两份《商品房定购协议书》（以下简称“协议书”）购买其开发的位于海南省五指山市海榆北路的“山水绿世界”项目8栋2单元12层1206房和1207房。约定两套房屋单价均为5237.39元/平方米，每套房屋总价均为379920元，该协议签订之日支付定金每套房屋10万元，协议书签订后30日内即2015年4月18日前双方签订《商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”）并付清购房款。协议签订后，原告于协议签订之日支付了两套房屋的购房定金10万元/套，共20万元，但直至2015年11月3日才付清了两套房屋的剩余房款。2015年12月25日原、被告才就购买上述两套房屋签订了《五指山市商品房买卖合同》，并且两份合同均经五指山市房住房保障于房产管理局备案。合同中约定每套房屋的购房总价款为379920元，交房时间为2016年1月1日，交房条件为：1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记；3、该商品房经验收合格；4、该商品房经综合验收合格；5、该商品房分期综合验收合格；6、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件；7、该商品房（毛坯房）经验收合格。另外，原告与第三人鲁班一品公司签订了上述两套房屋的《室内装修合同》，并于2015年11月3日支付了两套房屋的装修款，每套房屋装修款为145080元，该款项中包括部分家俱等用品。目前，上述两套房屋已完成装修，并已摆放部分家俱用品，在装修过程中，两套房屋已被打通，1207房原房门已被封闭，从外观上两套房屋已形成一个大套房。另查明，2015年5月20日，涉案房屋已经过设计、施工、监理单位验收合格。2016年4月1日五指山市建筑工程质量安全监督站为五指山山水绿世界8号楼进行了竣工验收备案。本院认为，原告与被告签订的关于五指山市“山水绿世界”项目8栋2单元12层1206房的《商品房订购协议书》、《五指山市商品房买卖合同》以及与第三人签订的《室内装修合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，均合法有效，应予履行。上述三份合同签订后，原告认为其已支付了相应的合同价款，被告亨利公司应按时交付经过验收合格，符合交房条件的精装修房屋，但涉案房屋在合同约定的交房时间内未经过验收合格，不符合交房条件，原告解除购房合同的条件已成就，原告也向被告发出了解除合同通知，合同应予解除。但在原、被告签订的购房合同中明确约定所交房屋为毛坯房，而非精装房，第三人鲁班一品公司在与原告签订了装修合同后，也按照原告要求对涉案房屋进行了装修，将1206房和1207房打通，并将1207房房门封闭，改变了两套房屋原始的设计结构，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，本案中涉案房屋已实际发生了占有转移，原告已对该房屋行使了相应的处分权，应视为原告已接收了房屋。另外，2015年5月20日涉案房屋已经过设计、施工、监理单位验收合格，2016年4月1日五指山市建筑工程质量安全监督站为五指山山水绿世界8号楼进行了竣工验收备案，原、被告签订的1206房的购房合同也已在房产部门进行了备案，可见涉案房屋已具备了交房条件。综上，涉案房屋已具备交房条件，原告也实际接收了该房屋，并对其行使了相关权利，改变了房屋原始结构，因此，原告要求确认购房合同已解除并要求退还房款、装修款等诉求无事实根据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定判决如下：驳回原告黄**的诉讼请求。案件受理费9147元，由原告黄**负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审　判　长　　李　圆审　判　员　　帅　英人民陪审员　　陈锦荣二〇一六年八月二十二日法官助理孙国丽书　记　员　　赖思琴附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 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