（2016）苏05民终4685号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-09-29
案件名称
张家港市金广缘物业管理有限公司与王志龙物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张家港市金广缘物业管理有限公司,王志龙
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终4685号上诉人（原审原告）：张家港市金广缘物业管理有限公司。委托诉讼代理人：余超，国浩律师（苏州）事务所律师。被上诉人（原审被告）：王志龙。委托诉讼代理人：钱永忠，江苏诚茂律师事务所律师。上诉人张家港市金广缘物业管理有限公司（以下简称金广缘公司）因与被上诉人王志龙物业服务合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2015）张塘民初字第00372号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年5月31日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。上诉人金广缘公司委托代理人余超、被上诉人王志龙委托代理人钱永忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金广缘公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审。2、一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人作为建设单位选聘的物业服务企业，依约向被上诉人提供物业服务，被上诉人作为业主，应当向上诉人支付物业费。二、一审法院适用法律错误。《物业管理条例》第二十三条不属于效力性强制规定，违反该规定不导致前期物业服务合同无效。三、即使上诉人与被上诉人并未签订物业服务协议，但上诉人已向被上诉人提供了相应的服务，被上诉人作为收益者，应当赔偿上诉人的损失。被上诉人王志龙辩称，认可一审判决，请求依法驳回上诉人的上诉。原审原告金广缘公司向一审法院起诉请求：请求法院判令王志龙支付物业费37845元，并承担诉讼费用。一审法院认定事实：2010年8月27日张家港豪得房地产开发有限公司（以下简称豪得公司）作为甲方与金广缘公司作为乙方签订一份《前期物业管理委托合同》，涉案的主要内容有：甲方通过协议选聘方式将凤凰别苑委托乙方实行物业管理服务。物业名称：豪得住宅小区（凤凰别苑）；物业类型：居住；座落位置：张家港市凤凰镇；四至范围：东临凤凰山永庆寺，西至敬老院，北为凤恬路，南为农田。总建筑面积：约11915.35平方米；含别墅住宅33幢，建筑面积11411.35平方米，物业管理用房及会所504平方米。委托管理服务期限：物业管理服务期限6年，自2010年9月1日起至2016年8月31日止（实际自正式交房时为准）。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续。甲方相关的权利义务：（二）在业主委员会成立之前，负责制定《业主临时规约》，在售房过程中与购房者订立商品房买卖合同时，同时与购房者签订《前期物业管理服务协议》，要求购房者对《业主临时规约》予以书面承诺，并将其作为房屋销售合同的附件；物业竣工交付使用时，负责向购房者提供房屋质量保证书和房屋使用说明书。王志龙系凤凰镇豪得别墅36幢的所有权人，房屋权属登记时间为2010年8月23日。现金广缘公司以王志龙未给付物业服务费为由来院涉讼，故引起本案诉讼。以上事实，有前期物业管理委托合同、房屋权属登记信息查询结果证明及当事人庭审陈述等在卷佐证。一审审理中，一审法院于2015年11月28日向豪得公司法定代表人吕理达进行调查。吕理达陈述（并提供了商品房买卖合同原件，一审法院核对无异后留存复印件）：2010年8月9日，我公司与王志龙签订《商品房买卖合同》，约定王志龙向我公司购买豪得别墅第36幢等内容。我公司在出售房屋时已经明确告知王志龙相关前期物业服务合同的内容，且在商品房买卖合同的附件中明确约定了业主手册，该手册在业主领取房屋钥匙时由物业公司直接交付给业主。我公司也多次通知王志龙来领取房屋钥匙，但是王志龙在办完房屋所有权证后一直没有来领取钥匙。另外，关于业主手册，在签订房屋买卖合同时没有要求王志龙签字确认，因为当初是为了帮王志龙办理相关的房屋所有权证手续，业主手册等要到交付钥匙的时候让业主签收。经质证，金广缘公司认为法院调查的内容证明了房产开发公司曾经通知王志龙领取房屋钥匙，并就相关物业费问题与王志龙进行沟通的事实。王志龙认为金广缘公司没有证据证明其向王志龙交付房屋的事实，且不管是房产开发公司还是金广缘公司均无证据证明曾向王志龙发出过领取房屋钥匙的书面通知。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中金广缘公司主张物业费，并认为王志龙已就相关物业领取了房屋所有权证的行为应视为正式交付房屋，王志龙已在实际享受产权权利。但综合双方举证、质证情况、庭审陈述和一审法院调查情况等，再结合双方一致确认的王志龙至今尚未入住的事实来看，目前金广缘公司并无证据证明其或者建设单位已正式通知王志龙限期办理房屋交付手续或王志龙接到通知后无正当理由拒绝办理房屋交付手续的事实，也就无法证明房屋已实际交付的事实。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，并将临时管理规约向物业买受人明示、予以说明。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。本案中，豪得公司作为建设单位确与金广缘公司签订了前期物业服务合同，但并未按照《物业管理条例》的相关规定和《前期物业管理委托合同》的约定在签订商品房买卖合同时向物业买受人王志龙明示前期物业服务合同约定的相关内容和临时管理规约（即商品房买卖合同附件五业主手册等），也未在商品房买卖合同签订后以书面形式得到王志龙对此内容的确认或追认，故此《前期物业管理委托合同》中的相关约定对王志龙无法律约束力。综上，金广缘公司要求王志龙给付物业费的主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律规定，一审法院判决：驳回张家港市金广缘物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费746元，由张家港市金广缘物业管理有限公司负担。本院二审认定事实与原审认定事实一致。本院认为，虽然豪得公司作为建设单位与金广缘公司签订《前期物业管理委托合同》，但豪得公司与王志龙签订房屋买卖合同时，并未向王志龙明示《前期物业管理委托合同》的相关内容和临时管理规约即业主手册，故《前期物业管理委托合同》对王志龙不具有法律约束力。虽然王志龙已领取了涉案房屋的产权证书，但金广缘公司未提供证据证明建设单位或其已经通知王志龙办理房屋交付手续，因王志龙的原因导致房屋未能交接，故不能认定涉案房屋已交付给王志龙占有使用，王志龙已实际接受金广缘公司提供的物业服务。已经竣工但尚未出售或者虽然出售但尚未交付物业买受人的物业，物业服务人可以要求建设单位交纳物业服务费，但当事人另有约定的除外。因涉案房屋尚未交付王志龙，也无证据证明建设单位与王志龙之间就物业服务费另有约定，故金广缘公司要求王志龙支付物业服务费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，金广缘公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费746元，由上诉人张家港市金广缘物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄文杰审判员 周 军审判员 周 红二〇一六年八月二十二日书记员 王文君 微信公众号“”