（2016）湘01民终3467号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-10-20
案件名称
长沙市观澜湖物业服务有限公司与秦凌物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
秦凌,长沙市观澜湖物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖��省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终3467号上诉人（原审被告）：秦凌。委托代理人：秦国清。被上诉人（原审原告）：长沙市观澜湖物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区八一路418号昊天大厦公寓楼601室。法定代表人：周佳英。委托代理人：黄晶，湖南金州律师事务所律师。上诉人秦凌与被上诉人长沙市观澜湖物业服务有限公司（以下简称观澜湖公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院(2015)开民二初字第05374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，双方均没有提出新的事实、证据和理由，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。上诉人秦凌上诉请求：1、撤销一审判决，实地勘察，确认该案是否由于观澜湖公司的不作为、乱作为给业主造成了损害和危害，并依法作出给予损害赔偿和危害赔偿的判决；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定上诉人秦凌与被上诉人观澜湖公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，上诉人应当如期缴纳物业管理费，但被上诉人先后8次故意拉闸、卸线断电，其中一次断电时间达11天之久，被上诉人严重违反《前期物业管理服务协议》。被上诉人也未全面履行协议约定的义务，未制止违章搭建，严重改变了上诉人的居住环境。2、当几种违约或违法行为同时出现时，法院的审判原则是“分别审判，合并执行”。在本案中，一审判决上诉人酌情支付所拖欠物业服务费的70%，但从被上诉人服务水平该项来衡量，被上诉人就这个服务水平，上诉人��交；但一审判决遗漏了被上诉人断电和违建两项重要的违约责任，断电和违建给上诉人造成了危害和损失，不能不追究，何况被上诉人强制上诉人办理《装修许可证》，其行为已经违法。3、一审法官工作不严谨，程序违法，法律文书出现多处错误。综上，一审判决认定事实有遗漏，程序违法，制作法律文书不严谨，故意偏袒被上诉人。被上诉人观澜湖公司辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；2、赔偿损失在一审中未提出反诉，二审中不应审理；3、上诉人提出的上诉请求没有事实和法律依据。被上诉人观澜湖公司向一审法院起诉请求：1、秦凌支付观澜湖公司物业管理费3367.98元、滞纳金6062.36元；2、秦凌承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年7月31日，观澜湖公司（乙方）与秦凌（甲方）签订《前期物业管理服务协议》；合同约定：“甲方所购1栋303房，建筑面积115.85平方米；一、甲方权利和义务：1.参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2.监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理服务的有关问题向乙方提出意见和建议；3.遵守本物业管理制度和《业主临时管理规约》；4.根据本协议按时向乙方交纳物业管理服务费用……二、乙方权利和义务：1.对房屋建筑共用部位、公用设施、建筑物、附属配套建筑设施、公共绿化、环境卫生、交通、公告秩序维护等项目进行维修、修缮、服务和管理；2.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业制度和《业主临时管理规约》并书面告知甲方；3.建立健全本物业的物业管理档案资料；4.制止违反国家有关治安、环保、物业内外装饰装修和适用等方面法律、法规规定的行为以及违反本物业的物业��理制度和《业主临时管理规约》的行为；制止任何人占用本物业公共区域的任何部分；制止任何人损坏或改造本物业的任何部分的行为……三、暂定收费标准，电梯房按建筑面积每月每平方米1.8元……六、违约责任：1.乙方未能按照约定提供服务，甲方有权要求观澜湖公司限期整改，逾期未整改造成秦凌损失的，乙方应承担相应法律责任；甲方违反协议，不按本协议约定收费标准和时间交纳相关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。”秦凌房屋面积为115.85平方米，每月物业管理费208.53元。秦凌自2014年8月1日起至2015年11月30日止累计欠交物业管理费3336.48元。另查明，秦凌提供53张照片，拟证明观澜湖公司没有履行合同约定的物业服务义务。一审法院认为，一、观澜湖公司与秦凌签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，���同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同履行义务。二、按照合同约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。秦凌关于因观澜湖公司未履行物业服务义务、物业设施检修不及时的抗辩理由，已提供照片证明，且观澜湖公司无相应反证，该院予以采信。四、秦凌认为因观澜湖公司未及时制止楼下业主私自搭建违章建筑，影响秦凌居住环境；且因秦凌不愿交纳装修押金，在秦凌装修期间，多次对秦凌房屋进行断电。观澜湖公司确认对秦凌断电事实，但认为系因秦凌装修影响其他业主休息；对违章搭建的业主，其已对业主进行制止，但业主未听其劝阻；观澜湖公司在该事实方面属于主动行为，应就上述事实进行举证，但未就该事实举证证明，故应��定观澜湖公司未充分履行合同义务。综上，该院酌情支持秦凌应向观澜湖公司支付其已拖欠物业管理费的70%，即秦凌应向观澜湖公司支付物业管理费3336.48元×70%=2335.54元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决：一、秦凌于本判决发生法律效之日起10日内向长沙市观澜湖物业服务有限公司支付物业管理费2335.54元；二、驳回长沙市观澜湖物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元,由秦凌承担15元，观澜湖公司承担10元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人秦凌与被上诉人观澜湖公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。在本案中，被上诉人为上诉人提供了物业服务，上诉人应当依约交纳物业服务费，考虑到被上诉人的服务行为存在瑕疵，一审酌情判决上诉人向被上诉人支付拖欠物业服务费的70%较为公平合理。上诉人提出被上诉人故意断电和未制止违章搭建，给其造成了损害和危害，要求给予损害赔偿和危害赔偿的上诉请求，本院认为，上诉人在一审期间未提出反诉，且被上诉人不同意在二审中一并审理，上诉人可另行主张权利，故对上诉人的该上诉请求，本院不予支持。上诉人提出一审判决程序违法的上诉意见，证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人秦凌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人秦凌负担。本判决为终审判决。审 判 长 何豪杰审 判 员 曾庆军代理审判员 黄 琦二〇一六年八月二十二日书 记 员 何冰洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：