（2016）沪01民终6403号

裁判日期: 2016-08-22

公开日期: 2016-09-12

案件名称

上海佳海建筑装饰有限公司诉上海华恺置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

上海佳海建筑装饰有限公司,上海华恺置业有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

上海市第一中级人民法院民事判决书（2016）沪01民终6403号上诉人（原审被告）上海佳海建筑装饰有限公司。法定代表人杨家斌，总经理。委托代理人刘小红，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海华恺置业有限公司。法定代表人张伟，总经理。委托代理人王琳，上海博和律师事务所律师。上诉人上海佳海建筑装饰有限公司（以下简称佳海公司）因租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初6936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月8日立案受理后依法组成合议庭，于同年6月21日公开开庭进行了审理。上诉人佳海公司的法定代表人杨家斌及其委托代理人刘小红，被上诉人上海华恺置业有限公司（以下简称华恺公司）的委托代理人王琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，上海市闵行区XX路XX号桥西（XX镇XX街坊1/5丘）原使用权人为上海A有限公司。2003年6月7日，上海市静安区人民法院委托上海宝正拍卖有限公司对上述地块进行拍卖。之后华恺公司参与拍卖并竞得上述土地使用权（包括厂房一幢、7,854平方米场地）。2003年8月20日，上海市静安区人民法院出具民事裁定书，确认以上地块经拍卖成交后，由华恺公司使用。2004年9月1日，上海市房地产登记处出具《上海市房地产登记备案证明》，依据上海市静安区人民法院的民事裁定书，上述地块的使用权人登记为华恺公司。2003年7月21日，华恺公司作为出租方（甲方）、佳海公司作为承租方（乙方），双方签订一份《租赁协议书》，内容为：甲方将位于闵行区XX镇XX路华林路口（XX路XX号桥西，XX镇XX街坊1/5丘）占地面积约为7,854平方米、建筑面积约为4,300平方米，其中空置场地面积约3,175平方米，沿街商铺及场地内共57间（其中3间为二楼）租赁给乙方使用；租期为2003年8月至2008年6月，月租金2万元（人民币，下同）；因甲方取得该项目内的房屋和场地年久失修，水电配备不齐，土地杂草丛生，目前无法正常利用和开展经营活动，为此乙方需投入大量的人力、材料、资金等，对该项目内的房屋进行修缮。水电、排污进行改造，场地进行平整等工作，才能达到正常开展经营活动的条件，故甲方同意自2003年8月至2006年6月作为给乙方的免租期，甲方自2006年7月至2008年6月向乙方收取租金。付款方式为付三押一，在每三个月底前五个工作日内支付下期租金，逾期，甲方有权解除租约并所收的押金不予返还。甲方将上述空置场地及57间房屋租赁给乙方开展经营活动，具体经营手续均由乙方负责向相关部门申请办理；乙方在甲方提供的空置场地内需搭建的一切附属设施，甲方承担10%资金，其余90%资金由乙方承担。在实施前须将投入的资金总额及实施方案经甲方认可；乙方保证在租赁期内，对场地内活动房及场地北侧的板壁房予以清理，同时拆除干净，并对场地内南侧的二层房（被上海C有限公司非法占用）一并予以清理腾退，所发生的资金由乙方承担。甲方承担支付前三个月生活垃圾运输费，第四个月起，生活垃圾运输费由乙方承担并按季度支付。合同对其他事项亦作了约定。在合同甲方落款处加盖了华恺公司的公章，在代表人落款处签署有“黄某某”的姓名。在乙方落款处加盖了佳海公司公章，并签署了“杨家斌”的姓名。2003年8月，佳海公司入驻涉案场地和房屋。2003年12月20日，华恺公司作为发包方（甲方），佳海公司作为承包方（乙方），双方签订一份《协议书》，约定：甲方委托乙方在七莘路华友路口建造临时用房；工期为2003年12月20日至2004年4月1日，乙方工程期限超7天起，每逾期一天甲方按500元处罚乙方；工程建筑面积：临房面积1,638平方米，工棚面积91.5平方米，共计4间，围墙193.3米；工程建筑总费用573,388元。协议对其他事项亦作了约定。2008年2月5日，华恺公司、佳海公司签订一份《关于七莘路地块工程项目费用支付情况》，主要内容为：华恺公司委托佳海公司在XX路地块建造临房和工棚一事，双方签订了协议书，协议约定的工程造价为573,388元。在一期工程中，甲方已向乙方支付建临房一期工程款36万元，材料费8,555元。建临房二期工程款10万元，建地块大棚费用5万元。截止2007年12月31日止，甲方已向乙方支付工程款518,555元。目前，因七莘路地块的诸多工作事项尚未结束，双方对该协议中约定的事项仍处于履行阶段，故该工程项目暂不进行结案和结算。经双方协商，特对2007年12月31日前，在该协议履行过程中已发生的费用收支情况予以确认。2009年，佳海公司完成了在涉案场地上的全部临时用房、大棚、工棚的建造。此后，佳海公司将部分场地、房屋对外出租。2015年10月10日，闵行区七宝镇政府向XX路XX号桥西地块上的相关承租户发出《告知书》，主要内容为：XX路XX号桥西地块上现存商铺及房屋在建造之初并未取得建筑工程规划许可证，属于违章建筑。同时，该地块商铺及房屋存在大量无证无照餐饮商户、员工宿舍、经营性厂房，市容市貌乱象问题突出并存在重大安全隐患。依照《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，定于2015年10月30日后对该地块违章搭建进行集中拆除，要求各经营户和承租人在该日前妥善处置各类物品及设备搬迁事宜。2015年12月14日，七宝镇政府再次发出《告知书》，定于2015年12月20日后对XX路XX号桥西地块的违章搭建进行集中拆除。佳海公司于2015年12月撤离了涉案场地和房屋。该场地上的违法建筑亦被政府部门于该月拆除。2015年12月21日，华恺公司向佳海公司寄发催款函，要求佳海公司支付自2006年7月至2015年11月期间的租金226万元，2010年1月至2013年4月的水费60,251.20元，2010年1月至2011年12月以及2012年3月的电费165,850.90元，合计2,486,102.10元。该催款函寄达给了佳海公司。2016年3月，华恺公司起诉至原审法院，要求判令：1、佳海公司支付华恺公司2006年7月1日至2015年11月30日期间的租金226万元；2、佳海公司支付2010年1月至2013年4月期间的水电60,251.20元；3、佳海公司支付2010年1月至2011年12月、2012年3月的电费165,850.90元；4、佳海公司偿付华恺公司自2014年3月1日起至判决生效之日为止，按226万元为本金，按银行同期贷款利率计算的利息（计算至2016年2月29日的利息为244,080元）。原审庭审中，华恺公司表示，双方在租赁合同到期后，又续延了租期。原审另查，华恺公司主张的水、电费是指华恺公司代佳海公司支付了2010年1月至2013年4月的水费60,251.20元，2010年1月至2011年12月、2012年3月的电费162,136.58元。再查，华恺公司法定代表人张伟与案外人黄某某原系上海D有限公司的管理人员。该公司于2010年3月注销工商登记。又查，2005年9月，由于上海E有限公司占有涉案的部分场地，上海华恺置业有限公司向上海市第一中级人民法院提起诉讼，表示上海E有限公司强占了约2,000平方米的涉案部分场地，要求该公司退出占用的涉案场地，并赔偿损失。在审理过程中，华恺公司撤回了要求赔偿损失诉讼请求。上海市第一中级人民法院于2006年3月17日作出（2005）沪一中民二（民）初字第163号民事判决书，判决责令上海E有限公司搬离涉案场地和厂房。本案庭审后，华恺公司向法院表示放弃要求佳海公司偿付逾期付款的利息的诉讼请求。原审认为，当事人对自己的主张，应当提供有效证据予以证明。对于对方提供具有真实性的证据，如对其合法性、关联性有异议，则应当提供充分、确凿的相应证据予以的反证。如果双方提供的证据均合法有效，但存在矛盾之处，则需要从证据的高度概然性分析案件的法律事实。华恺公司向法院提供了双方签订的租赁协议书以证明双方存在租赁合同关系，佳海公司提供了双方的建房协议等证据以证明双方之间不存在真实的租赁合同关系而仅存在建筑工程合同关系。双方签订的租赁协议书对于租赁标的物、租期、租金标准、免租期等均作了明确无误的约定。在签订该协议后，佳海公司亦实际进入涉案场地和房屋。从双方签订的施工协议、备忘录以及双方陈述可以证明，华恺公司确实委托佳海公司在涉案场地上建造房屋，故双方之间的建筑工程合同关系亦客观存在。本案争议焦点在于，双方之间的建筑工程合同关系是否可以推翻租赁协议的效力。租赁协议中约定的免租期有35个月，将近三年。双方约定近三年的免租期的原因是因为涉案房屋和房屋年久失修，需佳海公司进行修缮、搭建。因而双方于2003年12月签订建房协议，佳海公司亦进行了房屋建造。虽然双方签订租赁协议后，佳海公司未支付租赁押金和租金，但并不能因此否认双方的租赁合同关系。佳海公司在涉案场地上建造房屋后，将部分房屋和场地对外出租获利，部分房屋自用，佳海公司对此的解释是由于房屋和场地内道路需要维修，以及支付工人工资，但这也不足以否定双方的租赁合同关系。因此，法院认定，华恺公司、佳海公司之间存在租赁合同关系，佳海公司应当按约履行租赁合同中的相关义务。关于华恺公司主张的2006年7月1日至2015年11月30日期间的租金、2010年1月至2013年4月的水电、2010年1月至2011年12月以及2012年3月的电费的请求，佳海公司表示，即使双方存在租赁合同关系，上述诉讼请求已超过了诉讼时效。法院认为，按《民法通则》相关规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。其他普通债权债务的诉讼时效为两年。华恺公司、佳海公司签订的租赁协议书中约定：付款方式为“付三押一”，在每三个月底前五个工作日内支付下一期租金。华恺公司向法院提供的证据证明其于2015年12月21日向佳海公司催讨租金和水电费，因此，华恺公司主张的部分租金已超过了诉讼时效，2013年12月前的水、电费亦已超过了诉讼时效。按照“付三押一”，提前五个工作日支付的约定，2014年10月、11月、12月的三个月的租金应当在2014年9月25日前支付，故2015年第一季度的租金应当在2014年12月25日前支付，因此，华恺公司主张的2015年1月前的租金均已超过了诉讼时效，佳海公司应当向华恺公司支付2015年1月至11月的租金，共计22万元。由于佳海公司未按约支付租金，应当承担逾期付款的违约责任。诉讼中，华恺公司放弃要求佳海公司偿付按银行同期贷款利率计算利息的请求，不违反法律规定，法院予以准许。原审法院审理后于2016年4月21日作出判决：一、被告上海佳海建筑装饰有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海华恺置业有限公司自2015年1月至2015年11月的租金人民币22万元；二、驳回原告上海华恺置业有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币28,641.46元，减半收取计14,320.73元，由原告上海华恺置业有限公司负担13,175.07元，被告上海佳海建筑装饰有限公司负担1,145.66元。判决后，佳海公司不服，上诉至本院称，上诉人在2003年8月入驻涉案场地，其目的是为防止案外人上海E有限公司恶意占用场地，为将来完成临房工程的施工任务作前期准备，而不是为了与被上诉人履行《租赁协议书》的约定内容。上诉人虽然在《租赁协议书》上签字、盖章，但没有据此与被上诉人建立房屋租赁关系的真实意思表示。并且，被上诉人作为一家专业的房地产开发企业，在长达12年的所谓租赁期间，未主张收取租金的权利，不符合理性的商业人正常的行为特征。故请求二审撤销原判，依法改判为驳回被上诉人的原审诉请。被上诉人华恺公司辩称，其不同意上诉人佳海公司的上诉请求。《租赁协议书》经上诉人签字、盖章，依法成立且合法有效，上诉人除了未履行缴纳租金的义务以外，已实际履行《租赁协议书》中的条款，包括房屋承建并对外出租经营，现上诉人主张双方间的租赁合同关系不存在，与事实不符。故请求二审驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人意思表示真实是民事法律行为要件之一。本案的争议焦点在于上诉人佳海公司与被上诉人华恺公司签订的《租赁协议书》是否反映双方当事人真实意思表示，是否真实有效。对此，上诉人主张被上诉人的法定代表人张伟通过案外人黄某某联系到上诉人的法定代表人杨家斌，双方签订虚假的租赁协议，旨在防止案外人上海E有限公司恶意占用涉案场地，故上诉人入驻场地不是为了履行《租赁协议书》的约定内容；被上诉人否认上诉人的说法，并主张双方签订的《租赁协议书》已经得到实际履行，当属合法有效。对此，本院注意到，其一，《租赁协议书》的被上诉人代表人落款处签署有黄某某的姓名，而黄某某本身不是被上诉人的法定代表人或者工作人员，故其在《租赁协议书》上签名存在上诉人所述的系事出有因，并且根据本案查明的事实，由于上海E有限公司占有涉案的部分场地，被上诉人曾经提起相关诉讼，法院判决责令上海E有限公司搬离涉案场地和厂房，因此，上诉人所主张的被上诉人通过黄某某与上诉人签订虚假的《租赁协议书》，为防止上海E有限公司恶意占用涉案场地，具备一定的可信度；其二，《租赁协议书》约定被上诉人自2006年7月至2008年6月向上诉人收取租金，付款方式为付三押一，在每三个月底前五个工作日内支付下期租金，逾期，被上诉人有权解除租约并所收的押金不予返还。而事实上，上诉人未支付押金与租金，而被上诉人亦未提供充分的证据证明其曾经向上诉人催讨租金抑或解除合同，并且在《租赁协议书》约定的租赁期限届满后，上诉人实际占有使用涉案场地直至闵行区七宝镇政府于2015年10月发出对该地块违章搭建进行集中拆除的《告知书》，嗣后，被上诉人于2015年12月向上诉人寄发催款函，鉴此，本院认为，被上诉人作为商事主体，在民商事活动中系以追求利益最大化为目的，其相较自然人更能维护自身合法权益，但其在签订《租赁协议书》之后十几年时间里，怠于行使其作为出租人所享有的主要权利，其无所作为的态度明显违反常理，《租赁协议书》亦事实上形同虚设；其三，被上诉人在原审中曾经主张其代上诉人支付2010年至2013年的水费，及2010年至2012年的电费，在上诉人未按约支付押金及租金而长期占用涉案场地的情形下，被上诉人不仅未及时主张租金，而且未主张解除租赁合同并要求上诉人返还场地，甚至曾经代上诉人支付水电费，被上诉人的举动令人费解，则唯一的解释为双方签订《租赁协议书》系事出有因，双方均无履行《租赁协议书》的真实意思。综上，本院有充分理由认定上诉人与被上诉人签订的《租赁协议书》并非双方真实意思表示，且协议书未实际履行。被上诉人关于《租赁协议书》已实际履行且合法有效的主张，缺乏依据，本院难予采信。因此，被上诉人要求上诉人根据《租赁协议书》的约定履行支付租金等义务，缺乏依据，本院不予支持。上诉人佳海公司的上诉请求，具备相应事实与法律依据，本院予以支持。原审判定双方存在租赁合同关系，致所作判决有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初6936号民事判决；二、驳回上海华恺置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费人民币14,320.73元，由上海华恺置业有限公司负担；二审案件受理费人民币4,600元，由上海华恺置业有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　陈懿欣代理审判员　　潘俊秀审　判　员　　翟从海二〇一六年八月二十二日书　记　员　　周　益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 搜索“”