（2016）川17民终714号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-11-15
案件名称
吴杰与张渠、蒲小平房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省达州市中级人民法院
所属地区
四川省达州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴杰,张渠,蒲小平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川17民终714号上诉人（原审原告）吴杰，女，生于1979年2月20日，住成都市锦江区。被上诉人（原审被告）张渠，女，生于1975年7月23日，住渠县。委托代理人赵春涛，男，生于1967年3月8日。系被上诉人张渠之夫。原审第三人蒲小平，男，生于1976年12月8日，住渠县。上诉人吴杰因与被上诉人张渠、蒲小平房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省渠县人民法院（2015）达渠民初字第381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月6日公开开庭进行了审理。上诉人吴杰，被上诉人张渠及其委托代理人赵春涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年8月31日，原告吴杰与第三人蒲小平签订房屋租赁合同，约定原告吴杰将其位于渠县渠江镇工农街46-13号所有的房屋，租给第三人蒲小平经营道元小吃店，租期从2010年9月1日起至2013年8月31日止，第一年租金30000元（包括巷道陆仟元在内），第二年31500元，第三年34650元，（第二、三年不包括巷道的每年6000元）……道元小吃前面的巷道经营，由原告吴杰负责为第三人蒲小平签订合同，巷道租赁费，由第三人蒲小平承担。2012年7月12日，被告蒲小平之妻以原告吴杰的名义与渠县技术监督局家属院楼委会签订巷道租赁合同，由第三人蒲小平经营餐饮业，租赁期间从2012年8月1日至2015年7月31日止，年租金6000元，一次性付清。2014年2月18日，第三人蒲小平经原告吴杰同意后，将承租的房屋转租给被告张渠经营，双方约定转租费为7万元（屋内财物一并转让于被告张渠），租至2014年8月30日止。协议达成后，被告张渠向第三人蒲小平预付租金2.1万元，约定下欠4.9万元于7日内付清。当天，原告吴杰与被告张渠签订了房屋租赁协议，期限为2014年8月31日至2017年8月30日，第一年租金4.6万元，第二年租金5.06万元，第三年租金5.566万元，该协议未对巷道使用情况进行约定。同天，被告张渠对承租房屋外的巷道进行装修时，因必经巷道的住户以巷道是消防生命通道为由，不让其装修。被告张渠以巷道不能使用，无法正常经营，与三方进行协商无果。后原告吴杰与被告张渠于2014年9月29日解除房屋租赁合同，在2015年3月10日，被告张渠交出钥匙。原告吴杰所有的位于渠县渠江镇工农街46-13号房屋，从发生装修纠纷后，至今未进行商业经营。原审法院认为，2014年2月18日，第三人蒲小平经原告吴杰同意后，将其承租的道元小吃房屋转租于被告张渠，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效……”的规定，被告张渠与第三人蒲小平约定的房屋转租协议成立并生效。被告张渠在承租时，认为第三人蒲小平转租房屋的使用范围包括巷道，但实际该巷道系公共通道，第三人蒲小平对该巷道不享有独立使用权，故被告张渠对房屋转租合同的内容存在重大误解。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；……”的规定，被告张渠要求撤销与第三人蒲小平的房屋转租合同，本院予以支持；第三人蒲小平应返还被告张渠预付的转租费2.1万元，被告张渠应将接收的租赁财物返还第三人蒲小平。被告张渠明知巷道系公共通道，却误认为和三人蒲小平有独立使用权，并承接租赁标的物，而第三人蒲小平关于巷道的使用权未对原告尽到明确的说明告知义务，致使房屋转租合同被撤销均存在过错。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告张渠与第三人蒲小平分别承担因撤销合同造成的房屋租金损失1.05万元，被告张渠装修损失自行承担。被告张渠与原告签订的2014年8月30日至2017年8月30日的房屋租赁协议自愿解除，予以准许。因该房屋租赁合同未实际履行，在解除合同时，并未给原告造成损失，解除后，被告张渠因与第三人蒲小平的转租纠纷未了结，行使了同时抗辩权，被告张渠不交出钥匙并不能阻挡原告张渠对出租房屋权利的行使，被告也未阻挡原告对出租房屋行使权利。故原告不行使对出租房屋的权利致其扩大的损失不应由被告承担。原、被告双方在解除合同时，并未给原告造成损失，现要求按合同约定赔偿损失，于法无据。据此判决：驳回原告吴杰的诉讼请求。案件受理费375元，减半收取188元，由原告吴杰负担。宣判后，原审原告吴杰不服，向本院提起上诉，其上诉的主要理由：本案被上诉人的代理人不具备代理人资质，一审法院准许其进行诉讼代理，严重违反法定程序；本案涉及两个房屋租赁合同，一个是被上诉人和原审第三人的房屋转租合同，一个是上诉人和被上诉人的房屋租赁合同，虽然两个合同是基于同一房屋签订的，但属两个互不关联独立的合同，被上诉人不能以与原审第三人存在转租纠纷向上诉人行使同时抗辩权，应当向上诉人承担赔偿租金的损失。一审判决认定被上诉人不交出钥匙并不能阻挡上诉人对出租房屋权利的行使，未给上诉人造成损失错误。请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，或将本案发回重审。原审法院查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，原审第三人蒲小平在承租上诉人吴杰的房屋并使用房前巷道从事道元小吃经营期间，经上诉人吴杰同意于2014年2月18日将经营的该店以现状转租给被上诉人张渠。同日，被上诉人张渠在装修使用房前巷道时因受当地住户阻止而停业，致被上诉人张渠经营该店的合同目的不能实现，该转租协议经本院已发生法律效力的（2015）达中民终字第161号民事判决予以撤销，并判决被上诉人张渠返还租赁财产和赔偿房屋租金损失。因被上诉人张渠不能使用上诉人吴杰房屋前面巷道，被上诉人张渠与上诉人吴杰签订的2014年8月30日至2017年8月30日的房屋租赁协议双方自愿协商于2014年9月29日解除，该房屋租赁协议未实际履行，原审认定被上诉人张渠未给上诉人吴杰造成房屋租金损失并无不当，对于被上诉人张渠未交还钥匙并不影响上诉人吴杰对出租房屋权利的行使，上诉人吴杰怠于行使房屋出租权益，造成该房屋空置，属扩大损失，应由其自行承担。本案被上诉人张渠的原审代理人身份虽有一定瑕疵，但并不影响本案实体判决。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人吴杰的上诉理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费375元，由上诉人吴杰负担。本判决为终审判决。审判长 张爱东审判员 钟 伟审判员 程 瑜二〇一六年八月二十二日书记员 李秀玲 关注公众号“”