（2016）苏1324民初4626号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-10-26
案件名称
夏苏丽与泗洪红枫市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
泗洪县人民法院
所属地区
泗洪县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
夏苏丽,泗洪红枫市场管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条
全文
江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1324民初4626号原告：夏苏丽。被告：泗洪红枫市场管理有限公司，住所地江苏省泗洪县嵩山南路孙何居委会北侧，统一社会信用代码91321324MA1M9J9D3M。法定代表人：陈可可，该公司总经理。委托诉讼代理人：李保华，江苏可行律师事务所律师。原告夏苏丽与被告泗洪红枫市场管理有限公司（以下简称红枫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月21日公开开庭进行了审理。原告夏苏丽、被告委托诉讼代理人李保华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏苏丽向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间的摊位租赁合同；2、被告退还原告租金50000元、先行赔偿金1000元、经营保证金1000元，共计52000元；3、被告赔偿原告损失10000元；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年1月17日，原、被告签订活禽摊位租赁合同一份，双方约定：被告将其管理的泗洪红枫农贸市场活禽区整体承租给原告从事活禽宰杀及销售经营，注明原告是独家经营。原告按约缴纳租金50000元、先行赔偿金1000元、经营保证金1000元。合同履行期间，被告未按约于2016年3月18日开业，同时将原告隔壁摊位承包给他人从事活禽宰杀，故原告于5月初撤出摊位，并要求被告退款，被告口头答应，但至今未实际付款。为维护原告自身合法权益，请求法院依法判决。被告红枫公司辩称：被告不同意解除租赁合同，独家经营为无效条款，违反反垄断法和反不正当竞争法。被告未承诺原告2016年3月18日开业，市场一直处于营业状态。原告经营期间，无故停业三天以上，卫生不达标，存在过错。原告的物品至今仍未搬离摊位。即使解除合同，返还原告的款项中也应扣除原告占用被告摊位期间的租金25482元、水电费112元、市场管理费1018.7元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月17日，原告夏苏丽与被告红枫公司签订《泗洪红枫市场管理有限公司活禽摊位租赁合同》。合同约定：甲方（红枫市场）将市场活禽区整体（摊位及最东边店铺）承租给乙方（夏苏丽）从事活禽宰杀及销售范围的经营（独家经营）；租赁期限为2016年1月18日至2017年3月18日，期限一年，因特殊情况需要退租，需提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，方可办理退租手续；乙方向甲方每年交纳摊位租金，2016年应缴纳摊位费50000元整；乙方在签订合同时必须交纳先行赔偿金1000元，经营保证金1000元；合同期间，乙方应及时足额向甲方交纳市场管理费（包括垃圾处理费），每月167元，每半年缴纳一次，管理费每年应缴2000元；乙方负责各自经营区域的卫生保洁等。2016年1月17日，夏苏丽向红枫公司交纳租金50000元，先行赔偿金1000元，经营保证金1000元。2016年5月初，红枫公司将夏苏丽隔壁摊位租赁给他人从事活禽宰杀，随后夏苏丽不再前往红枫市场经营。因原告夏苏丽向被告索要赔款未果，双方因而成讼。另查明，本案被告红枫公司于2016年7月6日收到起诉状副本及传票等相关材料。本院认为，原告夏苏丽与被告红枫公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。被告红枫公司抗辩称合同中“独家经营”为无效条款，违反反垄断法和反不正当竞争法。本院认为在农贸市场内限定从事同类经营范围的经营者的数量，不属于反垄断法和反不正当竞争法的适用范围，“独家经营”的条款并未影响市场的公平竞争，也未侵害消费者利益，消费者仍然可以在红枫市场所在地区的其他市场挑选产品，该条款不违反法律规定。现红枫公司将夏苏丽隔壁的摊位租赁给他人用于活禽宰杀，致使夏苏丽无法实现独家经营之合同目的，已构成违约，夏苏丽有权据此解除合同，解除日期应以解除通知到达红枫公司即红枫公司收到起诉状副本之日为准。被告抗辩称原告在经营期间无故停业三天，卫生不达标，存在过错，但被告未提供原告违约的相关证据，被告举证不能，应承担不利的法律后果。关于返还租金的金额，被告抗辩称应扣除186天的租金25482元、市场管理费1018.7元，水电费112元。本院认为，因租赁期间，原告夏苏丽实际占有该摊位，即使未营业，其物品仍占用摊位，故应支付租金至合同解除之日。原告称被告口头承诺市场于2016年3月18日正式开业，但未提供相应证据予以证明，故本院无法认定被告自始违约。根据交易习惯，通常租赁合同会给予承租人1-2个月的免租期，本案合同中载明的租赁期限为“2016年1月18日至2017年3月18日，期限一年”，本院认为将此租赁期间理解为包含两个月免租期，更符合合同文义，即免租期为2016年1月18日至2016年3月18日。故原告应支付被告2016年3月19日至2016年7月6日（共计109天）的租金，因一年租金50000元，故上述期间租金=50000÷365×109=14931.5元。同时根据合同约定，原告每月应支付被告167元、全年共计2000的市场管理费。即使在免租期，原告仍应向被告支付该笔市场管理费，因原告自2016年1月18日起实际经营，故返还租金部分应扣除2016年1月18日至2016年7月6日（共计170天）的市场管理费，即2000÷365×170=931.5元。被告抗辩称原告应支付水电费112元未提供相应证据证明，本院不予支持。故被告返还原告的租金应为50000元-14931.5元-931.5元=34137元。因被告违约导致合同解除，故对于原告已支付的先行赔偿金1000元，经营保证金1000元，被告应全额返还。对于原告要求被告赔偿损失10000元的诉讼请求，因原告夏苏丽未提供证据证明受到的实际损失，故对于该诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条规定，判决如下：一、确认2016年1月17日原告夏苏丽与被告泗洪红枫市场管理有限公司签订的租赁协议于2016年7月6日解除。二、被告泗洪红枫市场管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告夏苏丽租金34137元、先行赔偿金1000元，经营保证金1000元。三、驳回原告夏苏丽对被告泗洪红枫市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元减半收取675元，由被告泗洪红枫市场管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1350元（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80，户名：宿迁市财政局国库处）。代理审判员 江雨濛二〇一六年八月二十二日书 记 员 马 迪附录法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 关注微信公众号“”