（2016）津0112民初3706号

裁判日期: 2016-08-22

公开日期: 2016-10-20

案件名称

翟玉杰与天津首创新港置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市津南区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

翟玉杰,天津首创新港置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

天津市津南区人民法院民事判决书（2016）津0112民初3706号原告翟玉杰，无职业。被告天津首创新港置业有限公司，住所地天津市津南区双港科工贸产业园区。法定代表人王维，职务董事长。委托代理人王凯，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告翟玉杰与被告天津首创新港置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，依法由代理审判员汪国平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翟玉杰到庭参加诉讼,被告天津首创新港置业有限公司的委托代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翟玉杰诉称，原、被告于2012年6月8日签订了商品房买卖合同，双方约定原告购买被告开发的坐落于津南区双港镇梨双公路南侧昆芳苑5-6商品房一套，被告应在2013年12月31日前将验收合格的房屋交付给原告，并应于被告办理房屋初始登记后30日内为原告办理房屋所有权转移登记手续。原告依约履行了付款义务，但被告至今未履行为原告办理房屋所有权转移登记手续的义务。根据合同约定，被告应支付原告逾期办理房屋所有权转移登记手续的违约金，故呈讼法院要求被告支付自2014年7月31日至2016年5月30日的逾期办理房屋所有权转移登记手续的违约金395322元；诉讼费用由被告承担。被告天津首创新港置业有限公司辩称，请求判令驳回原告诉请。被告与原告及其前妻共同签订商品房买卖合同，现原告一方面起诉，应该由其夫妻双方来起诉。2012年6月8日签订合同后，原告于2014年3月26日收房，被告已按照合同约定在2013年12月31日前通知收房。涉及到本案，被告于2014年9月28日向天津市房地产发证登记中心，提交涉诉项目所有的初始材料，登记发证中心现在勘验由于被告方已向所有小区业主交付房屋，业主存在私搭乱盖的现象。大面积拆改造成现状与规划审批及房屋测绘效果不一致，被告与登记中心一直在交涉，因这个原因，初始登记没有办理下来。在2015年11月份初始登记权限下发到区里，现在的状态是就该诉争房屋项目津南区也在市局审批，在等市政府回复。初始登记一直没有办理下来，被告方也积极协调办理，所有的购房款都在房管局监管账户，只有办理初始登记后钱才能到开发商账户。现在初始登记什么时间可以办理完毕开发商不能控制，也不能确定。按照合同约定办理产权证条件是初始登记完成之后才能办理产权证，初始登记办理不下来原因不在被告方。原告提交如下证据：1、房屋买卖合同1份、房屋登记证明1份、购房发票1张，证明原被告之间购买房屋的事实。2、离婚协议书1份，证明诉争房屋归原告所有。3、网上下载城市房屋权属登记管理办法、城市房地产开发经营管理条例1页，证明90天内办理初始登记。被告发表质证意见：证据1没有异议，证据2真实性没有异议，但认为离婚协议内部协议，不能对抗与被告签订的外部协议。证据3真实性没有异议，认为该条款写的权属转移不是初始登记，认为与本案无关。登记管理办法、房地产开发管理条例，都是行政法规，是调解政府与开发商之间的权利义务关系，并不是开发商与民事主体之间的权利义务关系。开发商和业主完全依照商品房买卖合同履行义务，合同是房管局与工商局监制。60日或90日办理初始登记在实际操作中不可能，办理初始登记最关键的部分是项目实测报告，由房管局下属的测量大队实施，实测工作是在竣工备案后才申请，工作是由测量大队这一个部门进行，60天、90天有可能都排不上实测，实测如果与开发商报的项目有出入还要去设计院改图。实践中办理初始登记大概在1年左右，所以合同并没有约定初始登记办理时间，因为开发商无法控制。本院认证，原告提交的证据1、2具有证据的真实性、合法性、关联性，本院对其证明效力予以确认。证据3，本院对其真实性予以确认。被告向本院提交证据如下：不予登记通知书、准许交付使用证，证明在交付涉诉房屋是符合交付条件的，初始登记不能办理的原因是由业主的拆改搭建造成的。原告发表质证意见：对证据真实性均认可，但认为房屋所有权还没有转移，对于私搭乱建的现象，是开发生管理不慎造成的，要求开发商尽快办理初始登记。本院认证，对被告提交的证据的真实性予以确认。本院根据认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：原告翟玉杰及其妻子张娟娟与被告于2012年6月8日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定：“乙方（注：原告翟玉杰及张娟娟）购买甲方（注：被告）开发的坐落于天津市津南区双港镇梨双公路南侧昆芳苑5-6的商品房一套，价款为3593841元。商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方应于2013年12月31日前将房屋交付给乙方使用”。同时，第十二条规定：“双方约定在下列第1种期限内，办理房屋权属转移登记：1、自初始登记完毕之日起210日。由于甲方的原因，未能在上述期限内办理房屋权属转移登记的，按照下列第1种约定处理：1、合同继续履行。甲方应按房屋价款的0.01%向乙方支付违约金”。合同签订后，原告按约向被告交付购房款3593841元，被告也于合同约定的日期2013年12月31日前将房屋交付给原告使用。但因被告未办理完毕房屋初始登记，诉争房屋至今仍未办理房屋权属转移登记。另查明，原告翟玉杰与其妻子张娟娟于2015年4月15日签署了离婚协议书，该协议约定诉争房屋天津市津南区双港镇梨双公路南侧昆芳苑5-6的商品房归原告翟玉杰所有。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》后，双方均应按照合同约定全面履行义务。根据《天津市商品房管理条例》的相关规定，房地产开发商应当自商品房竣工验收合格之日起三十日内，按照相关规定办理商品房所有权初始登记。原被告双方合同约定，自初始登记完毕之日起210日内办理房屋权属转移登记。根据《房屋登记办法》的相关规定，房屋登记机构自受理申请之日起30个工作日内对国有土地范围内房屋将申请登记的事项记载于房屋登记薄或作出不予登记的决定。该诉争房屋于2013年12月12日竣工验收合格，被告应在2014年1月10日之前向房屋登记机构提交初始登记的申请。经审查被告于2014年9月25日向房屋登记机构提交房屋初始登记申请，天津市房地产登记发证交易中心2014年10月24日因大面积拆改作出不予登记通知书。被告未在该诉争房屋竣工验收合格后法律规定的期限内办理初始登记申请，现导致初始登记一直尚未能办理，且不知何时能够办理完毕。因被告的原因，原告一直不能按照合同约定的时间内办理房屋权属转移登记，侵害了原告的合法权益，故被告应当按照双方签订的合同承担违约责任。根据合同约定，合同继续履行，被告应按照房屋价款的0.01%向原告支付违约金，即为359.38元。原告主张按照已付款同期贷款利率主张违约金不符合合同的约定，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告天津首创新港置业有限公司于本判决书生效后5日内给付原告翟玉杰逾期办理房屋权属转移登记手续违约金359.38元。二、驳回原告翟玉杰其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3615元，由原告翟玉杰承担3612元，由被告天津首创新港置业有限公司承担3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员　　汪国平二〇一六年八月二十二日书　记　员　　王梓璇速　录　员　　丁　姗关注公众号“”