（2016）湘06民终872号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-09-23
案件名称
唐光中与李得良房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省岳阳市中级人民法院
所属地区
湖南省岳阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
唐光中,李得良
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘06民终872号上诉人（原审原告）唐光中。上诉人（原审被告）李得良。上诉人唐光中因与上诉人李得良房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省华容县人民法院（2015）华民初字第1491号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年5月30日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审查明，2010年6月30日，唐光中与李得良签订门面租赁合同，约定：“1、甲方（唐光中）有房3大间门面全部装好，租给乙方（李得良），时间为3年，从2010年7月10号起2013年7月10日止，每年租金伍万伍千元整，3年共壹拾陆万伍仟元整，一次性付清。2、甲方装修的房屋，乙方要负责保管好，损害乙方负责修好，如乙方须装修房屋到期后不能拆除，保持原样。3、房屋在出租时间里，国家有重大政策和计划，合同到那时为止，甲乙双方重新商量价格，合同继续租下去。”合同签订后，李得良向唐光中支付租金100000元，其余租金由李得良向唐光中出具欠条一张：“欠条今欠到唐光中房屋租金陆万伍仟元整，古历2011年正月底付清，到期不还付1.3息”。房屋租赁后，李得良为经营需要安装门面钢化玻璃2块，另安装了雨棚、射灯，并修建了厨房。2011年3月17日，李得良向唐光中付租金45000元并出具欠租金20000元欠条一张，并承诺2个月内付清，到期不还计息，但未明确约定利息标准。2013年1月8日，李得良通过银行转账向唐光中还租金15000元。后唐光中多次向李得良索要所欠租金，李得良以门面装修已折抵租金为由拒付余下租金，遂引发本纠纷。原审认为，双方当事人所签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按约履行各自的合同义务，唐光中应当按约向李得良交付约定的门面，李得良应当按时向唐光中支付房屋租金。根据李得良于2011年3月17日向唐光中出具的欠条，李得良应于2011年5月17日前偿还所欠租金，后偿还了15000元，尚欠5000元。双方通过欠条约定“到期不还算息”，但未明确利息计算标准，对唐光中要求李得良支付利息的诉讼请求，不予支持。李得良安装了钢化玻璃已成为门面附合物，按照合同唐光中应当将门面全部装好租给李得良，安装钢化玻璃为经营必需，但唐光中在交付门面时未安装，依据法律规定唐光中应当对安装玻璃的费用予以适当补偿，补偿金酌定为1800元。李得良经唐光中同意后安装了雨棚、射灯并修建了厨房，双方签订的租赁合同约定租赁期满后保持原样，未约定唐光中对李得良进行补偿，故李得良辩称雨棚等设施应进行补偿的意见，不予支持。唐光中主张以利息抵偿了雨棚等设施的补偿及李得良主张余下租金抵偿了装修补偿的意见，没有证据证明，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国劳动合同法》第二百一十一条第一款、第二百一十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、李得良于本判决生效后十日内向唐光中支付房租3200元；二、驳回唐光中的其他诉讼请求。案件受理费50元，由李得良负担。宣判后，唐光中不服，向本院提起上诉称，一审认定李得良要求唐光中安装玻璃、雨棚、厨房等设施，并抵租金的事实错误，李得良安装其他设施的行为与唐光中没有关系；李得良欠款5000元依法应当偿还，民间借款最少应该为1.5分的利率，且未按时还息应当另支付20%的违约金，李得良欠唐光中的是欠款，不是租金，故唐光中要求李得良支付利息的诉讼请求应予支持。请求二审法院依法撤销原审判决，予以改判，支持上诉人的诉讼请求。李得良辩称，1、唐光中的上诉请求没有法律依据，已过诉讼时效，应予驳回；唐光中诉讼请求中的5000元欠款系租房欠款，不能按借款约定计算利息；双方租赁合同到期后，唐光中至今仍在使用李得良在门面承租期间装修及扩建的设施，按双方口头协议，李得良所欠租金应和装修及扩建花费的成本进行冲抵；2、唐光中与他人恶意窜通、哄抬价格，将门面以55000元的价格出租给李得良，但至2016年出租给案外人曹陆兵的价格每年不超过40000元；唐光中未按照约定交付房屋，依法应当承担违约责任，李得良基于该违约行为，履行抗辩权拒付5000元租金，依法应予支持。李得良不服，向本院提起上诉称，李得良在承租门面期间共花费12400元对承租的门面进行装修、扩建，且唐光中在交付门面时推迟交房8天时间，装修花费12天时间，双方电话约定不拆除扩建物、不追究推迟交房及装修免租时间，冲抵房屋租金5000元；拒付租金的时效为1年，唐光中的诉讼请求已经超过诉讼时效；一审未允许李得良充分答辩，剥夺了当事人的辩论权利，程序违法。请求二审法院依法撤销原判，进行改判，或将本院发回重审。唐光中辩称，李得良多次未按承诺还钱，是不诚信行为；2011年3月17日，李得良还欠款45000元时已经违约，应出6740元利息，唐光中主动提出不要利息，与合同没有关系，双方要无条件服从合同约定；对李得良的上诉唐光中均不认可，应以证据为准。上诉人唐光中在二审期间向本院提交了王继钊和曹麓彬的调查笔录各1份，拟证明唐光中向李得良催讨过欠款。上诉人李得良提交了如下证据：1.曹麓彬的证明1份，拟证明唐光中出具的曹麓彬的证言，依法不能采信；2.段某证人证言：证人曾在李得良的厂里工作，现在已不在李得良的厂内工作，当时了解的情况是，李得良的门面原计划于7月12日开张营业，后唐光中推迟交付门面，交付时间在约定期间后的十天之内。经质证，上诉人李得良对上诉人唐光中证据有异议，该证据是自行收取的证人证言，且证人没有出庭作证。上诉人唐光中对上诉人李得良的证据1有异议，认为该证据是李得良伪造，没有证人的身份证复印件，内容也不是证人本人所写；对证据2，上诉人有异议，认为证人证言不真实，交付时间在合同上明确载明，且该证人证言与本案无关联。本院认证如下：上诉人唐光中提交的证据属证人证言，证人未出庭作证，对该证据本院不予采信；上诉人李得良提交的证据1，证人未出庭作证，对该证据本院不予采信；上诉人李得良提交的证据2，仅凭证人段某的证言不足以证明上诉人李得良的主张，对该证据本院不予采信。本院二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是：1.上诉人唐光中的诉讼请求的时效问题；2.上诉人李得良是否应支付租金，若应支付，如何计算租金数额。关于诉讼时效的问题。唐光中与李得良签订的租房合同约定，租赁期间为2010年7月10日至2013年7月10日止，租金需一次性付清，在租赁期间内，李得良向唐光中就租金出具了欠条，在双方履行合同的期限并未届满的情形下出具的欠条应认定为是对当事人之间存在某种法律关系的证明。此时，出具欠条的事实并不表明当事人双方的债务已届履行期限，合同双方的债权债务关系并未进行结算，双方互负的合同义务均未履行完毕，诉讼时效并不起算。本案双方在合同履行期届满之前出具的欠条不具备产生诉讼时效起算的效力，租期届满之日若李得良未按合同约定履行支付租金的义务，此时唐光中应知道或应当知道权利被侵害，诉讼时效应自此时开始计算。在一审庭审过程中，李得良对唐光中提交的曹陆彬的证人证言的真实性、合某，该证据已表明唐光中于2014年6月份曾向李得良主张过权利，此时尚未超过法律规定的诉讼时效期间，故对李得良主张的诉讼时效抗辩本院不予支持。关于上诉人李得良是否应支付租金，若应支付，如何计算租金数额。唐光中与李得良签订房屋租赁合同后，双方应按照约定履行各自义务。李得良于2011年3月17日向唐光中出具欠条，欠条载明的尚欠租金20000元，约定2个月还清，到时不还算息，后李得良通过银行转账向唐光中支付了15000元，尚欠5000元。根据双方签订的租房合同约定，乙方（李得良）需装修房屋到期后不能拆除，保持原样，双方未提交充分证据证明此后双方就延期建房及房屋装修事宜抵扣租金作出新的约定，因此，李得良主张的5000元租金欠款应折抵其因推迟交房及装修给李得良所造成的损失，本院不予支持。双方在合同中约定唐光中将门面装好后交付李得良，但现有证据不足以证明安装钢化玻璃系双方约定的“门面装好”的内容之一，原审认定唐光中应对李得良补偿安装玻璃的费用无法律依据，应予纠正，李得良尚欠唐光中的租金为5000元。租金欠条未明确约定利息，对唐光中要求支付利息的主张不予支持，对唐光中要求李得良支付利息的上诉请求，本院不予支持。综上，唐光中的上诉理由部分成立，对其要求李得良支付租金欠款5000元的上诉请求，本院予以支持，对其余上诉请求，本院不予支持；李得良的上诉理由不能成立，对其诉讼请求，本院不予支持。本案一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：1、撤销湖南省华容县人民法院（2015）华民初字第1491号民事判决第一项；2、由李得良于本判决生效之日后十日内向唐光中支付租金欠款5000元；3、驳回唐光中的其他诉讼请求。本案一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，由李得良负担。本判决为终审判决。审 判 长 邵莉茜审 判 员 王欣辉代理审判员 周小刚二〇一六年八月二十二日书 记 员 孔灿文 更多数据：