（2016）桂03民终1994号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-12-12
案件名称
龙飞云与桂林方首房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事裁定书
法院
广西壮族自治区桂林市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
龙飞云,桂林方首房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十一条
全文
广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）桂03民终1994号上诉人（一审原告）龙飞云，男，1981年12月24日出生，汉族，高中文化，个体户，住桂林巿七星区。被上诉人（一审被告）桂林方首房地产开发有限公司，住所地龙胜各族自治县龙胜镇兴龙北路131号。法定代表人石志刚，该公司总经理。上诉人龙飞云诉被上诉人桂林方首房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，上诉人不服广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院（2015）龙民初字第378号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理完毕。一审法院认为，本案争议的焦点是原告龙飞云与被告方首公司之间是借贷关系还是商品房买卖关系。原告主张双方存在商品房买卖关系，并提供《商品房买卖合同》，转款凭证，收款收据，但双方的交易存在以下违背常理之处：1、被告所取得的商品房预（销）售许可证，商住房销售单价为每平方米3800元，而原告提供的合同每平方米单价为1800元，明显低价，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题解释（二）》第十九条规定，可以视为明显不合理的低价；2、原告所持有的购房款凭证仅仅是1张一般的收款收据，不是正规的不动产统一发票，原告既未向被告索要正规购房款发票，也未缴纳房屋契税，也未到涉案房屋现场查看或咨询有关房屋现状及有关情况，与一般购房者的做法明显不同；3、原告提供的《商品房买卖合同》的房产在龙胜县房地产管理所没有备案记录，说明《商品房买卖合同》封面上所盖已备案是虛假的；4、签订《商品房买卖合同》的时间及备案登记时间同为2013年6月3日，而房屋交付时间为2012年10月30日，交房时间在前，合同签订及备案登记在后，但原告对此视而不见，一直未提出异议，由此可推定原、被告之间根本没有商品房买卖的合意，否则不可能对涉及20多万元价款的《商品房买卖合同》存在如此重大失误而毫不在意；故原告所提供的上述证据无法使法院确信双方之间确实存在真实的商品房买卖的合意，倒是姜方首的陈述与被告提交的证据使法院确信双方签订《商品房买卖合同》只是作为借款的一种担保形式，双方真实的目的是为了借款。既然是借款担保，则担保合同必须遵循《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定：”抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。假使涉案的《商品房买卖合同》确是作为借款的担保，因其违反了上述物权法关于禁止流质的原则，亦是无效合同。关于被告辩解其不是本案适格被告的问题。一审法院认为，姜方首作为公司法定代表人，以公司的名义与原告签订《商品房买卖合同》，且加盖了公司的公章，则足以使原告相信姜方首的行为是代表公司，故原告以方首公司为被告并无不当。综上，一审法院认为，原告与被告之间真实的法律关系为民间借贷，而不是商品房买卖，经一审法院释明后，原告仍不愿意变更诉讼请求，属于法律关系不明确，诉讼请求不具体。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项及《诉讼费用交纳办法》第八条第（二）项之规定，裁定驳回原告龙飞云的起诉。上诉人龙飞云不服一审裁定，上诉称：一审裁定以上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同关系实际为民间借贷关系为由驳回上诉人的起诉没有事实根据和法律依据。一、被上诉人一审提供的各组证据不能相互印证，无法形成证据链。1、第一、二组证据是姜方首在公安机关的供述，属于民事诉讼法第六十三条规定的“证人证言”证据，根据证据采信规则，应当传唤姜方收到庭质证后才能作为认定案件事实的依据，现一审法院并未传唤姜方首到庭接受质询而直接采信该证据来认定案件事实没有法律依据。2、第三组证据虽然是公安机关出具的书证，但该证据是依据第一、二组证据形成，那么，如果第一、二组证据未经质证不合法的情况下，第三组证据又怎能作为定案依据。因此，一审法院认定被上诉人的证据相互证，形成了证据链条显然无事实根据。3、一审法院以上诉人交款后至起诉之日两年多的时间内，既不向方首公司索要发票，也不缴纳契税，据此认定上诉人不是真实的买卖者毫无道理。本案的事实是，上诉人2013年6月3曰与方首公司签订《商品房买卖合同》之后刚好两个月，姜方首就跑了，公司也关门了，上诉人只好到法院登记立案，也向公安机关反映了情况，之后一直等待法院开庭审理。现一审法院居然以此为理由作出上述认定显然与事实不符。综合分析上述证据，上述第三组证据基于第一、二组证据形成，故该三组证据之间不存在相互印证的关系，而是实质上的同一组证据。由此可见，上述三组证据之间并不能相互印证并最终证实上诉人与方首公司签订《商品房买卖合同》是借款担保而不是商品房买卖交易，因此，被上诉人的上述四份证据的证明力并不能推翻上诉人所提交的证据”商品房买卖合同、收据、转款凭证”的证明力，一审法院认定被上诉人的证据之间能互相印证，形成了证据链，证明原方首公司法定代表人姜方首以方首公司的名义与上诉人签订《商品房买卖合同》进行借款担保并无证据支持。二、一审法院得出”上诉人一审提供的《商品房买卖合同》、收款收据、转款凭证无法使该院确信双方之间确实存在真实的商品房买卖的合意”的结论缺乏证据支持。一审法院仅凭姜方首和崔如佩的供述认定方首公司与上诉人签订的《商品房买卖合同》是名为借款实为担保，但两人均未到庭接受质询，也就是讲，一审法院完全是在仅仅看过姜方首和崔如佩的供述的情况下，凭主观推理形成的内心确信，进而做出的一审裁定。由此可见，一审裁定认定上诉人没有购买商品房的意思表示并没有任何证据佐证。综上所述，一审法院在没有相反证据推翻上诉人提交的书证的”证明力”的情况下，将本案讼争的商品房买卖合同关系认定为民间借贷，没有法律依据。为此，上诉人现特向贵院提起上诉，请依法査明案件的相关事实，裁定指令一审法院重审此案，以维护上诉人的合法权利。本院认为，本案争议的焦点是上诉人龙飞云与被上诉人方首公司之间是借贷关系还是商品房买卖关系。上诉人主张双方存在商品房买卖关系，并提供《商品房买卖合同》，转款凭证，收款收据，但双方的交易存在以下违背常理之处：1、被上诉人所取得的商品房预（销）售许可证，商住房销售单价为每平方米3800元，而上诉人提供的合同每平方米单价为1800元，明显低价，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题解释（二）》第十九条规定，可以视为明显不合理的低价；2、上诉人所持有的购房款凭证仅仅是1张一般的收款收据，不是正规的不动产统一发票，上诉人既未向被上诉人索要正规购房款发票，也未缴纳房屋契税，也未到涉案房屋现场查看或咨询有关房屋现状及有关情况，与一般购房者的做法明显不同；3、上诉人提供的《商品房买卖合同》的房产在龙胜县房地产管理所没有备案记录，说明《商品房买卖合同》封面上所盖已备案是虛假的；4、签订《商品房买卖合同》的时间及备案登记时间同为2013年6月3日，而房屋交付时间为2012年10月30日，交房时间在前，合同签订及备案登记在后，但上诉人对此视而不见，一直未提出异议，由此可推定上诉人、被上诉人之间根本没有商品房买卖的合意，否则不可能对涉及20多万元价款的《商品房买卖合同》存在如此重大失误而毫不在意；故上诉人所提供的上述证据无法使法院确信双方之间确实存在真实的商品房买卖的合意，倒是姜方首的陈述与被上诉人提交的证据使法院确信双方签订《商品房买卖合同》只是作为借款的一种担保形式，双方真实的目的是为了借款。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，经一审法院释明后，上诉人仍不愿意变更诉讼请求，属于法律关系不明确。故一审法院裁定驳回上诉人的起诉正确，本院依法予以维持。上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。审 判 长 李国龙审 判 员 韦明勇审 判 员 唐 维二〇一六年八月二十二日代书记员 石晓红 来自