（2016）苏0117民初3525号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-11-11
案件名称
原告高淳县淳溪镇享尼莱中西餐厅与被告溧水县彩云服装城、王春芳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市溧水区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高淳县淳溪镇享尼莱中西餐厅,溧水县彩云服装城,王春芳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0117民初3525号原告：高淳县淳溪镇享尼莱中西餐厅，住所地高淳区淳溪镇中山大街168号1幢-1。经营者：方经平，个体。委托诉讼代理人：陈万山，南京市溧水区永阳法律服务所法律工作者。被告：溧水县彩云服装城，组织机构代码L1034208-2，住所地溧水区永阳镇望京街*号*幢**号。经营者：王春芳，女，1963年10月8日生，汉族。被告：王春芳，自然情况同上。二被告委托诉讼代理人：曹娟娟，江苏宗域律师事务所律师。原告高淳县淳溪镇享尼莱中西餐厅（以下简称享尼莱餐厅）与被告溧水县彩云服装城（以下简称彩云服装城）、王春芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案受理后，依法适用简易程序于2016年8月8日公开开庭进行了审理。原告享尼莱餐厅委托诉讼代理人陈万山、被告彩云服装城与王春芳委托诉讼代理人曹娟娟、被告王春芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告享尼莱餐厅向本院提出诉讼请求：1、要求两被告支付拖欠原告2015年10月11日至2016年4月10日止的租金15万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告享尼莱餐厅与被告彩云服装城（王春芳）于2013年10月15日签订《房屋租赁协议》，约定：原告将位于溧水区永阳镇望京街8号通济名仕阁2幢101室租给被告经营，房屋面积为380平方米，租赁期限为6年（自2013年10月15日起至2020年2月28日止），前三年租金分六次支付。因被告未按期支付第五期付款，原告曾于2015年12月14日向溧水法院起诉，要求被告支付拖欠至2015年10月10日的租金20万元。溧水法院作出（2016）苏0117民初14号民事判决书，被告不服提出上诉，南京市中级人民法院作出（2016）苏01民终3366号民事判决书，维持原判。该案已进入执行程序。根据协议，被告应支付至2016年4月10日的租金15万元（第六期），至今被告仍未予支付。故原告诉至法院，请求法院判如所请。被告彩云服装城辩称，1、原告所租赁给被告的房屋实际面积为320平方米非协议约定的380平方米，房屋内部格局差，致使被告无法经营水星家纺；2、原告承诺被告租赁地对面即将有大商场开业，至今没有大商场出现，租赁地周边环境差，被告经营状况差，房屋租金比周边地区高出几倍。被告曾与原告协商变更租金，原告同意但至今未能明确数额，故被告请求适用情势变更原则予以调整租金；3、2015年11月原告私自将被告租赁房屋上锁、停水停电，导致被告无法经营，原告应承担被告停业期间的损失；4、租赁房屋存在漏水，被告要求原告修理，至今未能修好，对被告经营产生影响，原告应赔偿原告损失。被告王春芳辩称，房屋租赁协议一方主体应为彩云服装城，不是王春芳，故王春芳被列为被告诉讼主体不适格。本院经审理认定事实如下：原告享尼莱餐厅经房屋所有权人南京市银达医药有限公司同意，将位于溧水区永阳镇望京街8号通济名仕阁2幢101室房屋转租给被告彩云服装城。双方于2013年10月15日签订了《房屋租赁协议》，协议主要约定：租赁房屋面积为380平方米，被告承租房屋用于家纺、服装、鞋帽、礼品等经营，租期为2013年10月15日至2020年2月28日止，共6年3月20天，租金分期给付，其中：第五次2015年10月10日付20万元，第六次2016年4月10日付15万元。第五次租金20万元，原告已向本院诉讼，本院所作出的（2016）苏0117民初14号民事判决书已经发生法律效力，判决彩云服装城支付租金20万元。该案现已进入强制执行程序。因彩云服装城仍未按期支付应于2016年4月10日的租金15万元，原告诉至本院，要求判如所请。在诉讼中，双方并未就解除合同达成一致意见。对上述事实，原、被告没有争议，亦有双方确认的《房屋租赁协议》、（2016）苏0117民初14号及（2016）苏01民终3366号民事判决书予以证实，本院予以确认并佐证在卷。原告彩云服装城与被告享尼莱餐厅、王春芳对下述证据和事实有争议：1、原告提供《房屋租赁协议》中有王春芳签名和彩云服装城加盖公章，证明两被告诉讼主体适格。对此，被告王春芳辩称，《房屋租赁协议》约束的是彩云服装城，本院认为，《房屋租赁协议》中乙方加盖彩云服装城公章，代表人处有王春芳签名，故被告王春芳辩称主体不适格，本院予以采信，彩云服装城是适格的被告。彩云服装城抗辩案涉房屋实际面积320平方米，与合同中约定的面积380平方米不符，房屋还存在漏水问题。被告所辩称的房屋面积和房屋漏水问题，法院在（2016）苏0117民初14号民事判决书里已进行说理不予支持。故对被告再次主张的该部分事实不予确认。2、被告提供案外人李文兰与张文才于2014年5月1日签订的《房屋租赁协议》及享尼莱餐厅与平德明于2014年12月6日签订《房屋租赁协议》，以证明原、被告双方签订的《房屋租赁协议》约定的租金一年35万元过高，请求法院按照情势变更原则予以调整。本院认为，租赁物地段、签订时间、面积大小不同而均有不同，被告提供合同的承租人人也未出庭证实，原告对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。本院对此抗辩不予采信。本院认为，根据当事人陈述、质证及本院认证，本案涉三个争议焦点。一、被告王春芳诉讼主体是否适格？本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条的规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。本案中，彩云服装城系营业执照所登记的字号，王春芳系经营者，原告并未提供证据证明彩云服装城实际经营者另有其人，另结合《房屋租赁协议》所确定的房屋使用目的及实际经营情况，本案被告应为彩云服装城，故被告王春芳诉讼主体不适格，应当驳回原告对被告王春芳的诉讼请求。二、被告欠付的租金数额如何确定？本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案案涉房屋租赁协议系原、被告双方真实意思表示，依法成立并已生效。被告彩云服装城应当按照约定按时给付租金。关于被告所辩称应适用情事变更原则予以调整租金，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，原、被告双方房屋租赁协议签订时间系2013年10月15日，租赁价格受当事人意思表示、房屋市场价格、房屋面积、租赁市场行情等多种因素决定，其中部分因素属于商业风险，被告并未举证证明有无法预见、非不可抗力所造成的不属于商业风险的客观情况发生，故本案不适于情势变更原则。故被告应按照约定支付原告租金15万元。关于被告所称房屋漏水、原告私自上锁影响其经营，原告应当进行赔偿，因被告未举证证明该部分损失，本院不予认定。综上所述，原告要求被告彩云服装城立即支付15万元租金的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告王春芳支付租金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:一、被告溧水县彩云服装城应当于本判决生效之日起十五日内支付原告高淳县淳溪镇享尼莱中西餐厅房屋租金15万元；二、驳回原告高淳县淳溪镇享尼莱中西餐厅对被告王春芳的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取1650元，由被告溧水县彩云服装城负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费3300元。南京市中级法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；帐号：43×××18。逾期未预缴上诉费，按自动撤回上诉处理。审 判 员 戴祖庆二〇一六年八月二十二日见习书记员 钱俊美 关注公众号“”