（2015）丰民初字第1935号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-10-14
案件名称
赵胜利、张莹与连云港市江山房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
丰县人民法院
所属地区
丰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵胜利,张莹,连云港市江山房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第1935号原告：赵胜利，丰县电信局职工。委托诉讼代理人：张莹（系原告赵胜利之妻），女，徐州康达环保水务有限公司员工，住江苏省丰县凤城镇解放东育才西路58号。原告：张莹，徐州康达环保水务有限公司员工。被告：连云港市江山房地产开发有限公司，住所地江苏省连云港市海州区朝阳东路5号江山大酒店十二楼。法定代表人：江新年，该公司董事长。委托诉讼代理人：王义为，江苏云台山律师事务所律师。原告赵胜利、张莹诉被告连云港市江山房地产开发有限公司（以下简称江山公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2015年8月31日立案后，依法适用简易程序，由审判员周洪林分别于2015年10月9日、2016年1月27日、2016年7月22日公开开庭进行了审理。原告张莹（兼原告赵胜利的委托诉讼代理人）、被告江山公司的委托诉讼代理人王义为到庭参加诉讼。本案因等待另外案件的审理结果曾经中止诉讼。本案现已审理终结。赵胜利、张莹向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付延迟交房违约金41536.7元（按每日万分之一点五从2014年6月2日暂计算至2015年9月2日,2015年9月3日至被告取得商品房竣工验收备案手续等交付房屋必备条件后至实际交房期间的违约金）；2.被告承担诉讼费。事实和理由：原被告于2013年6月11日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发预售位于丰县江山花园12-3-101号住宅一套和12-3-4号储藏室。原告已按合同约定支付房款605933元。按合同第八条约定，被告应于2014年6月1日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付原告使用。12号楼因不具备上房条件，被告一直未履行交付房屋义务，按合同第九条约定，被告应从2014年6月2日起按每日万分之一点五支付违约金。被告的行为已经构成逾期交房，应当按合同约定承担继续履行和支付违约金的责任。被告江山公司辩称，第一，涉案房屋均在约定交房日前完成了四方验收，具备交房条件；第二，合同第八条明确约定，因规划变更等行为致工期延误的可以顺延，该约定并不违反强制性法律规定，涉案房屋因供电规划变更影响了供电工程的施工，以致影响了备案，可以顺延交房。合同第八条没有顺延约定的涉案房屋顺延交房情况符合最高人民法院合同法解释二第二十六条规定的情形即情势变迁原则，我方请求人民法院确定，根据该原则可以顺延交房；第三，供电规划变更是情势变迁所致，非答辩人所能控制，是政府新标准导致，具有行政强制力，即使延期交房答辩人也不应承担违约责任。综上，请求法院依法驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此，本院认定事实如下：2013年6月11日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发预售的位于丰县城区江山花园小区第12幢3单元101号住宅一套及12-3-4号储藏室。合同第四条约定房屋总价款为497468元。合同第八条就房屋交付期限约定：“出卖人应当在2014年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、遭遇政府及有关部门的管制，征用或政府规划变更等政府行为……3、……产权办理代小区竣工综合验收后，办理产权登记手续：联系方式：报纸、通信、书面通知、电话通知、传真等”。合同第九条就出卖人逾期交房违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金”。合同第十一条就房屋交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……”合同附件四：合同补充协议（一）约定：“储藏室12-3-4，使用费108465元（不办理产权证，使用年限同房屋年限一致），买受人于2013年6月11日付人民币108465元整，一次性付清”。合同附件四：合同补充协议（二）之7约定：“合同中第十一条约定的交接方式，出卖人除以书面通知方式告知买受人办理交付手续外，还可以电话通知、传真、报纸、公告等方式通知买受人交接房屋，均视为对买受人的通知方式”。合同签订后，原告支付了第12幢3单元101号住宅一套的房款497468元，及12-3-4号储藏室的房款108465元，合计支付605933元。涉案房屋所在的12号楼于2013年7月5日竣工验收合格，于2016年6月17日取得政府主管部门颁发的商品住宅交付使用批准文件。被告于2016年6月20日在江山花园小区张贴上房公告，通知业主2016年6月27日前上房。后被告又在徐州日报上刊登上房公告，通知业主2016年7月5日前上房。原告于2016年7月6日实际上房。还查明：2013年12月27日，丰县规划局根据被告的申请，将江山花园小区原规划方案5处箱变取消，增加3处配电室，增加建筑面积350平方米，就此在徐州日报刊登《关于江山花园小区增设配电室批前公示的通告》。2014年1月9日，丰县规划局对江山花园上述变更规划方案报丰县县政府同意后批复给被告。2014年7月6日，被告与徐州鑫尧电力服务有限公司就江山花园小区电力工程土建及配套部分签订施工合同。2014年9月15日，江苏省电力公司徐州市丰县供电公司与徐州市彭源电力安装工程有限公司就工程名称为10KV丰县江山花园小区配电工程签订施工合同及安全协议，约定开工日期为2014年9月15日（以实际开工日期为准），竣工日期为2015年1月2日（以实际竣工日期为准）。本案的争议焦点为：第一，被告是否按照合同约定交付房屋；第二，如果被告未按照合同约定交付房屋，应如何承担违约责任。本院认为，当事人应当按照生效合同的约定全面履行义务，否则，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一，对于被告是否按照合同约定交付房屋问题。根据双方签订的商品房买卖合同第八条约定，被告应当在2014年6月1日前，将取得政府相关部门颁发的商品住宅交付使用批准文件的商品房交付给原告。被告2016年6月17日取得政府主管部门颁发的商品住宅交付使用批准文件，应当认定被告逾期交付房屋。被告主张因2010年起执行的新的供配电标准而导致规划变更，又因在通知执行之时涉案小区的总平面规划图已被丰县规划局批准，后因此发生变更属于商品房买卖合同第八条约定“遭遇政府及有关部门的管制，征用或政府规划变更等政府行为”的情形导致顺延交付房屋，不承担违约责任，还主张该情形符合合同法司法解释二的情势变更原则，要求顺延期限至2015年6月20日。对此，本院认为：被告所主张的变更实际是被告为执行新的供配电标准重新设计规划小区供电设施，其行为并不属于政府行为。此外，根据被告提供的苏电生[2010]102号新建居住区供配电设施规划设计导则，该规范已在2010年开始实施，而情势变更原则应适用于合同成立之后。被告作为房地产开发商，在与本案原告签订商品房买卖合同之时，知道且应当知道该文件的实施及生效，以及该文件对建设工程施工的影响，故，因2010年实施的供配电设施规划设计导则而造成的规划变更不应作为此后签订合同的情势变更理由，应推知合同约定的交付房屋时间即为被告在考虑此文件执行新标准可能导致规划变更情况下与本案原告作出的约定，对于被告的抗辩，本院不予采纳。被告主张商品房买卖合同约定的取得政府批准文件并不特指备案表，四方验收也是通过政府同意的。对此，根据被告提供的单位工程竣工验收证明书，可以证明涉案工程符合验收意见中标示的情形，但是无论是施工单位、监理单位、建设单位、设计单位均没有商品住宅交付使用的批准职能，故四方验收证明书仅能证明房屋的功能及相关质量，不应作为商品房买卖合同约定的“商品住宅交付使用批准文件”。被告主张其在通知执行新标准之时涉案小区的总平面规划图已被丰县规划局批准，此后新的供配电标准导致的规划变更致使交付期限延迟，被告已经通过四方验收并承担临时用电费用，已经尽到补救义务。对此，在2010年新的供配电标准实施之后，被告作为房地产开发商应当采取及时有效的措施变更规划，而根据被告提供的材料，直至2013年12月27日，徐州日报才根据建设单位的申请刊登了《关于江山花园小区增设配电室批前公示的通告》，此后才进行了相关的建设工作，故对于被告主张其已经尽到了补救的义务，本院不予认可。关于被告辩称不应承担储藏室的违约金，根据双方的商品房买卖合同及其附件，原被告将关于储藏室的位置、价款、使用年限等作为合同补充协议记载于商品房买卖合同的附件位置，依照日常生活常识，储藏室常具有用户配套使用之功能，且协议约定储藏室使用年限同房屋年限一致，故该储藏室应作为同一合同约定的住宅的配套部分。并且被告连云港市江山房地产开发有限公司收取储藏室相应价款时也开据相应销售不动产统一发票，如不支付相应违约金，则使权利和义务不相对等。故对于原告主张逾期交房违约金应将储藏室价款计算在内，本院予以支持。综上所述，被告违反原被告签订的商品房买卖合同关于房屋交付期限的约定，构成逾期交付房屋。第二，对于被告未按约交房应如何承担违约责任问题。根据商品房买卖合同第九条约定，被告逾期交房超过90日原告要求继续履行合同的合同继续履行，被告应当按照每日万分之一点五从2014年6月2日起支付至房屋实际交付之日止的违约金，由于原被告在合同中约定，被告通知上房除了可以采取书面方式外，还可以采取公告等方式通知，被告先后两次发出上房公告，通知最迟在2016年7月5日前上房，故，逾期交房违约金应当计算至2016年7月5日，被告不应当支付2016年7月5日后的逾期交房违约金。据此计算，逾期交房的违约金为69440元，对于原告超过此金额的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，被告逾期交房构成违约，应当支付给原告逾期交房违约金69440元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告连云港市江山房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告赵胜利、张莹逾期交房违约金69440元；二、驳回原告赵胜利、张莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费420元、诉讼保全费520元，合计940元（原告预交），由被告连云港市江山房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 周洪林二〇一六年八月二十二日书记员 刘亭亭 搜索“”