（2016）粤03民终12397号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-12-27
案件名称
白江,彭仕平与深圳市皇城地产有限公司相邻关系纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
白江,彭仕平,深圳市皇城地产有限公司
案由
侵权责任纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终12397号上诉人（原审原告）：白江。委托代理人：赵敏，广东知明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：彭仕平。委托代理人：王广坤，广东冠杰律师事务所律师。委托代理人：孙惠娟。原审第三人：深圳市皇城地产有限公司。法定代表人：王航军，该公司董事长。委托代理人：高宝云，广东君言律师事务所律师。上诉人白江因与上诉人彭仕平、原审被告深圳市皇城地产有限公司（以下简称皇城地产）侵权责任纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2015）深福法民一初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人白江上诉请求：1、撤销深圳市福田区人民法院(2015)深福法民一初字第19号判决；2、一、二审全部诉讼费用由彭仕平及皇城地产承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误，侵害了白江的合法权益。一审判决认定白江因为保存证据而长期空置受损房屋的事实，因而委托深圳市中诚达土地房地产评估顾问有限公司对于相关损失进行鉴定。鉴定结果中对于租金价值评估如下：2014年5月至6月租金价格为4600元／月，同年7月至9月为4900元/月，同年10月至2015年3月为5000元／月，2015年4月至6月为5600元／月，2015年7月至8月为5800元／月。但同时一审法院却认为，白江在发现漏水后因彭仕平不予配合致使维修拖延至2014年7月28日，维修完成后因白江个人原因至同年12月22日起诉。而根据白江出示的证据以及判决显示，自房屋漏水损害发生后，白江就在积极介入试图化解矛盾解决纠纷。而2014年7月28日，应当为皇城地产进入彭仕平的房屋内对于疑似漏水点进行维修的时间。在此之后虽白江多方奔走，但彭仕平及皇城地产对于白江的正当诉求置之不理。白江无奈，遂将两被上诉人诉至深圳市福田区人民法院。具体时间应为2014年10月17日（本日福田区人民法院就本案开具诉前联调受理通知书）。由此可见，即使白江于2014年12月22日起诉，亦非白江个人原因导致。退一步说，即使当真为白江个人原因导致延迟起诉长达五个月之久，在长达近两年的诉讼过程中，就房屋空置导致的租金价值损失在已得到鉴定结果并得到一审法院认定的情况下，一审法院仍然酌定该部分损失为15000元，严重与事实不符，损害了上诉人的合法权益。二、一审法院就鉴定费的分担在判决中只字未提，损害了白江的合法权益。一审法院认定了白江房屋受到损害以及因受到损害而需要固定证据导致空置的事实。经白江预缴费后委托深圳市中诚达土地房地产评估顾问有限公司对于相关损失进行鉴定。而在鉴定结果做出的情况下，一审法院在判决中却只字未提该部分费用应当如何分担，损害了白江的合法权益。三、一审法院对于白江主张的其他损失不予支持，违反了法律的相关规定。根据《侵权责任法》第六条，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。白江在一审中所主张的该部分费用均属于彭仕平及皇城地产对于白江房屋侵害所导致的损失，应当由两被上诉人依法予以承担。上诉人彭仕平答辩称，一审法院未查清水管破裂的原因，由此判决彭仕平承担损害赔偿责任，证据不足。一审酌定房租损害过高，请求适当调整。上诉人彭仕平上诉请求：1、撤销(2015)深福法民一初字第19号民事判决，依法改判为彭仕平不承担赔偿责任或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由白江承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、一审未查清水管破损的具体原因。从客观上说，埋在墙体内的水管破损原因无非有二，一是彭仕平装修时触及损坏所致；二是在原始安装时所致，这属于房屋本身的质量瑕疵。若因彭仕平的装修行为致使水管破损而造成损害，可以判决彭仕平承担损害结果，否则，所有责任都与彭仕平无关。可是，一审对水管破损原因这一关键的问题并未查清。2、彭仕平有充分证据证明漏水水管破损非彭仕平行为所致，判由彭仕平承担赔偿责任的证据不足。甲房屋在彭仕平购入后虽然进行过装修，但仅仅做了外墙体整改，并未触及墙体内的水管，此事实有彭仕平在一审中提交的装修时录制的视频资料及装修时从现场提取的物证（混凝土）可以证明，然而一审法院对此重要证据视而不见，判决书中提都不提；另据案外人深圳市鼎宸装饰设计工程有限公司出具的《关于深港1号21栋9D5漏水责任澄清函》载明，甲房屋漏水原因系建筑施工布水管时固定水管下钉凿予4分给水管直径约3mm的孔洞，并陈述其施工时仅对原阳台墙面直接刷防水然后贴砖完成，并未对墙面进行凿毛等工艺处理，可见漏水责任系原建筑预埋给水管因建筑施工留下创伤导致。以上证据都可以直接证明漏水原因非彭仕平装修所致，一审法院却认为彭仕平未提交充分证据证明房屋水管确有瑕疵，若此，彭仕平不禁要问：二被上诉人在一审中提交了什么充分证据证明水管破损是彭仕平装修所致的？这明显是一审法官故意在加重彭仕平的举证责任，对于本案，彭仕平只要证明水管破损非己方原因造成，即完成了免责的举证责任，至于水管破损是哪个造成的，彭仕平无须去证明。甲房屋在彭仕平购入时经过两次验收测试，第一次测试发现水压不稳压力大，对于此次测试结果，皇城地产拒绝签署，所以才了有那份彭仕平单方签字的《房屋验收表》，这是皇城地产故意逃避法律责任的行为。之后又做了一次测试，彭仕平因信息的不对称及对验收的不专业，此次未发现水压问题。但是，未发现问题并不代表没有问题，根据商品住宅质量的相关规定，测试验收合格不是房地产开发企业的免责依据，在保修期内凡是因房屋质量出现的问题都应由房地产开发企业负责。本案中漏水的水管是皇城地产建造房屋时的原始不当埋装，属于商品住宅质量瑕疵，因此发生的损害后果，应由皇城地产承担相关责任。一审法院仅据《单元户装修进场交接查验表》判决彭仕平承担赔偿责任，实在是证据不足。3、水管瑕疵不是个例。彭仕平入住9D5后不久，即发现水压不稳，在与本小区内的其他住户交流时，也有人反映同样的问题，水压不稳的现象即说明水管可能有破损，一审中彭仕平业已申请相关证人出庭作了证。这足以说明水压不稳不是个例，一审法院对证人证言不但没有采信，判决书中也未提及。4、一审酌定的房屋租金损失过高且案件受理费承担比例不当。事实上，白江的甲房屋在漏水发生的前后时期都没有出租，可见白江本不想获得租金收益。退一步而言，即便白江在房屋漏水期间有意寻租，那么，局部的渗水是否损害了全套房屋的出租价值？按常理来说，物品有瑕疵采取降价便能处理，房屋租赁也是如此，局部小小的渗水并未影响绝大部分的使用功能，仍可以通过降价措施达到获得租金的目的，所以应当实际损失应是贬值的部分，而不是全部租金价值，这一点一审并未考虑到，因此，一审酌定的房屋租金损失过高。白江一审的诉求过分虚高，多属于恶意请求，一审法院对此也有所明辨，仅支持了诉求的极少部份，案件受理费应按照请求获得支持比例来分担，在本案情况下，一审法院却让白江承担了小部分受理费，明显是比例不当。5、得知漏水发生后，彭仕平并未拖延维修，而是建议应当先签订协议，以免事后因责任划分发生纠纷（本案的后续进展恰表明上述人的考虑完全必要且正确）。皇城地产一直拒绝签订协议，反是彭仕平主动撰写书面协议并向社区工作站求助，在社区工作站的调解下才达成《维修方案》并最终使漏水得以修复，且修复时发现水管破损确系原始安装所致。根据《维修方案》，本应当场由各方进行责任界定与确认，但两位被上诉人在由皇城地产更换完水管就径直离场，并未进行确认，数日后皇城地产单方面发函推说是彭仕平的责任。正是皇城地产拒不履行《维修方案》，才导致纠纷诉诸法庭。二、一审判决适用法律错误。本案是因商品住宅质量问题所引发的纠纷，应当适用商品住宅质量保修的相关规定，而一审判决却错误地适用了《中华人民共和国民法通则》第八十三条相邻权纠纷的规定，从而导致了本案错误的判决结果。三、一审审理程序违法。一审法院自2014年12月22日受理本案至判决书送达彭仕平时的2016年5月19日，拖拖拉拉历时近17个月，严重超出了法律规定的最长审限，使彭仕平长期处于讼累之中，严重干扰了彭仕平的正常生活。本案中彭仕平亦是受害者，耗费财力不说，还受讼累。本案情节轻微，损害不大，房屋质量问题可以协商解决，彭仕平也表示会积极配合，共同找出漏水原因，不料白江执意诉讼，并恶意夸大受害事实。白江称在2014年4月25号就通知了彭仕平，而物业公司杨经理的证词又说5月1日通知了彭仕平，事实上，彭仕平只记得被物业公司通知漏水事件大致在2014年6月中下旬。得知漏水事件时，白江与皇城地产的矛盾已激发，导致彭仕平夹在其中左右为难。由于白江不正面沟通，让原本很简单的事情复杂化了。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。上诉人白江答辩称，一审判决对于该次事故造成的基本原因的事实认定，白江是持肯定态度，认为基本合理，适用法律正确。对于彭仕平提出的一审程序违法的问题，白江持保留态度。被上诉人皇城地产就上诉人白江、彭仕平的上诉意见答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。白江一审诉讼请求为：1、彭仕平及皇城地产承担白江房间因漏水所造成的损失27347元，使其恢复原状；2、彭仕平及皇城地产承担白江房屋租金损失共计39000元；3、彭仕平及皇城地产承担白江误工损失共计39561元；4、彭仕平及皇城地产承担白江利息损失共计2944元；5、彭仕平及皇城地产承担本案诉讼费。庭审中，白江补充及变更其诉讼请求为第一项诉讼请求损失是根据白江因其持有房屋遭受漏水造成的直接的装饰设备及相关费用的损失，其中阳台楼板墙体维修费为4256元，厨房维修费为504元，厨房天花板维修费用为1142元，橱柜的购置费用为2万元，管理费以及专项维修基金为每个月240.8元，暂计六个月为1444.8元；第二项诉讼请求白江每月租房费用6500元，第三项诉讼请求，白江误工损失暂计为35643.68元，汽车加油费2867.32元，停车费1050元；诉讼请求四为上述一至三项诉讼请求的总和乘以人民银行同期年贷款利率顺延到还清之日。诉讼请求一、二、三、四项为按半年计，现庭审中要求变更至付清之日止。一审法院认定事实：白江系位于本市福田区皇岗路与滨河路交界东南的皇某某小区（以下简称皇某某小区）C区21栋甲房屋（以下简称甲房屋）的业主，彭仕平系同一栋物业甲房屋（以下简称甲房屋）业主，甲房屋位于甲房屋楼上。皇城地产系该小区物业开发商，白江、彭仕平均由皇城地产处购得房屋。2014年4月25日，白江发现甲房屋天花板漏水，厨房、阳台楼板墙体等屋内财产发霉受损，2014年5月1日白江向皇某某小区的物业管理负责单位深圳市皇城物业管理有限公司深港1号服务中心（以下简称物业管理中心）反映漏水，物业管理中心与彭仕平多次联系，但一直未进入甲房屋进行查验，2014年7月28日，白江、物业管理中心人员以及皇城地产人员得以进入甲房屋，经查验系甲房屋生活阳台处给水管破漏造成甲房屋漏水，并于当日更换水管，后无漏水现象，破漏给水管亦在前述各方及深圳市福田区口岸社区工作站（以下简称社区工作站）的见证下封存于该社区工作站。本案审理中，法院至社区工作站调取该破漏水管，该水管上可见明显的破口。再查，对于漏水水管破损原因，彭仕平主张系因房屋建造时使用的水管质量不合格且皇某某小区长期水压不稳导致，皇城地产主张系因彭仕平对甲房屋进行装修时装修不当造成。对于各自主张，彭仕平提交了证人证言若干，其中证人王某居住于皇某某小区，其庭审中陈述该小区确有水压不稳现象，其所购房屋的卫生间曾进行装修，该卫生间于2013年1月因地下进水管破损发生漏水现象，皇城地产第二日即免费进行维修且更换水管；彭仕平提交其所委托对甲房屋进行装修的案外人深圳市鼎宸装饰设计工程有限公司出具的《关于深港1号21栋9D5漏水责任澄清函》，该书证中载明该公司于2014年7月28日对寻找本案水管漏水点进行配合，于当日“在阳台墙体上找到原建筑给水管漏水点，漏水原因系建筑施工布水管时固定水管时下钉凿予4分给水管直径约3mm的孔洞”，并陈述该公司施工时仅对原阳台墙面直接刷防水然后贴砖完成，并未对墙面进行凿毛等工艺处理，因此确定漏水责任系原建筑预埋给水管因建筑施工留下创伤导致；彭仕平还提交落款时间为2012年8月29日的《深圳市皇城物业管理有限公司房屋验收表》，该表中“业主验收意见”一栏第5条记录“水压不稳压力大”，该表仅有彭仕平的签名，无物业管理中心或者皇城地产的签名或者盖章，皇城地产主张对该证据系彭仕平于房屋交付当日单方向其反应问题，经皇城地产次日核验甲房屋的水压正常。皇城地产公司均提交《单元户装修进场交接查验表》，该表中第4项载明“水管试压正常给排水畅通”，彭仕平于该表格下方签字。复查，白江主张发现甲房屋漏水后曾先行与彭仕平联系协商解决但对方未予配合处理，后彭仕平一直拒绝白江或者物业人员进入甲房屋进行勘察维修，致使漏水状况持续至2014年7月28日，后因双方就赔偿事宜无法协商一致，其遂诉至法院，为保留房屋损毁事实的证据故房屋未能进行维修或者出租，因此彭仕平应负担维修费用与租金损失。对此，彭仕平主张白江提出甲房屋漏水情况后，其即与物业管理中心、社区工作站联系，主动协调维修事宜，并提交物业管理中心制作落款时间为《深港1号21栋9D5漏水维修方案》，该方案中载明了可能存在的漏水点位置以及不同的漏水点负责维修的主体，约定如果是阳台给水管漏水，维修需3天，由皇城地产维修并负责现场整理、清洁，如果确定系因皇城地产施工原因造成漏水，则由皇城地产支付彭仕平每天800元误工费。本案审理中，法院至物业管理中心及社区工作站进行调查，调查中物业管理中心称其在得知漏水情况后即与彭仕平联系，要求进场查明漏水点，但彭仕平要求先行确定损害赔偿责任，提出支付其误工费800元/天，在三方当事人未能就此协商一致的情况下，彭仕平拒绝进行漏水点勘察，致使维修不能进行。又查，庭审中，彭仕平确认甲房屋一致空置，皇城地产对此未予确认，但其未于法院指定期间内提交反证。本案审理中，经白江申请，法院委托深圳市中诚达土地房地产评估顾问有限公司对甲房屋因本案漏水事实发生的损失及该房屋的租金价值进行评估，该公司做出评估报告确认，甲房屋因漏水发生的损害修复费用为3200元，该房屋2014年5月至6月的月租金价格为4600元/月，同年7月至9月为4900元/月，同年10月至2015年3月为5000元/月，2015年4月至6月为5600/月，2015年7月至8月为5800元/月。一审法院认为：谁主张，谁举证。白江提交的证据足以证明甲房屋漏水导致其所有的甲房屋财产损害。至于本案赔偿责任的确定，因鉴定机构未对漏水管道发生漏水的原因作出鉴定结论，法院无法确认具体漏水原因，但彭仕平提交由案外人深圳市鼎宸装饰设计工程有限公司出具的《关于深港1号21栋9D5漏水责任澄清函》中载明破损水管系因外力破损，而皇城地产提交的证据证明甲房屋交付至彭仕平时验收合格，且彭仕平提交的有其签字的2012年8月29日的《深圳市皇城物业管理有限公司房屋验收表》的“业主验收意见”一栏第5条记录“水压不稳压力大”，结合本案破漏水管破漏处的大小，如该破漏点于甲房屋于交付时已存在且该房屋水压过大，则依据常理彭仕平验收甲房屋时会有察觉，现彭仕平未提交充分证据证明房屋交付时甲房屋的水管确有瑕疵，故其主张漏水系因甲房屋质量瑕疵没有事实依据，法院依法不予采信。因此，法院确认本案漏水事实系因彭仕平未对甲房屋尽到合理的管理义务，损害与其相邻的甲房屋，应负担白江房屋维修费及房租损失。根据评估报告书，甲房屋的维修费用损失为3200元，法院依法予以采信。至于租金损失，根据本案查明之事实经过，白江发现漏水后因彭仕平不予配合致使维修拖延至2014年7月28日；维修完成后白江因个人原因至同年12月22日起诉，后白江主张为保留证据而未将房屋空置，本案漏水事件发生前白江虽未将甲房屋出租，但漏水事实确对白江出租房屋获得租金收益造成实际阻碍，损害白江合法财产权益，彭仕平应对此承担赔偿责任，具体的赔偿责任，一方面，根据本市房屋租赁市场之惯例，具体某一房屋租赁随租赁合同之成立具有随机性，难以确定具体租期并且合同成立后一定期间内租赁价格固定，另一方面，鉴于维修后至白江提起诉讼达近5个月，该期间的租金损失应由白江自行负担且诉讼发生后白江主张其因保留诉讼证据之必要而无法出租房屋，法院认为该期间内白江可采用公证房屋损害状态的形式固定房屋损害事实之证据，本案白江未采取合理措施而放任房屋空置对该房屋租金损失的发生亦有一定责任，根据甲房屋租金评估结论，法院酌定彭仕平应赔偿白江租金损失15000元。至于彭仕平的委托代理人王广坤主张其于漏水发生后主动协商维修事宜，不应负担租金损失，根据本案查明事实，漏水事实发生后，彭仕平因对其误工费的主张以及损害赔偿的负担等问题与皇城地产、物业管理中心没有协商一致，因此拒绝维修人员进入甲房屋进行查勘、维修，造成维修拖延，而根据彭仕平提交的证人证言，物业管理中心及皇城地产在漏水处房屋业主的配合下对类似事件的处理并无拖延，故本案维修拖延系因彭仕平未及时履行相邻关系之义务，其应对白江因此发生的财产损失承担赔偿责任。至于白江主张的停车费、误工费、油费损失等，该损失并非本案水管漏水事实的直接损失，白江该主张没有法律依据，法院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、彭仕平应于判决发生法律效力之日起十日内一次性赔偿白江房屋维修费3200元、房屋租金损失15000元；二、驳回原告白江的其他诉讼请求。本案一审案件受理费990元，由白江负担490元，彭仕平负担500元。本院经审理查明，原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。另查明，白江预缴评估费6000元，一审法院确定的评估费承担的原则是：如果最终评估价格(损失)接近某一方出价，则评估费由对方负担，如果三方出价均与最终评估价格相差程度类似，则费用由三方共付。白江主张房屋损失27347元，彭仕平主张损失10000元，皇城地产主张损失15000元，最终评估报告确定房屋损失为3200元。本院认为，本案为侵权责任纠纷，二审争议的焦点问题是：一、造成白江房屋漏水是彭仕平的责任还是皇城地产的责任；二、一审确定白江的损失数额是否适当。一、造成白江房屋漏水是彭仕平的责任还是皇城地产的责任问题。现有证据表明白江房屋漏水，系因其楼上彭仕平的房屋水管破损所导致，对此事实白江、彭仕平、皇城地产均无异议。彭仕平主张自己的房屋水管破损，系因皇城地产交付的房屋质量有问题，皇城地产为反驳彭仕平的主张提交了有彭仕平签名的《深圳市房地产买卖合同》（一手房现售）、《深圳市皇城物业管理有限公司房屋验收表》、《单元户装修进场交接查验表》，上述证据显示涉案房屋从交接至彭仕平装修进场前并无质量问题。彭仕平并无证据证明涉案房屋的水管存在质量问题，因此，彭仕平的该项上诉主张不能成立。二、一审确定白江的损失数额是否适当的问题。涉案房屋2014年4月25日发现漏水，2014年7月28日修复不再漏水，原审根据深圳市中诚达土地房地产评估顾问有限公司对于房屋租金的评估，确定白江房租损失为三个月租金15000元基本合理。白江上诉主张从2014年4月25日至一审判决之日的房租损失，本院认为涉案房屋2014年7月28日既已修复，并不影响使用，此后该房屋继续空置，属白江个人问题，此后的租金损失不应予以支持。至于白江主张误工费，本院认为，白江提交的单位证明证明白江因房屋漏水五个月内（2014年5、6、7、8、9、10月）共请假43天，而实际上2014年7月28日涉案房屋的漏水问题已经解决，只是损失如何赔偿没有确定而已，白江为此一个月请假8、9天，实在令人难以置信，因此，白江单位的误工证明本院不予采信。关于评估费的问题，本院认为一审法院确定的评估费承担方式白江、彭仕平、皇城地产均无异议，最终评估报告确定的房屋损失费与白江主张的损失费差距最大，按照事先三方的约定，评估费6000元应由白江负担。一审判决未将评估费用的负担问题进行交代，本院予以说明。综上，上诉人白江、彭仕平上诉理由均不能成立，其请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6934元，由上诉人白江负担3467元，由上诉人彭仕平负担3467元。本判决为终审判决。审判长 郭 勇 忠审判员 袁 劲 秋审判员 刘付伟贤二〇一六年八月二十二日书记员 胡 旬 子