（2016）川15民终1281号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-12-26
案件名称
宜宾市翠屏区北岸银都业主委员会与四川天和投资有限公司等确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
四川省宜宾市中级人民法院
所属地区
四川省宜宾市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宜宾市翠屏区北岸银都业主委员会,四川天和投资有限公司,宜宾寅吾房地产有限责任公司,舒俐,路青,路平,赵明,关辉
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川15民终1281号上诉人（原审原告）：宜宾市翠屏区北岸银都业主委员会，住所地四川省宜宾市翠屏区五粮液大道旧州路中段12号。负责人：熊燕飞，主任。委托诉讼代理人：蒋及军，四川景上律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘昌龙,四川景上律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:四川天和投资有限公司，住所地四川省宜宾市北庆街38号。法定代表人：路宏，总经理。被上诉人（原审被告）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼。法定代表人：冉寅吾。被上诉人（原审被告）：舒俐，女，1962年12月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：许丽，四川富绅律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓健，四川富绅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：路青，男，1967年1月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：许丽，四川富绅律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓健，四川富绅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：路平，女，1964年12月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：许丽，四川富绅律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓健，四川富绅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵明，女，1963年3月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：许丽，四川富绅律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓健，四川富绅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：关辉，男，1963年3月出生，满族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：许丽，四川富绅律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓健，四川富绅律师事务所律师。上诉人宜宾市翠屏区北岸银都业主委员会（以下简称：北岸银都业委会）与被上诉人四川天和投资有限公司（以下简称：天和投资）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称：寅吾房产公司）、舒俐、路青、路平、赵明、关辉确认合同无效纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2015）翠屏民初字第2725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人北岸银都业委会委托诉讼代理人蒋及军、刘昌龙，被上诉人天和投资法定代表人路宏，舒俐、路青、路平、赵明、关辉的委托诉讼代理人许丽、邓健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北岸银都业委会上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：1、按照《物业管理条例》与规划局的要求，必须建物管房与消防控制室；2、应采信2004年8月的设计施工图；综上，天和投资与舒俐、路青、路平、赵明、关辉签订的《商品房买卖合同》无效。天和投资辩称，一审判决正确，请求维持原判。寅吾房产公司未答辩。舒俐、路青、路平、赵明、关辉辩称，上诉人要求采信的设计施工图系复印件，应承担举证不能的后果，请求驳回上诉，维持原判。北岸银都业委会向一审法院起诉请求：1、确认被告天和投资与被告舒俐等于2005年10月25日签订的《商品房买卖合同》中关于物管用房、消防控制室部分无效，并立即将物管用房、消防控制室恢复原状并返还原告，归全体业主共有；2、被告赔偿因擅自转让物管用房、消防控制室给全体业主造成的经济损失231668元；3、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2004年被告寅吾房产公司与被告天和投资共同取得了位于宜宾市旧州组团旧州大道以东E-08-01地块的建设工程规划许可证，二被告共同开发建设江北商住楼二期工程，地上建筑面积10960平方米（其中商业3004平方米），地下建筑面积1926平方米。2005年7月7日被告寅吾房产公司与被告天和投资取得了项目名称为：江北商住楼·北岸银都，房屋用途性质：商住，预售总建筑面积：12886平方米的商品房预售许可证。2005年10月25日被告天和投资与被告舒俐、路青、路平、赵明、关辉签订《商品房买卖合同》，五被告以套内建筑面积3942.31元/㎡的价格购买北岸银都1层建筑面积332.95平方米的商业用房（位于宜宾市旧州组团旧州大道以东E-08-01地块内寅吾房天和联合修建江北二期工程—北岸银都一层18至24轴范围内），根据2005年11月28日，被告寅吾房产公司与被告天和投资签订《联建分割协议》，约定双方联建的江北二期工程—北岸银都产权处理方式为：负一层1至7轴建筑面积563.43㎡，一层1至9轴和16至18轴建筑面积共723.83㎡；二层全部建筑面积1505.78㎡三至十一层全部建筑面积8213.04㎡产权所有人为被告寅吾房产公司；负一层7至24轴建筑面积1543.85㎡，一层9至16轴和18至24轴建筑面积765.99㎡产权所有人为被告天和投资的内容，被告舒俐、路青、路平、赵明、关辉所购的该房屋原产权人为被告天和投资。2007年被告舒俐、路青、路平、赵明、关辉取得了所购房屋的房屋所有权证。2007年5月16日，被告寅吾房产、天和投资与四川省宜宾市荣泰物业管理有限责任公司进行了物业资料移交，其中载明移交物品中包含消防控制室（38㎡）2间，值班室（10㎡）1间，建施图、结施图、电施图、水施图各一套。另查明，2015年3月16日业主大会决议授权北岸银都业主委员会代业主向本案被告主张权利。庭审中，原告向本庭提供了2004年8月的江北商住楼二期工程一层平面水施图一张，电施图一张，两图均反映出消防控制室、物管用房包含在18轴至24轴范围内，但该两张图纸均非备案图纸。被告舒俐、路青、路平、赵明、关辉向法院提供了从宜宾市房管局调取的2003年7月江北商住楼二期工程一层平面建施图，该图中18轴至24轴范围内没有标注存在消防控制室和物管用房。法院依职权从宜宾市城市建设档案馆调取了江北商住楼二期工程一层配电平面图以及一层平面图建施图，上述图纸显示的该工程一层的18轴至24轴范围内未存在消防控制室和物管用房。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予以支持”的规定，原告经北岸银都业主授权，有权提起本次诉讼。原告主张确认被告天和投资与被告舒俐、路青、路平、赵明、关辉于2005年10月25日签订的《商品房买卖合同》中关于物管用房、消防控制室部分无效，并立即将物管用房、消防控制室恢复原状并返还原告，归全体业主共有。原告方提供了两份设计图纸显示江北商住楼二期工程一层18轴至24轴范围内存在物管用房和消防控制室，但被告舒俐、路青、路平、赵明、关辉向法院出示的从宜宾市房管局提取的档案图纸以及法院依职权从宜宾市城市建设档案馆调取的档案图纸均未显示江北商住楼二期工程一层18轴至24轴范围内存在物管用房和消防控制室，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第一款第（二）项“物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言”的规定，被告提交的档案图纸的证明力大于原告提供的一般书证，故法院确认被告天和投资与被告舒俐、路青、路平、赵明、关辉签订的《商品房买卖合同》中所涉位于宜宾市旧州组团旧州大道以东E-08-01地块内寅吾房天和联合修建江北二期工程—北岸银都一层18至24轴范围内建筑面积332.95平方米的商业用房中并未包含有原告主张的属于共有部分的物管用房和消防控制室，未存在有违反法律法规的情形，该《商品房买卖合同》真实有效，原告的该项主张，法院不予支持。原告诉求被告赔偿因擅自转让物管用房、消防控制室给全体业主造成的经济损失231668元，因被告天和投资与被告舒俐、路青、路平、赵明、关辉之间的商品房买卖并未涉及擅自转让物管用房、消防控制室且该买卖行为未损害北岸银都全体业主的合法权利，故原告的该项请求于法无据，法院不予支持。判决：驳回原告宜宾市翠屏区北岸银都业主委员会的诉讼请求。案件受理费8960元，减半收取4480元，由原告宜宾市翠屏区北岸银都业主委员会负担。二审中，当事人没有提交新证据。对于当事人二审争议的天和投资是否有权出让宜宾市旧州组团旧州大道以东E-08-01地块内寅吾房天和联合修建江北二期工程—北岸银都一层18至24轴范围内建筑面积332.95平方米的商业用房，因与本案的争议焦点无关，本院不予审查。本院对一审查明其他的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点系天和投资与舒俐、路青、路平、赵明、关辉签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”与最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”的规定，上诉人提出的《物业管理条例》与规划局的要求并不属于效力性强制性规定；现上诉人并无证据证明本案争议的合同属于以上几种情形，且舒俐、路青、路平、赵明、关辉已取得了所购房屋的房屋所有权证，故本案争议的合同有效，上诉人基于合同无效提出的诉讼请求本院不予支持。至于双方力证的天和投资是否有权出让宜宾市旧州组团旧州大道以东E-08-01地块内寅吾房天和联合修建江北二期工程—北岸银都一层18至24轴范围内建筑面积332.95平方米的商业用房，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”，故无论天和投资是否有权处置争议房产均不会导致合同无效，本院对于该争议的事实部分不予审查。综上所述，上诉人北岸银都业委会的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8960元，由上诉人宜宾市翠屏区北岸银都业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 荷代理审判员 罗 润代理审判员 龙 雨二〇一六年八月二十二日书 记 员 黄相中