（2016）苏13民终1608号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-09-21
案件名称
陈怡与江苏省宏泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江苏省宏泰房地产开发有限公司,陈怡,中国农业银行股份有限公司宿迁宿豫支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第一百七十条
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏13民终1608号上诉人（原审被告）：江苏省宏泰房地产开发有限公司，住所地宿迁市宿豫区江山大道东城阳光名都F区综合楼第1单元F商01号。法定代表人：麦兆辉，该公司董事长。委托代理人：张瑜、杜亚青，江苏义扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈怡。委托代理人：陈潮。原审第三人：中国农业银行股份有限公司宿迁宿豫支行，住所地宿迁市宿豫区农林综合大楼一楼。负责人：戴继国，该支行行长。委托代理人：葛业强、姜加刚，该行工作人员。上诉人江苏省宏泰房地产开发有限公司（以下简称“宏泰公司”）因与被上诉人陈怡、原审第三人中国农业银行股份有限公司宿迁宿豫支行（以下简称“农行宿豫支行”）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2016）苏1311民初916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宏泰公司委托人张瑜、被上诉人陈怡委托代理人陈潮、农行宿豫支行委托代理人葛业强、姜加刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏泰公司上诉请求：请求二审法院查清事实后撤销原判，依法改判原审判决第四项为：宏泰公司返还陈怡已偿还的自2014年4月14日至判决生效之日的银行贷款本金（以第三人农行宿豫支行保留的原告的还款记录为计算依据），即不返还陈怡已经支付的贷款利息。事实和理由：按照商品房买卖合同约定，因逾期交房而解除合同的，宏泰公司仅应支付逾期交房违约金，关于陈怡已支付农行宿豫支行的贷款利息包含在宏泰公司应支付的逾期交房违约金中，该违约金足以弥补给陈怡造成的经济损失，因此不应重复计算，宏泰公司不应返还陈怡已支付的贷款利息。陈怡辩称，宏泰公司违约事实成立，应当按照原审判决确定的数额偿还陈怡已支付的贷款利息，对原审判决无异议。农行宿豫支行述称，与农行宿豫支行没有关系，不发表意见。原审判决漏判陈怡应当向银行承担连带还款的责任。陈怡向一审法院起诉请求：1.解除陈怡、宏泰公司之间签订的商品房买卖合同,宏泰公司立即返还购房款554447元，并按照日万分之三支付违约金（其中以174447元为基数，从2013年7月26日计算至2014年3月14日；以554447元为基数，从2014年3月14日起计算至被告返还之日止）；2.本案诉讼费用由宏泰公司承担。3.解除陈怡与农行宿豫支行订立的购房担保借款合同。一审法院认定事实：2013年7月26日，陈怡与宏泰公司签订商品房买卖合同，约定陈怡购买宏泰公司开发的尚阳湖畔花园6-11幢第2单元5层505号房屋，房屋总价款为554447元，付款方式为按揭贷款方式，即陈怡于2013年7月26日前支付首付房款174447元，余款380000元于2013年8月2日前完成向银行申请并办理完毕按揭贷款手续，并在一个月内到达宏泰公司指定账户。合同约定陈怡未按合同约定时间付款的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，陈怡按日向宏泰公司支付逾期应付款万分之三的违约金。合同还约定：宏泰公司应当在2015年6月30日前将具备以下交付条件并符合合同约定的商品房交付陈怡使用，住宅项目应符合《宿迁市住宅项目交付使用管理办法》的规定，并取得住宅项目交付使用通知书，非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表；逾期超过30日后，陈怡有权解除合同；陈怡解除合同的，宏泰公司应当自陈怡解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按陈怡付款之日起至退还全部已付款之日止，宏泰公司按日向陈怡支付已付房款万分之三的违约金。合同签订后，陈怡于2013年7月26日向宏泰公司支付了购房款64447元，于2013年9月24日付款110000元，以按揭贷款方式于2014年3月14日支付购房款380000元。2014年4月22日，宏泰公司向陈怡开具收到购房款554447元的销售不动产统一发票。2014年1月2日，陈怡与农行宿豫支行签订了一份个人购房担保借款合同，合同约定陈怡以其购买的宏泰公司开发的尚阳湖畔花园6-11幢第2单元5层505号房屋一套作为抵押向农行宿豫支行借款380000元，借款期限360个月，宏泰公司作为保证人。合同第十四条约定，借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务；如售房人将购房款贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。合同签订后，农行宿豫支行于2014年3月14日经陈怡授权向宏泰公司发放380000元贷款。2014年4月14日至2016年3月14日，陈怡已向农行宿豫支行偿还贷款本金9419.22元、正常息46487.81元、罚息0.1元、复利0.36元。2015年10月23日，宏泰公司通知陈怡交房，但仅能领取房屋钥匙，无其他房屋相关手续，陈怡拒绝收房。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，解除权人要求解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，陈怡、宏泰公司签订的商品房买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，陈怡、宏泰公司均应按照合同约定履行义务。根据双方合同约定，陈怡已经履行了交付房款的义务，宏泰公司应于2015年6月30日前交付房屋，逾期30日陈怡则有权解除合同，而宏泰公司至今未向陈怡交付符合合同约定的房屋，已逾期超过30日，陈怡有权要求解除合同，故对陈怡要求解除与宏泰公司之间商品房买卖合同的请求，予以支持。因原审法院已于2016年2月22日将本案的相关诉讼材料送达宏泰公司，即宏泰公司已于2016年2月22日知悉了陈怡要求解除合同的意思，故双方签订的商品房买卖合同于2016年2月22日解除。宏泰公司关于合同不应解除的辩解意见于法无据，不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中陈怡、宏泰公司之间的商品房买卖合同已于2016年2月22日解除，故对于陈怡要求解除与农行宿豫支行之间的个人购房担保借款合同的请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中陈怡、宏泰公司之间的商品房买卖合同以及陈怡与农行宿豫支行之间的个人购房担保借款合同解除后，宏泰公司应向陈怡返还购房首付款174447元及陈怡已偿还农行宿豫支行的贷款本息，并按合同约定向陈怡支付违约金；对于宏泰公司要求将陈怡逾期付款所产生的违约金23835元从其应当承担的违约金中扣除的主张，因陈怡对此无异议，予以支持；另宏泰公司应将农行宿豫支行发放至其账户的380000元贷款中陈怡尚未偿还的部分返还农行宿豫支行。农行宿豫支行关于“如果售房人不能及时归还，借款人仍承担归还全部本息责任”的请求，其应另行主张权利。原审判决：一、确认2013年7月26日陈怡与宏泰公司之间签订的商品房买卖合同于2016年2月22日依法解除；二、解除陈怡与农行宿豫支行于2014年1月2日签订的个人购房担保借款合同；三、宏泰公司于判决生效后十日内给付陈怡购房首付款174447元及违约金（自2013年7月26日起至2013年9月23日止，以64447元为基数；自2013年9月24日起至2014年3月13日止，以174447元为基数；自2014年3月14日起至实际给付之日止，以554447元为基数，均按日万分之三标准计算,计算出的违约金扣除23835元）；四、宏泰公司于判决生效后十日内返还陈怡已偿还的自2014年4月14日至判决生效之日的银行贷款本金及利息（以农行宿豫支行保留的陈怡的还款记录为计算依据）；五、宏泰公司于判决生效后十日内将农行宿豫支行于2014年3月14日发放至其账户的380000元贷款本金中陈怡尚未偿还的部分返还农行宿豫支行；六、驳回陈怡其他诉讼请求。案件受理费9344元，减半收取4672元，由宏泰公司负担（陈怡已预付，宏泰公司履行时直接付给陈怡）。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。二审中各方当事人对原审查明事实均无异议，本院依法予以确认。二审中陈怡表示不再要求宏泰公司返还其已偿还的自2014年4月14日至判决生效之日的银行贷款利息。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，宏泰公司与陈怡在涉案合同中明确约定，宏泰公司交付房屋逾期超过30日后，陈怡有权解除合同。陈怡解除合同的，宏泰公司应当自陈怡解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按陈怡已付款之日起至退还全部已付款之日止，宏泰公司按日向陈怡支付已付房款万分之三的违约金。宏泰公司至今未能交付涉案房屋，故陈怡有权解除合同，并向宏泰公司主张其已偿还的银行贷款，对陈怡放弃的涉案银行贷款利息，是其对自己民事权利的处分，本院予以准许。此外，农行宿豫支行称原审判决漏判陈怡应当向银行承担连带还款的责任，因其并未提起上诉，本院对此不予理涉。综上，由于陈怡二审中放弃部分诉讼权利，本院对原审判决作出相应变更，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2016）苏1311民初916号判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项及案件受理费负担内容；二、撤销江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2016）苏1311民初916号判决第四项；三、江苏省宏泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还陈怡已偿还的自2014年4月14日至判决生效之日的银行贷款本金（以中国农业银行股份有限公司宿迁宿豫支行保留的陈怡的还款记录为计算依据）二审案件受理费963元，由江苏省宏泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘芳芳代理审判员 陈 民代理审判员 葛 娜二〇一六年八月二十二日书 记 员 石 敏第8页/共8页 关注公众号“”