（2016）浙0681民初3336号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-12-30
案件名称
黄田旦与诸暨华东国际珠宝城有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
诸暨市人民法院
所属地区
诸暨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄田旦,诸暨华东国际珠宝城有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第九十四条
全文
浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0681民初3336号原告：黄田旦，男，1977年10月3日出生，汉族，浙江省苍南县人，住浙江苍南县。委托代理人：应仲明，浙江纳祺律师事务所律师。委托代理人：李道典，苍南县为民法律服务所法律工作者。被告：诸暨华东国际珠宝城有限公司，住所地：浙江省诸暨市山下湖珍珠产品加工园区，组织机构代码：78567577-9。法定代表人：郑大柱，系公司董事长。委托代理人：陈仟伍、毕艳玉，浙江永大律师事务所律师、实习律师。原告黄田旦与被告诸暨华东国际珠宝城有限公司（以下简称华东珠宝城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谢玉山适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄田旦及其委托代理人应仲明、李道典，被告华东珠宝城公司的委托代理人陈仟伍、毕艳玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄田旦诉称：2011年，被告在网络上、广告宣传单上宣称：1、本公司所开发的华东国际珠宝城具有120万平方米世界珠宝交易中心+30亿巨资打造+120万元平方米超级规划+5000精品铺位+3亿巨资推广，长期在凤凰卫视、央视、海内外珠宝杂志、航空杂志、专业网站、高速户外、浙江交通之声等强势媒体进行市场推广。长年参加香港、美国、迪拜、意大利、日本、瑞士、北京、上海、深圳等20多个国际著名珠宝展。强大的推介，吸引全球采购商蜂拥而至，确保市场商家盈利动能。2、有60多个国家和地区采购商、800多家旅行社景点合作，年吸引游客100多万人次。3、珍珠总量占全国约80%，占全世界75%以上。4、一期市场已入驻商户一千余家。而后，被告用通信网络邀约原告到该市场已营业的A区作为招牌引诱，述称该市场每间租金均可达10多万元。然后，被告以包租4年回报率高达总房款34%的为诱饵，并承诺开发的商铺全部经验珠宝，以骗取原告购买被告开发的商铺。受被告欺骗，原告于2011年4月16日与被告签订编号为GF-2000-0171（NO：0052818）商品房买卖合同及补充协议和合作协议，约定原告向被告购买相应的商铺，还约定了其他权利和义务关系。后原告支付了购房款1016703元。但被告于2015年6月15日交付给原告商铺时，原告发现被告事先的宣传全部是虚假的，且未经原告同意于2014年10月1日擅自将原告购买的C区特色珠宝区改为海宁桐乡皮具、箱包、皮草区，变更设计改变业态违反了原告广告承诺的行为。综上，原告认为被告利用虚假广告和欺诈行为，骗取原告与被告签订商品房买卖合同及补充协议，侵犯了原告的合法权利，依法应当予以撤销。现原告起诉要求判令：一、撤销原被告于2011年4月16日签订编号为GF-2000-0171（NO：0052818）商品房买卖合同及补充协议和合作协议；二、被告返还原告购房款1016703元，并赔偿按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至款付清之日止的利息损失。审理中，原告增加诉讼请求即如法院认为合同有效，因被告擅自改变商铺所在区域用途，构成根本违约，并据此要求解除合同。被告华东珠宝城公司辩称：一、华东珠宝城公司没有利用广告进行虚假宣传，珠宝城作出的宣传是真实的。1、华东珠宝城公司关于规划面积120万平方米，30亿巨资打造，总投资超过30亿人民币及建成后将成为世界性珍珠珠宝生产、加工、集散物流中心等宣传用语，是对珠宝城总体规划的描述，并不是对珠宝城现状的描述，总的规划也是分期建成，逐步投入。实际上，到现在为止，珠宝城一期建设占地达到了50万平方米，投入了15亿元，海内外推广费1.5亿元，也在央视、凤凰卫视等媒体进行宣传，后期建设也将持续进行，并将逐步投入建设及宣传资金。2、有60多个国家和地区的采购商、旅行社合作，吸收游客100多万人次，也是符合客观实际，且通过珠宝城的努力，采购商及游客的人次在逐年递增。3、珍珠总量占全部80%及全世界75%以上的宣传用语是根据浙江省珍珠行业协会进行统计后得出的数据，客观真实，不仅是珠宝城公司引用，当地政府也加以引用并进行宣传推广，不存在虚构。一期市场入驻1000余家也是事实。综上，原告诉称的2015年6月15日交付商铺存在虚假宣传没有事实依据。二、华东珠宝城公司没有对原告有过关于年回报率达到多少及包租的承诺，也没有承诺该商铺仅是经营珠宝，公司从培育市场的角度出发，千方百计为商铺的业主招商引资，涉案商铺即商场C区用于皮草经营，不仅得到了原告的认可，也是由原告主动申请提前交房并承诺要求自主招商，所以珠宝城公司并没有对原告进行欺诈。综上，原告诉称被告在签订合同时存在欺诈行为，及要求撤销合同没有事实和法律依据。原告严重缺乏诚信，现在之所以要求撤销合同，实际上是其将投资风险转嫁给珠宝城公司。为此，原告用尽手段，包括向市场主管部门进行举报。实际上政府主管部门调查之后，也认为原告的请求没有事实和法律依据，所以对他的请求不予支持。原告的行为严重违反了合同法的诚实信用原则，故请法庭驳回原告诉讼请求。原告为证明自己主张的事实，向本院提交了以下证据：1、商品房买卖合同及补充协议、合作协议书一份，证明原告购买被告商品房及就双方权利义务进行约定的事实。并陈述到合作协议书是一个4年的包租协议，被告进行包租，在购房款中按34%予以扣除，可证明当时被告出售商品房承诺年租金收益达到10万元以上，及被告以高额租金为引诱吸引原告签订商品房买卖合同。经质证，被告对真实性没有异议，合作协议中约定，在双方约定的合作期限内，珠宝城公司进行反租，租金在总的购房款中一次性予以减免被告也都已经履行了该义务。另补充协议16.1条中已经明确说明被告方之前所做的售楼书、广告介绍、数据并不构成合同的有效组成部分。2、购房发票三份。证明原告已支付购房款518000余元，及另外50万元银行按揭贷款的事实。经质证，被告没有异议，原告已付清购房款。3、旅游指南、创富风向标、广告宣传手册各一份，证明被告没有按广告资料的承诺进行宣传推广，构成虚假宣传，以及承诺利用高回扣租金引诱，欺骗原告签订商品房买卖合同构成欺诈的事实。经质证，被告对真实性没有异议，认为其中的内容也是真实的，并不存在虚假宣传，在举证时予以说明。4、照片六份，证明被告没有经原告同意，也没有经市场主管部门的批准，擅自改变C区的使用状态，将特色珠宝经营改变成海宁皮草经营，构成违约的事实。经质证，被告对照片没有异议，但认为其不存在改变业态的行为，双方并没有对C区市场业态进行约定，双方合同中只是对其用途约定了是商业，但并不一定是珠宝类的产品，且C区作为皮草类使用，也经过原告认可。被告为证明自己主张的事实，向本院提交了以下证据：5、诸暨市规划局出具的诸暨市山下湖镇城镇总体规划一份，该规划书中第七页中载明山下湖珠宝城占地面积为121.73公顷可以说明被告珠宝城的占地面积是真实的。经质证，原告对规划的真实性没有异议，但认为与本案不具有关联性，这只是诸暨市山下湖镇城镇的总体规划，虽然提到华东国际珠宝城的占地面积，但最终的项目建设需要规划审批，仅凭总体规划图不能说明该项目已经政府部门批准，所以其中存在误导的可能。针对原告质证意见，被告认为规划虽不能证明工程实际的进展情况，但是该证据可证明被告在广告宣传时对规划的描述是有依据的，是对未来规划的描述，并不是对现状的描述。6、浙江省珍珠行业协会及诸暨市山下湖镇人民政府出具的证明一份，证明浙江省诸暨市山下湖镇是全国最大的珍珠产业基地，有中国珍珠之都之称，淡水珍珠的产量占全国80%、全球75%的事实。经质证，原告对该证据形式真实性没有异议，但对其合法性、关联性有异议，浙江省珍珠行业只是一个管理协会，并不是国家统计机构，其不可能知道淡水珍珠的销售量和占全国的比例，不能证明是全国最大及占全国、全球的份额，且也没有其负责人签字。7、凤凰卫视的广告合同两份、北京中金华视广告有限公司电视广告发布合同一份、中国宝玉石杂志广告发布业务合同一份、义乌市盘古网络工作室网络广告发布合同一份、上海市世坤珠宝科技有限公司网络广告发布合同一份、诸暨市交通旅游图认刊合同一份、绍兴市广播电视台广告合同一份、旅游合作协议复印件两份、来团清单复印件一份，证明被告积极利用各种媒体进行商业推广，并没有进行虚假宣传的事实。经质证，原告对凤凰卫视的广告合同的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为原告购买商铺的时间是2011年，广告发布的时间是2006年10月至2007年4月，只有半年时间，在原告购买商铺的时该广告早就已经做了，与本案不具有关联性，广告宣称是长期在凤凰卫视宣传，按照被告提供的证据，只有2006年和2007年总共8个月时间的宣传时间，并不是长期宣传。对电视广告发布合同的真实性没有异议，但对关联性有异议，仅是2008年一年时间的广告宣传，也不是长期宣传。对宝石杂志真实性没有异议，对关联性有异议，认为被告仅是在2007年作了6期宣传。对义乌市盘古网络广告发布合同真实性没有异议，但是不能证明已经符合广告要求。上海世坤珠宝网络广告发布合同委托时间是2006年11月到2007年11月，与本案不具有关联性。对旅游图的认刊合同真实性没有异议，其截止时间是2009年，与本案没有关联性。交通旅游传媒有限公司的合作协议时间上与本案不具有关联性。对绍兴广播电视台的真实性没有异议，但认为也是在2006年11月到同年12月两个月时间的宣传。旅游合作协议是复印件，不能作为有效证据使用，故不予认可。来团清单是被告自己统计的数据，原告不予认可。综上，上述证据均是在原告购买之前推广，与本案不具有关联性，不能证明被告长期进行广告投入的事实。针对原告质证意见，被告认为其仅是代表性地选取了一些与媒体合作的证据，实际上珠宝城公司作的宣传工作远远不止这些，多年来，不仅在双方合同签署之前，在合同签署之后，珠宝城一直在进行宣传推广，如果法庭认为有必要，被告可以庭后提供相应宣传证据。8、珠宝城在香港和日本进行推介会的活动照片，证明被告在海外进行商业推广的事实。经质证，原告对香港推介会承包协议书的真实性没有异议，但认为时间是在2006年，之后就没有进行推广，与广告中陈述的常年推广不符合。日本、迪拜、意大利的推介也应有相应的推介会承包合同，仅凭照片不能证明被告在世界各地进行推介的事实。9、原告出具的申请书一份，证明原告同意将其购买商铺所在的C区用于皮草区经营及申请提交交房，认可该商铺现状的事实。经质证，原告对申请书的真实性没有异议，但认为当时出具该申请书是因为当时原告的商铺没有出租也没有改变业态，所以原告想让被告交付商铺，不能认为原告同意改为为皮草区，若改变业态双方还需要签订合同，至今原、被告双方没有实际交付商铺，不能说明原告已经认可该商铺业态。对双方无异议的证据1、2，本院作有效证据认定。对证据3、4，鉴于被告对真实性没有异议，本院对其真实性予以认定，对原告证明目的，本院结合原被告争议焦点即被告是否构成欺诈在下文中予以认证。对证据5、6、7、8，鉴于被告除对证据8中的部分复印件外，对其余证据的真实性没有异议，故对该四组证据（证据8中的复印件除外）的真实性可予认定。对证据9，因原告对真实性没有异议，故对其证明力予以认定。综上，结合原、被告庭审陈述，本院查明事实如下：2011年4月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于诸暨市山下湖镇珍珠产业加工园区的诸暨华东国际珠宝城一期交易市场C区1112号商铺，建筑面积66.38平方米，总价款1016703元，并定于2015年6月15日前交房。同日，原被告又签订房地产买卖补充协议一份，就房地产用途及经营范围、房屋价款及付款方式等权利义务进一步作出补充约定，同时双方在16.1条款中约定：原合同、本补充协议、市场培育合作协议及附件构成了双方之间关于房地产买卖的全部权利及义务内容，双方同意甲方之前所作的售楼书、广告、宣传介绍数据、房地产模型、样板房等并不构成合同有效组成部分。自原合同、本补充协议及市场培育合作协议签订之日起取代双方之前作出的一切口头及书面承诺、意向书、协议。双方的权利义务概以原合同、本补充协议及市场培育合作协议为准。同日，双方又签订市场培育合作协议一份，约定原告所购买商铺在2015年6月15日交付前的占有使用权及收益权归被告享有，以便被告整合资源、统一培育该房地产所在的专业珠宝市场发展。合同签订后，原告付清了房款。另查明，2011年期间，被告为了销售房产，制作了大量的宣传手册，对商铺所在区位、市场定位、规划面积、经营规模、市场推广等事项作了宣传。审理中，原被告一致陈述涉案商铺由被告包租四年，租金用于折抵购房款，被告已履行该项义务。本院认为，本案的争议焦点主要为被告是否以欺诈手段使原告在违背真实意思的情况下订立合同。本院对此认为，首先，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。根据原告提交的证据3即旅游指南、创富风向标、广告宣传手册，其中的旅游指南是原告为吸引游客发展旅游所作的宣传，与本案无关。其中的创富风向标、广告宣传手册主要是对市场规模定位、区位、市场推广等事项所作介绍，并没有涉及商铺的附属建筑配套设施，故不符合上述关于商品房销售广告和宣传资料视为要约的规定。同时该宣传资料明确载明，本画册（规划内容）所载一切资料、数据、图片等内容仅供参考，具体以政府批复及本公司正式销售合同内容为准，结合双方在签订的补充协议第16.1条关于此前的售楼书、广告、宣传介绍数据等并不构成合同有效组成部分的约定，可见原告提交的证据3中的宣传资料应视为要约邀请，故并不是合同的组成部分。其次，根据本院对证据3中创富风向标、广告宣传手册的分析认定，该宣传资料明确载明仅供购房人参考，只是被告为销售商铺所进行的要约邀请，故原告在购房时应对该宣传资料有理性的认知，且根据被告提交的证据5、6、7、8（除证据8中的部分复印件外），该宣传资料描述的市场规划面积、规模、行业影响、商业推广等事项也基本具有相应的依据。根据房地产买卖补充协议第四条“乙方（原告）在此声明，乙方在签署原合同及本补充协议前已到房地产所在地视察过，并表示认可和接受”的约定，可见原告在购买商铺时已经实地考察过，对该商铺所在市场的规模、建设、环境及经营现状应当有一定的认知，且原告作为一个完全民事行为能力人，尤其作为购买商业用房（商铺）的投资者，应当较普通购房者具有更强的商业风险预见能力。再次，根据证据2，原告于2011年3月18日交付5万元定金，随后于同年4月16日签订合同及办理银行按揭手续，中间近一个月的时间，原告完全有充足的时间考虑其购买涉案商铺的投资风险及作出是否购买的决定。综上，原告主张以被告使用欺诈手段使其违背真实意思情况下签订商铺买卖合同为由要求撤销合同，缺乏事实依据，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持，其提交的证据3也达不到其举证目的。综上，本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同、补充协议、市场培育合作协议系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，且双方也已实际履行。原告庭审中主张被告擅自将C区经营改为皮草区，违反了合同约定，并据此要求解除合同。根据房地产买卖补充协议第三条约定，该约定仅是要求购买商铺方将商铺作为珍珠及珠宝类经营，且根据证据9即原告出具的申请书内容，原告当时对该商铺所在区域作为皮草区也是认可，另被告将该区域作为皮草区经营也是临时使用，现已撤走，更谈不上根本违约。综上，原告以此为由要求解除合同，缺乏事实及约定依据，故对原告该项主张，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告黄田旦要求撤销或解除其与被告诸暨华东国际珠宝城有限公司于2011年4月16日签订的商品房买卖合同、房地产买卖补充协议、市场培育合作协议，以及要求被告返还购房款1016703元及赔偿利息损失的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13950元，依法减半收取6975元，由原告黄田旦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 谢玉山二〇一六年八月二十二日书记员 应 琪 来源：