（2016）粤17民终465号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-09-05
案件名称
深圳市彩生活物业管理有限公司与阳江市福鸿房地产开发有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省阳江市中级人民法院
所属地区
广东省阳江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
阳江市福鸿房地产开发有限公司,深圳市彩生活物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤17民终465号上诉人（原审被告）：阳江市福鸿房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区创业路***号。法定代表人：林建良，该公司总经理。委托代理人：沙业泽，广东拓进律师事务所律师被上诉人（原审原告）：深圳市彩生活物业管理有限公司。住所地：广东省深圳市宝安区梅龙路民治第三工业区彩悦酒店**楼。法定代表人：唐学斌，该公司总经理。委托代理人：欧建华，广东赢信律师事务所律师。委托代理人：周文靖，广东赢信律师事务所律师。上诉人阳江市福鸿房地产开发有限公司（以下简称福鸿公司）因与被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2015）阳城法民二初字第1031号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：2012年7月30日，福鸿公司（甲方）与彩生活公司（乙方）签订《甲花园物业服务合同》，合同约定：“第一条：物业基本情况：物业名称：甲花园，物业类型：别墅、总建筑面积：56848平方米，户数：102户，地面车位：80个；第三条：本物业管理全权委托合同期限为三年；自本物业进驻之日起计，具体时间以甲方通知业主正式办理入伙手续的通知单载明的入伙时间为准。如合同期限未届满，业主委员会成立并在物业管理企业签订了服务合同生效，本前期物业管理委托合同自动终止。如本合同期限已满，业主委员会未成立并未与新物业管理企业签订了服务合同的，本前期物业管理委托合同自动延续。第四条：乙方提供的物业管理服务的范围为：1、物业的共用部分的日常维修养护管理，2、物业的共用部分的本体维修资金的收取、使用及管理，3、物业管理区域涉及业主共同事务与共用部分的管理服务。第五条：前期物业管理服务事项：1、房屋建筑本体共同部位的维修、养护和管理。2、房屋建筑本体共同设施设备的维修、养护、管理和运行服务。3、本物业规划红线内的公用设施的维修、养护和管理。4、公共环境的清洁卫生及小区垃圾的收集、清运、污水管道的疏通。5、公共绿化的养护和管理。第六条：本物业一经接管即按照is09001：2008国际计量保证体系进行管理，服务标准达到普通住宅小区物业管理服务等级标准一级的相关标准，并承诺在乙方接管后一年内使该物业的管理水平符合iso9001：2008国际质量保证体系的要求。第七条：乙方提供的前期物业服务应达到约定的质量标准（前期物业服务质量详见附件）。第八条：物业服务费由业主按其用于物业的建筑面积交纳，具体标准如下：一期别墅：1.4元／月.平方米；二期别墅：1.8元／月.平方米（以上费用不包含共同区域水电费，具体费用按项目所在地政府规定收费标准收取，按面积进行分摊向物业使用人收取）。第十条：物业管理服务费于本物业开始交付使用之日起按月计收。已交付给业主的物业，甲方不再承担物业管理服务费。第十一条：物业管理服务费应于每月十五日前缴纳，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金。第十七条：小区入伙后，甲方未销售的空置面积公共水电由甲方全额承担，甲方空置物业管理费按月结算，并于每月15日前转至乙方指定账户。第二十五条：甲方的权利义务：9、在不违反国家相关规定，不损害甲方和业主的合法利益情况下，甲方不干涉乙方正常的物业管理服务和经营活动。不干涉乙方在本项目内“彩生活”服务模式等各项便民服务的开展。15、甲方对乙方派驻的项目管理人员不满的，有权要求乙方予以更换，乙方如拒绝更换，甲方有权单方面解除合同。17、甲乙双方验收物业设施具有良好使用功能后移交，乙方承担公共设施的检修保养义务等工作，做好相关的安全防范工作。如因乙方原因未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。等等……”，福鸿公司和彩生活公司均在合同上盖章确认。同日，福鸿公司和彩生活公司签订了一份《补充协议》，协议约定：“第一条：本合同采用包干制，乙方自负盈亏。第二条：乙方正式接管甲花园同时接受原物业公司办公物品及业主档案等。第三条：自正式入伙之日起空置费收取标准：1、一期：甲方按未销售面积的100%支付乙方物业管理费。2、二期别墅住宅空置费：第一年销售率达到90%时甲方可不补贴乙方管理费，若销售率未达到90%时，甲方应补贴至销售率到达90%的物业管理费；第二年起甲方按未销售面积的100%支付乙方物业管理费。第四条：本协议一式四份与《甲花园物业服务合同》是不可分割部分，具有同等法律效应。等等….”，福鸿公司和彩生活公司均在合同上盖章确认。合同签订后，彩生活公司向甲花园小区提供物业服务，福鸿公司仅支付了空置房的部分物业管理费，尚欠2012年10月、2013年6月至2015年5月的物业管理费共计563386.59元未支付。彩生活公司多次向福鸿公司催收未果，遂诉至原审法院，请求判令：1、福鸿公司支付拖欠彩生活公司的物业管理费563386.59元（2012年10月、2013年6月至2015年5月的物业管理费；2、福鸿公司支付2012年10月和2013年6月至2015年5月物业管理费的滞纳金（以当月所欠物业管理费为基数，每日按万分之五计算，从当月16日起计算至付清日止）。一审庭审中，彩生活公司的第一项诉讼请求变更为：判令福鸿公司支付拖欠彩生活公司的物业管理费563775.55元（2012年10月、2013年6月至2015年5月的物业管理费）。彩生活公司为支持上述诉讼请求，向原审法院提供了营业执照、企业机读档案登记资料、《甲花园物业服务合同》、《补充协议》、结算款项请款单、空置房统计表、二期业主档案表、支付系统专用凭证、工作联系单（2013年3月8日）、工作联系单（2013年6月29日）、工作联系单（2013年11月23日）、入伙通知书、入伙缴费标准表、签约页、《已支付空置房补贴费（物业管理费）明细表》、《甲花园空置补贴欠费明细表》、收费通知单、关于对《甲花园空置补贴欠费明细表》的说明、《甲花园空置补贴欠费明细表》（2015年10月26日）。经质证，福鸿公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，但认为彩生活公司在提供证据《甲花园物业服务合同》时故意没有提交合同的附件《人员配备说明》，该附件是合同的重要部分，是彩生活公司为履行合同的承诺。对证据《补充协议》，除了彩生活公司在证据清单所要证明的事实外，根据补充协议第三条“自正式入伙之日起空置费的收取标准”的约定，福鸿公司认为空置房物业费的缴交时间应该是业主入伙之后才能收取，不能理解为从彩生活公司入驻该小区之日起计算。对计算空置房的户数、总面积、计算单价及计算出来的物业费金额，以及福鸿公司已实际支付物业费用的数额没有争议，但是对物业费的总数应该按彩生活公司在诉前向福鸿公司发出的一张欠费明细表，合计466297.56元为准。一审庭审中，福鸿公司为支持自己的辩称意见提供了如下证据：福鸿公司的营业执照、《甲花园物业服务合同》、附件一及补充协议、污水处理费、垃圾处理费及治安联防费发票复印件、物业管理支出工资明细和物料、维修费用明细、《被告代原告支付物业管理员工工资的名单表》、《证明》、《甲花园空置补贴欠费明细表》。经质证，彩生活公司认为证据《甲花园物业服务合同》中第25条第14点约定，福鸿公司有权对彩生活公司的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定。合同第11条约定了滞纳金的缴纳方法，福鸿公司属于恶意长期拖欠物业管理费，对小区的其他业主造成非常不利的影响。证据附件一当中人员配备说明，明确指出管理人员数量可以根据实际管理情况增减人员数量。证据污水处理费、垃圾处理费及治安联防费发票等费用不是空置房管理费，该费用与本案没有关联性，福鸿公司也没有反映这些票据的来源与实际用途，本案对该些费用不做处理。对于物业管理支出工资明细、维修费用明细的真实性、合法性、关联性均不予认可，在真实性方面，第一，对于福鸿公司支付的工人工资，福鸿公司没有提供证明存在劳动关系的必须证据（如为工人购买社保的凭证、劳动合同等），不能够反映该些人员是福鸿公司的员工，即使这些人员是福鸿公司的员工也不能够反映这些人员或者这些人员的工资与甲花园提供物业服务有关；第二，对于物料、维修费，该费用中绝大多数是不能够证明来源与用途的收款收据、送货单，该证据没有经过有效的确认，福鸿公司也没有提供其他证据印证这些票据支出的真实性，所以不能够反映该费用支出的真实性。对于关联性也不予认可，福鸿公司提供的证据不能反映与本案甲花园物业服务有关，也没有证据证明该费用是必须支出的，该费用的支出也没有经彩生活公司的确认，因此该支出与本案是没有关联性的。对合法性方面，该支出也没有合法性，退一步讲，即使福鸿公司支出了相关费用，其要求彩生活公司承担相关费用也没有依据。根据《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业管理，福鸿公司没有权利自主实施管理，其自主实施管理并支出的费用是没有法律依据的。另外，根据甲花园物业服务合同，也没有约定福鸿公司有权自行聘请人员或者自行维修维护，所以福鸿公司要求彩生活公司支付相关费用是没有任何依据的。对证据《福鸿公司代彩生活公司支付物业管理员工工资的名单表》，该证据只是福鸿公司单方面制造的，福鸿公司也没有提供原件予以核实，所以是不真实的。对于证据《证明》的真实性不予认可，该组证据属于证人证言，必须有证人出庭作证，对其所证明的内容予以证实，由于证人没有到庭，所以真实性不予认可。其次，福鸿公司认为彩生活公司管理的小区存在业主被盗、小区停水、绿化差等内容，但是没有任何官方或者客观的证据反映该些事件属实，所以对其真实不予认可。福鸿公司对彩生活公司物业管理不符合合同约定的举证也是不充分的。对于证据《甲花园空置补贴欠费明细》的真实性予以认可，但是彩生活公司已经提供了证据关于对《甲花园空置补贴欠费明细表》的说明、《甲花园空置补贴欠费明细表》（2015年10月26日）对该明细表进行了更正说明，其中经过彩生活公司的核实，应该按照彩生活公司提供的证据列明的费用为准。此外，当时出具过该份466297.56元的明细表是彩生活公司工作人员的疏漏导致，当时没有核对2013年6月至8月空置房补贴的差额，也没有从2013年8月起按照未销售房屋的100%计算空置房补贴费，只是错误地按照90%计算，所以该份彩生活公司出具的明细表不是彩生活公司的真实意思表示，也不符合客观事实。另查明，福鸿公司于2013年10月24日代彩生活公司缴纳水费、垃圾处理费48164.67元（15897.67元＋16681.28元＋15585.72元），污水处理费6390.1元（2181.9元＋1983.1元＋2226元），治安联防费576元（192元＋192元＋192元），于2014年5月26日代缴水费、垃圾费41528.75元（17580.76元＋23947.72元），污水处理费1944.6元（821.8元＋1112.8元），有税务机关出具的发票为凭。再查明，彩生活公司于2000年12月11日经深圳市市场监督管理局核准成立，企业类型为有限责任公司（法人独资）。原审认为：本案是双方在履行物业服务合同中产生的纠纷，为物业服务合同纠纷。彩生活公司与福鸿公司签订的《甲花园物业服务合同》和《补充协议》，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案的争议焦点为：（一）福鸿公司尚欠彩生活公司2012年10月和2013年6月至2015年5月的物业管理费的数额；（二）福鸿公司支付的哪些费用应由彩生活公司负担；（三）双方是否存在违约情况及福鸿公司是否应该支付滞纳金。对于焦点（一），福鸿公司尚欠彩生活公司2012年10月和2013年6月至2015年5月的物业管理费的数额的问题。彩生活公司曾于起诉前向福鸿公司提交一份《甲花园空置补贴欠费明细表》，该份明细表显示福鸿公司尚欠彩生活公司2012年10月和2013年6月至2015年5月的物业管理费为466297.56元，但在庭审中，彩生活公司向原审法院补充提交了一份关于对《甲花园空置补贴欠费明细表》的说明、《甲花园空置补贴欠费明细表》（2015年10月26日），主张其起诉前向福鸿公司提供的《甲花园空置补贴欠费明细表》存在计算错误，该份明细表把从2013年8月份开始的空置房补贴按照房屋未销售面积的90%的标准进行了计算，而根据双方签订的《甲花园物业服务合同》及《补充协议》的约定，从2013年8月起，应按照房屋未销售面积的100%计算空置房补贴费，应以庭审中提交的明细表核准的尚欠物业管理费563775.55元为准。福鸿公司对彩生活公司在庭审中提交的《甲花园空置补贴欠费明细表》的说明及《甲花园空置补贴欠费明细表》（2015年10月26日）的真实性、合法性、关联性均没有异议，但辩称应以彩生活公司起诉前提交的明细表确定的数额为准。因双方签订的《补充协议》第三条第二款明确约定：“二期别墅住宅空置费：第一年销售率达到90%时甲方可不补贴乙方管理费，若销售率未达到90%时，甲方应补贴至销售率到达90%的物业管理费；第二年起甲方按未销售面积的100%支付乙方物业管理费”，彩生活公司于2012年8月1日开始进驻甲花园提供物业服务，因此从2013年8月1日开始，福鸿公司应按照未销售房屋面积的100%向彩生活公司支付物业管理费。尽管彩生活公司在起诉前曾向福鸿公司提供一份《甲花园空置补贴欠费明细表》，但该明细表计算的物业管理费是按照未销售房屋面积90%计算的，彩生活公司在起诉时及庭审中均对此进行了更正并提供了《甲花园空置补贴欠费明细表》的说明、《甲花园空置补贴欠费明细表》（2015年10月26日）和对应的结算款项请款单、空置房统计表、二期业主档案表予以证明，且福鸿公司亦对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，因此应以彩生活公司在庭审中提供的《甲花园空置补贴欠费明细表》核定的尚欠物业管理费563775.55元为准。福鸿公司的上述辩称意见，理据不足，不予支持。关于焦点（二），福鸿公司支付的哪些费用应由彩生活公司负担。1、对福鸿公司缴纳的垃圾处理费、水费、污水处理费和治安联防费的问题。福鸿公司于2013年10月24日代彩生活物业公司缴纳水费、垃圾处理费48164.67元（15897.67元＋16681.28元＋15585.72元），污水处理费6390.1元（2181.9元＋1983.1元＋2226元），治安联防费576元（192元＋192元＋192元），于2014年5月26日代缴水费、垃圾费41528.75元（17580.76元＋23947.72元），污水处理费1944.6元（821.8元＋1112.8元），上述费用合计98604.75元。上述费用均在彩生活公司管理甲花园期间发生，彩生活公司作为物业管理公司已向住户收取了相应的水费、垃圾处理费等费用，其应承担向自来水公司缴纳上述费用的义务。彩生活公司未按时缴纳上述费用，福鸿公司作为开发商为维持住户正常用水，已代彩生活公司缴纳上述费用，彩生活公司应予退还上述费用给福鸿公司，现福鸿公司主张其代缴的费用98604.75元应在尚欠彩生活公司的物业管理费中进行扣减，合法合理，予以支持。彩生活公司主张上述费用与本案没有关联性，不应一并处理，理据不足，不予支持。2、对福鸿公司聘请的12名管理人员支出的工资，不应由彩生活公司承担。理由如下：（1）、双方签订的《甲花园物业服务合同》第二十五条第十四、第十五款约定：“甲方有权对乙方管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定。甲方对乙方派驻的项目管理人员不满的，有权要求乙方予以更换，乙方如拒绝更换，甲方有权单方面解除合同”，因此，如果乙方福鸿公司认为彩生活公司的物业管理存在问题，应行使自己的监督管理权或者要求更换或增加管理人员，如对方拒不改正，可单方解除合同，而不应自行聘请物业管理人员，福鸿公司未经彩生活公司同意自行聘请管理人员对小区进行管理，产生的费用不应由彩生活公司承担。（2）、《物业管理条例》第三十四条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”，本案中，彩生活公司作为甲花园小区的合法物业服务企业对该小区享有单独的物业管理权，福鸿公司作为开发商委托单位而非物业服务企业，在未经彩生活公司同意下，擅自对小区进行管理，其支出的费用不应由彩生活公司承担。（3）、福鸿公司提供的《阳江市福鸿房地产有限公司代彩生活物业管理支出工资明细》和《阳江市福鸿房地产开发有限公司工资表》不能证明向福鸿公司领取工资的人员是在甲花园小区提供物业服务的，且福鸿公司未能提供该工资单的原件，彩生活公司对该工资单的真实性亦不予认可。据此，福鸿公司聘请的12名管理人员支出的工资不应由彩生活公司承担。3、对福鸿公司代支小区喜庆用品庭院费用及为小区维护设施设备所购买的工具支出的费用。福鸿公司主张为维护小区设施而产生费用，并提供了对应的收款收据的复印件及自行制作打印费用明细。福鸿公司提供的收款收据的收款人并不明确，并未提供规范的发票，且支出的费用亦未经过彩生活公司的认可，支出费用的合理性亦存疑，未能证明支出的费用均用于甲花园小区的物业管理，且福鸿公司未能提供上述证据的原件，彩生活公司对该证据的真实性亦不予认可。因此，该部分费用亦不应由彩生活公司承担。关于焦点（三），双方是否存在违约情况及福鸿公司应否支付滞纳金的问题。彩生活公司作为物业管理公司已向住户收取了相应的水费、垃圾处理费等费用，其应承担向自来水公司缴纳上述费用的义务。彩生活公司未按时缴纳上述费用，福鸿公司作为开发商为维持住户正常用水，已代彩生活公司缴纳上述费用，彩生活公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。福鸿公司辩称彩生活公司提供的物业服务质量不符合iso9001：2008国际质量保证体系，导致了部分业主发生失窃行为，对业主的人身和财产造成了危害，并以此抗辩不支付物业管理费。根据《甲花园物业服务合同》第二十五条第十四、第十五款的约定，如果福鸿公司认为彩生活公司的物业管理存在问题，应行使自己的监督管理权或者要求更换或增加管理人员，如对方拒不改正，可单方解除合同，但福鸿公司没有举证证明其曾向彩生活公司提出过书面的改进要求和意见及该事件的具体情况及损失价值，应承担举证不能的不利后果。福鸿公司向原审法院提供三份证人证言材料复印件，且相关的证人并没有到庭作证，亦没有向法庭陈述不到庭作证的原因，因此该三份证明不足以认定彩生活公司在该小区的物业管理存在问题。福鸿公司以此抗辩彩生活公司已经构成违约而不履行缴纳物业管理费，理据不足，不予采纳。福鸿公司不缴纳物业管理费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定和《甲花园物业服务合同》第十一条“物业管理服务费应于每月十五日前缴纳，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金”的约定，现彩生活公司请求福鸿公司支付2012年10月和2013年6月至2015年5月物业管理费的滞纳金（以每月所欠物业管理费为基数，每日按万分之五计算，从当月16日起算至付清日止），考虑到彩生活公司在履行合同过程中亦存在违约情况，酌定福鸿公司支付2012年10月和2013年6月至2015年5月物业管理费的滞纳金（以每月所欠物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从当月16日起计算至付清日止）给彩生活公司。福鸿公司请求解除与彩生活公司签订的物业服务合同属于一个独立的诉讼请求，在本案中，福鸿公司并没有提出反诉，福鸿公司的该项诉讼请求不作处理。综上，福鸿公司应支付彩生活公司物业管理费465170.8元（563775.55元-98604.75元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十三条、《物业管理条例》第三十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条、第五十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出判决：一、限阳江市福鸿房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付物业管理费465170.8元及滞纳金（以每月所欠物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从自欠款当月16日起计算至付清日止）给深圳市彩生活物业管理有限公司；二、驳回深圳市彩生活物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9634元，由深圳市彩生活物业管理有限公司负担1685元，阳江市福鸿房地产开发有限公司负担7949元。上诉人福鸿公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）福鸿公司尚欠2012年10月和2013年6月至2015年4月的物业管理费的数额问题。原审以彩生活公司在一审庭审中提供的《甲花园空置补贴欠费明细表》认定尚欠物业管理费563775.55元，与事实不符。福鸿公司并不确认彩生活公司2015年10月26日制作的《甲花园空置补贴欠费明细表》，该明细表是彩生活公司单方制作，未经福鸿公司确认，不能作为定案的依据。同时，对空置房补贴按未销售面积90％的标准进行计算，是基于当时彩生活公司对小区管理不到位，致使各种问题产生，为此双方进行协商，彩生活公司基于其自身的违约行为，与福鸿公司达成口头约定，即从2013年8月份开始的空置房补贴按照房屋未销售面积的90％的标准进行计算。（二）对本案福鸿公司支付的哪些费用应由彩生活公司负担的认定。原审只确认了福鸿公司替彩生活公司缴纳的垃圾处理费、水费、污水处理费和治安联防费共款98604．75元，而对福鸿公司聘请的12名管理人员支付的工资及代支小区喜庆用品庭院费用及为小区维护设施设备所购买的工具支出共417024．85元不予认定，处理错误。1、彩生活公司没有按照《甲花园物业服务合同》第五、六、七条的约定提供服务，致使小区公共配套设施不能及时维护，小区绿化没有人员打理，小区安全得不到保障，并在2013年出现小区m栋住户两次被盗的严重后果。为此，小区业主多次向福鸿公司投诉，福鸿公司也多次向彩生活公司反映存在的问题，要求彩生活公司整改，但彩生活公司对小区业主及福鸿公司反映的问题置之不理。同时，由于上述原因，造成福鸿公司楼盘口碑不佳，尚存的别墅未能顺利的销售出去，扩大了空置的面积，加重了福鸿公司的负担，彩生活公司上述行为明显违反了合同的约定。福鸿公司为了防止物业无人打理进入瘫痪状态，出于管理好小区及对小区良好形象的维护，聘请了12名管理人员对小区进行维护管理，上述行为均告知彩生活公司并得到彩生活公司的默许。彩生活公司从2013年至2015年共两年多时间不向福鸿公司主张权利，原因就是彩生活公司只是挂名经营，并没有对小区进行管理及投入，承认福鸿公司的代管代支行为。2、福鸿公司提供的证据3、4、5、6，已充分证明福鸿公司因代管小区而支付了12名管理人员的工资以及代支了小区喜庆用品庭院费用和为小区维护设施设备购买工具费用，这与福鸿公司代管代支小区垃圾处理费、水费、污水处理费和治安联防费的事实相互印证，属实际发生的费用，应在彩生活公司的物业管理费中予以扣减。3、福鸿公司代支小区喜庆用品及相关费用支出，虽然都是收款收据，但阳江地区私人交易都是以收款收据的形式进行结算，并不影响上述支出的真实性。4、福鸿公司在一审提供的证据均有原件，只是在一审开庭时未带到法庭核对，但庭后已向原审法院提交了证据原件。综上，原审无视本案的实际情况，对福鸿公司支出的417024．85元管理费不予认定，属认定事实错误。（三）原审认定彩生活公司未按时缴纳水费、垃圾处理费的行为构成违约，应承担相应的违约责任，但又酌定福鸿公司支付物业管理费的滞纳金，无事实依据。《甲花园物业服务合同》第十一条约定：“物业管理服务费应于每月十五日前缴纳，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金”，该约定仅是对延迟付款应计付滞纳金作出约定，但彩生活公司在提供物业服务过程中，存在违约行为，造成小区绿化没有人员打理，安全得不到保障，并在2013年出现小区al栋住户两次被盗的严重后果，致使楼盘口碑不好，影响尚存别墅的销售，扩大空置面积，造成福鸿公司严重损失。在上述问题未解决之前，福鸿公司有权不支付物业费，不存在无故拖延，原审不应计算滞纳金。综上，请求二审撤销原判，驳回彩生活公司的诉讼请求。被上诉人彩生活公司答辩称：（一）原审认定福鸿公司拖欠物业管理费563775.55元正确。1、物业管理费是根据甲花园小区空置房的户数、未销售面积等计算出来，福鸿公司一审时对小区空置房的户数、总面积、计算单价及计算出来的物业费金额均没有异议，相关《结算项目请款单》也经福鸿公司的工作人员梁定逢签名确认。2、双方在签订《物业服务合同》时已就空置房的物业管理费签订了《补充协议》，约定了空置房物业管理费的具体支付标准，并且约定从第二年（即2013年8月）起按未销售面积的100%支付物业管理费，福鸿公司称因彩生活公司管理不到位而约定按照未销售面积的90%计算空置费不属实。（二）原审不支持福鸿公司所主张的聘请工人工资、代支小区喜庆用品及为小区维护设施设备工具支出共417024.85元，处理正确。1、彩生活公司在服务期限内没有收到福鸿公司对服务质量不满意的通知，更没有被考核评定为不合格。根据《物业服务合同》第二十五条第十四、十五款的约定，福鸿公司有权对彩生活公司的管理实施监督检查，并且每年全面进行一次考核评定，有权更换人员或者单方解除合同，但福鸿公司从来没有对服务质量提出异议。根据《物业管理条例》第三十四条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，双方的物业服务关系至今没有解除，彩生活公司是该小区唯一合法的物业管理企业，有单独的管理权，福鸿公司作为开发商，并非物业服务企业，在未经彩生活公司同意的情况下，即使福鸿公司确实自行聘请了人员对小区进行管理，其支出也不应由彩生活公司承担。福鸿公司提供的聘请人员及支付工资的证据亦证明力不足，没有提供与员工签订的《劳动合同》、社保凭证，不能反映存在劳动合同关系；没有提供工资单原件，也没有提供银行流水账；所有证据不能反映这些“工资”是为甲小区而产生。2、福鸿公司代支小区喜庆用品庭院费用及为小区维护设施购买工具支出的费用不应由彩生活公司负担。首先，彩生活公司在合同履行期间是唯一合法的管理企业，有单独的管理权，福鸿公司在没有证据证实彩生活公司未达到合同标准的前提下，没有权利管理小区，也没有权利代小区支出费用。其次，福鸿公司亦没有提供合法、有效的证据证明其为小区作了合理、合法的支出，彩生活公司对福鸿公司提供的收款收据复印件、自行制作打印的费用明细的真实性不予认可，且福鸿公司没有当庭提供证据原件核对。（三）福鸿公司长期无理拖欠巨额物业管理费，已构成严重违约，应支付滞纳金。1、甲花园小区仅102户，彩生活公司进驻提供服务时有55户未入住，福鸿公司应从彩生活公司进驻时给付约定的物业管理费，但福鸿公司从2012年10月起长期无理拖欠物业管理费，并累计拖欠高达56万元，无疑给彩生活公司的营收造成了巨大的影响。2、《物业服务合同》第十一条明确约定：“物业管理服务费应于每月十五日前缴纳，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金”，交纳物业管理费是每个业主应有的责任，现福鸿公司无理拖欠巨额物业费，对小区其他业主的公共利益构成重大的侵犯，于法于理均应承担违约责任。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院查明，原审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，争议的焦点是（一）福鸿公司尚欠物业管理费的数额如何确定；（二）福鸿公司支出的工人工资及购买喜庆用品、维护设施工具等费用应否由彩生活公司承担；（三）福鸿公司应否支付拖欠物业管理费的滞纳金。对于争议焦点（一），双方签订的《补充协议》第三条第二款明确约定：“二期别墅住宅空置费：第一年销售率达到90%时甲方可不补贴乙方管理费，若销售率未达到90%时，甲方应补贴至销售率到达90%的物业管理费；第二年起甲方按未销售面积的100%支付乙方物业管理费”，彩生活公司于2012年8月1日开始进驻甲花园提供物业服务，从2013年8月1日开始，福鸿公司应按照未销售房屋面积的100%向彩生活公司支付物业管理费。虽然彩生活公司在起诉前曾向福鸿公司出具一份《甲花园空置补贴欠费明细表》，载明尚欠的物业管理费为466297.56元；但该明细表的物业管理费是按照未销售房屋面积的90%计算，彩生活公司在起诉时及一审庭审中均对此进行了更正，并提供了《甲花园空置补贴欠费明细表》的说明、《甲花园空置补贴欠费明细表》（2015年10月26日）和对应的结算款项请款单、空置房统计表、二期业主档案表予以证明，且福鸿公司亦对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，因此应以彩生活公司在一审庭审中提供的《甲花园空置补贴欠费明细表》核定的尚欠物业管理费563775.55元为准。福鸿公司主张因彩生活公司管理不到位，双方口头约定物业管理按未销售房屋面积的90%计算，但福鸿公司无法提供证据予以证明，其应承担举证不能的法律后果。对于争议焦点（二），双方签订的《甲花园物业服务合同》第二十五条第十四、十五款约定：“甲方有权对乙方管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定。甲方对乙方派驻的项目管理人员不满的，有权要求乙方予以更换，乙方如拒绝更换，甲方有权单方面解除合同”，如果福鸿公司认为彩生活公司的物业管理存在问题，应行使监督管理权或者要求彩生活公司更换或增加管理人员，亦可单方解除合同，但福鸿公司未经彩生活公司同意自行聘请管理人员对小区进行管理，产生的费用不应由彩生活公司承担。福鸿公司主张代支了小区庭院喜庆用品费用及为小区维护设施设备购买工具支出了费用，但上述费用未经彩生活公司认可，支出费用的合理性存疑，亦没有费用支出的正规发票，该部分费用不应由彩生活公司承担。关于争议焦点（三），根据双方签订的《甲花园物业服务合同》第十一条“物业管理服务费应于每月十五日前缴纳，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金”的约定，福鸿公司逾期交纳物业管理服务费，应承担违约责任，支付拖欠物业管理费的滞纳金。福鸿公司主张其没按期支付物业管理费，原因是彩生活公司提供的物业服务质量不符合iso9001：2008国际质量保证体系，导致部分业主发生失窃，对业主的人身和财产造成了危害。但福鸿公司提供的证据，不足以证明彩生活公司在该小区的物业管理上存在问题，且按照《甲花园物业服务合同》第二十五条第十四、十五款的约定，如果福鸿公司认为彩生活公司的物业管理存在问题，应行使自己的监督管理权或者要求更换或增加管理人员，如对方拒不改正，可单方解除合同。但本案没有证据反映福鸿公司曾向彩生活公司提出过书面的改进要求或意见。因此，福鸿公司不缴纳物业管理费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。由于彩生活公司在向住户收取了相应的水费、垃圾处理费等费用后没有履行按时向自来水公司缴纳上述费用的义务，其行为已构成违约，亦应承担一定的违约责任。原审综合考虑上述情况，将滞纳金由日处万分之五调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，处理并无不妥。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当；上诉人上诉理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8277元，由上诉人阳江市福鸿房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 龙 飘审 判 员 司徒达国代理审判员 莫 怡 华二〇一六年八月二十二日书 记 员 林 志 鹏 来源：