（2016）浙0881民初2408号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-09-09
案件名称
江山市万和物业管理有限公司与姜益全物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
江山市人民法院
所属地区
江山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江山市万和物业管理有限公司,姜益全
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
浙江省江山市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0881民初2408号原告：江山市万和物业管理有限公司。法定代表人：陈小霞。委托代理人（特别授权）：冯晓玲。被告：姜益全。原告江山市万和物业管理有限公司（以下简称“万和物业公司”）与被告姜益全物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案受理，并依法由审判员周凌云适用简易程序于2016年7月11日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人陈小霞及其委托代理人冯晓玲、被告姜益全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万和物业公司诉称：被告姜益全系江山市虎山城“聆泉阁·雅林西苑”小区业主。2012年1月1日至2015年12月31日，经小区业委会聘请，原告三度成为被告所在小区的物业管理公司。2012年1月1日至今，原告分别与江山市虎山街道虎山一期小区业主委员会（以下简称虎山一区业委会）签订《物业管理服务合同》三份，合同约定：1、虎山一区业委会将“聆泉阁·雅林西苑”小区委托原告实行物业管理；2、委托管理期限分别是为壹年、壹年、贰年，即自2012年1月1日起至2012年12月31日止、2013年1月1日起至2013年12月31日止及2014年1月1日起至2015年12月31日止；3、本小区所有住宅、贮藏室、车库、店面的物业管理费一律按建筑面积每月/每平方米0.35元（2012年度）和每月/每平方米0.40元计算（2013至2015年度），由原告一次性向业主或物业使用人收取；4、交费时间为每年的1月25日至5月31日；5、业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按日加收应交额4‰的滞纳金，但滞纳金金额不得超过应交额等。合同签订后，原告依约为小区提供了物业管理服务，而被告却拒绝向原告交纳2012年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费2552元。原告多次电话或上门催收，被告均以种种理由予以拒绝。为此，原告诉请判令：1、被告向原告支付自2012年1月1日至2015年12月31日期间使用产权面积的物业管理服务费2552元及滞纳金2552元，以上合计5104元；2、被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告补充陈述称，被告已交纳2013年度车库物业管理服务费165元，并自愿将第1项诉请变更为要求被告向原告支付自2012年1月1日至2015年12月31日期间使用产权面积的物业管理服务费2387元及滞纳金2387元，以上合计4774元。为证明其主张，原告向本院提供并出示了《物业管理服务合同》三份，以证明原告与虎山一区业委会分三次签订服务合同，约定2012年至2015年期间由原告为被告所在的“聆泉阁·雅林西苑”小区提供物业管理服务，双方约定相应权利、义务（收费标准）、违约责任及滞纳金按日4‰收取等事实。被告姜益全答辩称：原告诉称的欠物业费未交情况属实。被告2012年之前的物业费都是交纳的，此后拒交物业费系因原告的物业服务不到位，楼梯下公共区域随处堆放自行车、床、凳、沙等，2012年有个业主雇的维修师傅将被告停放在小区的新购车辆划伤；被告家外墙漏水渗水严重，多次与原告在该小区的负责人反映沟通，原告承诺申请维修基金，然至今未落实未解决好；社会人员车辆经常堵在单元楼门口，影响了业主出行；门卫安保力量薄弱，楼下水池有人早上洗衣服打扰了业主的正常休息。另外，被告不知道有物业服务合同的存在，不同意支付滞纳金。为证明其主张，被告姜益全向本院提供并出示了照片8张，以证明被告的房屋漏水渗水以及原告管理不到位导致车辆乱停乱放的事实。经庭审质证，本院对原、被告提供证据的分析、认证意见如下：被告对原告提供的三份《物业管理服务合同》表示之前未看过也未签过字、对内容不清楚，本院认为，原告提供的证据可证明其与虎山一区业委会签订《物业管理服务合同》的情况，本院对其真实性予以认定。对被告提供的证据，原告表示漏水渗水情况确实存在，车库被堵等也偶尔存在，故本院对被告提供证据的真实性予以认定。经审理，结合到庭当事人的陈述及对相关证据的认证意见，本院认定事实如下：被告姜益全系xx业主，房产证登记建筑面积为住宅106.97㎡、车库41.38㎡（2013年3月购入）。2011年12月26日、2012年12月1日及2013年12月1日，原告万和物业公司（乙方）分别与虎山一区业委会（甲方）签订《物业管理服务合同》三份，约定甲方将“聆泉阁·雅林西苑”委托乙方实行物业管理相关事项；委托管理期限分别为壹年、壹年、贰年，即自2012年1月1日起至2012年12月31日止、2013年1月1日起至2013年12月31日止及2014年1月1日起至2015年12月31日止；本小区所有住宅、贮藏室、车库、店面的物业管理费一律按建筑面积每月/每平方米0.35元（2012年度）和每月/每平方米0.40元计算（2013至2015年度），由乙方一次性向业主或物业使用人收取。此外，合同中均约定：交费时间为每年的1月25日至5月31日；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按日加收应交额4‰的滞纳金，但滞纳金金额不得超过应交额等内容。合同签订后，原告依约为被告所在的“聆泉阁·雅林西苑”小区提供了物业管理服务，被告拖欠2012年1月1日至2015年12月31日期间物业服务费2387元至今未交。本院认为：按照法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，原告与虎山一期业委会签订的《物业管理服务合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效，对包括被告在内的“聆泉阁·雅林西苑”小区业主均具有法律约束力。被告提出的房屋漏水渗水的问题属实，原告亦曾参与协调处理，然该问题的根源系房屋质量问题，而依照合同约定原告承担的主要是小区公用部位的维修、使用、管理等职责；被告提出的其他问题原告亦逐一作出了合理解释；被告主张的上述情况不足以构成其拒付物业费的抗辩理由，本院不予支持。原告依约向被告所在的小区提供了物业管理服务，被告理应依约按时足额支付相应费用，原告要求被告支付拖欠的2012至2015年期间物业管理服务费2387元的诉请于法有据，本院予以支持。考虑到被告购买小区房屋及原告提供物业管理服务的目的均系为了给被告提供一个良好的居住环境，房屋漏水渗水问题的存在明显与此不相匹配，被告因房屋漏水渗水等问题未得到有效解决等困扰而拒付物业费的行为虽于法无据，但于情可以理解；鉴于《物业管理服务合同》中有关滞纳金的规定系格式条款，加重了被告的责任，且原告在与小区业主沟通交流等物业管理服务过程中亦存在需要改进之处；故对被告拒绝承担滞纳金的抗辩主张本院予以采纳，对原告要求被告承担滞纳金的诉请不予支持。综上，对原告诉请中的合理部分，本院酌情予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告姜益全于本判决生效之日起十日内向原告江山市万和物业管理有限公司支付物业管理服务费2387元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告江山市万和物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告姜益全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员 周凌云二〇一六年八月二十二日书记员 姜 丽 更多数据：