（2015）榕民终字第5758号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-09-01
案件名称
张文锋与王商安房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张文锋,王商安
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第5758号上诉人（原审原告）张文锋，男，汉族，1970年6月17日出生，住福州市仓山区。被上诉人（原审被告）王商安，男，汉族，1978年11月8日出生，住福州市鼓楼区。委托诉讼代理人叶文兴，福建建达律师事务所律师。上诉人张文锋因与被上诉人王商安房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第2681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张文锋上诉请求：依法撤销（2015）××民初字第××号民事判决，改判支持张文锋的原审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实和适用法律错误。一、一审法院认定王商安于2015年5月14日将本案诉争店面归还张文锋缺乏事实依据。本案举证期限内，张文锋与王商安均未提供诉争店面已经于2015年5月14日办理交接手续的证据，一审法院在没有任何证据的情况下认定上述事实，是错误的。二、一审法院在认定王商安逾期不支付租金构成违约的情况下，未根据张文锋和王商安签订的《店面租赁合同》相关的条款进行判决，仅判令王商安向张文锋支付2015年4月1日至5月14日的租金，而未判令其按照合同约定支付逾期付款的滞纳金是错误的。三、一审法院认定王商安未支付租金不构成根本违约，并以此为由判令押金45000元归张文锋所有而未判决全部押金90000元归张文锋所有，是错误的。王商安答辩称：一、王商安于张文锋委托律师发函之时，已将承租的店面交还给张文锋，2015年5月14日签订的店面交接协议，正式确认了店面已交付的事实。二、王商安并未构成根本性违约，张文锋该上诉理由没有事实依据。三、张文锋与王商安签订的《店面租赁合同》约定没收全部押金的违约金明显过高。四、张文锋提出收回店面，给王商安造成装修损失10多万元，王商安保留追诉的权利。张文锋向一审法院起诉请求：1.解除原被告双方于2014年12月31日签订的《店面租赁合同》，被告于合同解除后立即归还承租的店面；2.被告按30000元／月标准向原告支付从2015年4月1日至合同解除前的租金，并按每日千分之三标准向原告支付滞纳金；3.判令被告交纳的90000元押金归原告所有。一审法院认定事实：2014年12月31日，原告与谢延振、谢延备、曾政彬、王珠清签订《房屋租赁合同》，约定原告承租谢延振等人坐落于福州鼓楼区华林路“鑫满大厦”综合楼一层6、7号房屋，租赁期限自2015年3月1日至2020年2月28日止（租金从2015年3月起算，2015年1月和2月为免租期），合同签订时谢延振等四人即将店面交付给原告。同时谢延振等四人出具《同意转租通知书》，同意原告将原告承租的部份店面转租给被告开办超市。2014年12月31日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租鼓楼区华林路“鑫满大厦”6号店面用为开办超市，租赁期限自2015年2月1日至2019年1月31日止，2015年月租金30000元，租赁押金90000元，合同期满办理退租手续后无息返还被告，租金每月结算一次。被告应于每月1日前向原告支付租金，如逾期每日收取千分之三滞纳金，逾期7日未交租金，原告有权单方终止合同没收全部押金并收回店面。2015年4月14日，福建万得律师事务所接受原告委托，向被告发出律师函，书面通知被告《店面租赁合同》于2015年4月9日终止，并要求其收到《律师函》后三日内交清4月份租金将店面归还原告。2015年5月14日，原、被告签订店面交接协议，约定被告王商安于当日向原告交还所承租的店面，店内属被告所有的物品已清空。一审法院认为，被告已于2015年5月14日将承租店面交还原告，故原告要求解除双方于2014年12月31日签订的《店面租赁合同》，并收回被告店面的请求，原审法院不再处理。但被告应向原告支付租金（自2015年4月1日其至2015年5月14日止，按每月30000元计）。被告逾期7日未交租金，但未构成根本违约，原告要求没收全部押金，可予部分支持。即被告交纳的押金90000元中的45000元，归原告所有。被告要求原告赔偿装修损失，却未提起反诉。该请求原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条之规定，判决：一、被告王商安于本判决生效后十日内向原告支付租金自2015年4月1日其至2015年5月14日止，按每月30000元计）；二、被告王商安支付给给原告张文锋的押金45000元归原告张文锋所有；三、驳回原告其他诉讼请求。本案诉讼费2700元，适用简易程序减半收取1350元；由被告负担。本院二审期间，张文锋围绕上诉请求依法提交了证据，同时因王商安在原审中提供的证据，即2015年5月14日的店面交接协议未经一审庭审质证，本院责令其在二审中提供，并组织当事人进行了证据交换和质证。针对张文锋提交的证据房屋租赁协议，王商安认为该证据不属于新证据，且对该份证据的真实性及证明对象均有异议。张文锋在2015年4月14日发函时已经将店面租赁于他人，不存在2015年10月29日才出租他人的情形。本院认为，张文锋提交的证据旨在证明因王商安的违约行为导致讼争店面直至2015年10月29日才被租赁出去，但该证据不足以认定王商安的违约行为与讼争店面直至2015年10月29日才被租赁出去之间的关联性，故本院对该证据不予采纳。针对王商安提供的店面交接协议，张文锋质证认为该交接协议上的签名系其本人所签，以及水费、电费等手写字样张文锋也知晓，但是打印的内容是张文锋签字后王商安自行添加的。本院认为，虽然该交接协议未经一审质证，但该证据对于本案认定事实有重大影响，故本院组织双方进行了质证。张文锋虽然认为打印的内容是张文锋签字后王商安自行添加的，但确认了交接协议上的签名系其所签，张文锋也无充分有效证据反驳店面交接协议的真实性，故本院对店面交接协议予以采纳。对于对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据店面交接协议确认，王商安于2015年5月14日将承租的店面交还给张文锋，店内属王商安所有的物品已清空。本院认为，一审法院对于店面交接协议未经质证即采纳该证据，在程序上确有瑕疵，本院在二审中组织了双方当事人对于该证据予以质证，张文锋对该证据虽有异议但并无证据予以反驳，故该证据可以作为本案认定事实的依据。关于讼争房产何时交付的问题，根据本院二审中确认的事实，双方当事人于2015年5月14日对讼争店面进行了交付，故张文锋要求王商安支付2015年5月14日之后的租金于法无据，不予支持。至于王商安是否构成根本违约，本院认为，王商安虽在合同约定的交纳租金期限届满内没有缴交租金，但张文锋没有催要，也没有给王商安合理的宽限期，以便双方继续履行合同，考虑到王商安拖欠租金的时间较短，故一审法院认为王商安不属于根本违约并无不当，其酌定张文锋没收王商安交纳押金90000元中的45000元亦属合理。综上所述，张文锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人张文锋负担。本判决为终审判决。审判长 吴一萍审判员 黄 锋审判员 吴筱洲二〇一六年八月二十二日书记员 王 惠