（2016）渝0243民初2170号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2018-07-13
案件名称
黄晓华与重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
彭水苗族土家族自治县人民法院
所属地区
彭水苗族土家族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄晓华,重庆渝云建设有限公司,重庆渝云建设有限公司彭水县分公司,重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《城市房地产开发经营管理条例》：第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0243民初2170号原告：黄晓华，男，1965年8月30日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：冉茂蔚，重庆绿荫律师事务所律师。被告：重庆渝云建设有限公司，住所地：重庆市云阳县双江镇大雁路183号。法定代表人：李伏泉，系该公司总经理。被告：重庆渝云建设有限公司彭水县分公司，住所地：彭水苗族土家族自治县汉葭街道南门街（江上村综合楼）。主要负责人：卜天其，系该公司总经理。被告：重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司，住所地：彭水苗族土家族自治县汉葭街道南门街（江上村三楼）。法定代表人：魏勇，系该公司总经理。三被告共同委托诉讼代理人：冯应明，重庆中庸律师事务所律师。原告黄晓华诉被告重庆渝云建设有限公司（以下简称渝云公司）、重庆渝云建设有限公司彭水县分公司（以下简称渝云公司彭水分公司）、重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司（以下简称永力公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄晓华及其委托诉讼代理人冉茂蔚，被告渝云公司、渝云公司彭水分公司、永力公司的共同委托诉讼代理人冯应明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄晓华向本院提出诉讼请求：1.由三被告支付原告违约金50000元；2.诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告于2012年3月23日与被告渝云公司彭水分公司签订《彭水XX花园项目房屋置换安置协议书》。协议书约定，原告将坐落在彭水苗族土家族自治县XX街道XX宿舍的房屋交给该公司拆除，由该公司按房屋产权调换的安置方式进行房屋置换安置。原告在被告提供的XX花园XX栋住宅楼XX至XX层中，选择与安置房屋面积最接近的户型和面积。协议第七条第5款约定，乙方在接到房屋之日起18个月内，甲方必须将该房屋的产权证书移交给乙方。否则，视为违约，并约定违约金50000元。协议签订后原告将房屋腾空交给被告拆除。2012年9月2日，被告渝云公司彭水分公司与被告永力公司签订了《房屋拆迁安置合同》，约定为原告安置的房屋为XX栋XX楼XX号，套内面积64.65㎡。2014年2月18日，被告将安置的房屋交给乙方使用装修，但在原告接房后的18个月内，被告未按照约定将房屋产权证交付给原告。被告已构成违约，应当承担违约责任。被告渝云公司、渝云公司彭水分公司、永力公司共同辩称，请求人民法院根据本案事实和法律规定，依法驳回原告的诉讼请求，并由原告承担本案的诉讼费。因为原、被告均按照合同约定履行了义务，被告在合同履行期间不存在违约行为。原告诉称的办证逾期，实际是因为原告申请提前交房，被告也同意提前交房。但是在交房前原告写下承诺书，承诺放弃相应的违约责任。被告不存在违约，即使存在违约，也因原告的放弃而不存在。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：渝云公司彭水分公司系渝云公司在彭水县设立的分公司。2012年2月23日，原告黄晓华（乙方）与被告渝云公司彭水分公司（甲方）签订《彭水XX花园项目房屋置换安置协议书》，约定：“二原告将其位于本县XX街道XX宿舍楼XX号房屋交给甲方拆除。甲方提供XX花园XX栋住宅楼XX至XX层的住宅房源，由乙方在应置换安置房屋面积最接近的户型和面积中选择。甲方为乙方支付过渡安置费。协议同时约定，乙方在接到房屋之日起18个月内，甲方必须将该房屋的产权证书移交给乙方，否则视为甲方违约，违约金50000元。”2012年9月2日，被告渝云公司彭水分公司与永力公司合作开发“彭水XX花园项目”，并作为甲方与乙方黄晓华签订《房屋拆迁安置合同》，内容为：“甲方为乙方置换的房屋为XX栋XX楼XX号，套内面积为64.65㎡，建筑面积为79.2㎡。并载明本协议作为《彭水XX花园项目房屋置换安置协议书》补充协议文件，与原协议具有同等法律效力。甲方安置给乙方房屋条件及期限，以原合同为准。若乙方需要提前装修安置房屋，可向甲方书面申请提前装修。”2014年3月15日，原告签署《提前接房装饰承诺书》，内容为：“承诺人与被告永力公司财务部和工程部完善和签订《“财务、证书、物管资料”及“水、电、气、光纤、闭路户口”移交签证表》和《“房屋、设施设备验收”移交接房签证表》及《重庆市新建商品房屋使用说明书和新建商品房屋质量保证书》，另与重庆市彭水县顺园物业管理有限责任公司签订《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》和《房屋装饰装修管理协议》并按规定履行义务，按时缴纳各项费用。承诺人承诺申请提前进场装饰装修房屋是本人的真实意愿，《重庆市商品房买卖合同》或《拆迁安置补偿合同》约定的有关交房标准、条件、交房期限及违约事项，对贵公司不再有约束力，因提前接房影响行政主管部门检查、验收，由此给贵司造成损失概由承诺人承担…”原告黄晓华于同日缴纳了维修基金、面积增补费及装修水电费后接房。2015年4月23日，永力公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字[2015]6号）。2016年3月31日，被告永力公司为原告办理了渝（2016）彭水县不动产权第000216658号产权证。本院认为，本案是一起房屋拆迁安置补偿合同纠纷，主要争议焦点为被告是否存在迟延办理房屋产权证的违约行为？若存在，该违约责任是否能够免除？针对焦点一：原告（乙方）与被告渝云公司彭水分公司（甲方）签订了《彭水XX花园项目房屋置换安置协议书》，签订的双方当事人均是具有完全民事行为能力的主体。协议内容亦是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，对双方当事人均有约束力。协议第七条约定，乙方在接房后18个月内，甲方应为其办理房屋产权证，否则视为违约，并由违约方向守约方支付违约金50000元。原告于2014年3月15日提前接房，被告永力公司于2016年3月31日为原告办理房屋产权证，这期间已超过18个月的约定。被告渝云公司彭水分公司系渝云公司的分公司，而渝云公司彭水分公司与被告永力公司系合作开发“彭水XX花园项目”，故被告存在迟延办理房屋产权证的违约情形。针对焦点二：2014年3月15日原告提前接房，2015年4月23日，永力公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”故，被告本应在取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后才向业主交付房屋，且在取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后方可向房管部门为业主申请办理房屋产权证。同时房屋未经验收合格，业主亦有权拒绝接房，因原告提前接房装修，致使被告能够为原告办理房屋产权证的时间缩短。而原告签署的《提前接房装饰承诺书》则表明原告因提前接房后，对置换房屋产生的交房标准、条件、期限及违约事项的实体权利予以放弃，而这些违约事项中包含迟延办理房屋产权证而产生的违约责任。该份承诺书是双方协商一致的结果，且该份承诺书未被确认为无效或撤销。该承诺书对原、被告双方均有约束力。综上所述，原告所主张的违约金因其签署的承诺书而免除了被告的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黄晓华的诉讼请求。案件受理费525元，由原告黄晓华负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。代理审判员 何小敏二〇一六年八月二十二日书 记 员 向星宇 关注公众号“”