（2016）苏07民终2428号

裁判日期: 2016-08-22

公开日期: 2016-09-27

案件名称

徐玮与张爱护房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省连云港市中级人民法院

所属地区

江苏省连云港市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张爱护,徐玮

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省连云港市中级人民法院民事判决书（2016）苏07民终2428号上诉人（原审被告）：张爱护。被上诉人（原审原告）：徐玮。委托诉讼代理人：黄琰琰。上诉人张爱护因与被上诉人徐玮房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2016）苏0707民初599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月29日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月1日公开开庭审理了本案。上诉人张爱护、被上诉人徐玮的委托诉讼代理人黄琰琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张爱护上诉请求：撤销一审判决；被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、被上诉人诉讼金额不实，被上诉人之前让上诉人垫付的钱以及2016年1月11日上诉人付给被上诉人的钱都包含在其诉讼请求中。2、被上诉人作为房东，与前租户有矛盾，致使上诉人在租到房屋后的三个月都无法使用，给上诉人造成了很大的损失，被上诉人未作补偿。这种情况下，被上诉人不作补偿前，上诉人有权拒付下年度房租。3、被上诉人找人去装修，让上诉人支付好处费4600元，上诉人还支付人工费3200元、工人伙食费1500元、工人烟钱650元，中途换人装修造成上诉人损失2000元。被上诉人徐玮辩称，1、上诉人张爱护于2015年11月10日续租徐玮门面房，合同约定租金42000元于合同签订时一次性付清，张爱护说自己暂无钱支付房租，于2015年12月19日出具一张亲笔签名、捺印的借条给本人，约定2015年12月27日前一次性给付，故双方形成了新的债权债务关系，后因张爱护逾期未还钱，徐玮拿借条起诉至法院并无任何不妥。2、徐玮是按照借条上的事实提出的诉讼要求，至于后来张爱护提出的已经偿还的10000元以及1600元的门头制作费用，徐玮均在一审庭审中予以认可，上诉人以此提出的上诉理由实为无稽之谈。3、张爱护于2014年11月10日起租用徐玮门面房，第一年的租期自2014年11月10日至2015年11月9日，第二年签订的续租合同租期自2015年11月10日至2017年1月30日，第二年补偿了近三个月的租期给张爱护。这个补偿方案是张爱护与徐玮在签订合同之时已经协商达成一致的。四、张爱护主张的好处费4600元、人工费3200元、工人伙食费1500元、工人烟钱650元，中途换人装修造成损失2000元与本案无关。综上，上诉人张爱护上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。徐玮向一审法院起诉请求：判令张爱护归还借款42000元及利息，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：徐玮与张爱护签订商业用房租赁合同，约定由张爱护租赁徐玮位于赣榆时代广场步行街D幢二层230号商业用房，租赁期间为2015年11月10日起至2017年1月30日止，租金42000元于合同签订时一次性付清。张爱护因暂无钱支付房租，于2015年12月19日出具亲笔签名、捺印的借条一张交徐玮持有，约定于2015年12月27日前一次性给付。因租金未有付清，徐玮于2016年1月18日诉至一审法院，要求张爱护归还42000元及利息，并承担本案诉讼费用。一审诉讼中，张爱护称其已于2016年1月11日支付过10000元给徐玮，并称徐玮曾承诺从42000元中扣除张爱护垫付的更换门头制作费1600元；徐玮均予以认可，要求张爱护再支付30400元即可。一审法院认为：合法的债权债务关系受法律保护。依法成立的合同，自成立时生效。张爱护、徐玮签订的商业用房租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律的规定，为合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。徐玮已将约定的房屋交付给张爱护使用。张爱护因暂无钱支付房租，故书写借条一张交徐玮持有，双方之间因此形成新的债权债务关系，后张爱护向徐玮支付10000元，余款32000元未有如期支付。一审庭审中，徐玮同意扣除张爱护垫付的更换门头制作费1600元，要求张爱护支付剩余款项30400元及利息。双方未有约定利息，徐玮主张自逾期之日即2015年12月28日起，按照年利率6％计算利息，不违反法律规定。综上，对徐玮要求张爱护支付租金42000元及利息的诉讼请求，一审法院予以部分支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：张爱护应于判决生效之日起十日内向徐玮支付租金30400元及利息（自2015年12月28日起至实际给付之日止，按年利率6％计算）。一审案件受理费850元，由徐玮负担90元，由张爱护负担760元。二审中，上诉人张爱护向本院提交录音一份，以证明装修的人是徐玮叫去的，徐玮让张爱护支付好处费。经质证，被上诉人徐玮的质证意见为：被上诉人没有参与装修，被上诉人可以介绍装修的人，也可以不介绍，与上诉人欠租金无关。经审查，该录音内容发生于2014年租赁合同履行期间，与本案不具有关联性，本院对其不予确认。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明：就涉案房屋张爱护、徐玮于2014年签订过租赁合同，租期为2014年11月10日至2015年11月9日，该合同履行完毕后，双方又于2015年签订了涉案的《商业用房租赁合同》，租期为2015年11月10日起至2017年1月30日。张爱护认可2015年的《商业用房租赁合同》补偿其三个月租期。上诉人张爱护主张的因前租客阻扰无法正常使用租赁房屋的情况发生于2014年租赁合同履行期间。本案二审争议焦点：1、涉案租金是否已达到给付条件；2、涉案租金是否应扣减三个月的租金；3、上诉人张爱护主张的好处费、人工费、伙食费、烟钱、损失费用是否应当在本案中一并处理。本院认为，关于第一个争议焦点，上诉人张爱护认为因前租户阻扰致使其三个月无法正常使用涉案房屋，在被上诉人徐玮未补偿前，其有权拒付下年度房租。本院认为，上诉人张爱护主张的因前租客阻扰无法正常使用租赁房屋的情况发生于2014年租赁合同履行期间，并非发生于双方2015年签订的《商业用房租赁合同》的履行过程中，故前租客是否阻扰经营与涉案《商业用房租赁合同》无关联性。且双方在借条中对租金的付款时间也进行了明确的约定，即2015年12月27日前一次性给付，故上诉人张爱护以此为由拒付租金无事实和法律依据，本院对上诉人张爱护的该项上诉理由和请求不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，在2014年的租赁合同到期后，双方在2015年签订的《商业用房租赁合同》中已经延长了三个月的租期，即上诉人张爱护主张的无法正常使用的三个月租期在双方签订的《商业用房租赁合同》中已经予以了补偿，故上诉人张爱护关于本案租金应扣减三个月租金的上诉理由和请求不能成立，本院依法不予支持。关于第三个争议焦点，本院认为，上诉人张爱护主张的好处费、人工费、伙食费、烟钱、损失费用发生于双方2014年租赁合同履行期间，该合同已经履行完毕，且张爱护在一审期间也未就上述费用提出反诉，徐玮也不同意就该费用进行调解，故本院对上诉人张爱护要求处理上述费用的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人张爱护的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，由上诉人张爱护负担。本判决为终审判决。审　判　长　　程　晨代理审判员　　严伟晏代理审判员　　吴雪莹二〇一六年八月二十二日书　记　员　　孙潘红法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”