（2016）桂08民终645号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-12-27
案件名称
宾君玲与岑梅光、广西洪源居置业投资有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区贵港市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区贵港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
岑梅光,宾君玲,广西洪源居置业投资有限公司,广西桂平市洪桦贸易有限公司,覃代海
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂08民终645号上诉人（原审被告）：岑梅光，男，l982年11月2日出生，汉族，住桂平市。委托诉讼代理人：蒙剑，广西诚济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宾君玲，女，1962年5月5日出生，汉族，住桂平市。委托诉讼代理人：曹世享，广西世享律师事务所律师。原审被告：广西洪源居置业投资有限公司，住所地桂平市西山镇浔州路中段。法定代表人：黄保成，该公司总经理。原审被告：广西桂平市洪桦贸易有限公司，住所地桂平市西山镇浔州路中段。法定代表人：岑梅光，该公司总经理。以上两原审被告的共同委托诉讼代理人：蒙剑，广西诚济律师事务所律师。原审被告：覃代海，男，l982年3月5日出生，汉族，住桂平市。上诉人岑梅光因与被上诉人宾君玲、原审被告广西洪源居置业投资有限公司、广西桂平市洪桦贸易有限公司、覃代海商品房买卖合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2016）桂0881民初167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月4日公开开庭对本案进行了审理。上诉人岑梅光及其与原审被告广西洪源居置业投资有限公司、广西桂平市洪桦贸易有限公司的共同诉讼代理人蒙剑，被上诉人宾君玲的诉讼代理人曹世享，原审被告覃代海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岑梅光上诉请求：撤销桂平市人民法院（2016）桂0881民初167号民事判决第二、三项，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实和理由：《喜源居商品房预售合同》中明确记载土地使用权人是覃代海，覃代海是房屋的所有权人，上诉人只是受覃代海的委托而代签，本案合同的主体是覃代海和宾君玲。被上诉人在一审中提供的汇款单据，汇款日期在本案合同签订前一年多，收款人是案外人岑杏光，不能证明与本案有关联，一审判决认定该汇款就是本案的购房款是错误的。上诉人没有收到购房款，不应当承担返还义务。被上诉人明知原审被告覃代海以小产权房方式出售房屋是违法违规的行为，仍然与覃代海签订了购房合同，被上诉人也有严重过错，应当减轻退款责任人的责任。宾君玲辩称，本案商品房是覃代海与岑梅光合作开发的，合同的主体是覃代海、岑梅光和宾君玲。被上诉人已向出卖人支付了530000元，其中宾君玲受岑梅光指示通过银行汇款490000元给岑杏光，有银行汇款单为证；其余40000元是现金交付。岑杏光是岑梅光的胞兄，亦是覃代海的姐夫。两份《喜源居商品房预售合同》第四条第2项均承认宾君玲已向出卖人支付了265000元。本案合同无效的原因是出卖方不能办理商品房预售许可证，也不能办理房产证，过错方是出卖人。一审判决正确，请求二审法院予以维持。广西洪源居置业投资有限公司、广西桂平市洪桦贸易有限公司述称，同意上诉人岑梅光的上诉意见。覃代海述称，合同是他委托岑梅光签订的，但是他没有收到钱，合同是无效的，是被上诉人宾君玲的过错，因此，一审判决错误，上诉人不应当返还购房款及支付利息给被上诉人。同意上诉人岑梅光的上诉意见。宾君玲向一审法院起诉请求：1.确认2014年2月15日签订的两份《喜源居商品房选购意向书》、《喜源居商品房预售合同》无效；2.判令覃代海、岑梅光、广西洪源居置业投资有限公司、广西桂平市洪桦贸易有限公司返还购房款530000元并赔偿经济损失（以530000元为基数，从2014年2月15日起至还清款项之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付）给宾君玲。一审法院认定事实：2014年2月15日，宾君玲作为买受人（乙方）与覃代海作为出卖人（甲方）签订两份《喜源居商品房选购意向书》、《喜源居商品房预售合同》，合同分别约定：第一条：1、甲方（覃代海）以划拨方式取得的位于桂平市西山镇的土地一幅［土地使用权证编号：浔国用XX号］，在上述地块上建设商品套房，暂定名为“喜源居”壹期X单元。第二条：1、乙方（原告）购买X单元第X楼的XX号房、X单元第X楼的XX号房商品房；2、建筑面积分别为85平方米，单价3200元／平方米，价款分别是272000元第六条：1、甲方（覃代海）于2014年6月30日前，将该房屋建造好，但因政策和不可抗力原因等除外。2、合同第四条付款方式和期限：1、2、分期付款：乙方已向甲方支付房款、摩托车位款、办证费用共分别265000元，剩余房款32250元待到办理好乙方的房产证后付清给甲方第九条：甲方为乙方在房屋首层分别配套第X单元X号、第X单元X号停车位给原告停车，价款分别为12250元上述《喜源居商品房选购意向书》、《喜源居商品房预售合同》落款处的卖方签名为“覃代海”（代签人：“岑梅光”，并加盖“桂平市喜源居销售部业务专用章”。）另查明：合同签订前，宾君玲已于2013年6月5日分两次汇款490000元至岑杏光（案外人）账户（一次9800元、另一次480200元），至起诉前，涉案商品房没有办理取得商品房预售许可证明。岑梅光现已将上述房产的钥匙交付给宾君玲。再查明：广西洪源居置业投资有限公司是2013年8月27日成立的一家具有法人资格的自然人投资或控股的企业，经营范围为房地产开发与经营等。广西桂平市洪桦贸易有限公司是2012年11月7日成立的一家具有法人资格的自然人投资或控股的企业，经营范围为建筑材料、装修材料等。广西洪源居置业投资有限公司与广西桂平市洪桦贸易有限公司是不同的企业，岑梅光是广西桂平市洪桦贸易有限公司的法人代表和股东。岑梅光与覃代海是朋友关系，岑梅光与案外人岑杏光系同胞兄弟，岑杏光已死亡。桂平市喜源居销售部无法人资格。一审法院认为，宾君玲与岑梅光签订的《喜源居商品房选购意向书》、《喜源居商品房预售合同》，约定出卖人将尚未建成或己竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款，具备商品房买卖合同的主要内容，为商品房买卖合同性质。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人己经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。岑梅光代覃代海与宾君玲签订的《喜源居商品房选购意向书》、《商品房预售合同》已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故本案应为商品房买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。由于覃代海从签订合同起至起诉前没有取得商品房预售许可证明，因此与宾君玲订立的商品房预售合同无效，即《喜源居商品房选购意向书》、《商品房预售合同》为无效合同。因《喜源居商品房选购意向书》、《商品房预售合同》无效，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人应当将购房款返还给买受人。该《喜源居商品房选购意向书》、《商品房预售合同》从订立时无效，始终无效。因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方均有过错的，应各自承担相应的责任。本案导致合同无效的原因为出卖人没有取得商品房预售许可证，出卖人除将购房款返还买受人外，尚需支付资金占用利息。岑梅光作为合同的代签订人，并在合同上确认已收取了宾君玲的购房款530000元，其至今没有提供证据证明其受覃代海的委托与宾君玲签订合同，即岑梅光没有代理权的行为属无权代理，其也没有提供足够的证据证明其代理行为经过覃代海的追认，未经追认的行为，由行为人承担责任。该院确认岑梅光收取了宾君玲的购房款，岑梅光所收取的购房款应当予以返还，尚需支付资金占用利息。宾君玲请求确认其与岑梅光于2014年2月15日签订的两份《喜源居商品房选购意向书》、《喜源居商品房预售合同》无效，要求岑梅光返还购房款530000元并赔偿经济损失，符合法律的规定，依法予以支持。宾君玲请求判令广西洪源居置业投资有限公司、广西桂平市洪桦贸易有限公司、覃代海返还购房款、赔偿经济损失，与事实和法律规定不符，不予支持。岑梅光辩称其无责任，与法律规定不符，不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第六十一条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认原告与被告于2014年2月15日签订的两份《喜源居商品房选购意向书》、《喜源居商品房预售合同》无效；二、被告岑梅光返还530000元给原告宾君玲；三、被告岑梅光支付利息给原告宾君玲（以530000元为基数，从2014年2月15日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清时止）；四、驳回原告宾君玲的其他诉讼请求。案件受理费4800元（立案对按简易程序减半收取，原告已预交），由被告岑梅光负担。上述应付款项，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，覃代海委托岑梅光以覃代海名义于2014年2月15日与宾君玲签订两份《喜源居商品房选购意向书》、《喜源居商品房预售合同》。本院还查明，岑杏光是覃代海的姐夫。本院认为，各方当事人对两份《喜源居商品房选购意向书》、《喜源居商品房预售合同》无效的事实均无异议，本院亦予以确认。本案二审的争议焦点是：一、涉案合同的主体是谁；二、宾君玲是否已交付了购房款，谁应当承担返还购房款的责任；三、合同无效的原因是什么，如何承担责任。一、由于一审中覃代海不到庭应诉，岑梅光亦未能提供相关证据，因此，一审判决对岑梅光是受覃代海委托与宾君玲签订合同的事实不予采信。二审中覃代海到庭述称，是他委托岑梅光以覃代海名义于2014年2月15日与宾君玲签订两份《喜源居商品房选购意向书》、《喜源居商品房预售合同》，因此，本院确认岑梅光受覃代海委托与宾君玲签订合同的事实，涉案合同的主体是覃代海和宾君玲。二、两份《喜源居商品房预售合同》第四条第2项分期付款均载明：乙方已向甲方支付房款、摩托车位款、办证费用共265000元，剩余房款32250元待到办理好乙方的房产证后付清给甲方，而且宾君玲提供了其向覃代海的姐夫岑杏光汇款共490000元的银行汇单予以佐证，因此，本院确认宾君玲已向出卖方交付了530000元购房款的事实。上诉人岑梅光主张其与覃代海均未收到宾君玲的购房款，与事实不符，亦未能提供证据予以推翻，本院不予采信。由于岑梅光是受覃代海委托与宾君玲签订合同，宾君玲亦已向出卖方交付了530000元购房款，因此，覃代海应当承担因合同无效而向宾君玲返还购房款530000元的责任。三、涉案合同无效的原因是出卖人在本案起诉前不能取得商品房预售许可证明，因此覃代海还应当支付资金占用期间的利息。宾君玲请求以530000元为基数，从2014年2月15日起至还清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算经济损失，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，由于覃代海到庭确认了岑梅光的代理行为，导致案件出现新事实，本院依法予以改判。岑梅光的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销桂平市人民法院（2016）桂0881民初167号民事判决；二、确认宾君玲与覃代海于2014年2月15日签订的两份《喜源居商品房选购意向书》、《喜源居商品房预售合同》无效；三、覃代海在本判决生效之日起十日内返还购房款530000元并支付资金占用利息（以530000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年2月15日起计算至还清之日止）给宾君玲；四、驳回宾君玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决生效规定的履行期限最后一日起两年内，向桂平市人民法院申请执行。一审案件受理费4800元，二审案件受理费9600元，合计14400元，由覃代海负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 丽代理审判员 覃献军代理审判员 肖 哲二〇一六年八月二十二日书 记 员 梁明燕 来自