（2016）鄂13民终317号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-09-30
案件名称
金存敬与张明宏房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省随州市中级人民法院
所属地区
湖北省随州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张明宏,金存敬
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂13民终317号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：张明宏，男，1962年3月9日出生，汉族。委托代理人：刘世勇（代理权限：一般代理），随州市忠信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：金存敬，男，1956年9月5日出生，汉族。上诉人张明宏为与被上诉人金存敬房屋买卖合同纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院（2015）鄂曾都民初字第01048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月6日受理后，依法由审判员李超担任审判长，与审判员周鑫、代理审判员朱玉玲组成合议庭，于2016年6月23日公开开庭进行了审理。上诉人张明宏及其委托代理人刘世勇，被上诉人金存敬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告金存敬诉称：2010年8月，我在位于万店镇街道的集体所有土地上建房对外出售，被告约定以92000元的价格购买一套。被告先后给付47000元整，剩余45000元由被告于2013年2月6日出具欠条。后房屋一直由被告占用。我数次索要房款，被告均拒付。现据我了解，在集体所有土地上建房出卖他人不符合相关法律、政策的规定，是一种无效行为。故诉请法院判令我与被告之间的房屋买卖合同无效，判令被告返还我房屋。对于被告张明宏的反诉，原告辩称原、被告双方都要求确认房屋买卖合同无效，我方对被告要求返还购房款无异议，但被告应当返还房屋。被告需支付房屋占用费用。且被告在住房期间加装的窗户影响了共同采光，对原告也造成了一定损失，要求在本案中一并处理。原审被告张明宏辩称：一、原告开发的商品房，不仅土地属集体所有，且没有任何开发资质，因此无法取得土地证和房产证，属违法建筑物，二、我方就此提出反诉，要求依法确认房屋买卖合同无效，金存敬返还我方购房款47000元并赔偿我方装修损失及房屋增值价值。原判认定：2010年8月，原告金存敬与被告张明宏约定，原告将其位于万店镇的房屋以92000元的价格出售给被告，被告先后给付原告47000万元购房款，并出具欠条一张内容为：“欠条欠金师付购房款肆万伍仟元整。（￥45000.00元）经手人：张明宏条2013年2月6日”。后被告占有并使用该房屋至今。原告多次向被告索要45000元欠款，被告以原告违法建房导致房屋无法办理房屋产权证及土地使用权证，且原告在与被告居住的相邻房屋外安装出墙防护网给被告造成了安全隐患等理由拒绝给付欠款。原告认为自己出售集体所有土地上所建房屋为无效行为，遂诉至法院。原审另查明：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，原告金存敬和被告张明宏之间的房屋买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的宅基地使用权。原告金存敬将位于万店镇街道的集体所有土地上所建房屋以买卖的形式转让给不属于本集体经济组织成员的被告张明宏，违反了农村集体经济组织成员对集体土地使用权的专属性，且被告从签订合同之日至今仍非房屋和宅基地所在的集体经济组织成员，原、被告之间的房屋买卖合同因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本案原、被告之间的房屋买卖合同被确认无效，原告因协议取得的购房款以及被告基于协议取得的房屋，应当互相返还。故原告诉请要求被告返还房屋，法院依法予以支持。被告诉请要求原告返还购房款47000元，法院亦予以支持。原告诉请被告支付房屋占用费，被告反诉原告赔偿装修损失，因未提供充足证据，法院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、原告金存敬与被告张明宏之间的房屋买卖合同无效。二、被告张明宏于判决生效之日起五日内返还原告金存敬房屋。三、原告金存敬于判决生效之日起五日内返还被告张明宏购房款47000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告金存敬的其他反诉请求。五、驳回被告张明宏的其他反诉请求。案件受理费2100元，反诉费1050元，合计3150元由原告金存敬负担1575元，被告张明宏负担1575元。上诉人张明宏不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定基本事实不清。上诉人在购买被上诉人开发的房屋时并不知晓房屋属于违章建筑，后来在要求办证被推诿时才知晓，但此时上诉人已装修并入住多年，花费6万余元，存在实际损失，上诉人已申请司法鉴定，但一审法院未予准许，法院可以比照同地段、同户型、同面积的房屋进行估价，并酌定上诉人的实际损失，原审法院驳回上诉人的诉请属于认定事实错误。二、原审判决适用法律错误。上诉人是善意购房，被上诉人明知其开发房屋无任何手续，仍然卖给上诉人，存在重大过错，根据合同法五十八条、一百一十三条的规定，被上诉人应当赔偿上诉人的房屋装修损失及房屋增值损失。三、原审判决处理结果不当。被上诉人开发的房屋虽属违章建筑，但已基本卖完，房屋已大幅度增值，如果上诉人返还被上诉人房屋，被上诉人可以另行出售并获利，但上诉人损失无法得到赔偿，违背立法精神。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第五项，并赔偿上诉人的房屋装修损失及房屋增值损失，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。被上诉人金存敬辩称：上诉人一直欠房款未给清，我请求要回我的房子，虽然上诉人称房屋已装修，但装修费最多两万元左右，且上诉人住了七年，也应该支付租金或者占用费。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，请求二审维持原判。经审理查明，原判认定的事实属实。本院认为，本案争议的焦点是：上诉人张明宏的房屋装修损失及房屋增值损失是否存在，应否支持？现结合本案的争议焦点和上诉人的上诉请求评判如下：上诉人张明宏上诉称其系善意购房，被上诉人金存敬在卖房过程中存重大过错，导致其购房目的不能实现，应当赔偿上诉人的房屋装修损失及增值损失。本院认为，上诉人张明宏和被上诉人金存敬之间的房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而无效，双方对此均无异议，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。鉴于双方买卖合同无效，双方应当互相返还房屋及购房款。关于双方在签订合同中的过错问题，被上诉人金存敬将没有合法建房手续的房屋卖给非本集体经济组织成员张明宏，存在较大的过错；上诉人张明宏在购买被上诉人金存敬所开发的房屋时，明知自己不是该集体经济组织成员，亦未审查被上诉人金存敬是否持有合法建房手续或者审查后仍然购买了该房屋，也具有明显的过错，故双方应当各自承担相应的责任。上诉人张明宏称其存在6万余元装修损失及房屋增值损失，并称其一审申请司法鉴定法院未予准许，但未能提供证据予以证明，二审期间亦未提交任何证据证实其实际损失数额，故上诉人张明宏要求法院比照同地段、同户型、同面积的房屋进行估价，并酌定其实际损失无事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人金存敬辩称上诉人张明宏实际占用其房屋达七年，应支付相应的租金或占用费，亦未能提供证据证实其费用数额，其辩称理由亦不能成立。上诉人张明宏上诉还称双方互相返还房屋和购房款后，上诉人装修及房屋增值损失得不到赔偿，被上诉人却可以获利，违背立法精神。本院认为，双方对合同无效均存在过错，亦均存在一定的实际损失，但均未能提供证据证实各自损失的具体数额，上诉人张明宏的此项上诉理由不能成立，本院亦不予支持。同时，被上诉人金存敬违法建房的行为属于行政法调整范围，不属于本案审查范围。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由张明宏负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 超审 判 员 周 鑫代理审判员 朱玉玲二〇一六年八月二十二日书 记 员 王 凌 关注公众号“”