（2016）津02民终3895号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-09-07
案件名称
天津市公共交通四公司与天津市民丰纺织器材有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津市民丰纺织器材有限公司,天津市公共交通四公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终3895号上诉人（原审被告）：天津市民丰纺织器材有限公司，住所地天津市东丽区张贵庄路公交四场院内。法定代表人：毛松涛，经理。委托诉讼代理人：王健阳，该公司职员。被上诉人（原审原告）：天津市公共交通四公司，住所地天津市东丽区张贵庄路四厂道。法定代表人：刘洪琳，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭荣吉，天津安邦律师事务所律师。天津市公共交通四公司（以下简称公交四公司）与天津市民丰纺织器材有限公司（以下简称民丰公司）因房屋租赁合同纠纷一案，天津市东丽区人民法院于2015年11月19日立案受理后，于2015年12月28日作出（2015）丽民初字第7385号民事判决。宣判后，民丰公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年2月22日受理后，于2016年3月18日作出（2016）津02民终1349号，将案件发回重审。天津市东丽区人民法院重新组成合议庭依法进行了审理，于2016年6月20日作出（2016）津0110民初2872号民事判决。宣判后，民丰公司不服，上诉至本院。本院于2016年7月21日受理后，依法组成合议庭，本院于2016年8月15日公开开庭进行审理。上诉人民丰公司之法定代表人毛松涛、委托诉讼代理人王健阳，被上诉人公交四公司之委托诉讼代理人郭荣吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。民丰公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：1997年上诉人承租了被上诉人院内的房屋二间。共195平方米，随着生产需要，征得被上诉人同意，上诉人在该场地上建起了数百平方米的房屋和一千多平方米的罩棚，现被上诉人不考虑上诉人自建房屋及罩棚的事实，仅以一纸通知要求上诉人在二个月内腾房，不考虑上诉人的实际损失，明显损害上诉人权益，一审法院对此未考虑就判令解除租赁合同腾交场地显属认定事实不清，故应依法予以撤销。公交四公司辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。公交四公司向一审法院起诉请求：1、确认双方于2013年1月1日签订的房屋租赁合同于2015年10月31日解除；2、判令民丰公司立即将坐落天津市东丽区程林公墓西天津市公共交通四公司院内南墙根、东邻公交四公司内东墙根、北邻公交四公司院内北墙根平房4间建筑面积559平方米，连同罩棚计1327平方米厂院腾空返还公交四公司；3、判令民丰公司立即给付自2015年7月1日起至2015年10月31日拖欠租金13200元；4、判令民丰公司自2015年11月1日起至实际返还房屋之日按每年40000元标准给付房屋使用费；5、诉讼费由民丰公司承担。一审法院认定事实：双方当事人自1997年建立房屋租赁关系，由民丰公司租用公交四公司场院内部分房屋从事生产，房屋面积为195平方米。之后，双方数度续签合同，涉诉房屋一直由民丰公司沿用。其间，民丰公司出于生产经营之需，在租赁房屋周边场地上加盖了房屋、罩棚。2013年1月1日，双方再次签订合同，合同表述公交四公司将坐落东丽区张贵庄路公交四公司院内建筑面积490平米的房屋出租给民丰公司用于生产，约定租期自2013年1月1日至2013年12月30日，年租金为40000元，民丰公司每季（度）前五日交齐10000元。2013年合同到期后，双方未再签订书面合同。民丰公司继续使用租赁物，并按照原合同约定数额向公交四公司交纳租金。2015年上半年租金20000元交纳后，自同年7月1日起，民丰公司未再支付公交四公司租金。2015年9月1日，公交四公司以书面形式通知民丰公司，要求其于2015年9月1日至10月31日内搬出。一审庭审中，民丰公司要求公交四公司对于其自建的房屋作价补偿，但并未提出具体的补偿数额或估值依据，公交四公司明确拒绝就此与民丰公司协商，经一审法院释明，民丰公司表示不就此提起反诉。一审法院认为，双方签订的租赁合同是当事人的真实意思表示，未违反法律、法规相关规定，合法有效，应受到法律保护。合同期限届满，双方未再签订书面合同，但民丰公司继续使用公交四公司的场地，公交四公司也未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。对于不定期合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。公交四公司于2015年9月1日书面通知民丰公司，要求其在2015年10月31日搬出，该行为应视为公交四公司要求解除合同，在合同解除前给予民丰公司合理期限，符合法律规定。在不定期租赁期间，民丰公司应按原合同约定标准向公交四公司计付租金，民丰公司支付公交四公司租金截止于2015年6月30日，故公交四公司要求民丰公司支付自2015年7月1日至2015年10月31日期间的租金13200元，对此予以支持。合同解除后，民丰公司应按合同标的向公交四公司返还租赁物。关于民丰公司在租赁期间自建房屋的权益，民丰公司可另行主张。民丰公司继续占有、使用公交四公司租赁物，仍应按照原合同约定租金向公交四公司支付使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决：“一、原告天津市公共交通四公司与被告天津市民丰纺织器材有限公司房屋租赁合同于2015年10月31日解除。二、被告天津市民丰纺织器材有限公司于本判决生效之日起三十日内将承租原告的坐落于东丽区张贵庄路公交四公司院内的房屋、场地腾清返还原告。三、被告天津市民丰纺织器材有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告自2015年7月1日至2015年10月31日期间的租金13200元。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、被告天津市民丰纺织器材有限公司按每年40000元的标准给付原告自2015年11月1日起租赁物使用费至租赁物返还原告为止。案件受理费130元，由被告天津市民丰纺织器材有限公司负担。”本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了由其自行绘制的涉诉租赁场地原房屋及其自行搭建房屋、罩棚的平面图，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于上诉人主张的在该场地上建起了数百平方米房屋和一千多平方米罩棚的事实，被上诉人认可自建行为，但对上诉人主张的平米数不予认可，对此上诉人仅提交了由其自行绘制的平面图，不足以证明其对自建平米数的主张；对于被上诉人主张的因2003年至2007年未收取上诉人租金，故自2007年起上诉人的自建部分归被上诉人所有，对此上诉人不予认可，被上诉人亦未提交证据予以证明，本院对该事实不予认定。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人签订的租赁合同，是当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的相关禁止性规定，合同依法成立并发生法律效力。合同约定的租赁期限届满后，双方未再签订书面合同，上诉人继续使用场地，被上诉人未提出异议，应认定原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现被上诉人于2015年9月1日向上诉人送达书面通知，要求其在2015年10月31日搬出租赁场地，应视为被上诉人在合理期限内通知了上诉人。据此，一审法院认定双方之间签订的房屋租赁合同于2015年10月31日解除，判令上诉人将涉诉场地腾清返还，同时判令上诉人支付合同解除前欠付的房屋租金，并比照合同约定的租金标准支付合同解除后至实际返还租赁物期间的房屋使用费，均与事实及法律规定相符。上诉人虽以其自行扩建了房屋及罩棚为由提出补偿，否则不予腾交场地，但对于补偿数额上诉人并未提出合理的依据，经一审法院释明，上诉人表示不在本案中提起反诉并保留另诉的权利，故此一节应不属于本案的审查范围。上诉人以一审法院对此未作处理为由主张撤销一审判决、发回重审的依据不足，本院对此不予支持。综上所述，上诉人民丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人天津市民丰纺织器材有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔军审 判 员 王珊代理审判员 孙静二〇一六年八月二十二日书 记 员 穆艺速 录 员 辛璐 来自